午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、外灘星空項目整體營銷溝通方案Web，9th-Apr-2014Page 2Contents 目 錄項目屬性分析項目價值體系梳理項目整體定位梳理項目營銷思路蓄水期策略讀市附魂謀勢致勝Page 3行銷展架、現場展架戶外、車身、小區廣告、農家樂廣告現場包裝、DM單、Page 4項目面臨的問題梳理：宏觀環境面1.新任政府領導班子提出去行政調控轉市場化的擠掉，但兩會重申中國將遏制房地產投機，“限貸”、“限購”等政策短期內不會退出，近期而言，房價上漲的壓力仍然較大；2.信貸總量依然維持適度從緊的格局，隨著利率市場化推進，成本上升致房貸緊張恐難改變區域市場面1.都江堰為典型的內生型、閉合型市場，市場容量決定項2、目整體開發節奏緩慢；2.歷史遺留問題使得區域市場橫向擴容的可能性較小，且營銷推廣上的投入產出比低。3.區域市場競爭激烈，尤其是現階段已經逐步演化為價格戰，市場前景撲朔迷離。項目本體1.項目具備良好的區位條件，但項目所處區域，精神物質形態相對原始；2.項目規模體量較小，不具備規模優勢；3.受制于市場價格因素影響，項目在整體打造上，成本相對控制，綜合產品力相對欠缺4.項目定位剛需，戶型設計對位Page 5項目面臨的問題梳理：項目面臨的問題1、大區域市場為閉合型市場，市場容量有限，去化周期長2、項目外部環境及綜合配套欠缺，客群認可度低3、項目現有的產品價值體系對項目的整體定位內涵支撐不足4、中低價格3、入市姿態可能造成市場對項目低價值的認知，從而陷入僵局。Page 6基于項目問題梳理的整體開發戰略：短、平、快1.項目要實現利潤最大化，必然需要考慮到未來板塊的規劃發展對房價的抬升，因此用時間周期來置換利潤是經營戰略的精髓。但由于項目體量較小，綜合產品力競爭力不足，加上預期因素的不定因素較多，短平快是減小機會成本和財務成本的較佳選擇。2.市場大背景走勢不明朗，且都江堰區域市場競爭激烈，產品同質化嚴重，因此短、平、快的經營戰略是減小風險，快速回籠資金的關鍵。3.從經營層面來看，過于在體量規模較小的項目戀戰勢必造成資金成本占用過高，機會成本過高，而影響企業持續開發的機會。Page 7短平快發展戰略的4、剖析：并非低價就能實現快速資金回籠和滾動開發，4500-4800元/平米的價格，足以引發市場關注，但并不足以有效的撬動市場，引發市場追捧。突破方向豐富營銷做點，構建“外灘星空價值體系”，支撐項目內在物業價值，營銷上采用”高舉中打”的策略，以中低價格回歸，有效搏殺市場。Page 8“高舉中打”策略深化：營銷環境宏觀市場啟示區域市場啟示項目本體啟示企業戰略目標項目面臨的問題本項目營銷策略輸出強調高品質調性下的綜合性價比優勢Page 9強調高品質調性下的綜合性價比優勢貨次價高物有所值物超所值通過對項目綜合產品力的重新塑造，打造區域物超所值的產品印象，顛覆區域市場價格體系，從而迅速的搶占市場份額，擴大5、市場占有率，實現項目快速去化及利潤實現XXPage 10項目基本屬性梳理：項目印象1：建筑面積5萬平米,小型社區Page 11項目基本屬性梳理：項目印象2：立體交通網絡Page 12項目基本屬性梳理：項目印象3：濱江新城核心區,一線攬江Page 13項目基本屬性梳理：項目印象4：圍合式布局，大中庭私家中庭景觀。Page 14項目基本屬性梳理：項目印象5：經典ART-DECO建筑Page 15項目基本屬性梳理：項目印象6：天際游泳池區域絕無僅有Page 16項目基本屬性梳理：項目印象7：高贈送/T3/T4，優秀的戶型設計.Page 17項目現有價值點，平常無奇，尤其是轉化為項目賣點（特點、亮點、6、興奮點）后，項目勢必陷入平庸的整體推廣中。特別是，現有價值點與中低價位的銷售價格對等，對客群有效刺激與利益驅動缺失，不足以有效支撐項目整體”短平快”的發展戰略。我們為外灘星空構建更有營銷噱頭、附加值高的價值體系Page 18有效附加值一：星空泛會所打造方式：利用架空層進行打造，可豐富會所功能，迎合客戶喜好。星空小貴族俱樂部星空業主商務中心星空慢搖館星空健身中心Page 19入戶大堂精裝修，極大增加業主的尊貴感、整體奢華大氣。有效價值賣點二：奢華入戶大堂Page 20有效價值賣點三：休閑運動場所Page 21有效價值賣點四：直飲水系統原理采用中央大型凈水設備（主要為RO膜過濾法，可配備活性碳過濾7、設備），可去除水體中全部的細菌、病毒、有機物、重金屬等有毒有害物質，使水質達到直接飲用水的標準。好處 方便 24小時純凈水供應 安全 定期接受國家相關部門的檢驗，出具質檢報告 省錢 比市場上賣的純凈水每桶省錢3-5元Page 22 “聯通智能家居”一改家居傳統的燈光、家居電器控制方式，采用全新的無線智能控制，擁有多項獨有核心技術，手機網上在線監控；移動控制觸摸面板雙向顯示，即時控制；手機、電話遠程控制，一種全新的家庭環境由此誕生。手機網上在線監控 雙向顯示即時控制 手機遠程控制 有效價值賣點五：智能家居系統Page 23有效價值賣點六：全域WIFIPage 24有效價值賣點七：社區中央音樂系統8、Page 25有效價值賣點八：星空會為會員提供消費、娛樂、休閑的折扣優惠；為會員提供社交平臺。Page 26有效價值賣點八：商業及酒店概念營造前期運營階段，即為商業及酒店賦予主題概念，為營銷提供更多有效的做點。餐飲休閑娛樂為主導的特色商業街p項目業態亮點一星座元素主題精品城市酒店p項目業態亮點二Page 27項目價值體系匯總立體復合的星空生活匯區位優勢“云智能”智能家居全域WIFI健康社區星空泛會所奢華入戶大堂項目價值體系前面升級。項目原有價值點項目升級價值點一環路交通優勢大中庭空間可變空間戶型A-deco建筑風格運動社區星空會生活方式音樂社區天際游泳池Page 28在產品附加值的支撐下，項目9、綜合產品力全面完成“物超所值”的形象塑造，我們的定位？Page 29從項目價值體系看項目特質：關鍵字江景、一環、科技、智能、運動、年輕、生活體驗。Page 30SLOGAN：一環攬江，全功能主題生活場價值主張：革新的，全能的居住價值新體驗形象定位形象定位Page 31項目營銷思路謀勢Page 32區域營銷環境簡析成本低、渠道窄、聲音少、動作小、客戶精、市場疲。去化慢這個市場過于安靜Page 33在這樣的環境中，項目營銷“無作”便是“無為”“有作”而無的放矢，同樣也是“無為”。在本項目總產值固定比例一定，相對較低的推廣成本前提下，我們提出有的放矢、大動干戈的作為，確保較高的推廣投入產出比。核心指10、導思想：在高舉中打的戰略指引下，主動出擊，“以動制靜”持續引發市場關注。Page 34在高舉中打的戰略指引下，主動出擊，“以動制靜”持續引發市場關注。渠道營銷體驗營銷活動營銷事件營銷Page 35渠道推廣區域行銷競品截流周邊設點外區導入城市巡展中介合作中介場外合作團購企業定向團購網絡團購老帶新業主激勵計劃客戶會網絡電商平臺網絡競拍圈層營銷車友會商會校友會銀行VIP客戶定向直郵DM直郵微博微博推廣外灘星空項目渠道營銷的體系構建傳統渠道的創造性使用精準渠道的創新性發現渠道營銷Page 36渠道營銷的推廣支持整合媒體，形成聚焦，讓項目成為熱點n概念聚焦：戶外報廣表現上，以熱播的韓劇來自星星的你與“星11、空外灘”項目相結合，找到突破 點，再結合本項目定位“全功能主題生活場”，讓項目整體概念深入人心。n媒體聚焦：整合都江堰區域戶外大牌（2-3個），都江堰周邊主要鄉鎮的大牌（4個以上），以及阿壩 州區域大牌（至少3個），做到對客戶的全面覆蓋。n渠道聚焦：針對目標客群（都江堰市區、周邊鄉鎮以及阿壩州區域），都江堰市區營銷中心以現場SP 活動來吸引人氣、暖場及促進轉化。n客戶聚焦：營銷中心以詳細詮釋項目價值和釋放價值區間為主轉化客戶，行銷尋找意向客戶以梳理項 目主要價值點、良好口碑、受關注度和價格區間吸引客戶到案場。Page 37鄉鎮客戶阿壩州客戶城區客戶點、線、面海報派發鄉鎮鬧市交通節點區域中心戶外12、看板圍合漸進阿壩州團購客戶專題推介會定點廣告+直郵+戶外三點一線基地包裝定向投遞城區戶外引導旗推廣傳播的媒體選擇整合策略Page 38團隊人數：案場經理1人，置業顧問6人；看房車2輛，司機2人；每天有10名兼職行銷人員，每名置業顧問每天須保證2名兼職行銷人員（集體招聘）；團隊分組：（組員由案場經理交替分組安排）案場組：銷售經理1人+置業顧問3人 都江堰行銷組（執行周期為本階段每一天，即約60天，該渠道銷售執行常態化）配看房車1輛（含司機1人）；（兼顧城區擺點鄉鎮行銷小區擺點）：置業顧問1人，兼職行銷人員4人；A、銷售渠道：在都江堰大街區，人流量較大區域，設立行銷點位（一個點位，1人守點，其余三13、人散開）；B、銷售渠道：上午去都江堰周邊各鄉鎮（每天須有一組鄉鎮行銷組）根據其趕集時間，每天去往不同鄉鎮（主要針對各鄉鎮街 道鋪主、攤主和流動的趕集人員）；下午16：00回到城區，小區擺點行銷，主要針對各小區業主（每日可行銷小區4個，就近組合）道具：1個帳篷，1個簡易桌凳，4個展板，1張宣傳DM單；注：具體行銷路線，以鄉鎮趕集時間為主，銷售經理根據實際情況合理調整。都江堰區外行銷組（每月約18天一個執行周期，本階段預計2個周期）：策劃1人（AB組交換跟隨），置業顧問2人，兼職行銷人員6人，配看房車2輛，司機2人；A組：置業顧問1人、行銷人員3名、車1輛、司機1名A組：置業顧問1人、行銷人員3名14、車1輛、司機1名作業模式：行銷人員全面的派單記電話作業+種子客戶開發。銷售渠道：前期：商鋪主+種子客戶拜訪；中期：小區業主（小區派單和拤單）；后期：趕集時周邊鄉鎮進城人員；道具：1個帳篷，1個簡易桌凳，4個展板，1張宣傳DM單，拜訪禮品1份；行銷路線安排 主要為：阿壩區域：汶川縣、理縣、茂縣；都江堰周邊各鄉鎮（都江堰各鄉鎮行銷路線后續補上）Page 39分類區域項目數量備注戶外廣告都江堰城區及鄉鎮城區戶外大牌/鄉鎮大牌2-3/4主要交通要塞都江堰公交車身廣告3都江堰出租車副駕駛處條幅新增都江堰小區廣告30都江堰農家樂展架1000.7*1m阿壩州各設大牌（墻體）3主要交通要塞阿壩州都江堰大巴車15、座位椅套廣告新增營銷中心售樓部外圍圍墻信息釋放桁架24*6m道旗/樓體廣告沙盤區域沙盤（含戶型沙盤）信息展架4個/套0.7*1m區位圖，氛圍營造報刊短信都江堰短信600000分節點，每周發阿壩州短信600000各20萬，每周發阿壩州夾報（夾DM單）30000兩月內發完行銷及道具交通道具看房車（含司機）2最好為7座商務車阿壩州都江堰鄉鎮城區 行銷兼職人員10人/天預計60天保險費10人100元意外險/人餐費補助10人/天阿壩州區域預計30天住宿費6個標間/天油費+過路費兩個周期帳篷/簡易桌凳3套印制案名，可折疊行銷展板3套（4塊/套）0.7*1m宣傳DM單60000300*420mm其他行銷工作16、服，行銷礦泉水，避暑藥品等項目推廣及銷售執行所需物料Page 40體驗營銷品質感品質價值感價值本項目體驗營銷核心：打造沒有遺憾的現場，塑造震撼的細節:1.售樓部內外賣場的包裝：外賣場注重形象展示和開放性，內賣場注重功能性。相關物料：展板、畫架、VCR等。2.精神堡壘/道旗：在控制成本的前提下，突出項目的個性和調性，顛覆傳統的造型格局，力求創新新穎。3.物料：銷售物料同樣在成本控制的前提下，顛覆傳統，使其除了銷售信息道具功能以外，更是一件過目不忘的藝術品。4.道路指示系統：增加道路藍牌系統，讓去項目的每條路上都有星空的身影。Page 41DM折頁Page 42戶型單頁Page 43道旗Page 17、44活動要系列化方式要多樣化活動營銷Page 455.1國際美食周SP活動主題：星空生活體驗周活動時間：5.1假期一周活動地點：銷售中心外，街面布置。活動基本信息活動基本內容:星空生活體驗周活動分為三個基本內容1、每日主題活動：吃、玩、賞、樂，“0”距離體驗“星空外灘”2、參與性游戲活動：精彩游戲、精美禮品（激情闖三關，好禮送不停）3、“星空生活匯”展示：項目價值點展示：如架空層泛會所圖片展每日主題活動n美味披薩季 （5月1日10：3021：00）n原味國際紅酒季（5月2日10：3021：00）n親子狂歡兒童季（5月3日10：3021：00）n清涼冰淇淋季 （5月4日10：3021：00）n國18、際音樂季 （5月5日10：3021：00）每日主題活動場地搭建示意行架+光源頂棚每日主題活動名稱長7米，寬5米，高4米橡膠地墊具體活動執行物料等后期提供Page 465.30-6.3日親子星空遨游SP計劃活動主題：親子星空遨游體驗周活動時間：5.30-6.3活動地點：銷售中心外，街面布置。活動基本信息活動基本內容:親子星空遨游體驗周活動分為三個基本內容1、主題活動：星空知識圖片展示，“0”距離體驗浩瀚星空2、參與性游戲活動：星空知識競猜游戲、精美禮品（激情闖三關，好禮送不停）3、星空模擬：租賃天文望遠鏡，體驗者設身處地體驗活動場地搭建示意行架+光源頂棚每日主題活動名稱周圍圖片展示長7米，寬5米19、，高4米橡膠地墊望遠鏡具體活動執行物料等后期提供項目數量備注行架40米租用背景噴繪35平米制作前景主題活動名稱6平米X7幅制作頂蓬噴繪35平米制作地墊35平米采購主題活動場地搭建物料Page 477.6-12清涼一夏水果派SP活動主題：清涼一夏活動時間：7.6-12活動地點：銷售中心外，街面布置。活動基本信息活動基本內容:清涼一夏活動分為兩個基本內容1、每日主題活動：每天不同水果派和水果主題蛋糕，冰淇淋等2、參與性游戲活動：水果知識競猜游戲、精美禮品（激情闖三關，好禮送不停）3、水果知識圖片展：展示世界各地各類水果圖片活動場地搭建示意行架+光源頂棚每日主題活動名稱周圍圖片展示長7米，寬5米，高20、4米橡膠地墊具體活動執行物料等后期提供項目數量備注行架40米租用背景噴繪35平米制作前景主題活動名稱6平米X7幅制作頂蓬噴繪35平米制作地墊35平米采購主題活動場地搭建物料Page 48事件營銷事件主題容易引發市場集體關注與議論，事件能形成系列化，話題層出不窮。來自星 的你空空在都叫獸家的陽臺，仰望星空400年太長，我們只給您一生的承諾如果你的鄰居青春永駐，請別大驚小怪如果你的鄰居是個“二”女神，請別大驚小怪Page 49蓄水期策略致勝Page 50活動的總體安排5月6月項目深入案場sp全域媒體轟炸樹立項目定位概念“全功能主題生活場”系列推廣活動4月項目新形象露出全域“星空匯”會員招募活動（案21、場活動線下推廣）都江堰區域客群吸引案場人氣約在51啟動入會蓄客計劃5.1國際美食周SP客戶升級（轉籌）預計在5.10啟動行銷計劃該階段主抓行銷及案場來訪轉化率渠道推進7月上旬高爆開盤7月中下旬簽約及持續銷售持續銷售開盤活動預計7.13日7.6-12體驗周清涼一夏水果派SP5.30-6.3日親子星空遨游SP計劃預計在6.28日集中轉籌Page 51蓄客道具VIP卡星空外灘“星空匯”待設計存折星空外灘“幸福購房大存折”Page 52推盤策略一批次一批次三批次二批次一批次：1棟、2棟1單元二批次：3棟三批次：2棟2單元樓棟單元戶型面積原胚演繹1-A87.14套二套三1-A187.8套二套三1-B61.83套二-21A81.14套二套三21B52.63套二-21C69.44套三-21D55.66套一套二Page 53價格策略、銷控策略、優惠策略、資源組合策略等需根據蓄水期實際成果制定。THANKS!