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1、2 20 01 12 2驚驚世世蛻蛻變變長長沙沙萬萬達達廣廣場場中中盤盤營營銷銷傳傳播播策策略略溝溝通通長長沙沙萬萬達達廣廣場場中中盤盤營營銷銷傳傳播播策策略略溝溝通通上海甬道地產事業二部上海甬道地產事業二部上海甬道地產事業二部上海甬道地產事業二部2012.1.102012.1.102012.1.102012.1.10豪宅銷售的先揚后抑，政策調控力度加大豪宅銷售的先揚后抑，政策調控力度加大市場認知開始疲軟，銷售壓力開始增加市場認知開始疲軟，銷售壓力開始增加2011 2月商鋪低調開盤三天內售罄2011 6月豪宅首次開盤主推170-290平米產品。開盤當日基本售罄20118月加推豪宅 目前余近302、0套 9月初B區寫字樓開盤 整層銷售，當日售罄20112011歷程回顧歷程回顧l 政策面的市場下行已成必然，前期豪宅剩余的300套 繼續去化清盤，5月份推出豪宅樓王（大面積、高總價要求快速去化）；l 大尺度的產品規劃改動：原豪宅改為4棟寫字樓；大量寫字樓產品于9月推出；l 寫字樓競品初現端倪，競爭步步緊逼；l 推廣素材說盡用盡，必須尋求全新突破；l 10月即將開業，推廣需多線并行；任任重重道道遠遠2 20 01 12 2 開開福福萬萬達達廣廣場場推推廣廣背背景景2012，我們是否要繼續傳統保守的解決之道？按照一貫的做法，無非是以開業為主線，根據營銷推盤的節點，單個產品逐個擊破，清盤；但是我們的3、質疑：一味只走集團標準路線，在如今一味只走集團標準路線，在如今嚴峻嚴峻的的住宅市場現狀住宅市場現狀下，下，是否能夠支持是否能夠支持豪宅豪宅（樓王）的（樓王）的快速去化快速去化的銷售要求？的銷售要求？面對已經推廣了一年半，對項目、產品面對已經推廣了一年半，對項目、產品認知度認知度仍然仍然不足不足卻卻已經已經審美疲乏審美疲乏的的市場和客群市場和客群，我們又應該，我們又應該怎樣怎樣對他們對他們說話說話？集團的集團的A A級項目級項目，是否需要和其他普通項目一樣，大肆，是否需要和其他普通項目一樣，大肆高調高調的將的將開業開業作為作為年度推廣主線年度推廣主線？我們的質疑：我們認為：豪宅產品的推廣和快速去4、化的銷售要求的實現，與整案高端形象在市場上的牢固建立，是密不可分的。獨立對豪宅進行推廣，勢必會缺乏有力的支撐。項目再觀察：城市核心、新舊繁華軸線交匯重要節點100萬方體量，城中城的規模足以支撐新商業中心的32萬方航母級商業擁有超五星級酒店、豪宅、成規模的超5A寫字樓建筑集群“非非 常常 規規”之之 萬萬 達達 廣廣 場場以以 超超 五五 星星 級級 酒酒 店店 為為 中中 心心自自成成一一體體的的大大片片商商務務寫寫字字樓樓集集群群在此，必須要清楚的是：萬達的每一個產品都不是一個孤立的產品每一個產品都不是一個孤立的產品，所以要整體解析，萬達的每每一個思考都不是站在當下一個思考都不是站在當下，所5、以需要去講解。現下跟著產品規劃的改變，及時重新對整案進行定位形象重塑，與超五星級酒店區有效結合，并保證能夠與豪宅相關聯，為豪宅以及大量寫字樓的后續銷售提供支撐。而萬達開業后即將形成的城市中心豪宅區、繁華都會商業區與國際五星酒店商務區 三類區域的同時形成交匯與互相填補，才能爆發出萬達真正意義上的綜合體巨大能量。解讀城市：城市經濟發展與消費力:2009胡潤財富報告，湖南有1.15萬個千萬富豪，有600個億萬富豪。2010年長沙GDP位于全國18位 地區生產總值4507.6億元人均GDP64551元，消費品零售總額達1812億元。截至2010年底，全市外商投資企業達2000多家,共有89家世界5006、強企業進駐。經濟實力和消費力都不容小覷；區域發展規劃:單看開福區，在未來五年的空間發展格局，將以現代物流、金融、商貿流通、服務外包為主要功能，發展趨勢導致了在不久的將來勢必有大量高端企業及高級人才的引進。長沙迫切的需要打造一張頂級商務地標的城市名片，而縱觀長沙眾多開發商，雖然其中不乏一些知名品牌，但唯有萬達能擔此重任解讀項目價值體系：絕對的中心地標:地處于長沙新舊兩條繁華軸線的交匯處，城市發展中心軸線五一大道和縱向中心線湘江的中心交點，奠定了無以倫比的城市中心地位；占據城市中心CBD坐擁絕版城市、景觀多重資源西靠湘江，瞰橘子洲頭，對望岳麓山，坐擁地鐵雙線，緊鄰過江隧道、湘江一橋解讀項目價值體系7、：超前意識的產品規劃改制:順城市發展之大勢，大膽的將豪宅片區改為4棟國際寫字樓；以頂級大型綜合體為依托，以超五星級酒店為中心，打造圍合式超5A國際寫字樓建筑群萬達品牌絕無僅有的城市運營能力24年，萬達已在60余座城市，打造了90多座萬達廣場，每一座萬達廣場都崛起了一個新的城市中心和商業中心，帶動了區域發展和商業格局變化。在其中11座城市，萬達傾力打造了頂級綜合體項目，長沙也是其中之一。縱觀長沙，乃至放眼湖南，目前市場上仍然尋找不到一個由超五星酒店、國際級寫字樓建筑集群與頂級江景豪宅，共同形成的這樣一個由居住區、商業區與商務區互贏互補，同時還占據地段、交通、景觀等多項絕版資源的頂級城市中心綜合體8、項目。策略導出策略導出只因本案在長沙乃至湖南堪稱只因本案在長沙乃至湖南堪稱只因本案在長沙乃至湖南堪稱只因本案在長沙乃至湖南堪稱首創首創首創首創或者是或者是或者是或者是首首首首傳播者傳播者，所以勢必，所以勢必，所以勢必，所以勢必將將將將引領引領引領引領城市潮流的城市潮流的城市潮流的城市潮流的風向風向風向風向，重新定義了重新定義了重新定義了重新定義了城市城市城市城市豪宅居住趨勢豪宅居住趨勢豪宅居住趨勢豪宅居住趨勢并且并且并且并且掌掌掌掌握商務先機。握商務先機。握商務先機。握商務先機。在第一階段（在第一階段（2-42-4月）究竟該先推豪宅產品？還是先重新對月）究竟該先推豪宅產品？還是先重新對整案整案9、形象形象進行塑造進行塑造？我們選擇強勢推出整案形象，以完成整案形象的再次高我們選擇強勢推出整案形象，以完成整案形象的再次高度建立的目的。這不管是為了豪宅產品銷售支撐，還是度建立的目的。這不管是為了豪宅產品銷售支撐，還是是對后期寫字樓銷售的預熱，蓄水，都是有百益無一害是對后期寫字樓銷售的預熱，蓄水，都是有百益無一害的。的。項目定位：項目定位：項目定位：項目定位：世界級濱江世界級濱江CBDCBD核心綜合體核心綜合體SLOGANSLOGANSLOGANSLOGAN：萬達中心萬達中心,敢為長沙先敢為長沙先!平面表現：平面表現：新聞話題軟文硬排：新聞話題軟文硬排：新聞話題軟文硬排：新聞話題軟文硬排：國際10、萬達敢為長沙系列之一：長沙彪悍，城市競爭力已列中西部第一長株潭一體加快，長沙樞紐地位凸顯人均收入中西部第一，新消費湘軍愛玩敢買長沙，期待一個世界級CBD新聞話題軟文硬排：新聞話題軟文硬排：新聞話題軟文硬排：新聞話題軟文硬排：國際萬達敢為長沙系列之二：國際萬達敢為長沙系列之二：長沙首個世界級濱江長沙首個世界級濱江CBDCBD撼世崛起撼世崛起傲立湘江，放眼世界傲立湘江，放眼世界100100萬平米，五星矩陣級建筑集群萬平米，五星矩陣級建筑集群三區一體，薈萃三區一體，薈萃6 6大頂級都會業態大頂級都會業態新聞話題軟文硬排：新聞話題軟文硬排：新聞話題軟文硬排：新聞話題軟文硬排：國際萬達敢為長沙系列之三：11、萬達中心，讓世界看到長沙的第一眼萬達中心，讓世界看到長沙的第一眼24年，輝煌中國60余城 五星級，領袖級，世界級 萬達中心，勾勒出一座城市的天際線新聞話題軟文硬排：新聞話題軟文硬排：新聞話題軟文硬排：新聞話題軟文硬排：國際萬達敢為長沙系列之四：國際萬達敢為長沙系列之四：百萬級商業航母，擔綱長沙城市未來百萬級商業航母，擔綱長沙城市未來這一刻，讓世界矚目長沙這一刻，讓世界矚目長沙商業航母弄潮湘江，長沙進入萬達時代商業航母弄潮湘江，長沙進入萬達時代 世界級濱江世界級濱江CBD CBD，擎引城市發展未來，擎引城市發展未來預演，一座城市的商務未來預演，一座城市的商務未來2012，首屆長沙年度領袖型企業評12、選活動立意：在內部配套、交通條件、政府規劃等諸多利好日漸成形的前提下，區域內商務氛圍的缺失，仍是目前企業入駐萬達廣場的最大困擾。項目商務價值的實現，同樣需要企業的帶動。因此，在寫字樓正式亮相前，迫切需要一場以“催熟”區域商務氛圍的活動，打消市場顧慮。階段大活動建議2012，年度領袖型企業評選通過報紙（長沙晚報、瀟湘晨報等）、網絡(好房子網、搜房、新浪）等媒體，對外發布活動開始的信息。網站/報紙刊登入選企業負責人的專題訪談（內容圍繞公司成長、未來成長及長沙未來商務潛力區域探討）等。持續1月之后，由線下公眾及專家決定最終票選結果，并在營銷中心舉行頒獎盛典.然而在第一階段最后二周（3月中下旬起），我13、們必須同時將豪宅樓王的形象對外推出，對線上線下的所有渠道和媒體，進行分兵。在繼續對項目整案形象和區域進行提升炒作的同時，也必須將豪宅（樓王）的形象面世和建立并行。豪宅樓王形象及推廣豪宅樓王形象及推廣網絡上的客戶素描截取客戶A：大戶型的話 二房最多170吧，萬達公館一期不就有么？260做二房，多浪費啊，都可以做3加1戶型啦。客戶B：260二房？還要三個衛生間？太奢侈了吧客戶C：主流豪宅應該是別墅啊？有錢人不都買別墅么？為啥要買大平層？雖然前期我們通過集團標準動作進行過關于大平層產品的市場教育，但都只是點到為止，效果并不盡如人意。今年要推出的產品面積大，單價高，要求快速去化。客群對產品的認知和接受14、度有限。我們的銷售永遠是建立在市場分析基礎之上的，回過頭來看市場11月中心板塊樣本樓盤成交均價為9109.73元/，環比下降1026.84元/平方米，從成交面積上看，本月成交面積達32535平方米，（主要以75-170為主）與上月的97000平米相比減幅較大，達到65316平方米。第三季度以來，長沙的房產市場量價齊跌最新的長沙樓市周報則更直接的點出了明年政策的力度形勢，住宅銷售的難度及市場轉型在這樣的情況下，如果我們繼續單一的要求快速販賣產品，可謂前景堪憂！豪宅產品價值再次解析及大力度的市場再教育的必要性豪宅產品價值再次解析及大力度的市場再教育的必要性我們已經通過集團規定動作和標準，將萬達公館15、的八大價值體系，重復再重復，強調再強調。市場已經有了基本的概念但并沒有完全消化。我們的樓王推出之際，必須將與前期推出的豪宅產品相較之下的優勢，更明顯的釋放，產生明顯差異化。才能為高溢價產品的合理性做有力的支撐什么樣的豪宅才是國際化的引領居住趨勢風潮的真正意義上的豪宅一線濱江豪宅代表湯臣一品 絕版中心地段：位于陸家嘴金融中心，與東方明珠、金茂大廈、環球金融中心等陸家嘴地標性建筑并肩而立 景觀：一線濱江江景，正對外灘建筑群 精裝品質與景觀：均為國際級品牌，景觀由國際知名設計師設計 超大戶型設計,目前售價約7千萬起樓王價值梳理與前期豪宅產品共有品牌：中國豪宅專家區位：絕版城市中心資源：江、山、洲、城16、配套：頂級綜合體、五星級酒店未來：資產與時巨增比前期產品更優甚至獨有戶型：引領城市豪宅趨勢的超大戶型260起景觀：雙面觀景 俯瞰江、洲圈層：濱江CBD商務精英集群坐落在CBD中心、擁有了城市地標建筑、濱江臨水雙面觀景、國際級精裝品質、并且以超五星級酒店與頂級綜合體為配套，以五星級國際商務精英集群為圈層的豪宅，才是真正意義上的絕版城市豪宅，才配成為長沙最頂級的樓王而我們本次要推出的產品，而我們本次要推出的產品，就好像是湯臣一品之于上海的樓王地位一樣就好像是湯臣一品之于上海的樓王地位一樣，已經超越了我們所定義的已經超越了我們所定義的萬達產品萬達產品中的中的樓王樓王，它必然是整個長沙，甚至是整個湖南17、最頂級的樓王它必然是整個長沙，甚至是整個湖南最頂級的樓王推廣語無限風光在巔峰無限風光在巔峰260260起起,做整個長沙的樓王做整個長沙的樓王 戶外平面表現產品價值點系列報廣一真正的豪宅真正的豪宅,何需門牌何需門牌?世界矚目湘江世界矚目湘江,是從你的家開始是從你的家開始.銷售信息：銷售信息：260m260m2 2雙一線江景樓王撼世公開雙一線江景樓王撼世公開IconIcon：360360度江景度江景踞中南軸心踞中南軸心超五星樓王超五星樓王寬逸大平寬逸大平層層坐擁繁華萬達坐擁繁華萬達精工奢華筑就精工奢華筑就產品價值點系列報廣二 360360度無敵江景，度無敵江景，想左右世界者想左右世界者,先左右湘江18、先左右湘江.銷售信息：銷售信息：260m260m2 2雙一線江景樓王撼世公開雙一線江景樓王撼世公開IconIcon：360360度江景度江景踞中南軸心踞中南軸心超五星樓王超五星樓王寬逸大平層寬逸大平層坐擁繁華萬達坐擁繁華萬達精工奢華筑就精工奢華筑就產品價值點系列報廣三傲立中心之心傲立中心之心 時代中心人物時代中心人物,從來只被人圍繞從來只被人圍繞.銷售信息：銷售信息：260m260m2 2雙一線江景樓王撼世公開雙一線江景樓王撼世公開IconIcon：360360度江景度江景踞中南軸心踞中南軸心超五星樓王超五星樓王寬逸大平層寬逸大平層坐擁繁華萬達坐擁繁華萬達精工奢華筑就精工奢華筑就產品價值點系列19、報廣四僅僅5656席席,藏品極貴重私產，藏品極貴重私產，總有些圈子總有些圈子,有錢也進不去有錢也進不去?銷售信息：銷售信息：260m260m2 2雙一線江景樓王撼世公開雙一線江景樓王撼世公開IconIcon：360360度江景度江景踞中南軸心踞中南軸心超五星樓王超五星樓王寬逸大平層寬逸大平層坐擁繁華萬達坐擁繁華萬達精工奢華筑就精工奢華筑就產品價值點系列報廣五登臨頂級繁華，登臨頂級繁華，LVLV之上之上,才是您的家才是您的家?銷售信息：銷售信息：260m260m2 2雙一線江景樓王撼世公開雙一線江景樓王撼世公開IconIcon：360360度江景度江景踞中南軸心踞中南軸心超五星樓王超五星樓王寬逸20、大平層寬逸大平層坐擁繁華萬達坐擁繁華萬達精工奢華筑就精工奢華筑就其他建議 需要注意的是：在樓王形象建立與開盤銷售期間，我們仍需同步在線下保持對萬達中心-濱江CBD這一大概念的推廣傳播，為寫字樓后期銷售進行蓄水，案場對樓王客戶進行分級后，可對部分BC級客戶進行引導，將此類客戶逐步轉化為寫字樓意向客戶開盤活動建議：活動主題：“奢華意大利”盛典 Best of Italian Luxury 活動地點：售樓處或五星級酒店 受邀人群：各界主流媒體、認籌客戶、部分意向客戶 前期準備：奢侈品品牌解讀折頁、現場物料準備、活動前后新聞稿炒作 活動目的：與經典奢侈品雜志社、中國奢侈品協會聯動，舉辦意大利頂級奢侈品21、展，品牌選擇涵蓋服飾、文具、珠寶、家具、飲食等，旨在讓客戶直觀感受萬達公館實力，突出項目的精神內涵并暗喻項目也是奢侈品。活動形式:前期通過新聞發布會和網絡媒體炒作的形式 將活動預熱并在全城引起關注和話題。并在開盤當天引爆。活動當天在售樓處或者五星級酒店按照參展品牌類別分區，讓客戶從衣食住行全方位感受、體驗頂級奢侈品或藏品，并設置抽獎環節進行互動。邀請西餐廚師掌勺現場提供意大利美食請客戶品嘗。現場設置展覽展示區（珠寶、服裝、家具等）體驗區（美食、美酒等）獎項設置:每位到場來賓均能獲得禮品一份（意大利品牌鑰匙包或IPAD保護套等）現場將抽取1位幸運客戶，獲得意大利頂級品牌燈飾。活動建議：活動主題：22、游艇私人派對 活動時間：5月 受邀人群：豪宅意向客戶、商鋪、寫字樓部分已成交客戶、媒體 活動內容：通過游艇私人派對這一高端活動，進行開盤前鎖客，基本確定第一批認購客戶。以創新形式和創新場所開展項目解析會，滿足客群對于圈層身份、價值認同、群體歸屬的要求。寫字樓形象及推廣寫字樓形象及推廣漸進。成功案例分享南京萬達廣場位于南京河西，建筑面積：120萬方。包括27萬方購物中心、5萬方五星級酒店、7萬方商業街，以及31萬方的寫字樓和近26萬方SOHO。在打出商務區概念及與客群進行初步溝通后我們才將寫字樓和SOHO的產品隆重推出前期成交回顧8月20日，萬達中心寫字樓開盤，均為整層銷售，共77層，只針對萬達23、VIP客戶和前期登記的意向客戶展開，當日售罄。在已成交的客戶中，投資客占了多數，且前期并未公開對市場進行蓄客，可見長沙市場富豪的購買力及投資欲望不容小覷。而我們的前期商鋪成交客戶、豪宅已成交客戶和未成交的意向客戶，也是我們寫字樓的目標客群，這些客群我們也必須再梳理一遍，進行初步溝通和分級。市場與競品分析隨著長沙城市經濟的發展，這座中部地區中心城市的戰略地位日益凸顯，世界大型企業紛紛進駐長沙，將其作為華中地區戰略拓展的首選之地。截至去年底，全市外商投資企業達2000多家，共有89家世界500強企業進駐自2010年，高端寫字樓的租金連續6個季度持續上漲。一方面，國際國內的大型企業紛紛進駐，以尋求拓24、展的機會;另一方面，長沙高端寫字樓，長期以來的供需比例嚴重不協調的局面一直沒有改善。長沙高端寫字樓可謂供不應求。競品分析泊富國際：開福區唯一能與萬達形成競爭力的項目位于蔡鍔路與湘春路交匯處總建筑面積約30萬平方米，總投資約30億元。含大商業、公寓、寫字樓、商鋪228米國際5A甲級寫字樓。168米超高層白金商務公寓與本案相比，弱勢在于：單棟的寫字樓，沒有濃郁的商務氛圍無高級酒店、豪宅產品的支撐，只有SOHO，對項目的圈層層次有一定的弱化無自然景觀資源再提開業：借力打力 我們一直在思考萬達10月開業究竟能給購房者帶來什么樣的利益點，又能對于其購買物業又能夠有什么樣的觸動？開業的意義，不是讓其自行體25、會，而是我們必須通過密集式廣告投放運作，大規模的廣告突圍，“腦白金式的植入式廣告戰略”我們必須告訴消費者萬達開業就是中心的崛起中心的崛起萬達開業就能對城市格局發生核裂變城市格局發生核裂變萬達開業就能對城市商業價值和區域能級得到提升城市商業價值和區域能級得到提升萬達開業意味著一個頂級商業、居住、商務、酒店的綜合CBD的形成寫字樓推廣重點我們必須借開業之勢，對寫字樓形象進行再次拔高，利用大力度的線上推廣，使萬達寫字樓受到市場的高度重視和全力關注。對于開業事件的本身則不采取高調宣揚，只在案場、渠道媒體和線下做配合面對市場，我們需要大肆高調告知的：是一種全新的商務辦公理念，不僅是因為現代化商務硬件標準26、，更是因為居于頂級城市綜合體之上，是長沙從未有過的，能夠引領城市商務時代精神的一種全新的辦公方式電信、移動等電信、移動等電信、移動等國有銀行、國有銀行、國有銀行、大型民營企業大型民營企業大型民營企業商貿，電子、網絡商貿，電子、網絡商貿，電子、網絡軟件、醫藥、信息科技軟件、醫藥、信息科技軟件、醫藥、信息科技文化教育、設計、顧問咨詢等現代服務業文化教育、設計、顧問咨詢等現代服務業文化教育、設計、顧問咨詢等現代服務業世界五百強世界五百強世界五百強及跨國企業及跨國企業及跨國企業少數的頂尖客群，對寫字樓的形象品質、區域環境、物業管理、商業配套及環境都有極高要求，購買力很強，但多為租用。數量較少，對寫字樓27、的區域環境、商業配套，物業管理要求較高，租用和購買兼有，需求面積1000以上。數量龐大，對辦公環境、商業配套、功能要求較高，面積大多在80-300，多為購買。寫字樓客群分析價值點梳理價值點梳理萬達品牌萬達品牌辦公環境辦公環境區域區域交通規劃交通規劃頂級綜合體之上頂級綜合體之上安全穩定安全穩定+長沙驕傲萬達造超5A建造標準地鐵、隧道、大橋立體交通以超五星級酒店為中心。凌駕于行政中心、居住中心、商業中心之上的商務新體驗購置與租賃之間對比北京CBD白金五星寫字樓成功打造團隊。24年60余城90余座城市綜合體的締造神話。完善內部硬件設施：3.8米層高、10.7米挑高大堂、14臺三菱電梯、1539個停車28、位、中央空調、新風系統立體交通路網、十幾條公交線路，迎合開福區未來發展規劃繁華中心配套、豪宅為鄰為公司的可持續發展考慮，既能為公司保有固定資產，亦可避免租約到期、租金上漲等隱性成本帶來的麻煩。推廣語主推：長沙世界級長沙世界級CBDCBD動力核心！動力核心！推廣語備選：敢當中南首，敢為天下先！敢當中南首，敢為天下先！戶外平面表現形象報廣 OP1形象報廣 OP2針對性營銷建議大客戶鎖定（整層銷售）充分對已經成交的寫字樓客戶進行分析，通過了解他們的圈層、出入場所、閱讀習慣等方面，進行渠道建立，并以案場活動為主，釋放老帶新活動信息。針對投資客針對此類有投資意向的客群，我們采用逆向思維方式思考，究其不購29、萬達寫字樓的原因所在，通過幫助他們解決投資寫字樓的迷惑來觸動其購買。我們將投資客劃分為三大類別，并究其原因，逐個擊破資金縮水型猶豫不決型左顧右盼型知道萬達有寫字樓產品，但至今未曾出手的原因客戶描述：有投資意識，但由于近期投資環境不穩定、股票下跌，其資金縮水、處于焦慮狀態客戶描述：在市場大環境下，股票、美金大跌、人民幣匯改、投資住宅地產又遭新政、手握資金卻找不到良好的投資方向客戶描述：此類客群人生與其事業（企業）發展正處于上升階段，正有打算購入寫字樓之意，正在整個長沙搜集關于可售寫字樓與做出決策之間資金縮水型資金縮水型猶豫不決型猶豫不決型左顧右盼型左顧右盼型對于這類人群，我們建議采用宣揚商業地產30、（寫字樓商鋪等）成為投資新風向與萬達能夠為其度身定制靈活的付款方式，與案場銷售的談判進行逼定。繼續宣揚資金走投無路，商業地產就是出路。并告訴其上海北京等全國一線城市的寫字樓交易已成為投資新趨勢。告訴萬達的實力與建造品質就是投資保值的最好方向。以萬達品牌與未來的區域規劃為兩類傳播的切入點，拿長沙市在售寫字樓的數據與其優劣勢分析，得出在附近幾個區域萬達寫字樓這類業態的稀缺性以及縱觀長沙市場的性價比。應對方法：應對方法：寫字樓推廣媒體通路選擇寫字樓推廣媒體通路選擇基于多年對萬達寫字樓產品推廣的經驗，除了戶外廣告以外，我們不會選擇在線上常規媒體打產品價值廣告我們會通過更加直面寫字樓客戶的渠道和媒體，樓31、宇廣告、電梯框架和直投DM來傳遞產品價值和銷售信息電梯框架系列一都是行業龍頭老大，都是行業龍頭老大，你不來萬達誰來萬達！你不來萬達誰來萬達！領軍型企業總部基地，彰顯企業雄厚實力領軍型企業總部基地，彰顯企業雄厚實力電梯框架系列二手握雄財千千萬，手握雄財千千萬，難比難比CBDCBD里私產一間！里私產一間！中南絕對地標之上，長沙頭等人物私產！中南絕對地標之上，長沙頭等人物私產！電梯框架系列三通脹高企股市黯淡，通脹高企股市黯淡，買的永遠比租的劃算！買的永遠比租的劃算！投資選商業恒產，財富前景不言而喻！投資選商業恒產，財富前景不言而喻！電梯框架系列四比肩五星級酒店，比肩五星級酒店，會談宴請必須有譜！會談32、宴請必須有譜！立于繁華萬達廣場，坐享頂級繁華配套！立于繁華萬達廣場，坐享頂級繁華配套！電梯框架系列五世界一流的國際檔次的，世界一流的國際檔次的，正是你所期待的！正是你所期待的！國際化標準打造，匹配高端商務形象！國際化標準打造，匹配高端商務形象！電梯框架系列一 OP2都是行業龍頭老大，都是行業龍頭老大，你不來萬達誰來萬達！你不來萬達誰來萬達！領軍型企業總部基地，彰顯企業雄厚實力領軍型企業總部基地，彰顯企業雄厚實力電梯框架系列二 OP2手握雄財千千萬，手握雄財千千萬，難比難比CBDCBD里私產一間！里私產一間！中南絕對地標之上，長沙頭等人物私產！中南絕對地標之上，長沙頭等人物私產！電梯框架系列三通33、脹高企股市黯淡，通脹高企股市黯淡，買的永遠比租的劃算！買的永遠比租的劃算！投資選商業恒產，財富前景不言而喻！投資選商業恒產，財富前景不言而喻！電梯框架系列四比肩五星級酒店，比肩五星級酒店，會談宴請必須有譜！會談宴請必須有譜！立于繁華萬達廣場，坐享頂級繁華配套！立于繁華萬達廣場，坐享頂級繁華配套！電梯框架系列五世界一流的國際檔次的，世界一流的國際檔次的，正是你所期待的！正是你所期待的！國際化標準打造，匹配高端商務形象！國際化標準打造，匹配高端商務形象！其他行銷途徑原有商鋪、豪宅、辦公樓整層等大客戶的再次清掃與長沙人才網、人才市場等擁有大型企業數據的機構聯合，購其各公司人事總監或專員的數據，發送D34、M等軟性廣告或與該網站聯合在網頁上投放硬廣各區域銀行的企業客戶經理、稅務局、商會等鎖定世界500強在長沙的分支機構鎖定現代服務業等第三產業在長沙新興行業的企業企業數據購買鎖定建議直投DM大活動建議領袖級企業入駐儀式領袖級企業入駐儀式活動立意：如同人際關系交往，企業界同樣需要行業領袖的榜樣、示范作用。對使用型客戶而言，與領袖級企業的聯系一旦建立，將意味著更少時間、空間置換的商業合作契機，以及行業地位的肯定。對投資型客戶而言，意味著投資安全信心的建立。案例鏈接：SOHO中國，在上海收購的首個物業東海廣場，即通過前期招商（多為世界知名企業）帶租約的形式推向市場，取得驕人業績。巔峰論道，揮灑從容巔峰論35、道，揮灑從容 萬達中心首屆精英高爾夫邀請賽萬達中心首屆精英高爾夫邀請賽 活動立意：針對對企業決策層的直接公關，建立項目在圈層中的影響力。活動可與匯豐銀行等大型跨國銀行聯合舉辦，共享優質客戶資源。在大眾范圍內，吸引市場眼球，足夠高調地亮相，并且令大眾信服。時間：寫字樓開盤前2周；活動設置：邀請中國高球界排名靠前的選手（如：張連偉）前來為比賽開桿；項目產品、銷售信息可通過現場物料及活動后的DM、禮品定向直投的形式到達目標客群中；比賽結束后可考慮組建萬達中心球友會，定期組織活動（銷售結束后，后期交由物業管理公司運營）。活動建議傳播策略及推廣計劃傳播策略及推廣計劃2012201220122012年推盤36、節奏：年推盤節奏：年推盤節奏：年推盤節奏：階段主題階段主題2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月戶外、報廣（硬廣+軟文）、電臺、網絡 全面覆蓋工地圍擋、項目周邊主干道道旗及燈箱、電梯框架配合大營銷節點的活動與小活動穿插，持續進行直投DM、海報、項目折頁等物料配合線上推廣線上推廣線下推廣線下推廣 整案形象重塑樓王形象面世賣點系列稿及開盤熱銷CBD商務區形象建立及區域炒作寫字樓價值點剖析及開盤開業倒計時開業及開業后炒作萬達中心萬達中心,敢為長敢為長沙先沙先!濱江濱江CBDCBD強勢崛起強勢崛起無限風光在巔峰260起,做整個長沙的樓王盛世萬達 輝耀長沙通過開業三天數據說明萬達開業帶來的城市蛻變長沙世界級CBD動力核心客群心里揣摩系列電梯框架，剖析寫字樓投資價值Thanks感謝每個萬達，讓我們積累了不同的經驗感謝每個萬達，讓我們積累了不同的經驗上海甬道地產事業二部上海甬道地產事業二部上海甬道地產事業二部上海甬道地產事業二部2012.1.102012.1.102012.1.102012.1.10