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1、寫在前面教師進修學校地塊的戰略地位教師進修學校地塊的戰略地位西子地產高層的開發理念造就了本項目的豪宅方向；教師進修學校地塊的稀缺性奠定了本項目的豪宅地位。之于西子地產而言之于西子地產而言教師進修學校地塊將成為西子地產繼西子花園一起之后高端項目運作的偉大開端；教師進修學校地塊將成為整個盱眙高端項目的標桿；最為重要的是教師進修學校地塊的開發將展現淮安西子地產公司實力及塑造品牌影響力的重要項目。金域凱旋宮金域凱旋宮這樣一個項目，我們稱之為：這樣一個項目，我們稱之為：p金域：市中心黃金地段，生活配套完善、交通便捷，成熟生活，近在咫尺；p凱旋：勝利的凱旋，成功的凱旋，進而衍生出身份的象征；p宮：皇宮，奢2、華、貴族，代表尊貴；p此案名字字珠璣，對得上豪宅味，稱得上高端盤。進入正文共同開啟金域凱旋宮的豪宅篇章共同開啟金域凱旋宮的豪宅篇章壹壹市場分析市場分析貳貳產品定位產品定位叁叁營銷推廣營銷推廣肆肆視覺沖浪視覺沖浪市場分析高端項目研究思路高端項目研究思路項目屬性與預期項目屬性與預期本位價值先決條件老城區，國貿、商貿結合板塊，傳統居住區，隨著老城區的改造，片區價值必將提升。除了項目北側與南側臨街外，項目總體具備“大隱于市”的意境。項目周邊賣場、醫院、銀行、學校等生活配套完善，交通便捷，成熟生活，唾手可得。目前尚未規劃，發揮余地比較大，將打造成盱眙高端物業的里程碑。區域價值項目四至項目資源項目規劃項項3、目目整整體體屬屬性性界界定定項目期望發展方向項目期望發展方向盱眙縣城高端物業里程碑盱眙縣城高端物業里程碑p盱眙高端物業發展的至高點；p老城區的王者項目。期望基點源于項目所具有的地塊稀缺性。期望基點源于項目所具有的地塊稀缺性。對城市：成為盱眙縣的榮耀對人居：重新定義高端品質對品牌：植入盱眙高端市場“新的發展機遇，新的戰略高度，引領城市區域新的價值標桿，開創盱眙地產時代新紀元”！本項目肩負的使命本項目肩負的使命 鑒于此，如何順勢而為，將項目做成盱眙高端物業的里程碑，成功的引導并引領市場？思考？！站在如此高度上，我們需要研究的問題更加的清晰，分別為：針對城市經濟能力是否足以支撐高端物業發展的判斷 針4、對項目是否具備發展高端物業的條件高端市場存在背景本位價值先決條件盱眙經濟持續保持高速發展，城市的經濟總量處于周邊同等城市前列，居民收入穩步提高，在這樣的背景下高端市場具備發展基礎和強勁上升力。一、盱眙高端物業的先決條件1p盱眙是長三角最具投資價值的20個縣（市)、全國最具投資潛力中小城市百強、國家科技富民強縣試點縣。p2009年底整個城市的生產總值達到了129.1億元，較上年度增長了6.91%；p全縣人均GDP25086元，比上年增長12.3%；p整體經濟水平處于淮安市前列。一、盱眙高端物業的先決條件2工業經濟快速發展，基礎設施全面開花，城鎮居民人均可支配收入持續增強，為豪宅的存在提供了客觀的5、條件。私營企業蓬勃發展，同時也催生了大量中高端人群，為盱眙高端項目開發帶來了充足的客源。三心、兩軸、四片區三心、兩軸、四片區北北 移移濱濱河河觀觀光光區區政務新區政務新區經經濟濟開開發發區區東擴東擴主城城區p“三心”：城西旅游休閑中心，商貿服務中心，行政辦公中心。p“兩軸”：沿淮河東路-金源北路-迎賓大道的城市生長 軸，沿淮河東路-金鵬大道-圣山路的產業拓展軸。p“四片區”：濱河觀光區、現代服務區、政務新區和經濟開發區。p城市發展方向：遵循“顯山露水、東擴北移、兩區互融、具有個性”的發展方向。城市規劃進一步完善，盱眙縣中等城市框架逐步拉開，加速城市化進程將會進一步刺激房地產開發；一、盱眙高端物6、業的先決條件3小結：盱眙具備發展高端物業的先決條件。一、盱眙高端物業的先決條件小結中等城市雛形初顯工業經濟與私營經濟強大的購買力二、項目成為高端物業的先決條件1整體市場的銷售價格較為集中，產品類型較為單一，主要以中低端產品為主，部分項目仍處于預售狀態，市場競爭激烈。案名案名狀態狀態主力物業類型主力物業類型建筑風格建筑風格住宅產品面積住宅產品面積產品檔次產品檔次帝景國際帝景國際在售商業、多層簡歐80-120中檔金國園陽光城市金國園陽光城市預售商業、高層現代60-130中檔怡和家園怡和家園 預售多高層現代80-90中低檔金鼎華府金鼎華府在售多層、高層英倫80-140中高檔華廈領秀華廈領秀在售商業、7、高層現代80-140中低端陽光巴黎中央御景園未來市場供應將越發激烈，未來將會有大量的同類型項目入市，客源的爭奪嚴重，錯開同質化競爭將會是項目的主要發展方向。20102011帝景國際怡和家園2季度2009金國園陽光城市金鼎華府）3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度小太湖國際新城小太湖國際新城從項目選擇的入市時間而言，未來項目的競爭市場降會越發激烈，勢必會加劇項目客源的爭奪，需要通過產品來避免同質化競爭；二、項目成為高端物業的先決條件2二、項目成為高端物業的先決條件3從地塊所處的區域及地段來看，本項目具備發展高端物業的條件小結：本項目具備成就高端物業的先決條件。二、項目成為8、高端物業的先決條件小結項目地段優勢區域市場品質需求具備差異化條件產品定位高端項目產品特點高端項目產品特點項目發展戰略項目客戶定位項目發展定位項目產品定位1、發展戰略分析市場條件p片區市場處于規劃建設的初期，區域價值有待提升。p在售市場各個板塊之間的競爭激烈，賣現有資源還是目前在售項目的主要優勢。p從市場的產品品質來看，區域內目前尚缺少具有代表性的項目。p未來市場的競爭將會越來越多的迎來同質化的狀況，我們需要在市場中樹立自己的形象。引領整個區域市場的發展。自身條件p隨著區域規劃的不斷完善，未來項目區域具有強勁的升值潛力。p整個區域的生活、交通配套有一定的優勢。p項目的地段具有打造高端項目的優勢，9、目前規劃尚未出來，發揮的余地很大。p項目較高的土地成本需要我們打造非常規的產品。提升項目的利潤價值。市中心市場尚缺少具有統領整個區域的高品質社區項目，一定程度上影響了整個區域的房地產地位。項目具有開創市中心高品質居住社區，提升區域價值的責任和使命。2、發展戰略定位u搭便車、借勢u以小博大，殺傷戰術u價格戰的制造者u改變游戲規則u突出新的評估標準u強調產品的特色和價值u目標明確，挖掘客戶u瞄準市場縫隙u差異化產品和需求點u市場領跑者u游戲規則的建立者u區域影響者結合本項目自身資源以分析，可以認為本項目可以以板塊領導者以及市場產品差異化的角色進入市場。3、發展戰略解析領導者（板塊發展、資源占有戰略10、）領導者（板塊發展、資源占有戰略）差異化的產品（產品策略）差異化的產品（產品策略）板塊發展潛力、資源的稀缺性、產品的稀缺性、品質生活的倡導者！項目發展戰略項目客戶定位項目發展定位項目產品定位居住品質提升型剛性需求型身份生活向往型自然資源占有型項目自身的條件和擁有的資源為本案成為中高端項目奠定基礎，市場需求和購買力為項目產品提供了可能，因此項目客戶鎖定中高端客戶層。中端客戶中高端客戶高端頂端本項目定位于盱眙高品質形象住宅社區，針對人群明晰。目標客群：盱眙私營業主、開發區高管人士、公務員等本案目標客戶整體屬性：1、客戶定位2、本案目標客戶的心理屬性提煉p包容性吸納，不排斥任何新鮮的東西，高檔的事物11、都樂于接受，且對新出現的事物充滿興趣；p虛榮感，希望在自己的圈子內能得到認可；p身份感，在圈子里有一定的地位，同時也要有與身份相匹配的住所；p品質感，追求的不是越來越多的金錢，而是一種有品位的生活方式；p從眾心理，對于新鮮的事物在心理較接受，但行動上開始非常保守，當圈子內陸續跟進時，其行動也較迅速，從眾心理較強。關鍵詞：品牌、品質、地段、資源、身價、圈層3、本項目價值要素及客戶需求契合項目發展戰略項目客戶定位項目發展定位項目產品定位1、客戶購買驅動力分析無論什么樣的客戶，無論出自什么樣的購買目的，我們能夠帶給他們的是什么？一個令自己滿意的產品？一個富裕階層的標簽？一個屬于自己圈層的鄰居？一個夢12、想的理想居所？我們能夠給我們的客戶帶來的是：我們能夠給我們的客戶帶來的是：“尊崇身份居住感受大宅尊崇身份居住感受大宅”“城區真正高端品質的高層居所城區真正高端品質的高層居所”2、項目發展方向根據上面對于客戶需求點的分析，我們對于項目的發展方向確定：市中心高端物業里程碑盱眙高端物業樣板區項目價值點：領導城區的產品品質上流圈層 完善的生活配套便利的交通環境項目發展戰略項目客戶定位項目發展定位項目產品定位優勢：優勢：地塊處于盱眙縣市中心，區域認可度較高；地形方正，南低北高，利于整體布局；北側沿主干道，利于商業運作；周邊生活配套齊備，居住的便利度和舒適度較高；西子地產實力雄厚，品質保證。劣勢：劣勢：項13、目周邊鮮有作為高端項目所需的自然景觀資源；項目周邊整體環境欠佳，配套檔次較低；地價偏高，在市場競爭中無絕對優勢；盱眙當地對高層產品的購買抗性比較大。機會：機會：盱眙房地產市場越來越成熟，購房者對高端物業需求量將繼續 上升；區域內尚無成熟的高端物業，這對于本項目成為區域領導者創 造了有利條件；本項目的規劃思路較高，較好的產品品質將為項目贏得市場機 會。威脅：威脅：盱眙城市人口有限，項目之間對購房客戶的爭奪將更加激烈，特別是別墅價格分流本項目部分客源；一級土地市場成交量帶來的未來供給壓力；來自政策面的威脅，近期銀行對二套房貸收緊政策，這對剛剛 步入平穩上升通道的房地產市場有一定負面影響，尤其是針對14、 不止擁有一套房產的高端購房群體。1、地塊SWOT分析2、項目突破口優勢：優勢：地塊處于盱眙縣市中心，區域認可度較高；地形方正，南低北高，利于整體布局；北側沿主干道，利于商業運作；周邊生活配套齊備，居住的便利度和舒適度較高；西子地產實力雄厚，品質保證。機會：機會：盱眙房地產市場越來越成熟，購房者對高端物業需求量將繼 續上升；區域內尚無成熟的高端物業，這對于本項目成為區域領導者 創造了有利條件；本項目的規劃思路較高，較好的產品品質將為項目贏得市場 機會。1.揚長避短，發揮項目處于盱眙市中心為客戶認可的地段優勢；2.突出項目周邊的生活及交通配套；3.抓住項目周邊尚無成熟高端項目的有利時機，樹立項目15、作為區域領導者的地位；4.根據項目周邊的商業配套情況，將本項目商業部分打造成為板塊內商業核心；5.在產品上做出特色，與市場上現有產品形成差異，引起市場關注，提升項目品質感。3、建筑風格定位：新古典主義u目前盱眙市場上多為現代簡約式建筑風格，建筑外立面材料也越來越多選用瓷磚。u也有少數樓盤選用歐式建筑風格，如，鳳悅天晴選用西班牙風格.金鼎華府選用英 倫風格，項目一上市就抓住了客戶的目光，提升了項目整體的品質感和文化內涵。市場現有項目建筑風格市場現有項目建筑風格本項目建筑風格建議本項目建筑風格建議綜合考慮，建議本案采用歐式新古典主義建筑風格，立面較現代、西班牙、英倫等更豐富，更加有文化內涵和藝術氣16、息。與本項目定位高端項目契合，與高端客戶的身份感、品質感相匹配。外立面主體色彩建議采用米黃色。4、規劃建議：打破兵營式的排布，以中央景觀為核心，圍合式，半圍合式布局以中央景觀為核心，圍合、半圍合式布局，既能強化景觀的品質，又可以避免兵營式排布的單調。4、規劃建議：沿五墩西路是項目的重要形象面，應重點打造。1.建議將小區主入口設置在五墩西路上，以凱旋門為模型，建造極其尊貴的歐式門樓。2.建議沿街建筑先行動工，等裙樓立面完成后再作銷售，一則可以將售樓處設置在裙樓商業用房里，二則將沿街建設成為小區的形象展示區，增強視覺的震撼。5、立面風格建議新古典主義風格可以迎合了人們對華貴、高雅的品位的追求。由于17、長期歷史沉淀的原因，新古典主義風格就象歐洲的舊貴族一樣，講究莊重、華貴、夸飾。5、立面風格示意：立面材質三段式的立面分割，底層采用大理石干掛，中間采用質感的面磚，強調華麗與莊重，頂部以金色的穹頂為風格象征。沿街裙房，大理石干掛。5、立面風格示意：建筑細節歐式古典建筑特征5、立面風格示意：建筑細節金色的穹頂6、入戶門廳建議7、商業街及入口示意5、戶型建議p專注滿足專注滿足居住和改善居住需求居住和改善居住需求設計的住設計的住宅更能被市場所接受；宅更能被市場所接受；p建筑面積是影響購房總價的重大因素建筑面積是影響購房總價的重大因素之之一，選擇合適的面積，可以更有效地控制一，選擇合適的面積，可以更有效18、地控制購房總價投入購房總價投入p對戶型功能性要求齊全方面，對戶型功能性要求齊全方面，三房三房始終始終占市場主流。占市場主流。5、戶型建議戶型產品創新解析入戶花園、陽臺、露臺、空中庭院（內庭院）凸窗、飄窗戶型產品的創新，相應的會帶來建筑成本的增加；但相對與項目價格的提升及銷售速度的提升，建筑成本的增加物有所值。戶型創新建議陽臺陽臺結合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈送一半面積。方式：贈送一半面積戶型創新建議露臺層高6米的大露臺，不計建筑面積，為住戶提供更多活動空間的同時，又可形成立體綠化豐富立面造型戶型創新建議入戶花園可將入戶花園隔成一個開敞的書房或和室（注：甚至有6米高的入戶花園，可隨意隔成兩層19、）入戶花園可以隔房戶型創新建議空中院館（內庭院）內庭院將室外景觀引入室內，創造更私密的半室外空間。贈送面積效率非最高，但實用性較強。說明：入戶花園的升級版。通過一個空間使多個空間共享陽光、景觀，更具空間的層次感和舒適性?？罩型ピ?，使客廳進深變短，通風性更好；同時得到幾個空間的共享，多處于北側，客戶可自行封閉處理戶型創新建議凸窗說明：贈送面積最常用的方法。在中大戶型中常用正常凸窗，在中小戶型中常用倒凸窗?，F在也出現有同時方法作贈送衣柜的做法。窗未落地，不計入建筑面積，但室內空間卻有所擴大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設，也可以通過焦距調整成為梳妝臺或寫字臺，具有很大的使 用價值。飄窗8、項目景觀建議20、建議在小區入口出設計的小區大門要體現出項目的奢華、大氣，從而讓客戶對開發商實力及項目前景產生足夠的信任感和向往感。入口廣場的設計，可以讓客戶從入口處就看到項目的特色和品質感，并聚集人氣，與商業街連通。本司建議小區大門可以在前期先做起來，一為樹立項目高端形象，其次也可作為項目的銷售體驗中心。8、項目景觀建議小區里的小廣場、小品、雕塑等要體現古典主義建筑風格的特點，要做的繁復、精致，彰顯文化內涵和藝術品位。8、項目景觀建議9、項目智能化建議p根據項目的差異化定位和高端產品定位，我司提出在產品規劃中加入智能化系 統概念。一方面提升項目品質，一方面突出項目產品特色。p針對市場上樓盤都只有一些普通的智能21、化配套，我司建議引進智能安保設備，在市場上打出高端差異化產品。p建議智能化設備包括：一卡通停車管理系統、智能安防系統。智能化系統，突出科技化、人性化、便捷、安全的概念，力求提高本項智能化系統，突出科技化、人性化、便捷、安全的概念，力求提高本項目的品質感、安全性和居住的舒適度。目的品質感、安全性和居住的舒適度。p感應式IC卡停車場電腦管理系統采用計算機網絡控制。p車輛出場時，讀出IC卡的編號，在顯示器上調出入場車輛的圖像和出口CCD攝入的圖像進行對比，經判斷一致時，給予放行。運用一卡通系統節省人力，易運用一卡通系統節省人力，易于管理，提高社區整體品質感。于管理，提高社區整體品質感。9、項目智能化22、建議p采用紅外對射對小區的周界進行實時監 測，以達到周界報警。p和各主管的計算機進行聯網，有效防護周界區域，對翻越行為提供及時報警。p還可以向110報警中心自動報警。p能對報警狀態、報警時間進行記錄，并顯示報警區域，通過警笛提示警情發生，便于值班人員即時處理警情。周界防范報警系統周界防范報警系統9、項目智能化建議閉路電視監控閉路電視監控p在住宅區重要區域和公共場所安裝攝像機，讓控制室內值班人員通過電視墻一目了然全面了解住宅區發生的情況。p保安中心通過錄像機能實時記錄、以備查證；通過矩陣控制器在控制臺切換操作，跟蹤監察。p周邊環境紅外線報警信號可作為相應區域攝像機報警輸入信號，一旦報警，相應攝像23、機自動跟蹤。p系統控制部分采用智能數字圖像運動跟蹤報警器來實現全自動操作控制。9、項目智能化建議電子巡更系統電子巡更系統p區域內及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點，如住宅區內主要道路、盲點、死角等處。p根據小區內設置的各個巡更信息點進行巡邏，由保安進行定時巡訪以作記錄，可隨時按要求增加或更改巡更路線。p管理中心制定嚴密科學的巡邏計劃，建立巡邏點，巡邏管理員用巡更棒在各巡更點接觸，中心系統通過聯網管理記錄該點的各種情況，保證小區內部人員的人身和財產安全。9、項目智能化建議彩色可視樓宇對講系統彩色可視樓宇對講系統由彩色可視門禁門口主機、彩色可視室內機、電源、分層解碼器、管理中心等組成樓24、宇智能對講系統。有效地防范外來人員自由進入單元樓內，降低小區盜竊案件發生。封閉式管理住宅小區，進行功能規劃，對提高小區安全管理、方便方便小區住戶的出入和對來訪客人的接待。多通道內部通訊、雙向互叫對講等等，把單純訪客開門提升到多功能綜合管理層面上。家庭防盜報警家庭防盜報警家庭防盜報警系統是由保安中心管理主機、家庭報警器、各類傳感器和傳輸纜線組成。家庭被盜的切入點主要是門和窗，傳感器對家庭重要地點和區域布防，品質齊全的傳感器能代替傳統家居內鋼筋防盜網，讓業主生活在更安全、舒適的環境之中，不再有牢籠感覺。9、項目智能化建議p門磁感應器：主要裝在門及門框上，非法闖入時，家庭主機報警，管理主機會顯示報警25、地點和性質。p紅外線感應器：主要裝在窗戶和陽臺附近，紅外探測非法闖入者。較新的窗戶和陽臺布防技術采用“幕簾式紅外探頭”，通過薄薄的一層電子束來保護窗戶和陽臺。p玻璃破碎探測器：裝在面對玻璃位置，通過檢測玻璃破碎的高頻聲而報警。p緊急求助按鈕：一般裝設在較隱蔽地方，家庭發生緊急情況（如打劫、突發疾?。苯酉虮０仓行那笾保安中心管理主機能及時顯示各傳感器的報警狀態及性質，家庭主機有留守和布防兩種狀態，主人回家時，在延時時間內解除防盜系統，以免誤報。9、項目智能化建議智能安防五大子系統（周界防范系統，閉路電視監控系統，電子巡更系統，彩色可視樓宇對講系統，家庭防盜報警系統）集合在一個智能化信息平26、臺上，利用中央服務器對小區的安全進行監測管理。配合完善的保安管理，更有效的保證小區的安全。該系統的智能化技術及保安的專業管理，可作為本項目的賣點，符合購房者對住宅舒適、安全的需求。高科技的智能化安防系統提升了項目整體品質感，符合項目現代、高檔社高科技的智能化安防系統提升了項目整體品質感，符合項目現代、高檔社區的定位，為項目宣傳增加又一大賣點，在市場上具有強大號召力，在后區的定位，為項目宣傳增加又一大賣點，在市場上具有強大號召力，在后期物業管理上也可以節省安保人員的物力、財力投入。期物業管理上也可以節省安保人員的物力、財力投入。9、項目智能化建議營銷推廣金域凱旋宮天生貴胄背后的策略金域凱旋宮天生27、貴胄背后的策略高端物業之血統金域凱旋宮之價值金域凱旋宮之形象高端營銷之精髓金域凱旋宮之戰略序號序號判定高端物業的基因條件判定高端物業的基因條件1無可替代的升值地段2不可復制的稀缺資源3科學立體的交通網絡4殿堂級的生活配套圈5高尚質素的居住群體6品味卓然的生活觀念7與生俱來的文化基因8比肩國際的王牌物業9大師級設計服務團隊10上風上水的堪輿環境行嘉定義的豪宅10大基因還有一點極其重要，一個高端項目，如果不能將所在區域帶動成為高端居住片區，則其亦不能稱為真正的高端物業。高端物業之血統金域凱旋宮之價值金域凱旋宮之形象高端營銷之精髓金域凱旋宮之戰略在高端物業標準體系下，檢視金域凱旋宮的價值，是否具備成28、為盱眙高端物業范本的條件，在市場競爭中，是否具備競爭力，如果還不夠，需要從哪些方面進行加強。一、現有價值1、市中心黃金地段項目地處盱眙縣老城區核心地段，五墩西路旁，黃金地段，潛力無限。一、現有價值2、完善的生活配套項目地處國貿、商貿兩個主力商圈結合板塊，購物、休閑、醫療、教育、金融等生活配套完善，成熟便利生活唾手可得。一、現有價值3、歐式古典主義建筑二、價值提升1、區域認同項目雖處于老城區核心地段，但目前區域內尚無成熟的高端物業，我司建議借鑒南京江寧板塊的經驗，在非傳統高端物業區域，開創高端物業先河，帶動整體板塊價值提升。二、價值提升2、大師團隊目前項目整體規劃尚未確定，我司建議在做建筑規劃及29、景觀規劃的時候聘請國際或國內一線設計公司操刀，提升項目整體品質，提高高端客戶對項目的認同。二、價值提升3、皇家物管物業服務體系，引入具有英國皇家物業服務背景的專業公司加盟。英式管家源于英國皇室，講究禮儀、細節和虛榮，將管家的職業理念和職責范圍按照宮廷禮儀進行了嚴格的規范，成為行業標準，成為家政服務的經典。英式管家享譽世界的最初，只有世襲貴族和有爵位的名門才能享受，原因無他，出自宮廷血統尊貴而已。以歐洲貴族皇室遺風、歐式莊園大宅、歐洲皇家物業為基礎，展現盱眙貴族居住榮耀，引領高端物業巔峰生活觀。二、價值提升4、高尚觀念1、黃金地段2、完善配套3、歐式古典4、區域認同5、大師團隊6、皇家物業7、高30、尚觀念1、城市核心，潛力無限2、成熟生活，唾手可得3、盱眙城市名流府邸4、盱眙市心第一高端物業區5、一流設計公司操刀6、英式皇家物業服務7、展現盱眙貴族居住榮耀三、全面價值體系高端物業之血統金域凱旋宮之價值金域凱旋宮之形象高端營銷之精髓金域凱旋宮之戰略高端客戶居住特性出行習慣交際習性新政影響信息渠道極其看重圈內朋友的介紹，另外除去行業相關媒體外，看電視比較少，會瀏覽新聞類和自身行業網站。影響程度不大，結合高端物業的市場行情，高端物業在市場低谷期間成交量基本不受影響，反映出高端物業的保值性和抗風險性；但也表現出一定的觀望情緒，視政策執行程度而定。和一般的生意伙伴交際，通常會選擇高檔餐廳、咖啡廳等31、公共場合，主要考慮在蘇州，如果時間允許，也會考慮去外地。對能產生生意機會的圈層活動，以及與奢侈品相結合的小規?；顒?，會感興趣。極其看重“品質”具有濃重的品質情結，家族意識較強，通常一家人聚居在一起，或同一區域 因為生意關系，通常會在盱眙及外地來回奔波，出行方式以自駕走高速為主，基本不坐火車。一、高端客戶屬性p站位于盱眙，區域板塊的領導者；p“百萬買房，千萬買鄰”的圈層榮譽感；p歐式古典主義貴族生活客戶認可；p與城市零距離的優勢需要表達。項目優勢+客戶取向=二、項目形象指導三、項目定位城市名流府邸城市名流府邸市心豪宅標桿市心豪宅標桿四、SLOGAN從此，盱眙有了真正的貴族從此，盱眙有了真正的貴族32、五、案名金域凱旋宮金域凱旋宮主推：備選：西子凱旋宮 西子愛丁堡 盧浮宮館 中環凱旋宮 白金瀚宮 御品尚層 泰府名邸 融華世家 君臨天下 名人世家高端物業之血統金域凱旋宮之價值金域凱旋宮之形象高端營銷之精髓金域凱旋宮之戰略高端物業的營銷，因為項目特性及客戶屬性都有別與高端物業的營銷，因為項目特性及客戶屬性都有別與普通物業，因此營銷方式亦需不走常規路。普通物業，因此營銷方式亦需不走常規路。高端物業，客戶消費時，更多是為了滿足其某種欲望。因此，客戶欲望給予高端物業營銷動作以指引。非理性精神需求占有控制稀缺性資源個人價值及地位認同私密與人身財富安全占有欲身份感安全感滿足客戶欲望需求的營銷精髓高端物業之33、血統金域凱旋宮之價值金域凱旋宮之形象高端營銷之精髓金域凱旋宮之戰略經過全面評估金域凱旋宮所處內外環境，梳理項目價值體系，參照高端物業營銷模型，行嘉制定本案營銷戰略，并提出三大戰役及目標：（一）區域價值重塑，獲取高端客戶認同；（二）項目價值展現，投其所好贏得喜歡；（三）服務細節體驗，打動客戶推動成交。項目及目標客戶的高端屬性，都決定了金域凱旋宮面對的是一個寡眾市場，因此我們的營銷也需要精準到位。寡眾營銷，大多數人仰望，道聽途說；少數人擁有，親臨體驗。金域凱旋宮核心營銷戰略媒體高調炒作、與政府活動聯動1、盱眙主流媒體持續高調炒作區域板塊的規劃；2、政府搭臺，西子組織舉辦專場區域及項目推薦會，并參加34、重點房展會；3、西子地產與盱眙政府聯合發力，參與“盱眙國際龍蝦節”活動，擴大知 名度和影響力。三大營銷戰役之一：區域價值重塑高調炒作盱眙市中心第一高端物業示范區盱眙主流媒體高調炒作政府搭臺，西子專場區域及項目推薦會利用專場推薦會及參加重點房展會的形式，對項目所在區域及項目進行宣傳政企聯動，參與盱眙國際龍蝦節的舉辦渠道發力，圈層活動聚集，媒體軟性配合1、體驗式銷售中心開放儀式；3、金域凱旋宮“居住風水與財富人生”講壇；4、黃金及玉器鑒賞投資說明會。三大營銷戰役之二：項目價值展現金域凱旋宮需銷售體驗中心開放“居住風水與財富人生”專題講座，滿足客戶的安全感金域凱旋宮“居住風水與財富人生”講壇金域凱旋35、宮黃金玉器投資說明會三大營銷戰役之三：服務細節體驗產品之上，服務為王！1、英式皇家物業服務；2、行嘉高端質素銷售團隊；3、高端客戶聯誼酒會。英式管家接待，彰顯客戶身份英式貴族物業接待，滿足目標客戶身份感及安全感行嘉高端物業部高質素銷售團隊行嘉地產精英銷售團隊，以專業和服務贏取客戶信任，滿足其身份感和安全感金域凱旋宮高端客戶聯誼酒會項目高端客戶聯誼酒會，以及客戶圈層交際平臺的創造，滿足其身份感規劃、拆遷規劃、拆遷8月9月10月11月12月開工開工推廣、客戶積累推廣、客戶積累20112011年年1 1月底月底開盤開盤推介會、風水講座、投資說明會推介會、風水講座、投資說明會系列活動系列活動關鍵節點安排關于媒體、活動、渠道、現場四個營銷執行維度的比重考量高端物業營銷，現場勝過宣傳，活動大過廣告。首先確定“現場為王”的核心原則，無論現場產品品質營造、銷售接待服務、現場包裝細節，都將是打動高端客戶的根本；其次依托渠道精準挖掘客戶而展開的圈層活動，是高端物業營銷的主要手段。視覺沖浪完成金域凱旋宮的尊貴體驗完成金域凱旋宮的尊貴體驗LOGOLOGO的其它表現樓書封面