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1、CompanyLOGOHOPSCA特點、價值及發展趨勢研究特點、價值及發展趨勢研究HOPSCAHOPSCA特點、價值及發展趨勢研究特點、價值及發展趨勢研究“HOPSCA”“HOPSCA”發展趨勢發展趨勢 國內外國內外“HOPSCA”HOPSCA”案例分析案例分析“HOPSCA”“HOPSCA”的價值的價值“HOPSCA”“HOPSCA”特點特點什么是什么是“HOPSCA”HOPSCA”一、什么是一、什么是“HOPSCA”HOPSCA”HOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUBHOPSCAHOPSCA（豪布斯卡）是指在城市中的居住、辦公、商（豪布斯卡）是指在2、城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區建筑群體街區建筑群體商務人士完美的一天商務人士完美的一天周中喝茶辦公商務餐（桃園酒店）辦公看電影（嘉禾）睡覺周末早餐購物娛樂晚餐（凱賓斯基）看電影（嘉禾）睡覺v 當今國際公認最先進的復合地產模式當今國際公認最先進的復合地產模式豪布斯卡豪布斯卡（HOPSCAHOPSCA），把傳統的分散性建筑轉變為現代綜合型建筑），把傳統的分散性建筑轉變為現代綜合型建筑群，融合寫字樓、公園、商業街區、會所、公寓等一站式群，3、融合寫字樓、公園、商業街區、會所、公寓等一站式生活于一體，匯集休閑、生活、娛樂、工作等多變豐富的生活于一體，匯集休閑、生活、娛樂、工作等多變豐富的居住空間，打破了人們對單純住宅區的失望感。居住空間，打破了人們對單純住宅區的失望感。內外聯系完整性內外聯系完整性整體統一性整體統一性HOPSCAHOPSCA二、二、HOPSCA特點特點HOPSCAHOPSCA精神引領、資源共生、聚合增值精神引領、資源共生、聚合增值 功能復合性功能復合性土地使用均衡性土地使用均衡性高密度，集約性高密度，集約性高可達性高可達性（1 1）高可達性）高可達性 HOPSCA通常位于城通常位于城市交通網絡發達，城市功市交通網絡發4、達，城市功能相對集中的區域，如位能相對集中的區域，如位于城市于城市CBD，城市的副中，城市的副中心或規劃中的城市未來發心或規劃中的城市未來發展新區，擁有與外界聯系展新區，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡緊密的城市主要交通網絡和信息網絡。和信息網絡。南山南山CBDCBD（2 2）高密度，集約性）高密度，集約性 建筑高度和密度均很高，建筑高度和密度均很高，形成高樓林立的景象，成為形成高樓林立的景象，成為城市的標志；人口密度大，城市的標志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商人流密集，白天、工作日商務人流進出密集；夜晚及周務人流進出密集；夜晚及周末居住、消費人流集中；晝末居住、消費人流集中；晝夜5、人口、工作日與周末人口夜人口、工作日與周末人口依據功能不同而形成互補，依據功能不同而形成互補，功能全面、集中。功能全面、集中。日本福岡博多運河城日本福岡博多運河城（3 3）整體統一性）整體統一性 建筑風格統一，建筑風格統一，HOPSCAHOPSCA中各個單體建筑相互配合、影響和中各個單體建筑相互配合、影響和聯系；聯系；HOPSCAHOPSCA中建筑群體與外部空間整體環境統一、協調。中建筑群體與外部空間整體環境統一、協調。（4 4）功能復合性）功能復合性 HOPSCAHOPSCA自身可以實現完整的工作、生活配套運營體系。其自身可以實現完整的工作、生活配套運營體系。其擁有城市的多種功能：商務辦公、6、居住（包括酒店、住宅、居擁有城市的多種功能：商務辦公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商業、文化娛樂消費、完善的交通出行系統，形住公寓等）、商業、文化娛樂消費、完善的交通出行系統，形成成HOPSCAHOPSCA功能的多樣性和復合性，同時各功能之間聯系緊密，功能的多樣性和復合性，同時各功能之間聯系緊密，互為補充，缺一不可。互為補充，缺一不可。（5 5）土地使用均衡性）土地使用均衡性 HOPSCAHOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能。源，避免土地過分集中于某一特定功能。購物中心購物中心 凱賓斯基凱7、賓斯基 100m 100m 劇劇 院院寫字樓寫字樓 100m +v 上海新天地是一個典型的成功實現高盈利的上海新天地是一個典型的成功實現高盈利的HOPSCAHOPSCA。v 表面上看，上海新天地的投資高達表面上看，上海新天地的投資高達1010多億元，但由于多億元，但由于“新天地新天地”的品牌效應，帶動了周邊房地產地價的提升，從最開始的每平的品牌效應，帶動了周邊房地產地價的提升，從最開始的每平方米方米80008000 元元1000010000 元，到現在的每平方米元，到現在的每平方米2 2萬元。萬元。“翠湖天翠湖天地地”自自20022002 年年6 6月銷售伊始售價每平方米就高達月銷售伊始售價每8、平方米就高達1700017000 元元2500025000 元元v 深圳中航格瀾郡一期住宅深圳中航格瀾郡一期住宅+二期的天虹商場二期的天虹商場+三期的格蘭云天五三期的格蘭云天五星級大酒店，從而形成商務辦公、酒店、居住、商業的復合空星級大酒店，從而形成商務辦公、酒店、居住、商業的復合空間，不但提升了項目的價值，并且同時提升了區域的價值，目間，不但提升了項目的價值，并且同時提升了區域的價值，目前已有包括和黃、城建在內的多家品牌開發商進駐觀瀾。前已有包括和黃、城建在內的多家品牌開發商進駐觀瀾。四、國內外著名四、國內外著名HOPSCA案例分析案例分析v1 1、東莞華南、東莞華南MALLMALL占地面積9、占地面積430963m430963m2 2 總建筑面積：總建筑面積：878939m878939m2 2物業形態：物業形態：4040萬平米的商業萬平米的商業2020萬平米住宅萬平米住宅尼羅河大酒店尼羅河大酒店香格里拉酒店香格里拉酒店酒店式公寓酒店式公寓水上游樂場、兒童樂園水上游樂場、兒童樂園各地風格的美食街各地風格的美食街總投資額：總投資額：2525億億建筑密度：建筑密度：38.55%38.55%東莞的名片東莞的名片現狀現狀v目前，華南目前，華南MALL的餐飲娛樂板塊加上購物僅實的餐飲娛樂板塊加上購物僅實現之前業態設置的現之前業態設置的55，文化展示、健康休閑類的，文化展示、健康休閑類的商家則完10、全沒有實施，各類主力店也比預期的少了商家則完全沒有實施，各類主力店也比預期的少了50，同類商業替換率也超過，同類商業替換率也超過30 根源根源v華南華南MALL照搬了歐美郊區照搬了歐美郊區MALL的模式，購物中的模式，購物中心體量太大，住宅尚未開發致使人氣不足，其本身心體量太大，住宅尚未開發致使人氣不足，其本身又不在一線城市核心商圈，消費力不強，致使經營又不在一線城市核心商圈，消費力不強，致使經營出現困難。出現困難。教訓教訓從金融中價值越大風險越大的角度來講，從金融中價值越大風險越大的角度來講，HOPSCA的定位是一把雙刃劍，的定位是一把雙刃劍，HOPSCA對策劃、定位、實對策劃、定位、實踐案11、例及開發商運營、資金、團隊實力的要求更高踐案例及開發商運營、資金、團隊實力的要求更高。v2 2、華潤中心、華潤中心位于深圳地王金融圈位于深圳地王金融圈集商業、辦公、酒店集商業、辦公、酒店 、居住等、居住等諸多功能于一體諸多功能于一體總建筑面積約總建筑面積約5555萬萬m m2 2物業形態：物業形態：167008m167008m2 2萬象城萬象城5A5A甲級寫字樓甲級寫字樓華潤大廈華潤大廈君悅酒店君悅酒店酒店式公寓酒店式公寓室外娛樂休閑廣場室外娛樂休閑廣場總投資：總投資：4040億港幣億港幣v 在華潤中心，盡情享受近在華潤中心，盡情享受近2020萬平方米超大型室內購物中心所帶萬平方米超大型室內購12、物中心所帶來的繽紛購物享受；一個由商業步行街串聯而成的特大型室外來的繽紛購物享受；一個由商業步行街串聯而成的特大型室外娛樂休閑廣場，享受到中心城區罕有的時尚空間；娛樂休閑廣場，享受到中心城區罕有的時尚空間；160160米長的米長的地下通道，更把華潤大廈與城市大動脈地下通道，更把華潤大廈與城市大動脈地鐵一號線大劇地鐵一號線大劇院站連接起來，入駐華潤大廈的客戶也得益于地鐵的開通而走院站連接起來，入駐華潤大廈的客戶也得益于地鐵的開通而走上發展的快車道。上發展的快車道。v3 3、大中華國際交易廣場、大中華國際交易廣場深圳深圳CBDCBD的標志性建筑的標志性建筑總占地面積總占地面積3 3萬，建筑占地萬，13、建筑占地1.51.5萬萬總建筑面積總建筑面積3030萬平方米萬平方米包括包括8.48.4萬萬商業商業 1010萬萬寫字樓寫字樓 6200 6200 會所會所3.53.5萬萬的喜來登灑店的喜來登灑店深圳深圳CBD唯一兼納綜合寫字樓、國唯一兼納綜合寫字樓、國際頂級酒店、國際會所、商業會展等際頂級酒店、國際會所、商業會展等多項功能的多項功能的“商務航空母艦商務航空母艦”喜來登大酒店喜來登大酒店頂級寫字樓頂級寫字樓深圳新名片深圳新名片頂級商務會所頂級商務會所v（1 1）HOPSCAHOPSCA因為有巨大的社會效應和商業價值，是公認因為有巨大的社會效應和商業價值，是公認的最現代的地產開發模式，同時具有較14、高的經營管理難度的最現代的地產開發模式，同時具有較高的經營管理難度和風險。和風險。v（2 2）HOPSCAHOPSCA不是隨便可以克隆的，不能克隆的最主要的不是隨便可以克隆的，不能克隆的最主要的原因并不是資金，而是當地的地域文化和消費水平。地域原因并不是資金，而是當地的地域文化和消費水平。地域文化是多年形成的，盲目引進往往會付出沉重的代價。文化是多年形成的，盲目引進往往會付出沉重的代價。東京六本木大中華廣場華南Mall七、八十年代七、八十年代九十年代九十年代21世紀初世紀初巴黎拉德芳斯倫敦碼頭區蒙特利爾地下商城新加坡新達城柏林索尼中心華潤中心上海新天地日本橫濱港洛克菲勒中心20世紀中葉世紀中葉15、五、五、HOPSCA發展趨勢發展趨勢v1HOPSCA發展歷程發展歷程v2 2HOPSCAHOPSCA與現代城市發展與現代城市發展中國城市發展特點表明，中國城市發展特點表明，HOPSCAHOPSCA作為城市最重要的構成單位，其發作為城市最重要的構成單位，其發展趨勢與城市發展息息相關。展趨勢與城市發展息息相關。首先首先“城市城市區域區域”一體化、城市空間多中心化的發展趨勢增加一體化、城市空間多中心化的發展趨勢增加了各個城市或區域中心對了各個城市或區域中心對HOPSCAHOPSCA的市場需求。作為城市功能集中體現的的市場需求。作為城市功能集中體現的HOPSCAHOPSCA，對區域經濟具有推動性、對城16、市中心具有強化作用。，對區域經濟具有推動性、對城市中心具有強化作用。v 其次，城市功能多樣化、城市形象特色化、城市環境生態化、其次，城市功能多樣化、城市形象特色化、城市環境生態化、城市資源集約化決定了城市建設對城市資源集約化決定了城市建設對HOPSCAHOPSCA的開發模式及規劃設的開發模式及規劃設計的新需求。計的新需求。HOPSCAHOPSCA具備的個性特征，能夠體現城市的特色，具備的個性特征，能夠體現城市的特色，能夠代表城市的形象。能夠代表城市的形象。v3 3、HOPSCAHOPSCA的未來的未來v 中國逐步邁向現代化，國外先進的地產開發模式在中中國逐步邁向現代化，國外先進的地產開發模式在中國得到實驗，并且獲得了成功。國得到實驗，并且獲得了成功。都市綜合體在中國將大有可為都市綜合體在中國將大有可為v 未來中國房地產發展的主流模式就是區域開發模式，未來中國房地產發展的主流模式就是區域開發模式，是大規模的區域開發，而區域開發的核心點就是解決綜合是大規模的區域開發，而區域開發的核心點就是解決綜合配套的問題，商業、酒店、休閑娛樂等一系列的配套問題。配套的問題，商業、酒店、休閑娛樂等一系列的配套問題。CompanyLOGO