午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、謹(jǐn)呈：華潤置地（上海）有限公司 華華 潤潤 外外 灘灘 九九 里里 同同 策策 觀觀 點點該來的，終究躲不掉宏觀市場：市場低迷，成交量急劇萎縮上海市總價1000萬-2000萬高端公寓09年1月至今成交價量圖數(shù)據(jù)來源：同策數(shù)據(jù)庫宏觀市場：市場低迷，成交量急劇萎縮上海市總價2000萬以上高端公寓09年1月至今成交價量圖數(shù)據(jù)來源：同策數(shù)據(jù)庫中觀面：政策限制，場外游離客戶普遍存在濃郁的觀望情緒新政后同類高端項目遇到的共同問題自住客戶：物業(yè)是否物超所值投資客戶：抄底時機(jī)是否成熟受新政制約成功銷售受限大陸身份：貸款受限非大陸身份：置業(yè)受限地段項目名稱在售情況報價口徑優(yōu)惠幅度項目動作黃浦濱江綠城黃浦灣2號樓2、剩余2套，1號樓剩余32套（共86套）1號樓之前成交的均價為82594元/平米；目前處于停銷狀態(tài)，具體價格未定不詳目前處于樣板房裝修階段，對外停止銷售陸家嘴核心湯臣一品3、5、8號樓的剩余123套房源（共180套房源）8號樓針對VIP客戶銷售，對外不進(jìn)行公開銷售；3、5號樓剩余高層均價在16萬/平以上，一房一價不詳8號樓處于不對外公開銷售狀態(tài)，項目將推出部分精裝修房陸家嘴濱江世茂濱江花園4、5號樓（共414套房源）9萬元/平米左右-世茂濱江花園壓軸之作盧灣濱江海珀日暉1、2號樓剩余的21套房源（共63套）剩余高層房源處于停銷狀態(tài)，暫無報價；2號樓高層均價將在9萬元/平米以上88.5折現(xiàn)在2號樓3、高層報價10萬元/平方米北外灘濱江白金灣A、B座樓136戶的剩余部分房源剩余房源價格在7萬元/平米（底層）13萬元/平米（高層）之間-全部剩余房源在售盧灣淮海中路板塊翠湖天地在售少量剩余房源6套已成交房源均價10.8萬元/平米；下批房源暫無報價-下批房源預(yù)計9月份開盤微觀面：競爭激勵，直接分流競 爭 點成交價低20%左右豪宅市場的品牌影響力，無敵江景無敵江景高優(yōu)惠，性價比價格相當(dāng)，景觀優(yōu)勢絕版地段、人文資源該干的，還得干年內(nèi)銷售15億月均去化15套營銷目標(biāo)我們的目標(biāo)是非常目標(biāo)！提到豪宅，第一反應(yīng)是什么？提到豪宅，第一反應(yīng)是什么？湯臣一品、星河灣、翠湖天地湯臣一品、星河灣、翠湖天地項目品牌影響力4、審視項目自身問題1“外灘九里”被人第一時間想起的概率有多高？項目的品牌影響力到現(xiàn)在都沒做出來(白白浪費了好地段和好牌子)核心問題湯臣一品黃浦江尚海灣黃浦江+世博園區(qū)海珀日暉黃浦江鉑金灣黃浦江外灘九里外灘？建筑？感覺？.未構(gòu)未構(gòu)客戶客戶:你要賣我你要賣我十萬價格可以啊，可是十萬價格可以啊，可是你這里我你這里我看不到江啊。看不到江啊。已購客戶：已購客戶：“買你這里買你這里,我看中的是這項目的我看中的是這項目的外灘地段、建筑風(fēng)格、石材、外灘地段、建筑風(fēng)格、石材、感覺。感覺。價值不夠支撐第一梯隊(核心價值不清晰，賣點不夠豐滿)目前上海10萬級俱樂部成員的核心賣點盤點:新政后我們都做過什么？中介公司合作5、新政后無成交數(shù)據(jù)庫客戶掃射最佳一次是投放五萬條短信，導(dǎo)入來電13通，來人2組，無成交介紹客居多需要放大介紹機(jī)會5月后付定金的客戶14組（浙江10組、上海2組、南通和臺灣各1組），簽約4組需要結(jié)合市場背景進(jìn)行客戶群體掃盲項目自身問題2推廣效果審視保安、客服基本動作有了與六星級服務(wù)對比還有差距頂級價格形象與現(xiàn)場表現(xiàn)存在一定落差裝修直觀表現(xiàn)還需提升項目自身問題3現(xiàn)場表現(xiàn)審視來人留電率僅有5%，被動回籠被動銷售我們需要掌握“主動權(quán)”項目自身問題4銷售力審視我們的營銷突破口到底是啥?客戶必須選擇我們的理由是啥?我們陷入被江景泥濘中,如何脫身?項目品牌影響力“低”推廣通路現(xiàn)場表現(xiàn)銷售力“有很大的提升空間”6、除了江景,我們到底能賣什么？支撐九里進(jìn)入第一梯隊的,會是啥？不想賣給挑剔江景或是存心抄底的人,行不行睡一覺，從頭再想等等.您該不會真的以為，外灘就是一截黃浦江吧我們是近100年來外灘萬國建筑群唯一面市銷售的住宅項目為了重現(xiàn)百年建筑傳奇外觀我們不惜開山鑿石,以金玉為盟九里系不只是建筑層面的產(chǎn)品系而是對于血統(tǒng)跟淵源都有要求有所講究的階層場所不只是房子或是土地或是空間等物質(zhì)層面的事物更重要的是場所精神以及歷史的傳承感還有一種身為華裔骨子里的微妙民族情節(jié)一些閃閃發(fā)光的全新定義 同策的觀念扭轉(zhuǎn)點及理由說明 山不轉(zhuǎn)路轉(zhuǎn)留得青山在,我還怕啥賣不了那片灘,我還可以賣賣這片外同策把脈後的藥方如下:給予老項目一個7、新的價值重塑項目核心價值重新定義外灘重新設(shè)定客層比現(xiàn)在更上一層樓的新客戶(如:國際對話)作為項目的客戶標(biāo)榜能吸引真正成交客豎立項目擁有者的新高標(biāo)準(zhǔn)我們到底賣什么？項目形象重塑在上海有點小錢的,都可以輕易買到一小段江江水水但你想買到外灘萬國建筑群?光是預(yù)約,就得等上100年!一句爽而脆的話,說明了一切 九里對于家族血統(tǒng)的純粹性，其實是很挑剔的不只是建筑層面的產(chǎn)品系而是對于血統(tǒng)跟淵源都有要求有所講究的階層場所九里,心與天地正氣的距離所以九里跟外灘，才是真正的絕配不只是房子或是土地或是空間等物質(zhì)層面的事物更重要的是場所精神以及歷史的傳承感還有一種身為華裔骨子里的微妙民族情節(jié)骨子里的外灘貴族.如此這般8、原來九里，可以真的做到?jīng)]有競品本項目無須妄言世界第一，稱謂獨特應(yīng)不為過與同類產(chǎn)品有無可比性?任由世人評說有了無法抗拒的購買動機(jī)接下來,請看同策的執(zhí)行鐵兵團(tuán)的工作計劃1+3營銷策略之品牌活動其中的“1”1場活動，提升項目品牌影響力關(guān)鍵字 名利場 風(fēng)云場 風(fēng)月場For 國際投資炒家:絕版世界級地標(biāo),全球同步發(fā)售-“百年典藏藝術(shù)或奢侈品牌”嫁接大型事件營銷-“千位法拉利車主大游行“,迎接全球唯一的一輛為中國車主打造的 青花瓷法拉利 For 雙重國籍華裔:承百年風(fēng)云傳說,續(xù)家族千秋榮耀 非凡人物的非凡軼事-海外鑒寶&故事匯-Rd專門欄目,Web洋酒名表等異業(yè)合作For 富二代:典藏建筑奢侈品-華潤系豪9、宅與美術(shù)展戰(zhàn)略合作,每月更換的lobby大堂美宿畫廊 Event引爆點 戰(zhàn)略上完成項目賣點重塑在戰(zhàn)術(shù)上，我們?nèi)绾握{(diào)整？1+3營銷策略之現(xiàn)場提升其中的“3”3個提升，提升現(xiàn)場業(yè)務(wù)執(zhí)行渠道深耕銷售力管理推售策略常規(guī)渠道的使命：保持項目曝光率、知名度，提升項目的對外形象同策的做法客戶心理洞察，精準(zhǔn)攻擊人海戰(zhàn)術(shù)在當(dāng)下市場環(huán)境下滿足不了只屬于少數(shù)群體府邸的成交需求先 察 而 后 動外灘九里現(xiàn)場反饋近期典型客戶林某林某188188購買自住客戶：購買自住客戶：4545歲，在上海一直做房地產(chǎn)投資，將近歲，在上海一直做房地產(chǎn)投資，將近1010年，買年，買過商鋪浦東上海灘花園洋房，華潤上海灘花園、其本人在過商鋪浦10、東上海灘花園洋房，華潤上海灘花園、其本人在溫州溫州質(zhì)檢質(zhì)檢局工作，其太太在溫州開藥房，女兒在局工作，其太太在溫州開藥房，女兒在上海黃浦區(qū)讀高中上海黃浦區(qū)讀高中，于，于20052005年年購買上海灘花園，之后成為購買上海灘花園，之后成為華潤忠實客戶華潤忠實客戶，其在購買上海灘花園和，其在購買上海灘花園和外灘九里時期，先后成功介紹了多個客戶購買：該客戶平時娛樂愛外灘九里時期，先后成功介紹了多個客戶購買：該客戶平時娛樂愛好為吃飯，抽煙，不喝酒，喜歡好為吃飯，抽煙，不喝酒，喜歡BurberryBurberry的衣服。的衣服。陳某陳某188188購買投資客戶：購買投資客戶：4040左右，在上海生活三年。11、左右，在上海生活三年。臺灣人臺灣人，單身。家族，單身。家族在上海有產(chǎn)業(yè)。去年認(rèn)籌外灘九里沒有買到。主要是在上海有產(chǎn)業(yè)。去年認(rèn)籌外灘九里沒有買到。主要是投資投資，非常注，非常注重規(guī)劃。對周邊規(guī)劃非常詳細(xì)。看好外灘未來。買一套小戶型作為重規(guī)劃。對周邊規(guī)劃非常詳細(xì)。看好外灘未來。買一套小戶型作為投資。全部是投資。全部是美金轉(zhuǎn)為人民幣后付首付。美金轉(zhuǎn)為人民幣后付首付。盧某盧某271271購買自住客戶：購買自住客戶：4545歲。做金融行業(yè)。歲。做金融行業(yè)。一直住別墅一直住別墅。后考慮買公寓。后考慮買公寓房。買給自己的女兒。寫女兒的名字，做第一套貸款。長期看好外房。買給自己的女兒。寫女兒的名字，做第一套貸12、款。長期看好外灘地段。灘地段。喜歡有江景的房子。喜歡有江景的房子。新政后高端典型客戶案例客客 戶：曾先生戶：曾先生到訪次數(shù)：到訪次數(shù)：3 3次，成交周期：次，成交周期：2 2周周成交金額：成交金額：21002100萬左右萬左右媒體通路：朋友介紹媒體通路：朋友介紹年年 齡：齡：4545歲歲身身 份：份：馬來西亞籍華人馬來西亞籍華人職職 業(yè)：珠寶商人業(yè)：珠寶商人置業(yè)動機(jī)：置業(yè)動機(jī)：自住兼投資自住兼投資付款方式：貸款付款方式：貸款首付首付50%50%（外幣兌換人民幣）（外幣兌換人民幣）+貸款貸款50%50%（匯豐銀行匯豐銀行外幣外幣貸款）貸款）目前狀態(tài)：到滬目前狀態(tài)：到滬1 1年，租賃在年，租賃在徐13、家匯徐家匯某中高端物業(yè)，月租金某中高端物業(yè)，月租金70007000元元/家庭結(jié)構(gòu)：夫妻二人在滬，兩個子女在美國就讀。家庭結(jié)構(gòu)：夫妻二人在滬，兩個子女在美國就讀。客戶特征：為人處事低調(diào)，喜歡穿便裝一個人騎電瓶車出行，對于國內(nèi)房地客戶特征：為人處事低調(diào)，喜歡穿便裝一個人騎電瓶車出行，對于國內(nèi)房地產(chǎn)較有研究，認(rèn)為目前置業(yè)機(jī)會不錯。產(chǎn)較有研究，認(rèn)為目前置業(yè)機(jī)會不錯。人民幣升值預(yù)期人民幣升值預(yù)期也是置業(yè)行為一個重也是置業(yè)行為一個重要驅(qū)動因素。要驅(qū)動因素。對于優(yōu)惠幅度的敏感程度大于報價。對于優(yōu)惠幅度的敏感程度大于報價。新政后高端典型客戶案例客客 戶：楊先生戶：楊先生到訪次數(shù)：到訪次數(shù)：3 3次，成交周期：14、次，成交周期：2 2周周成交金額：成交金額：18001800萬左右萬左右媒體通路：網(wǎng)絡(luò)媒體通路：網(wǎng)絡(luò)年年 齡：齡：5151歲歲身身 份：份：澳大利亞籍華人澳大利亞籍華人職職 業(yè)：外企建筑設(shè)計公司業(yè)：外企建筑設(shè)計公司BOSSBOSS置業(yè)動機(jī)：自住置業(yè)動機(jī)：自住付款方式：貸款付款方式：貸款首付首付70%70%（人民幣）（人民幣）+貸款貸款30%30%（民生銀行貸款）（民生銀行貸款）目前狀態(tài)：在滬經(jīng)營目前狀態(tài)：在滬經(jīng)營3 3年，公司租賃在年，公司租賃在恒隆廣場恒隆廣場家庭結(jié)構(gòu)：夫妻二人在滬，三個子女在澳大利亞就讀家庭結(jié)構(gòu)：夫妻二人在滬，三個子女在澳大利亞就讀客戶特征：著裝講究，要面子，客戶特征：著裝15、講究，要面子，對于服務(wù)要求高對于服務(wù)要求高，比較海派，喜歡參加高，比較海派，喜歡參加高檔次的客戶活動，喜歡雪茄。檔次的客戶活動，喜歡雪茄。對于優(yōu)惠幅度的敏感程度大于報價。對于優(yōu)惠幅度的敏感程度大于報價。新政后高端典型客戶案例客客 戶：唐女士戶：唐女士到訪次數(shù)：到訪次數(shù)：5 5次，成交周期：次，成交周期：5 5周周成交金額：成交金額：13001300萬左右萬左右媒體通路：媒體通路：航空雜志航空雜志年年 齡：齡：6060歲歲身身 份：上海人（常住香港）份：上海人（常住香港）職職 業(yè)：業(yè)：投資公司投資公司置業(yè)動機(jī)：投資置業(yè)動機(jī)：投資付款方式：分期付款（首付付款方式：分期付款（首付50%50%，余款六16、個月內(nèi)分批付清），余款六個月內(nèi)分批付清）目前狀態(tài)：在滬有目前狀態(tài)：在滬有三套住宅多套商鋪三套住宅多套商鋪家庭結(jié)構(gòu)：夫妻二人在滬（老公是香港人），子女在香港就業(yè)。家庭結(jié)構(gòu)：夫妻二人在滬（老公是香港人），子女在香港就業(yè)。客戶特征：著裝非常普通，對于國內(nèi)房地產(chǎn)并不熟悉，但對于未來客戶特征：著裝非常普通，對于國內(nèi)房地產(chǎn)并不熟悉，但對于未來物業(yè)升值前景看好。物業(yè)升值前景看好。對于優(yōu)惠幅度的敏感程度大于報價。對于優(yōu)惠幅度的敏感程度大于報價。4.17后成交客戶特征總結(jié)均有境外身份或間接境外身份的華人對于優(yōu)惠幅度的敏感度大于報價會找?guī)滋追吭吹膬r格做比較自用客成交周期在23周，投資客成交周期會更長付款能力較強(qiáng)普17、遍認(rèn)為現(xiàn)階段是較好的投資時機(jī)對于未來預(yù)期較為看好溫州人買的普遍是性價比最高的物業(yè)同策的做法客戶心理洞察，“掃盲”，精準(zhǔn)攻擊目標(biāo)客戶拓展來源浙江客戶非大陸籍華人定向群體同策渠道目標(biāo)客戶開拓之一：在滬非大陸籍華人群體客戶特征對上海的板塊劃分并不熟悉，知道外灘，但對外灘一知半解可外幣貸款，受此次貸款政策限制較小手頭有外幣，對人民幣升值預(yù)期較高近期高端市場上比較活躍的群體之一目前上海非大陸籍華人在1.75萬人左右生活習(xí)慣研究他們現(xiàn)在住在上海涉外國際社區(qū)和市中心的高級服務(wù)式公寓他們在上海涉外寫字樓辦公，時常往返浦東機(jī)場他們平時收看衛(wèi)星電視，閱讀高端奢侈品雜志和外文報刊他們平時在新天地的酒吧出入、在恒隆、18、久光等商場購物他們平時經(jīng)常接觸外資銀行，有自己的理財經(jīng)理針對涉外客戶主要通路拓展匯豐、花旗、渣打共30個VIP中心近三年注冊外資企業(yè)，共3000家企業(yè)上海50家高端服務(wù)式公寓上海50個高檔涉外社區(qū)短期內(nèi)有條件快速啟動數(shù)據(jù)庫涉外社區(qū)涉外注冊公司高端服務(wù)公寓外資銀行VIP航空雜志機(jī)場廣告牌東方航空港龍航空浦東機(jī)場戶外機(jī)場通道看板登機(jī)卡u通路拓展航空公司vip東航、國航、南航三大航空公司涉外社區(qū)涉外注冊公司高端服務(wù)公寓外資銀行VIP匯豐、花旗、渣打共30個VIP中心近三年注冊外資企業(yè)，共3000家企業(yè)上海50家高端服務(wù)式公寓上海50個高檔涉外社區(qū)攻擊通路方式：DM直投、短信、彩信頻率：DM每月一次/19、短信彩信每兩周一次方式：DM直投、短信、彩信頻率：DM每月一次/短信彩信每兩周一次攻擊通路方式：DM直投、短信、彩信頻率：DM每月一次/短信彩信每兩周一次攻擊通路攻擊通路方式：DM直投、短信、彩信頻率：DM每月一次/短信彩信每兩周一次u攻擊方式目標(biāo)客戶開拓之二：浙江客戶深入挖掘客戶特征他們對上海的板塊劃分并不熟悉，知道外灘，但對外灘一知半解他們是行業(yè)中的領(lǐng)袖，他們時時受眾人的恭維他們很要面子，需要從大款角色轉(zhuǎn)型，追求貴族范兒針對江浙客戶主要通路建議商學(xué)院商會DS短/彩信DM直投巡展臺州、樂清、義烏、溫州u通路拓展溫州商會浙江商會臺州總商會潮汕商會福建商會江蘇商會u攻擊方式商學(xué)院中歐、長江等知名20、商學(xué)院攻擊通路形式：論壇、活動方式：贊助、提供活動場地、活動策劃商會攻擊通路形式：論壇、活動、數(shù)據(jù)庫方式：贊助、提供活動場地、活動策劃巡展臺州、樂清、義烏、溫州等地攻擊通路形式：房展會為主方式：房展會前提前預(yù)熱宣傳、當(dāng)?shù)孛襟w、當(dāng)?shù)毓P(guān)、高傭金激勵、促銷政策溫州、浙江、臺州、江蘇、潮汕、福建商會主動出擊：招募跨界銷售經(jīng)營，精準(zhǔn)攻擊浙江、江蘇、福建、香港的高端客群！新客戶開拓之三：定向群體開拓銀行私人理財顧問等特殊分眾營銷渠道特殊渠道 通路：國內(nèi)、外資銀行VIP中心方式：理財經(jīng)理DS拜訪,SP活動定向舉辦頻率：每兩周舉辦一次（對象理財經(jīng)理及客戶）主題：理財論壇、風(fēng)水講座等LP地標(biāo)MG華屋會豪華名車21、奢侈品店長銀行私人理財顧問游艇、高端會所、高爾夫球會籍卡球卡營銷顧問 酒店高級銷售經(jīng)理特殊渠道 方式：高級中介聯(lián)動手段：私人協(xié)議捆綁高端消費品牌聯(lián)動特殊渠道 對象：高端消費品牌vip客戶方式：與高端消費品牌聯(lián)動頻率：每月舉辦一次主題：名媛之夜社交名媛舉辦的私人party特殊渠道 對象：社會名媛及其社交圈方式：邀請有一定社會效應(yīng)的名人，在外灘九里舉辦私人party頻率：每月舉辦一次主題：名媛之夜頂級車友會,如法拉利車友會動力中國富二代俱樂部（游艇、直升機(jī)等）特殊渠道 對象：頂級俱樂部會員方式：贊助俱樂部活動，邀約會員頻率：每兩個月舉辦一次新客戶開拓之四：同策渠道資源同策資源同策匯華屋會銷售終端22、21368 組長三角地區(qū)會員 2800 位千萬級業(yè)主銷售支持：市中心展示中心、臻品展、客戶活動、網(wǎng)絡(luò)平臺、短/彩信、DM直投杭州展銷中心古北展銷中心高端品牌資源銷售支持：活動資源、客戶直接導(dǎo)入上海50余個銷售終端長三角30余個銷售終端銷售支持：客戶直接導(dǎo)入銷售力管理同策的做法細(xì)節(jié)決定成敗，銷售力管理現(xiàn)場各種場景的六星級服務(wù)規(guī)范管理軟件表現(xiàn)硬件表現(xiàn)售樓處、樣板房軟裝提升建議售樓處：需強(qiáng)化外灘生活、外灘文化的示意樣板房：需補(bǔ)強(qiáng)角色界定和生活氛圍同策的做法細(xì)節(jié)決定成敗，銷售力管理日常來人管理機(jī)動靈活的預(yù)約制度來電客戶進(jìn)行預(yù)約登記現(xiàn)場臨時來人預(yù)約登記活動參與預(yù)約登記保持項目的高端形象，客戶信息完整獲取23、，為后續(xù)的客戶追蹤創(chuàng)造條件同策的做法細(xì)節(jié)決定成敗，銷售力管理同策的做法細(xì)節(jié)決定成敗，銷售力管理日常來人管理周一周二周三周四周五周六周日首次到場客戶接待參觀，第一時間做再次邀約動作。客 戶 回 訪 邀 約 集 中 至 周 末 參 觀上午進(jìn)行客戶到場時間確認(rèn)下午13：0017：00集中參觀針對已來訪客戶增加晚間邀約/預(yù)約看房動作。（現(xiàn)場短信回訪以及電話回訪動作統(tǒng)一管理）現(xiàn)場Sales負(fù)責(zé)來電接聽客戶導(dǎo)入來電客戶僅報面積段和總價段，3天內(nèi)電話回訪邀約，當(dāng)周邀約進(jìn)場。兩周內(nèi)未進(jìn)場客戶統(tǒng)一提交現(xiàn)場經(jīng)理進(jìn)行分配交叉回訪。現(xiàn)場經(jīng)理洽談經(jīng)理行使特權(quán)：業(yè)務(wù)員、客服人員充分配合咖啡、雪茄等道具配合，使客戶很VIP24、，保持平等地位。來訪客戶完整的項目介紹不做任何議價動作，鎖定客戶意向后引薦現(xiàn)場經(jīng)理洽談。兩周內(nèi)未成功引薦，統(tǒng)一提交現(xiàn)場經(jīng)理進(jìn)行分配交叉回訪。交叉回訪的動機(jī)是避免業(yè)務(wù)人員憑個人主觀經(jīng)驗流失客戶，保證客戶利用最大化。業(yè)務(wù)流程管理同策的做法細(xì)節(jié)決定成敗，銷售力管理客戶分類管理要求管理手段已購客戶“頭羊”客戶保持溝通頻率，提高服務(wù)滿意度，口碑傳播，介紹客戶開發(fā)現(xiàn)場全體業(yè)務(wù)、客服人員能夠第一時間識別并準(zhǔn)確稱呼，主動提供特殊飲品/需求（含以下事項）大眾客戶隨時匯報項目動態(tài)信息（電話、短信）定期邀約參與會所活動（電話、邀請函）定期保持私人化溝通（溫馨短信、DS生日報紙/賀卡、私人話題等）未購客戶重點客戶保持25、溝通頻率，提高服務(wù)滿意度，口碑傳播，促進(jìn)成交/介紹客戶開發(fā)定期匯報項目動態(tài)信息（電話、短信），頻率保持1次/周定期邀約參與會所活動（電話、邀請函）定期保持私人化溝通（溫馨短信、DS生日報紙/賀卡、私人話題等）大眾客戶定期匯報項目動態(tài)信息（電話、短信），頻率保持1次/24周定期邀約參與會所活動（電話、邀請函）定期保持私人化溝通（溫馨短信、DS生日報紙/賀卡、私人話題等）客戶關(guān)系精細(xì)化管理同策的做法細(xì)節(jié)決定成敗，銷售力管理針對已購客戶客戶再購引導(dǎo)介紹客戶開發(fā)老客戶特殊優(yōu)惠禮品庫計劃介紹客戶獎勵計劃房價優(yōu)惠物業(yè)費、車位優(yōu)惠每次到場都有收獲成交獎金獎勵未成交禮品獎勵客戶私人Party深度維護(hù)，圈層開發(fā)26、針對未購客戶客戶成交引導(dǎo)介紹客戶開發(fā)定期客戶維護(hù)，保持關(guān)注度重點客戶一事一議介紹客戶獎勵計劃成交獎金獎勵未成交禮品獎勵客戶私人Party深度維護(hù)，圈層開發(fā)客戶開發(fā)系統(tǒng)管理同策的做法細(xì)節(jié)決定成敗，銷售力管理生日派對結(jié)婚紀(jì)念日商務(wù)宴請致電400服務(wù)熱線正式提出書面申請憑VIP卡和邀請函進(jìn)場流程VIP客戶提出要求，明確時間、人次、party內(nèi)容或其他特殊要求盡可能明確接到來電申請后2日內(nèi)提報公司審批，第5日內(nèi)公司給予明確回復(fù)意見未批準(zhǔn)，當(dāng)天給予客戶反饋原因批準(zhǔn)，當(dāng)天給予客戶反饋，同步資源聯(lián)系VIP客戶提出要求，明確時間、人次、party內(nèi)容或其他特殊要求盡可能明確接到書面申請2日內(nèi)進(jìn)行費用預(yù)算提報公27、司審批，第4日公司給予明確回復(fù)意見批準(zhǔn)，當(dāng)天進(jìn)行資源落實，同步給予客戶反饋VIP客戶如有變動需至少提前5天通知現(xiàn)場，以便調(diào)整。客戶深入維護(hù)管理同策的做法細(xì)節(jié)決定成敗，銷售力管理通過以上的精細(xì)化管理運(yùn)作我們有信心將留電率、來人量、回籠量有效提升從而增加更多的銷售機(jī)會!推售策略1#樓2#樓3#樓9#樓8#樓7#樓10#樓酒店式公寓5#,6#樓小區(qū)外建筑244.25平米246.8平米193號樓銷售情況270.94平米277.11平米1號樓銷售情況22186.88平米187.98平米7號樓銷售情況47貨量盤點1#、3#02室、7#余房88套左右，房源結(jié)構(gòu)完整。9#有望10月初達(dá)到開放條件。244.2528、平米246.8平米191號號樓樓銷銷售售情情況況產(chǎn)品去化能力評估：1#01室：主力總價2500萬級，相對較高；稀缺小高層，但位置相對較差，部分房源受視野、采光影響；房型中規(guī)中矩，沒有附加值；4R布局功能性較強(qiáng)歷史銷售情況，客戶接受度相對較低，短期成交能力弱。銷控策略：以目標(biāo)為導(dǎo)向進(jìn)行銷控策略擬定產(chǎn)品去化能力評估：1#02室：主力總價2500萬級，相對較高；稀缺小高層，但位置相對較差，部分房源受視野、采光影響；房型中規(guī)中矩，沒有附加值；3R布局功能性較弱歷史銷售情況，客戶接受度相對較低，短期成交能力弱。銷控策略：以目標(biāo)為導(dǎo)向進(jìn)行銷控策略擬定244.25平米246.8平米191號號樓樓銷銷售售情情29、況況銷控策略：以目標(biāo)為導(dǎo)向進(jìn)行銷控策略擬定產(chǎn)品去化能力評估：3#：主力總價2700萬級，總價相對較高裝修標(biāo)準(zhǔn)高于1#、7#房型中規(guī)中矩，4R滿足功能性，沒有附加值歷史銷售該類型產(chǎn)品去化情況良好短期成交能力較弱。3號號樓樓銷銷售售情情況況270.94平米277.11平米22186.88平米187.98平米7號號樓樓銷銷售售情情況況47銷控策略：以目標(biāo)為導(dǎo)向進(jìn)行銷控策略擬定產(chǎn)品去化能力評估：7#：主力總價1800萬級，總價相對最低全朝南戶型，有附贈價值裝修標(biāo)準(zhǔn)較低歷史無成交短期成交能力相對最強(qiáng)。1#1#樓樓2#2#樓樓3#3#樓樓9#9#樓樓8#8#樓樓7#7#樓樓10#10#樓樓酒店式公寓酒店式30、公寓5#,6#5#,6#樓樓小區(qū)外建小區(qū)外建筑筑銷控策略：以目標(biāo)為導(dǎo)向進(jìn)行銷控策略擬定產(chǎn)品去化能力評估：7#9#3#1#今年內(nèi)集中火力推售7#和9#，1#和3#不做集中推廣，輔助去化。價格策略：以目標(biāo)為導(dǎo)向進(jìn)行針對性片面定價1#1#13021302130113011202120212011201110211021101110110021002100110019029029019018028028018017027027017016026026016015025025015014024024014013023023013012012011011017#7#2502250225012501240231、24022401240123022302230123012202220222012201210221022101210120022002200120011902190219011901180218021801180117021702170117011602160216011601150215021501150114021402140114011302130213011301120212021201120111021102110111011002100210011001902902901901802802801801702702701701602602601601502502501501402432、024014013023023013012012013#3#24022402240124012302230223012301220222022201220121022102210121012002200220012001190219021901190118021802180118011702170217011701160216021601160115021502150115011402140214011401130213021301130112021202120112011102110211011101100210021001100190290290190180280280180170270233、7017016026026016015025025015014024024014013023023013012022022012019#價格方案一：價格體系高區(qū)價格倒掛，集中去化高區(qū)房源。價格方案二：中高區(qū)價差縮小，高區(qū)適當(dāng)跑量。1#3#中區(qū)和中低區(qū)價格上頂，配合突出7#中區(qū)性價比，1#中高區(qū)和3#中高區(qū)輔助去化7#高區(qū)和中低區(qū)價格上頂，放大中區(qū)的成交機(jī)會。3#7#9#低區(qū)房源價格與中低區(qū)拉開差距，滿足少數(shù)投資客需求。9#9#240224022401240123022302230123012202220222012201210221022101210120022002200120011902134、90219011901180218021801180117021702170117011602160216011601150215021501150114021402140114011302130213011301120212021201120111021102110111011002100210011001902902901901802802801801702702701701602602601601502502501501402402401401302302301301通過報價系統(tǒng)管理，樹立9#的價格形象及整盤高端形象通過消費心理管理，促進(jìn)7#和9#10月份的順利去化產(chǎn)品特征價格形象產(chǎn)品功35、能報價管理1#245平方米稀缺小高層，但位置相對較差，部分房源受視野、采光影響，房型中規(guī)中矩主力總價2500萬級，相對較高輔助去化產(chǎn)品正常報價3#277平方米房型中規(guī)中矩，4R滿足功能性，沒有附加值主力總價2700萬級，總價相對較高裝修標(biāo)準(zhǔn)高于1#、7#輔助去化產(chǎn)品正常報價7#188平方米全朝南戶型，有附贈價值裝修標(biāo)準(zhǔn)較低主力總價1800萬級，總價相對最低主力現(xiàn)金回籠產(chǎn)品暫不報價，10月初與9#同時亮相9#310平方米邱德光設(shè)計樣板房，產(chǎn)品表現(xiàn)力較高頂級裝修標(biāo)準(zhǔn)，頂級價格水平次主力現(xiàn)金回籠產(chǎn)品報頂級裝修價格，不報價格范圍10#360-410頂級價格或者不報價頂級價格，筑夢產(chǎn)品暫不報價價格策略：36、通過報價管理，管理價格形象和心理形象10月11月12月1月9月推售策略我們的目標(biāo)是利潤和品牌雙贏8月業(yè)界高層地產(chǎn)形勢論壇億元樓王“炒作”全國百家媒體發(fā)布會“專家估值”營銷推廣路線啟動引擎啟動引擎頂級裝修鑒賞頂級豪宅再升級邀約名人代言，借勢炒作高端客戶活動持續(xù)舉辦貴族生活方式解讀持續(xù)造勢項目形象調(diào)整精準(zhǔn)通路籌備客戶維護(hù)策略啟動7#、9#客戶蓄水1#、3#室線下銷售7#、9#亮相，造勢集中推廣1#、3#輔助去化目 標(biāo) 余 房 續(xù) 銷媒體計劃通路媒體采購形式 主要覆蓋人群 說明預(yù)算配比事件陣地媒體華潤置地集團(tuán)品牌簽頭的大型事件營銷現(xiàn)場:現(xiàn)場接待處/會所及大堂藝?yán)?GALLERY戶外廣告:機(jī)場廣告牌/37、淮海虹橋及法租界陸家嘴碧云等外企高管集中區(qū)域廣告牌導(dǎo)視系統(tǒng):區(qū)域主要干道引導(dǎo)旗針對外企高管提高項目涉外國際形象及 品牌影響力45%平面紙媒房產(chǎn)類雜志:專業(yè)雜志，軟文硬廣系列時尚類雜志:財經(jīng)趨勢類主流雜志，航空雜志軟文硬廣系列主流大報紙:東早/經(jīng)濟(jì)觀察報/21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報，城市高端NP軟文硬廣系列特殊夾報紙:中圖進(jìn)口的涉外報紙雜志之隨袋夾報DM,同策匯專刊團(tuán)體類雜志:商會雜志(如浙商雜志),產(chǎn)業(yè)雜志(如某制造業(yè)),圈層雜志(如臺商雜志)針對國際炒家雙國籍菁英江浙富人港澳臺人士30%網(wǎng)絡(luò)媒體各大EMBA商學(xué)院網(wǎng)站江浙地方熱門綜合型網(wǎng)站(如無錫的十九樓,太湖明珠網(wǎng))鎖定江浙富人及富二代5%其他定向渠道手機(jī)短信彩信平臺（同策匯）DM定投(精簡樓書式小手冊):同策匯DM投遞/DM自國外快遞私人包裹/網(wǎng)絡(luò)郵件/登記證套/機(jī)上雜志DM高端區(qū)域住處鎖定(徐匯,盧灣,靜安,長寧):電信賬單/信用卡賬單/銀行賬單/久光中信泰富梅龍鎮(zhèn)的VIP名單雙周主題沙龍PARTY:高級酒店會所/國際名牌或百貨公司VIP客戶/名人Party/名人時尚秀流行發(fā)布會/信用卡賬單及各種會員俱樂部巡展:江浙五星級酒店結(jié)合當(dāng)?shù)仉娕_辦高端活動(如百萬名車車友聯(lián)歡+產(chǎn)品推介針對國際炒家雙國籍菁英江浙富人港澳臺人士富二代20%