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1、昌建外灘項目營銷提報2011.012011.01致：昌建地產致：昌建地產致：昌建地產致：昌建地產目錄目錄/contents PART1：昌建外灘：昌建外灘2010足跡足跡PART2：昌建外灘：昌建外灘2011目標目標PART3：昌建外灘目前存在的問題：昌建外灘目前存在的問題PART4：九問策劃操作同類項目點評：九問策劃操作同類項目點評PART5：昌建外灘問題解決建議：昌建外灘問題解決建議PART6：PART1：昌建外灘：昌建外灘2010足跡足跡2009年11月，昌建地產拿下地王2010年1月，項目亮相3010年3月，規劃方案完成；全球招商啟動；VIP貴賓招募啟動2010年4月，項目奠基昌建外灘2、昌建外灘2010足跡足跡 2010年4月，舉辦大型文藝晚會2010年5月，舉辦“青春漯河形象大使”選拔賽2010年9月，營銷中心開放2010年10月，初步完成一線品牌服裝、國際品牌餐飲、星級影院、高檔健身中心等業態招商，高端商業中心已具雛形 2010 年10月，首批40套商鋪開始銷售，截至目前已去化70%左右，順利完成成本回收-昌建外灘昌建外灘2010足跡足跡 經過2010年一年的項目運作，昌建外灘作為昌建置業獨立運作的首個項目，在漯河樹立了第一城市綜合體形象，占據了城市開發制高點。商業的成功銷售使前期成本回收，這為2011年積累客戶打下了堅實的基礎。PART2：昌建外灘：昌建外灘2011目標3、目標項目項目 市場市場 客戶客戶 企業企業項項 目目市市 場場客客 戶戶企企 業業企企 業業實現昌建地產品牌再次飛躍項項 目目昌建外灘品牌氛圍深度營造市市 場場市場價格心理認可度提升 客客 戶戶對VIP客戶的強勢吸引與維持PART3：目前面臨的問題：目前面臨的問題工期工期 現場現場 推廣推廣 客戶客戶承諾承諾工工 期期 工期是市場信心的保障，是順利銷售的保障工期是市場信心的保障，是順利銷售的保障昌建外灘目前工期相對延遲，對市場造成一定影響昌建外灘目前工期相對延遲，對市場造成一定影響現現 場場 現場是銷售成交主場現場是銷售成交主場 客戶的置業信心不僅僅源自項目本身客戶的置業信心不僅僅源自項目本身4、 更源于昌建置業的品牌形象更源于昌建置業的品牌形象 本案現場對昌建置業的展示較為弱化本案現場對昌建置業的展示較為弱化推推 廣廣 推廣是項目向市場的發聲推廣是項目向市場的發聲 因為城市綜合體開發周期長，物業形態多、各物業形態利益點不同等特征，決定了其推廣策略推廣策略不能僅僅著眼于項目當前利益及項目單體的推廣，而要將項目整體價值的推廣及項目對區域與城市的價值作為更高目標。本本項目作為城市綜合體，向市場的發聲夠嗎？項目作為城市綜合體，向市場的發聲夠嗎？目前項目網站首頁以塑造城市自豪為主，落腳點為“第五個擁有外灘的城市”這是項目網站唯一可見的“城市綜合體”圖片無鏈接，無進一步說明圍墻訴求的是商業無“城5、市綜合體”信息，不能與后續產品的推廣形成呼應 商業城市綜合體 商業的成功運作，與城市綜合體的巨大社會效益與經濟效益，是不能相比擬的，其市場影響力亦不能相提并論。本案的城市綜合體價值被大大削弱了客客 戶戶 客戶會為我們等待多久客戶會為我們等待多久 要看城市綜合體在他們心目中的魅力有多大要看城市綜合體在他們心目中的魅力有多大 項目VIP招募接近一年，離正式銷售仍有數月時間 長期的蓄客將會造成客源流失，如何維護客戶并開發新客戶？承承 諾諾因項目VIP招募周期較長，一年多的時間內，項目銷售均價已遠遠高出當初承諾，開盤時如何安撫老客戶并實現效益最大化？PART4：九問策劃操作同類項目點評：九問策劃操作同6、類項目點評歷史總有驚人的相似九問策劃十余年的操盤經驗中，經歷眾多城市綜合體項目，如北京金融街中心廣場項目，鄭州建業置地廣場項目鄭州建業置地廣場，2007年期間與本案存在著同樣的問題PART5：問題解決建議：問題解決建議工期工期 現場現場 推廣推廣 客戶客戶承諾承諾工工 期期 向市場說明，工期的延長，是為了產品的精雕細琢是昌建置業決心以作品的姿態，將項目呈現市場展示昌建置業產品優化的高標準姿態現現 場場 在現場開辟昌建地產品牌專區，提升項目信賴感、品牌忠誠度及市場價格心理預期推推 廣廣 營造城市綜合體氛圍深化城市綜合體的功能價值建議在SLOGEN下面標注：商業商業華宅華宅公館公館酒店酒店5A5A7、寫字樓寫字樓項目以城市綜合體的形象向市場聲，讓市場感受到她如何影響城市、改變生活，增強市場信心客客 戶戶 在充分的市場宣傳基礎之上，市場對項目具備一定的市場美譽度、品質信賴感、品牌忠誠度基礎之上分類梳理并轉化客戶具體步驟：通知VIP客戶轉簽（目前VIP政策）承承 諾諾 對VIP客戶按照不同建筑產品進行分類摸底而客戶對項目價格預期明確開盤升值計劃，如開盤后上漲 0元/平方米/天PART6：昌建外灘核心價值的重新認知：昌建外灘核心價值的重新認知品牌、項目、市場、產品現在的外灘和一年前的外灘現在的外灘和一年前的外灘是是不一樣不一樣的的經過一年的品牌積累昌建外灘形象需要二次拔升同時為后期產品的推出做鋪8、墊據此，我們從品牌、項目、市場、產品品牌、項目、市場、產品四個方面來闡述 品牌品牌外灘紀元外灘紀元 昌建加冕昌建加冕外灘是昌建自我超越的標桿外灘之后，昌建從住宅開發邁向城市綜合體時代以更強大的姿態運營城市未來對城市而言，她是地產開發的代言對市民而言，她是頂級生活綜合供應商外灘是昌建肩負更高使命，邁向更高榮譽的新坐標項目項目唯有昌建外灘，可以超越昌建外灘唯有昌建外灘，可以超越昌建外灘 從立項之初就注定超越市場所有項目的昌建外灘 其每一個產品階段都是天賦優越 在商業成功銷售之后 后續產品更是外灘奉獻給城市的一個個精雕細琢的藝術作品 在外灘君臨天下的氣度中，有著高瞻遠矚的更高追求與標準 市場市場在漯9、河置業有兩種選擇，昌建外灘或其他在漯河置業有兩種選擇，昌建外灘或其他市場習慣將將在售項目互相比較而我們所做的是將外灘與市場進行品牌區隔外灘是所有置業人的夢想，但不是每個人都有幸與之結緣如果您不是對品質有一種近乎偏執的追求如果您不是對城市巔峰生活有著極致的渴望，您可以不選擇外灘作為一種榮耀的標簽與符號，外灘注定將使大多數人高山仰止，嘆為觀止產品產品99.999.9不僅僅是昌建外灘的高度不僅僅是昌建外灘的高度99.9是外灘城市第一的高度，99.9是千足金的純粹含量外灘在追求外在高度的同時，也在追求內在的完美猶如千足金歷久彌新的傳承，外灘每個細節都體現經典而卓越99.9是昌建品牌的城市高度，是漯河人不斷追求第一的精神標簽提案只是合作的開始，讓我們攜起手來，共贏未來！提案只是合作的開始，讓我們攜起手來，共贏未來！提案只是合作的開始，讓我們攜起手來，共贏未來！提案只是合作的開始，讓我們攜起手來，共贏未來！THANKS!