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1、 xx項目初步調研報告Feasibility reports 2012年1月5日目錄pp天津市宏觀環境天津市宏觀環境n規劃、布局n經濟、產業n交通、人口pp天津市房地產論述天津市房地產論述n市場供需情況n價格走勢情況n商品房市場n土地市場情況pp區域房地產市場情況區域房地產市場情況n周邊項目分布n競爭項目綜述n競爭項目個案ppS.W.O.T.S.W.O.T.分析分析pp項目定位：項目定位：n市場及客群定位n產品定位建議n產品價格預估pp經濟測算經濟測算pp可行性結論可行性結論pp 項目自身條件分析項目自身條件分析|宏觀環境分析|區域區位 河北區是天津市中心市區之一，地河北區是天津市中心市區之一2、，地處市區東北部，因大部分地域坐落在處市區東北部，因大部分地域坐落在海河以北而得名。區界東鄰東麗區，海河以北而得名。區界東鄰東麗區，西部與和平區、南開區、紅橋區以海西部與和平區、南開區、紅橋區以海河為界，南與河東區相連，北與北辰河為界，南與河東區相連，北與北辰區接壤。至全區行政區劃面積區接壤。至全區行政區劃面積27.93平方公里，南北長平方公里，南北長6.94公里，東西寬公里，東西寬7.95公里，行政管轄面積為公里，行政管轄面積為29.14平平方公里。轄方公里。轄10個街道辦事處，個街道辦事處，352個個居民委員會。常住人口居民委員會。常住人口646077人，人，其中少數民族有其中少數民族有23、3個、個、15960人，回人，回族人口最多，有族人口最多，有13047人。河北區服人。河北區服務功能完善，經濟發展配套服務項目務功能完善，經濟發展配套服務項目齊全。歷史遺留的多處名人故居、不齊全。歷史遺留的多處名人故居、不同風格的風貌建筑、相對豐富的閑置同風格的風貌建筑、相對豐富的閑置廠房和拆完未動工的閑置土地，為河廠房和拆完未動工的閑置土地，為河北區這個老工業區組建新的經濟發展北區這個老工業區組建新的經濟發展模式準備了天然獨有的物質資源。模式準備了天然獨有的物質資源。河北區概況 規劃 布局 河北區概況 河北區圍繞“一帶兩軸四區”的空間布局，推進“六組團”的地區開發。“一帶兩軸四區”。“一帶”4、即海河北運河經濟發展帶。“兩軸”即金鐘河獅子林大街城市綜合發展軸、新開河城市生態發展軸。“四區”即中山路海河東路綜合商業服務區、金鐘河大街商貿綜合區、新開河生態宜居區、南口路產業綜合服務區。“六組團”。海河東路高端服務業發展組團、中山路商貿文化旅游經濟發展組團、金鐘河大街商貿綜合服務發展組團、八馬路濱水生態發展組團、天泰路現代商務發展組團、張興莊高新技術產業發展組團。2011年，我區主要經濟指標繼續保持中心城區前列。全年實現地區生產總值380.75億元，同比增長22.4%；實現三級財政收入112.02億元，同比增長12.88%，其中區級財政收入60.43億元，同比增長25.81%，人均可支配收5、入實際增長10%。超額完成區第九次黨代會和區第十五屆人民代表大會第一次會議確定的工作目標。河北區概況經濟產業人口發展及預測 從圖表可以看出，河北區人口增長速度不斷增加，20052005年末，河年末，河北區區戶籍人口為北區區戶籍人口為6060萬人，萬人，20102010年河北區戶籍人口已達年河北區戶籍人口已達6464萬。預萬。預計到計到2 0 1 52 0 1 5年，全 區 人 口 預 期 為年，全 區 人 口 預 期 為7 07 0萬 人 左 右。萬 人 左 右。受規劃及經濟發展刺激，河北區近幾年人口增速較快，截至2010年年底人口已達64萬人 2005 2010 2015置業人群60600 6、000000 064640 000000 070700 000000 0近幾年天津經濟保持了快速的增長，根據市場發展規律，當地區的GDP增長速度超過10時，房地產將處于飛速發展時期。目前天津GDP增速已達到16.6%，所以說天津市房地產已處于飛速發展階段。天津GDP走勢04-09年天津GDP走勢變化情況優勢政策環境支持下的天津經濟，抗風險性較強房地產市場進入飛速發展階段 2011年，全市GDP總值達到11000億元，比上年增長16.6%，。同時，全年地方財政收入增長30.1%；城市居民人均可支配收入達到24293元，城市居民家庭人均消費性支出增長11.9%。2011年全年天津GDP生產總值進入7、了萬億俱樂部。城市化水平及人均可支配收入隨著城市化進程，城鎮人口增加、人均可支配收入的遞增，必然拉動房地產市場上揚。天津城市化進程處于發展中期，未來仍有較大的發展潛力與空間,潛在購買人群基數可觀人均可支配收入的大幅持續攀升，對消費者的現實購買力與預期購買力具有較大的支撐。固定資產投資03-09年天津社會固定資產投資走勢近幾年，天津市固定資產投資增勢強勁。2010年我市全社會固定資產投資完成6511.42億元，同比增長30.1%。03-09年天津房地產開發投資額走勢天津市房地產開發投資額呈現上揚態勢，其中，從2006年至2009年增長強勁，從趨勢看目前仍處于上升周期。固定資產投資增勢強勁，是拉動8、天津經濟的主要引擎。|天津房地產市場分析|天津市房地產市場土地市場數據分析從上圖中可以看出在過去的2011年天津市土地市場成交面積與成交單價同比呈大幅下降趨勢，環比較為平穩但總體仍略微呈下降趨勢，可以預測2012年天津市土地市場趨勢與2011年保持一致，成交面積與單價會小幅下降。天津市房地產市場土地市場數據分析從上圖中可以看出在過去的2011年天津市土地市場成交多為底價出讓，溢價率多數為0%，土地交易主要集中在遠郊區縣，中心城區極少有土地出讓，可以預測2012年土地市場也是底價出讓占主流。天津市房地產市場土地市場數據分析從上圖中可以看出在過去的2011年天津市土地市場工業地塊成交量較大，居住用9、地成交較少。天津市住宅市場 2011年下半年天津市房地產住宅市場陷入冰點，盡管銷售價格小幅上漲，市場供應量維持較高水平，但是不難看出，天津住宅市場已經來到低潮期。宏觀政策方面的層層施壓，金融信貸方面的步步緊縮，市場信心逐步受挫，直接導致銷量銳減，在第三季度，瘋狂的市場供應量，僅帶動成交小幅上漲，超億元的媒體投放金額也沒能得到市場的良好相應。天津市住宅市場2011年商品房供求對比情況 圖表中不難看出，2011年天津市房地產市場供大于求現象很嚴重，目前市場上有大量的存貨，將會直接轉入2012年房地產市場，在國家政策不再放松的情況下可以想象2012年天津市房地產市場形勢仍很嚴酷。天津市住宅市場20110、1年商品房價格走勢分析 圖表中不難看出，2011年天津市房地產市場雖然成交量大幅下降，但是成交均價卻繼續保持向上的走勢，相信2012年上半年會仍然保持價格堅挺的走勢，房地產開發商與政府的博弈仍將繼續。天津市住宅市場2011年市內六區商品房價格走勢分析 圖表中不難看出，2011年天津市內六區住宅均價仍然維持在14000元/平米至18000元/平米區間，價格較為穩定。河北區位于市內六區，價格相比其他區略低，均價在13500元/平米，年內整體價格走勢與整個市中心城區價格走勢保持一致，預計2012年河北區住宅市場均價仍然維持在13000元/平米至14000元/平米。天津市住宅市場2011年商品房成交走11、勢分析 圖表中不難看出，2011年天津市房地產市場成交走勢是呈直線下降，典型的有價無市狀況，未來的2012年如果開發商沒有較大幅度的降價，有價無市的狀態還將持續，但也不排除小部分開發商會走以價換量的路線。|區域房地產市場分析|重點區域分析說明重點區域分析說明本案位于天津市河北區北寧公園板塊。本案位于天津市河北區北寧公園板塊。項目位置及周邊樓盤分布圖本案地塊廣德園本體分析本體分析【區域板塊認知區域板塊認知】眾所周知，北寧公園是河北區最大的公園之一，位于河北區中心地段，未來的北寧公園區域將成為天津市區的又一集商業、旅游、文化、餐飲、宜居、體育休閑、現代商務辦公等于一體的新型商貿精品街。北寧公園板塊12、正處于迅速崛起的上升階段，高起點的整體規劃、到市北寧公園板塊正處于迅速崛起的上升階段，高起點的整體規劃、到市區的優良交通可達性，使該板塊擁有無可比擬的先天優勢。區的優良交通可達性，使該板塊擁有無可比擬的先天優勢。本案正處本案正處于該板塊的發展藍圖上。于該板塊的發展藍圖上。北寧公園板塊目標地塊項目名稱項目名稱 物業類型物業類型 建筑面積建筑面積均價均價開發商開發商中鐵國際城 住宅87000011900元/平米中鐵房地產集團廣德園 住宅 公寓2780713800元/平米天津運騰地產仁恒河濱花園 住宅32700022500元/平米天津仁恒海河開發有限公司北寧灣 住宅50000013000元/平米中海13、九龍倉地產 公園2010 住宅8900012000元/平米天津房信地產項目區域內重點分析說明項目區域內重點分析說明競爭情況競爭情況競爭項目個案：北寧灣 位置：河北鐵東路和志成路交口北寧公園北 銷售情況9月新開盤，全城火爆銷售占地150442平方米工程進度在建總建面500000平方米綠化率40%開售時間2011.9月后續體量無容積率3.20客群分布市區及周邊投資客物業類型住宅開發商中海九龍倉地產 建筑類型高層代理商贏超房地產產權70年周邊配套情況華潤萬家主力戶型主推86-132平米戶型 外立面-均價均價13000元/平米 物業中海物業宣傳情況主要為本項目圍擋和報紙網絡內部配套情況毛坯競爭情況競爭14、情況競爭項目個案：北寧灣是中海地產進駐天津后著力打造的標志性樓盤，南臨新開河，西接中環線鐵東路，與著名的北寧公園隔路相望，與即將于2012年開通的地鐵3號線無縫接駁，將成為天津市第一座地鐵上蓋的綜合體大盤。其中地下一層規劃有12000平米的大型超市，地上情景商街主要由200-400平米的小型商鋪組成，共三層。最新動態：北寧灣二期靜園3#樓加推，86-132平米人居戶型全新發售，特別優惠2%最后三天。十一特推出5套140平米大戶型房抄底價發售，北寧灣靜園86-132平米在售中。競爭情況競爭情況競爭項目個案：中鐵國際城 位置：河北區金鐘河大街與中環線交口 銷售情況12月新開盤，銷售中占地2500015、0平方米工程進度在建總建面870000平方米綠化率40%開售時間2011.12月后續體量有容積率3.44客群分布市區及周邊投資客物業類型住宅開發商中鐵建集團 建筑類型高層代理商合富輝煌產權70年周邊配套情況華潤萬家主力戶型主推87-117平米戶型 外立面-均價均價11900元/平米 物業暫無宣傳情況主要為本項目圍擋和報紙網絡內部配套情況毛坯項目項目價格價格裝修標準裝修標準消化比消化比北寧灣北寧灣均價13000元/，一次性優惠2個點，貸款優惠1個點，團購火爆進行中。成交均價成交均價1300013000元元/毛坯毛坯20102010年年1212月首期開盤，一期月首期開盤，一期售罄，二期銷售火爆，三16、期加售罄，二期銷售火爆，三期加推開盤中，推開盤中，20112011年多次蟬聯年多次蟬聯銷售冠軍。銷售冠軍。中鐵國際城中鐵國際城均價11900元/，一次性優惠2個點，貸款優惠1個點。成交均價成交均價1190011900元元/毛坯毛坯20112011年年1212月新月新開盤，銷售良開盤，銷售良好，目前為止銷售完好，目前為止銷售完5050多套。多套。銷售分析銷售分析截止截止2011年年12月備案數據月備案數據項目自身條件分析一、項目地塊位置一、項目地塊位置一、項目地塊位置一、項目地塊位置新開河地塊項目位于天津市河北區，東：新開河水廠，西：育紅路，南：鐵道部信號工程公司，北：八馬路。地塊照片地塊現狀二17、項目地塊現狀二、項目地塊現狀二、項目地塊現狀二、項目地塊現狀三、項目地塊周邊配套三、項目地塊周邊配套三、項目地塊周邊配套三、項目地塊周邊配套地塊緊鄰新開河畔。本案與北寧公園景區僅一路之隔。本案周邊多條公交線路通達。地鐵3號線鐵東路站緊靠本案。四、項目地塊周邊未來商業配套四、項目地塊周邊未來商業配套四、項目地塊周邊未來商業配套四、項目地塊周邊未來商業配套【餐飲配套】環宇大飯店、圣賢酒樓、怡祥小廚、春雨羊湯河北店、丁記食府、北京牧羊人天津分店【鄰近銀行】建設銀行、農業銀行、工商銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄、天津銀行、天津農村合作銀行、天津商業銀行、招商銀行、浦發銀行【商業環境】物美超市、人人樂、18、華潤萬家、家世界、津工超市、家樂超市、中國移動千禧手機超市、中國聯通IP公話超市、花鳥魚蟲市場、花卉市場、宜潔路菜市場、連云路菜市場【周邊醫院】254醫院、第一醫院、鐵路第四醫院、河北婦產醫院、新開河醫院、津鴻醫院、骨科專科醫院、安康醫院【周邊學校】育嬰里小學、興華小學、天泰小學、新富光小學、宜興埠第一小學、連云路小學、鐵路第三小學、三十中附屬小學、二中、14中、84中學、96中學、紅光中學藏族委培學校、天津職業大學、天津廣播電視大學鐵東路工作站、北京交通大學天津函授站【周邊公園】北寧公園、宜景公園、宜春園五、項目地塊經濟技術指標五、項目地塊經濟技術指標五、項目地塊經濟技術指標五、項目地塊經濟19、技術指標項目數量單位總用地面積66100.3305平方米建筑密度35%綠化率40%建筑物限高100米容積率3.65地塊總用地面積6.61公頃，約99.15畝，容積率為3.65，合計建筑面積約為24.11萬平米。按樓盤價5500元/平方米計算，土地款13.26億元。項目定位優勢（優勢（Strength）機會機會(Opportunity)威脅威脅(Threat)劣勢劣勢(Weakness)地處天津中心城區，是河北區歷史悠久地處天津中心城區，是河北區歷史悠久的商貿中心及中央居住區；的商貿中心及中央居住區；距離地鐵距離地鐵3 3號線，周邊公交線路較多，號線，周邊公交線路較多，交通十分便利。交通十分便利20、。區域周邊正在進行大規模拆遷，將釋放區域周邊正在進行大規模拆遷，將釋放出大量剛性需求。出大量剛性需求。地塊不規則，小區內樓盤位置擺放困難。地塊不規則，小區內樓盤位置擺放困難。地塊位于天津市環內核心地段，地價成地塊位于天津市環內核心地段，地價成本較高。本較高。地塊緊挨新開河以及北寧公園，將來地塊緊挨新開河以及北寧公園，將來可以圍繞公園與新開河做文章，做成精可以圍繞公園與新開河做文章，做成精品樓盤。品樓盤。周邊商業配套成熟。周邊商業配套成熟。周邊多為老居民區，發展相對滯后，區周邊多為老居民區，發展相對滯后，區域雜亂而陳舊，風貌老舊。域雜亂而陳舊，風貌老舊。將來樓盤面臨北寧灣與中鐵國際城競爭將來樓盤21、面臨北寧灣與中鐵國際城競爭壓力較大。壓力較大。地塊自身分析地塊自身分析地塊自身分析地塊自身分析-SWOT-SWOT-SWOT-SWOT本體分析本體分析核核心心價價值值區位優勢區位優勢中環以內，地理位置的不可復制性，北寧公園改中環以內，地理位置的不可復制性，北寧公園改造規劃的重點片區，河北區重點發展區域之一。造規劃的重點片區，河北區重點發展區域之一。景觀優勢景觀優勢距北寧公園僅有一步之遙，緊靠新開河畔，專享距北寧公園僅有一步之遙，緊靠新開河畔，專享城市級公園的景觀資源。城市級公園的景觀資源。文化優勢文化優勢深厚的歷史文化積淀賦予本項目獨特的個性。深厚的歷史文化積淀賦予本項目獨特的個性。河北地心，22、公園大宅，河北地心，公園大宅，河濱之畔，復合生活河濱之畔，復合生活項目核心價值提煉項目核心價值提煉本體分析本體分析本體分析本體分析項目整體定位項目整體定位復合型復合型 城市城市 人文人文 生態生態 社區社區北部核心北部核心 公園景觀公園景觀 地鐵沿線地鐵沿線復合復合 中高檔為主的,功能多樣功能多樣并具有一定彈性的城市城市 開放的開放的，24小時的 人文人文 傳統歷史文化與新文化的良好結合傳統歷史文化與新文化的良好結合生態生態 不僅技術上是符合可持續發展要素的，更強調不同功能之間的互補與共生不同功能之間的互補與共生街區街區 道路與城市道路是連接的，具有引入人流功能的【客戶定位客戶定位】區域板塊的23、需求特征區域板塊的需求特征1 1、地源客戶、地源客戶長期在此生活，對河北區有深厚的情感。對該區域范長期在此生活，對河北區有深厚的情感。對該區域范圍的認同感較強，同時在該區域內有著深厚的圍的認同感較強，同時在該區域內有著深厚的“人脈人脈”關系和資源。升級換代的需求為主。關系和資源。升級換代的需求為主。2 2、年輕小白領、年輕小白領在區域工作的年輕人，認同區域的生活環境和配套，在區域工作的年輕人，認同區域的生活環境和配套，即愿意在此居住，婚房需求，是小戶型的主要客群。即愿意在此居住，婚房需求，是小戶型的主要客群。3 3、拆遷客戶、拆遷客戶特別是河北區和紅橋區的舊城改造拆遷戶特別是河北區和紅橋區的舊24、城改造拆遷戶，經濟實力，經濟實力有限，剛性需求。有限，剛性需求。改善型客戶，自住為主，以一定的地緣情結。改善型客戶，自住為主，以一定的地緣情結。客戶定位客戶定位重點客戶重點客戶核心客戶核心客戶地緣客戶地緣客戶 1 1、周邊需要升級換代客戶，年齡在、周邊需要升級換代客戶，年齡在35354545歲之間，講歲之間，講求一定生活品質。求一定生活品質。2 2、生活或工作在本區域的年輕白領，年齡在、生活或工作在本區域的年輕白領，年齡在25-3525-35歲歲之間，向往良好的居住品質。之間，向往良好的居住品質。在本區工作的外區客戶在本區工作的外區客戶關注生活環境，看重交通和社區配套關注生活環境，看重交通和社25、區配套,以首次置業的婚以首次置業的婚房需求為主。房需求為主。【客戶定位客戶定位】產品構成及配比建議：現金流產品明星產品100-120的通透三居 70%20%120-140奢華四居10%87-100舒適兩居 標桿形象產品【住宅住宅】價格定位價格定位從近期北寧灣樣本采集來看從近期北寧灣樣本采集來看成交均價為成交均價為1300013000元元/平米平米通過比值計算公式預計本案住宅均價為通過比值計算公式預計本案住宅均價為1250012500元元/平方米平方米商鋪價格定位商鋪價格定位參照北寧灣商鋪和宏業廣場兩個項目的商業均價為：參照北寧灣商鋪和宏業廣場兩個項目的商業均價為：本本案案入入市市指指導導價價格26、格：2 20 00 00 00 0元元/平平米米（1 1-2 2層層均均價價）我們依據項目入市時間和市場成交價格的走勢，結合項目自身要素，我們依據項目入市時間和市場成交價格的走勢，結合項目自身要素，得出本案入市的指導價格得出本案入市的指導價格20000元元/平米較為穩妥：平米較為穩妥：項目項目銷售套數銷售套數目前成交均價目前成交均價北寧灣商鋪15套22000元/平米泰達北斗星城34套25000元/平米預測：預測：20122012年天津商業地產市場均價將在動蕩中不可預知，價格隨著年天津商業地產市場均價將在動蕩中不可預知，價格隨著國家政策影響較大。國家政策影響較大。此數據截止至2011年12月25日可行性結論：可行性結論：地塊區域屬于天津市河北區中心地段，區域成熟度高，周邊產業支撐度大，且該地塊緊挨新開河畔與北寧公園，景觀資源豐富。地塊緊鄰地鐵三號線鐵東路站，交通區位優勢也很明顯，建議公司在資金允許的情況下取得此地塊。THANK YOU!THANK YOU!