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1、1二三線城市綜合體案例研究2案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融時(shí)代廣場(chǎng)位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、文化、旅游等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的城市級(jí)“商業(yè)綜合體”，建成后將成為蘇州市域CBD最繁華的商業(yè)中心和華東地區(qū)最具影響力和商業(yè)價(jià)值的品牌街區(qū)。3案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)在蘇州這樣的二線城市發(fā)展都市綜合體，受城市整體承載能力的限制，其消費(fèi)群體通常都是面向整個(gè)城市的。因此，綜合體的開(kāi)發(fā)定位必須與整個(gè)城市的發(fā)展相融，借助城市整體發(fā)展的推動(dòng)力量，順勢(shì)而動(dòng)。蘇州是我國(guó)發(fā)達(dá)地級(jí)城市的代表，不僅是吳文化的2、發(fā)源地，而且其經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越一般的省會(huì)城市。從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程看，城市居住文化的升級(jí)與更新遵循著“從古城區(qū)發(fā)展到園區(qū)一區(qū)（湖西）到園區(qū)二期（湖東）到園區(qū)三期”的軌跡：蘇州古城區(qū)：已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍；未來(lái)居民也以蘇州原籍居民為主，古城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能。蘇州新區(qū):起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來(lái)居上的園區(qū)；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中。蘇州工業(yè)園區(qū)：園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國(guó)際化理念與蘇州文化底蘊(yùn)于一體；其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開(kāi)了蘇州城市進(jìn)程的新一頁(yè)。4案例研究/二三線城3、市綜合體發(fā)展案例/蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)蘇州工業(yè)園區(qū)是我國(guó)與新加坡合作的結(jié)晶，帶動(dòng)了蘇州整個(gè)城市新區(qū)規(guī)劃達(dá)到全國(guó)最高水平，為我國(guó)可持續(xù)發(fā)展樹立了標(biāo)桿。入駐商企云集軸心商業(yè)區(qū)終成現(xiàn)實(shí)，盡握前所未有的空前商機(jī)。蘇州工業(yè)園區(qū)于1994年2月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，同年5月實(shí)施啟動(dòng)。行政區(qū)劃288平方公里，其中，中新合作區(qū)80平方公里，下轄婁葑、唯亭、勝浦等三個(gè)鎮(zhèn)，戶籍人口31.5萬(wàn)（常住人口61萬(wàn)）。蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是：建設(shè)成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、國(guó)際化、信息化的創(chuàng)新型、生態(tài)型新城區(qū)。5地理位置蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東占地面積21萬(wàn)平方米建筑面積51萬(wàn)平方米開(kāi)幕時(shí)間2008年12月16日建4、筑設(shè)計(jì)美國(guó)HOK國(guó)際（亞洲太平洋）有限公司商業(yè)顧問(wèn)仲量聯(lián)行測(cè)量師事務(wù)所（香港）有限公司物業(yè)顧問(wèn)第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（上海）有限公司案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融時(shí)代廣場(chǎng)未來(lái)新城核心圓融時(shí)代廣場(chǎng)是蘇州有史以來(lái)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的復(fù)合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是集零售、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、旅游、休閑、文化等元素為一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的城市級(jí)“商業(yè)綜合體”及一站式消費(fèi)的復(fù)合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，建成后將成為蘇州市域CBD最繁華的商業(yè)中心和華東地區(qū)最具影響力和商業(yè)價(jià)值的品牌街區(qū)。6案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融時(shí)代廣場(chǎng)未來(lái)新城核心為蘇州首家城市級(jí)“城5、市綜合體”，圓融時(shí)代廣場(chǎng)在諸多方面開(kāi)創(chuàng)了蘇州商業(yè)地產(chǎn)先河。全方位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括零售、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、文化、休閑、旅游等，薈萃國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌，滿足一站式消費(fèi)。500米巨型神奇天幕、4000多個(gè)地下車位、6個(gè)地鐵出口、水上巴士、空中連廊、水霧廣場(chǎng)、主題景觀、時(shí)尚夜景圓融時(shí)代廣場(chǎng)以前瞻視野創(chuàng)新蘇州商業(yè)格局，引領(lǐng)蘇州CBD湖畔時(shí)尚生活方式。圓融時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心部分7圓融時(shí)代廣場(chǎng)交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，現(xiàn)代大道、機(jī)場(chǎng)路、金雞湖大橋環(huán)繞周圍；2個(gè)大型公交換乘中心位于時(shí)代廣場(chǎng)兩端；蘇州輕軌一號(hào)線6個(gè)地鐵出入口與廣場(chǎng)全面對(duì)接，一號(hào)線將連接蘇州最重要的城市節(jié)點(diǎn)與商業(yè)、文脈動(dòng)線。圓融時(shí)代廣場(chǎng)通過(guò)景觀設(shè)計(jì)將多個(gè)獨(dú)立建筑6、有機(jī)串聯(lián)，使休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物融合在一起。橫穿時(shí)代廣場(chǎng)東西的天然河道，引入金雞湖活水，未來(lái)水上巴士穿梭其中；濱河餐飲娛樂(lè)區(qū)，網(wǎng)羅無(wú)國(guó)界美味，盡享世界珍饈；500米長(zhǎng)的LED巨型天幕更是成為圓融天幕街區(qū)的最大景觀亮點(diǎn)。案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)交通體系8五大區(qū)域介紹：久光百貨區(qū)為蘇州注入時(shí)尚都會(huì)魅力總面積16萬(wàn)平方米，建筑設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，是集國(guó)際著名品牌、餐飲美食及流行娛樂(lè)于一體的超大型“一站式”百貨公司，引進(jìn)了首次進(jìn)入蘇州市場(chǎng)的100多個(gè)品牌，部分更是首次進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。生活休閑區(qū)家時(shí)尚聯(lián)合體匯集生活全主題包括家居、家電、數(shù)碼及兒童天地等主題專業(yè)商場(chǎng)，倡導(dǎo)精致生活方式，充分7、滿足家庭式消費(fèi)。圓融天幕街區(qū)全權(quán)代言活色生香的游購(gòu)情景體驗(yàn)天幕街區(qū)分為圓融天幕東街和圓融天幕西街兩大部分。通過(guò)500米LED巨型天幕把多個(gè)獨(dú)立建筑有機(jī)串聯(lián)，將休閑、娛樂(lè)、餐飲與購(gòu)物融合在一起，在神奇天幕下徜徉，使得購(gòu)物本身變?yōu)橐环N獨(dú)特的情景體驗(yàn)。濱河餐飲區(qū)體驗(yàn)美食美景動(dòng)感地帶沿河的餐飲，包羅環(huán)球美食及娛樂(lè)。將美食與美景融為一體，網(wǎng)羅無(wú)國(guó)界美味，成為一種別有情趣的生活享受。商務(wù)辦公區(qū)CBD原點(diǎn)國(guó)際商務(wù)寫字樓由四棟國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓組成的CBD地標(biāo)級(jí)國(guó)際商務(wù)建筑群。為高端優(yōu)質(zhì)企業(yè)量身打造。圓融時(shí)代廣場(chǎng)其它四大區(qū)域?yàn)槠渑涮祝虅?wù)優(yōu)勢(shì)不顯自露。案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)功能區(qū)域規(guī)8、劃9圓融時(shí)代廣場(chǎng)承接了湖東商業(yè)服務(wù)功能區(qū)的重要功能，在這里，吃有吃的區(qū)域，逛有逛的場(chǎng)所，買有買的地方，看有看的景觀，玩有玩的天地；與傳統(tǒng)商圈相比，圓融時(shí)代廣場(chǎng)有著更為明晰的功能定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)和區(qū)域劃分，這是對(duì)傳統(tǒng)商圈的全面超越。園區(qū)是蘇州未來(lái)的發(fā)展方向，而蘇州未來(lái)新城在湖東，以圓融時(shí)代廣場(chǎng)為中心的湖東商圈，符合蘇州總體發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)將形成繼觀前商圈、石路商圈、新區(qū)獅山路商圈外，全新的蘇州“第四商圈”案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)以圓融時(shí)代廣場(chǎng)為中心的湖東商圈，符合蘇州總體發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)將形成繼觀前商圈、石路商圈、新區(qū)獅山路商圈外，全新的蘇州“第四商圈”10案例研究/二三線9、城市綜合體發(fā)展案例/常州金凱悅金凱悅的核心物業(yè)類型為辦公、住宅和商業(yè)構(gòu)成11案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/常州金凱悅常州是一座擁有2500多年文字記載歷史的古城，同時(shí)又是一座充滿現(xiàn)代氣息、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的新興工業(yè)城市。現(xiàn)轄金壇、溧水兩個(gè)縣級(jí)市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚野堰五個(gè)行政區(qū)，全市總面積4375平方公里，戶籍總?cè)丝?54.7萬(wàn)人。12案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/常州金凱悅基地周邊形成成熟的城市居住生活區(qū)，西側(cè)為高檔小區(qū)，東側(cè)為新建成河景名苑小區(qū)，環(huán)境品質(zhì)較好，具有濱河優(yōu)勢(shì)。周邊配套設(shè)施齊全。13案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/常州金凱悅依據(jù)基地本身的地形特征，依照沿主要干10、道設(shè)置廣場(chǎng)，以廣場(chǎng)為核心沿照街道進(jìn)行商業(yè)面的擴(kuò)展。并在必要位置設(shè)置百貨、超市、主力店。14案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/常州金凱悅商業(yè)面沿街道布開(kāi)。15案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/常州金凱悅在物業(yè)比例上以辦公樓與住宅為主，商業(yè)8.6萬(wàn)方左右，但占比較小，尚在12%左右。項(xiàng)目數(shù)值單位規(guī)劃用地面積106030平方米總建筑面積573953.5平方米建筑占地面積33652平方米居住戶數(shù)2063戶地上建筑面積42007.5平方米其中高層住宅268193平方米小院連排住宅7000平方米商業(yè)百貨32441平方米店鋪37493.5平方米辦公313392平方米酒店式公寓31918平方米公建設(shè)施11640平方米地下總面積153876平方米其中百貨5207平方米商鋪16191平方米車庫(kù)132478平方米容積率3.96建筑密度31.74%16案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/常州金凱悅一期建設(shè)以住宅為主，而其以辦公、商業(yè)、其他廣場(chǎng)為主，其中在人流較弱處設(shè)置主力店以保證兩側(cè)人流足夠活躍，在大型主力店之間形成商業(yè)街。整體商業(yè)店鋪給人一種內(nèi)商場(chǎng)購(gòu)物的感覺(jué)。17案例研究/二三線城市綜合體發(fā)展案例/常州金凱悅項(xiàng)目尚未完全建設(shè)，但由于地段佳，物業(yè)設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，已成為常州最令人期待的樓盤之一。