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1、天津大悅城經營定位報告天津大悅城經營定位報告(上）目錄目錄天津市場分析天津市場分析1經營定位經營定位2天津既有商業表現天津既有商業表現天津市場以既有百貨為主，缺少定位鮮明的購物中心。天津市場以既有百貨為主，缺少定位鮮明的購物中心。天津市場分析天津市場分析11.1 現有百貨、購物中心經營狀況現有百貨、購物中心經營狀況8 8億元億元7 7億元億元6 6億元億元3 3億元億元友誼友誼海信海信4 4億元億元5 5億元億元1010億元億元伊勢丹伊勢丹百盛百盛津樂津樂匯匯新世新世界百界百貨貨遠東遠東米萊米萊歐歐樂賓樂賓高端高端大眾大眾時尚時尚傳統傳統海信海信友誼友誼新天新天地地新世新世界百界百貨貨樂賓樂賓2、津樂津樂匯匯米萊米萊歐歐百盛百盛遠東遠東國際國際商場商場伊勢丹伊勢丹友誼友誼大眾型消費市場爭奪異常激烈，中大眾型消費市場爭奪異常激烈，中高端消費相對較為穩定。高端消費相對較為穩定。結論：結論：1 1、整體市場消費水平、消費整體市場消費水平、消費意識較低，有一定提升，但意識較低，有一定提升，但缺缺乏新形式、新商業的刺激與帶乏新形式、新商業的刺激與帶動動；2 2、大型百貨商場逐步向一站、大型百貨商場逐步向一站式購物升級，傳統百貨謀求升式購物升級，傳統百貨謀求升級，綜合業態、購物氛圍、服級，綜合業態、購物氛圍、服務意識不斷提升。務意識不斷提升。3 3、大眾型商業競爭激烈，市、大眾型商業競爭激烈，市場3、表現平平；場表現平平；中高端市場消費中高端市場消費尚未形成規模，但相對穩定并尚未形成規模，但相對穩定并有小幅提升；有小幅提升；天津市場分析天津市場分析11.1 現有百貨、購物中心經營狀況現有百貨、購物中心經營狀況共計11家天津在建項目天津在建項目天津市場邁入天津市場邁入“綜合體時代綜合體時代”，新項目的供應，新項目的供應，“加速商圈形成加速商圈形成”。天津市場分析天津市場分析11.2 未來、再建項目市場分析未來、再建項目市場分析位置優于或鄰近我項目位置優于或鄰近我項目城市綜合體具備規城市綜合體具備規模，業態關聯度高模，業態關聯度高恒隆廣場仁恒海河廣場嘉里中心和記黃埔商業理念先進，商業理念先進，4、業態規劃綜合、業態規劃綜合、合理合理津門津津門津塔塔來福士來福士天津中心天津中心陸家嘴廣場陸家嘴廣場銀河購物中銀河購物中心心萬達廣場萬達廣場SOGO百貨百貨銅鑼灣廣場銅鑼灣廣場金盛國際商業金盛國際商業津灣廣場津灣廣場中信南站項目中信南站項目紅星國際購物中心紅星國際購物中心金地國際廣場金地國際廣場水游城水游城關注：位置、位置、規模、商業規規模、商業規劃均具備較強劃均具備較強優勢，未來會優勢，未來會對城市商圈產對城市商圈產生較大影響，生較大影響，是我項目直接是我項目直接或潛在的競爭或潛在的競爭對手。對手。天津市場分析天津市場分析11.2 未來、再建項目市場分析未來、再建項目市場分析老城廂商圈老城廂5、商圈天津市場分析天津市場分析11.3 老城廂商圈分析老城廂商圈分析ABCD新興新興的的市級綜合市級綜合商圈（商務、商圈（商務、商業、旅游、居住）商業、旅游、居住）集中現有的百盛、遠東，即將集中現有的百盛、遠東，即將面世的仁恒海河廣場，新中心面世的仁恒海河廣場，新中心呼之欲出呼之欲出有別于濱江道的老商圈，規劃有別于濱江道的老商圈，規劃更完善、業態更綜合、物業更更完善、業態更綜合、物業更新穎新穎對比一線城市商業中心發展趨對比一線城市商業中心發展趨勢，老城廂厚積薄發，未來光勢，老城廂厚積薄發，未來光明。明。26-35歲是消費的主流，集時尚、品味一體的社會新銳人群。青年單身家庭、都市2-3口之家。206、00-5000元/月為主5000-8000元/月次之單次花費集中于200-500元，與消費者收入成正比例增長關系。消費頻次多為2-3次/月，多集中在周末及節日長假。對時尚類服飾、餐飲、娛樂等業態接受程度較高，對項目發展前景較為樂觀。天津消費主體為女性，年齡集中體現在天津消費主體為女性，年齡集中體現在18351835歲之間。年輕時尚的都市青年和城市歲之間。年輕時尚的都市青年和城市中產階級是商業消費的主力軍。中產階級是商業消費的主力軍。“有市場潛力，沒有消費場所有市場潛力，沒有消費場所”。天津市場分析天津市場分析11.4 消費市場分析消費市場分析品牌商對大悅城的認識品牌商對大悅城的認識品牌商對大悅7、城的認識品牌商對大悅城的認識近似等于西單大悅城近似等于西單大悅城近似等于西單大悅城近似等于西單大悅城大悅城是年輕時尚潮流大悅城是年輕時尚潮流大悅城是年輕時尚潮流大悅城是年輕時尚潮流前衛的代名詞前衛的代名詞前衛的代名詞前衛的代名詞天津市場急需集零天津市場急需集零天津市場急需集零天津市場急需集零售餐飲娛樂于一體售餐飲娛樂于一體售餐飲娛樂于一體售餐飲娛樂于一體的的的的shopping mallshopping mallshopping mallshopping mall品牌商品牌商大悅城，年大悅城，年輕、時尚、潮輕、時尚、潮流的代名詞流的代名詞天津市場分析天津市場分析11.5 客戶分析客戶分析天津市8、場分析總結天津市場分析總結 商業環境商業環境商業環境商業環境 發展趨勢發展趨勢發展趨勢發展趨勢消費客群消費客群消費客群消費客群天津即將邁入天津即將邁入“綜合體時代綜合體時代”，體量大、功能全、品牌豐，體量大、功能全、品牌豐富的綜合一站式購物中心將成為市場的主流趨勢！富的綜合一站式購物中心將成為市場的主流趨勢！傳統百貨為主導，缺乏領軍型商業體。傳統百貨為主導，缺乏領軍型商業體。26-35歲的城市新貴歲的城市新貴/中產家庭，中產家庭，18-25歲的時尚達人成為主歲的時尚達人成為主要消費力，并呈現出消費年輕化時尚化傾向要消費力，并呈現出消費年輕化時尚化傾向小結小結天津大悅城經營定位報告天津大悅城經營9、定位報告 天津市場分析天津市場分析1綜上，天津大悅城要做定位鮮明、精準的購物中心！綜上，天津大悅城要做定位鮮明、精準的購物中心！主題及定位描述主題及定位描述主題及定位描述主題及定位描述 主力客群主力客群主力客群主力客群 主力業態及品類主力業態及品類主力業態及品類主力業態及品類 規劃策略規劃策略規劃策略規劃策略 項目亮點項目亮點項目亮點項目亮點 租金收益租金收益租金收益租金收益 品牌落位品牌落位品牌落位品牌落位 新引進品牌新引進品牌新引進品牌新引進品牌 達到目標達到目標達到目標達到目標經營定位經營定位2天津大悅城經營定位報告天津大悅城經營定位報告 經營定位經營定位2C地塊 活力青春館B地塊 時尚10、潮流館2.12.1主題及定位描述主題及定位描述主題及定位描述主題及定位描述國際時尚青年城國際時尚青年城首先首先是一個都市級購物中心，是一個都市級購物中心，引導生活理念及引導生活理念及全新的生活方式，全新的生活方式，提供全服務鏈的提供全服務鏈的新生活方式。新生活方式。以以18-35歲歲為主力消費人群，為主力消費人群，“年輕、時尚、潮流、品味年輕、時尚、潮流、品味”為各業態組合靈魂，集合為各業態組合靈魂，集合最新穎、時尚、前衛首屈一最新穎、時尚、前衛首屈一指的時尚中心，指的時尚中心，天津的新地標！天津的新地標！項目主題定位提煉：項目主題定位提煉：年輕年輕、時尚時尚、潮流潮流、品味品味的集合載體：的11、集合載體：天津大悅城天津大悅城多業態組合方式多業態組合方式時尚聚集地和發布地時尚聚集地和發布地全新的生活方式全新的生活方式國際國際國際國際時尚時尚時尚時尚城城城城青年青年青年青年倡導全新的生活理念倡導全新的生活理念經營定位經營定位22.12.1主題及定位描述主題及定位描述主題及定位描述主題及定位描述14時尚家庭 Vogue family p都市都市2-32-3口之家，口之家，p具有一定品味及消具有一定品味及消p費能力，消費頻率費能力，消費頻率p穩定穩定國際游人 Touristp流動性旅游客群流動性旅游客群p商務和旅游消費商務和旅游消費p外籍人士外籍人士潮流青年 Fashion youth p流12、行流行時尚p新鮮體驗新鮮體驗p娛樂休閑娛樂休閑城市中堅 Middle Class p追求生活品質追求生活品質p體現身份地位體現身份地位p放松身心壓力放松身心壓力p和睦家庭關系和睦家庭關系p集團消費集團消費p卡務卡務心里年齡心里年齡18-35歲歲經營定位經營定位22.2 2.2 主力客群主力客群主力客群主力客群餐飲集合店服裝服飾國際品牌繽紛活力之城繽紛活力之城繽紛活力之城繽紛活力之城國際時尚青年城國際時尚青年城集成店集成店國際國際名品名品運動運動兒童兒童餐飲餐飲娛樂娛樂服裝服裝服飾服飾休閑休閑配套配套經營定位經營定位22.3 2.3 主力業態及品類主力業態及品類主力業態及品類主力業態及品類經營定13、位經營定位22.4 2.4 規劃策略規劃策略規劃策略規劃策略根據動線，合理布局合理安排主力店落位加大縱向客流拉動性店鋪角落處理 主輔動線互動 大悅城共性品牌60%，天津市場暢銷20%，首次進津品牌20%提升天津弱勢品類的組合。加大餐飲、娛樂占比，遍布每個樓層布局布局業態業態品牌組合品牌組合l 帶動人氣和體驗業態：KTV、電玩，健身、影院等業態l增加聚人氣的項目：BABYBOSS、OLEl體現主題定位的主力店，集成店的引入。建筑亮點建筑亮點經營定位經營定位22.52.5 突出小業態突出小業態突出小業態突出小業態 利用項目主題分區，動線組織利用項目主題分區，動線組織利用項目主題分區，動線組織利用項14、目主題分區，動線組織特色街區有效實現大規模購物中心的主題分區，有利于形成層次清晰、動線明確的消費氛圍；局部亮點、拉動目的性消費，如傳統百貨優勢業態:化妝品、鞋區、內衣、運動、兒童、床品等；購物中心主題街區的作用：購物中心主題街區的作用：經營定位經營定位2經營定位經營定位2 （3）天津最全業態的購物中心）天津最全業態的購物中心（4）天津最全、最新集合店的組合）天津最全、最新集合店的組合（5）提升弱勢業態）提升弱勢業態（6）新品牌的引入）新品牌的引入（7）后期運營和推廣活動的策劃）后期運營和推廣活動的策劃戶外戶外內衣內衣潮流潮流皮具皮具設計師設計師經營亮點經營亮點-主題街區主題街區2.62.6B地15、塊地塊u 關鍵詞：年輕，時尚，國際化，富有品質感經營亮點經營亮點-主題街區主題街區2.62.6經營定位經營定位2特色街區特色街區111117119120F1光影連廊F4夢幻時空F1酒吧街F4炫動廣場經營亮點經營亮點-主題街區主題街區2.62.6經營定位經營定位22F2F3F3F天津大悅城街區設計：天津大悅城街區設計：以2托3層的立體感足的街邊店為主配以業態豐富的小型店鋪利用連橋聯動起來。增添新穎的購物感覺，打造動感年輕色彩豐富的特色主題街區。經營定位經營定位2主題街區客群：主題街區客群：鎖定以80-90后為主的時尚潮流達人，喜好獵奇，張揚個性。神秘神秘性感性感狂野狂野詳見詳見主題街區報告主題街16、區報告經營定位經營定位2F1之間的服裝街作為B/C地塊的紐帶，以繽紛和絢爛的燈飾、小品來營造大悅城的精神地標。兩側店鋪包括連廊應通透奪目，地面上空可以燈帶營造繁星效果，路口可樹立造型夸張，震撼視覺的標志燈飾小品。慶典廣場光影連廊光影連廊地標小品和絢爛燈飾經營亮點經營亮點-主題街區主題街區2.62.6經營定位經營定位2q 連廊內部空間寬敞、通透；q 設置部分自然、文化、藝術小品，同時預留足夠的空間，后期會以統裝花車的形式增加租賃面積，預留咖啡座、休息椅等休閑設施；q 連廊外側采用LED、燈帶等炫目外觀，形成時尚地標。連廊連廊經營亮點經營亮點-主題街區主題街區2.62.6經營定位經營定位2F1酒吧17、街匯聚情調酒吧、休閑美食、噴泉廣場，通過室外音樂會、街舞大賽、街頭藝術、時尚派對等活動成為大悅城時尚與潮流的標志空間。炫動廣場 噴泉、音樂、街舞，街頭藝術，潮流派對風尚地經營亮點經營亮點-主題街區主題街區2.62.6經營定位經營定位21、溫馨浪漫的燈飾2、造型獨特的小品3、自然綠色的景觀4、自由愜意的露臺空間酒吧街 露臺、景觀、小品、燈飾營造浪漫意境經營亮點經營亮點-主題街區主題街區2.62.6經營定位經營定位2 （1）電子、數碼科技運用）電子、數碼科技運用經營定位經營定位2經營亮點經營亮點-主題街區主題街區2.62.6C地塊B地塊F4:正餐、特色餐飲、休閑餐飲F2/F3/F4:中庭休閑餐飲、18、咖啡、甜品、水吧B1:快餐、休閑食品、地方物產及保健品、生活配套KTV/影劇院/電玩/冰場3 3條主題街條主題街條主題街條主題街超立體感超立體感超立體感超立體感的垂直分布的垂直分布的垂直分布的垂直分布區域特區域特區域特區域特色分明色分明色分明色分明經營定位經營定位2經營定位經營定位21個美食街個美食街1個酒吧街個酒吧街 1個特色街個特色街B地塊地下一層、以地方特色美食為地塊地下一層、以地方特色美食為題集合商品，配合裝修風格，打造特題集合商品，配合裝修風格，打造特色街。色街。80米米長度，近長度，近20家店鋪。家店鋪。1個酒吧街個酒吧街利用住宅配套區域與購物中心合理打利用住宅配套區域與購物中心合19、理打造主題酒吧街。造主題酒吧街。110米米長度，近長度，近15家家商鋪。商鋪。經營亮點經營亮點-主題街區主題街區2.62.6建筑建筑風格風格目標目標客群客群業態業態規劃規劃現代簡約風格（玻璃現代簡約風格（玻璃現代簡約風格（玻璃現代簡約風格（玻璃+石材石材石材石材/鋼結構外立面，仿木質石材鋼結構外立面，仿木質石材鋼結構外立面，仿木質石材鋼結構外立面，仿木質石材鋪裝）；鋪裝）；鋪裝）；鋪裝）；熱帶風情園林景觀；熱帶風情園林景觀；熱帶風情園林景觀；熱帶風情園林景觀；廣場、噴泉等歡樂元素；廣場、噴泉等歡樂元素；廣場、噴泉等歡樂元素；廣場、噴泉等歡樂元素；目標客群目標客群目標客群目標客群外籍人士外籍人士20、外籍人士外籍人士有出國經歷的：時尚青年有出國經歷的：時尚青年有出國經歷的：時尚青年有出國經歷的：時尚青年 商務精英商務精英商務精英商務精英 都市白領都市白領都市白領都市白領 學生學生學生學生&游客游客游客游客休閑餐廳休閑餐廳休閑餐廳休閑餐廳/水吧水吧水吧水吧娛樂型酒吧娛樂型酒吧娛樂型酒吧娛樂型酒吧商務小坐商務小坐朋友小聚朋友小聚情侶約會情侶約會休閑小憩休閑小憩 F1F1餐廳酒吧餐廳酒吧+娛樂型酒吧娛樂型酒吧+廣場廣場 主題街區規劃主題街區規劃 1 1經營定位經營定位2F1酒吧街匯聚情調酒吧、休閑美食、噴泉廣場，通過室外音樂會、街舞大賽、街頭藝術、時尚派對、極限運動等活動成為大悅城時尚與潮流的標志空間。F1經營定位經營定位2標識指引標識指引標識指引標識指引LOGOLOGO旱噴旱噴旱噴旱噴說明：1、突出酒吧街特質的指引性造型標識2、酒吧門口步道鋪設木質甲板(除車行通道外)3、LOGO旱噴建議有燈光變幻4、酒吧的外延設置霓虹燈F1酒吧街形象酒吧街形象酒吧街形象酒吧街形象說明：1、建議周圍花壇設計成極限運動可使用的坡形結構餐廳酒吧餐廳酒吧+娛樂型酒吧娛樂型酒吧+廣場廣場 主題街區規劃主題街區規劃 1 1經營定位經營定位2 主題街區規劃主題街區規劃 2 2天花、地面的鋪設風格與其他區域有明顯區分，中庭裝飾夸張突出，營造街區氣場。B1全球美食薈萃經營定位經營定位2