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1、二零零七年三月二零零七年三月青龍湖華府莊園項目簡介一路經行處，莓苔見屐痕。白云依靜渚，芳草閉閑門。過雨看松色，隨山到水源。溪花與禪意，相對亦忘言。劉長卿尋南溪常道士 綱綱 要要項目基本情況北京別墅市場分析本項目的5S評價項目優勢分析華府莊園項目極具投資價值 第一部分第一部分 項目基本情況項目基本情況項目概況項目概況 項目位于北京市房山區青龍湖鎮焦各莊村，東側為青龍湖西岸堤壩，南側為焦各莊村漁塘，西側為焦各莊村集體果園，北側為京輝高爾夫俱樂部管理用房。項目規劃總占地面積4.69公頃(約70.3畝)，地理位置優越，是理想的開發建設用地。目前用地已具備項目前期施工條件，整個施工周期預計一年半。（地理2、位置圖如下）主要經濟指標主要經濟指標規劃總用地面積：4.69公頃 總建筑面積：31678地上建筑面積：18490 其中：住宅建筑面積：16470 配套公建面積：2020地下建筑面積：13014 其中：住宅建筑面積：12018 配套公建面積：1170 容積率：0.394 綠化率：57.32%建筑方案構思建筑方案構思 本項目三面環水，背靠高爾夫球場，面對6000面湖面，遠觀山色，近賞湖光，建筑與自然融為一體，有渾然天成的壯麗和尊貴氣勢，構成了本項目定位為高品質別墅所獨具的天然資源。著重發揮地形、地貌的環境優勢，形成錯落有致的結構布局，充分利用山景水觀等自然景致，在自然山水環境中建造“植入式”建筑。3、用未來建筑理念和尊重山水自然的態度筑造品位名宅；形成建筑與山水環境極致的融合和共生，為北京精英一族提供天人合一的第二居所和周末PARTY、聚會娛樂絕好的休閑場所。項目建設方案項目建設方案 規劃總建筑面積：19662.6(不含地下住宅建筑面積)主體工程：建設別墅16470 附屬工程：建設會所3192.6 配套工程：包括供電、上下水、供熱等市政設施 （1）配電室及供電工程：在小區西側建設配電室100平方米，埋設電纜5000米，電源自小區西側焦各莊村接入，設計容量2000KVA。（2）上水工程：生活用水自焦各莊村東側接入，埋設輸水管線200mm*300米。（3）下水工程：生活污水排往內部污水處理站，4、經處理后的污水用于澆灌草坪花木。（4）雨水排放管線：在道路兩側鋪設輸水管線500米，匯入污水處理站。（5）供熱工程：擬采用先進的水源熱泵系統。項目總體景觀規劃項目總體景觀規劃 本規劃正是利用用地良好的基礎條件，試圖創造美好的自然畫面，為那些日益為城市擁擠、枯燥所困擾的人們尋得一處身心可以得到完全釋放的自然空間。同時，本規劃將利用自然條件加以整理完善，創造良好的生態小環境，充分體現可持續生態發展的生態建設觀。（景觀規劃圖如下：）項目取得的主要證件項目取得的主要證件證件名稱證號建設用地規劃許可證2002-房規地字-0017國有土地使用證京房國用（2002）字第131號建設工程規劃許可證2003-房5、規建字-0131建筑工程施工許可證 00（建）2005.0983第二部分第二部分 北京別墅市場分析北京別墅市場分析別墅市場需求分析別墅市場需求分析 自去年3月份兩會決定把穩定房價作為今年全國工作重點以后，關于房地產行業的宏觀調控政策紛紛出臺。盡管如此，市場對別墅的需求依然旺盛并有強勁增長趨勢，其具體原因有如下幾點：2008年奧運會的舉辦將帶來市政設施、城市干道的巨大投入，北京城區與郊區的聯系將更加緊密，北京郊區住宅將日益興旺，對京郊別墅的需求也將大幅度上升。近年來北京市地區宏觀經濟各指標以及單月各經濟指標的高增長，顯示了北京經濟發展的強大后勁。北京經濟總量持續增大，居民可支配收入和消費水平將不6、斷提高，高收入群體不斷擴大，二次置業者迅速增加，而高端客戶的居住理念、生活品位也在不斷提升。中國加入WTO，北京逐漸成為國際化的大都市，國際商務活動將更趨頻繁。目前在北京的外國使館和機構達到兩百家,外資公司2萬多家,外國雇員共有10多萬人。這些人大部分以租住房屋為主,他們的房租補貼從每月1000多美元至CEO級的逾萬美元不等。這一獨特的租賃市場為別墅需求提供了重要支撐。由于國家停批別墅項目，別墅的投資屬性得到了很充分的顯現，別墅將成為房地產市場投資者下一輪投資的熱點，這也將保證對別墅產品需求的持續旺盛。別墅市場供給分析別墅市場供給分析 從2003開始，房地產行業土地供給限制不斷，其中別墅用地更7、是遭到“停止供給”的特別待遇。在2003年2月18日，國土資源部發布關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知，停止別墅用地供應；8月12日，國務院發布關于促進房地產市場持續健康發展的通知，再次提出要控制高檔商品房建設；9月14日，國土資源部再次發布關于加強土地供應管理促進房地產市場持續健康發展的通知，要求停止別墅類用地的土地供應。可以預見，別墅市場的供應量將大幅下降，當目前的存量都消化殆盡后，別墅用地緊張現象將會凸顯，別墅項目將成為物以稀為貴的香餑餑，具有極大的升值潛力。北京別墅市場中北京別墅市場中與本項目與本項目同檔次或稍低檔次產品的價格調查同檔次或稍低檔次產品的價格調查 名稱名稱地8、址地址價格價格備注備注華彬高爾夫莊園昌平南口3000USD精裝帝京別墅豐臺科學城1500USD精裝橘郡昌平1700USD精裝萊蒙湖別墅順義1650USD精裝優山美地順義2200USD 精裝未來別墅價格走勢分析未來別墅價格走勢分析 任何產品的價格都是由市場供給和需求兩方面決定，別墅市場也不例外。在市場供給方面，由于國家出臺控制高檔住宅的投資、停批別墅用地的政策，未來市場供給將逐漸下降；在需求方面，由于北京申奧成功、經濟發展、北京高收入階層和別墅投資者的增加等大量原因，別墅的市場需求將不斷增加。從目前情況分析，未來供需的矛盾將難于調和而會逐步升級，供方在市場中會逐漸處于有利地位，別墅產品的價格會不9、斷上漲。因此，本項目的市場行情更加看好，投資價值必定會不斷上升。第三部分第三部分 別墅項目的別墅項目的5 5S S評價評價景觀（景觀（sceneryscenery）本項目緊臨國家4A級風景區，擁有天成的湖光山色，自然生態良好。這里林木茂盛、水質清澈，春天來臨時有成群的天鵝、野鴨在湖中蕩漾嬉戲。如此天成美景，讓人忘記了都市的喧囂與束縛，忘記了來自生活、工作、情感的壓力，呼吸自然、與河流、植被、動物和諧共處，體會生命真正的詩意。更重要的是，這些令人向往的景觀完全是自然天成而非人工建造的，在這樣的景觀中，本項目產品將實現建筑與山水環境極致的融合和共生，將土地、水脈、林木、陽光、清風納入人居之境，渾然10、成為自然的延伸，造就天人合一的理想休閑場所。這是本項目別墅產品的重要特色。逸事（逸事（storystory）房山悠悠千古，文化燦爛，古跡眾多，鐘靈毓秀。中華民族的文明之火正是從房山燃起，據史書記載，早在五六十萬年前，著名的“北京人”就在這片土地上繁衍生息，而在本項目西南正是著名的周口店遺址。濃郁的人文氣息和悠遠的歷史沉淀，更體現出本項目的與眾不同。陽光（陽光（sunsun）本項目緊靠的青龍湖公園被譽為“北京的小海濱”，那里有萬米沙灘浴場。在碧藍的天空下，或信步，或小憩，享受陽光的撫摩，陶醉于自然美景之中。這也是其他別墅項目難于比肩之處。運動（運動（sportssports）別墅作為一個極具個性11、化的消費品，應有充足的自由空間，讓業主充分展現自我，尋找運動的樂趣。而位于本項目正北面的京輝高爾夫球場京輝高爾夫球場為業主提供了良好的展示自我、運動休閑的場所。水流（水流（streamstream）自古人們就有靠水而居的習慣，國人認為水能給人帶來靈氣和財氣。別墅的建造往往也因水流或河渠而備顯尊貴。本項目發揮特有的水資源優勢，順天然之理，應自然之規，充分利用天然的水系湖泊，營造天人合一的水景住宅。而這正是一些不惜成本鑿池筑山、筑堤引水，甚至粗暴改造自然以實現所謂親水的別墅所不能達到的境界。第四部分第四部分 項目優勢分析項目優勢分析國家停批別墅項目的政策使項目具有巨國家停批別墅項目的政策使項目具有12、巨大的升值空間！大的升值空間！2003年2月18日，國土資源部發布關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知，停止別墅用地供應；8月12日，國務院發布關于促進房地產市場持續健康發展的通知，再次提出要控制高檔商品房建設；9月14日，國土資源部再次發布關于加強土地供應管理促進房地產市場持續健康發展的通知，要求停止別墅類用地的土地供應。上述政策將使本項目更具吸引力！北京市整體規劃和房山區規劃中本項目北京市整體規劃和房山區規劃中本項目的位置優勢的位置優勢 隨著北京“兩軸兩帶多中心”規劃的修編，被納入“西部生態發展帶”的房山及其房地產別墅市場將迎來了難得的發展機遇。同時，房山區政府正按照市級旅游度13、假區標準進行同意的規劃和開發，力爭在2006年以前使青龍湖地區進入市級旅游度假區行列。地處青龍湖景區核心位置的本項目將是上述規劃開發的最大受益者。美景天成非人工所及美景天成非人工所及 本項目所在地有著得天獨厚的地理環境，三面環水，可遠觀山色，近賞湖光，不需采用大量人工手段來彌補、改造自然環境。在此基礎上構造建筑與自然山水的融合和共生，達到天人合一的完美境界是本項目一大特色和優勢。交通優勢交通優勢 本項目距建設中的六環路1.5公里，距西四環22公里，距天安門僅37公里。離良鄉中心環島約6.6公里（房山區政府所在地）。從市內到本項目駕車約30分鐘。從蓮花橋（北京西客站）開始向西走貫通三、四、五、六14、環的封閉式快速連接路到達項目地非常方便。此外，房山區將投資48億元興建連接市區的城市輕軌，完工后，從房山到市區只需要15分鐘的時間。城市輕軌的修建無疑會使房山地區人氣迅速上升，土地升值，本項目也將從中受益。房山區別墅市場需求旺盛房山區別墅市場需求旺盛 近年來長期沉寂的房山區別墅市場逐漸火暴，購房需求旺盛。房山區別墅市場的“市場培育期”已經完成，房山地區已成為京城別墅開發的新亮點：1、從房山自然環境的角度看。房山區青龍湖是距北京市區最大、最近的水景資源，其水體面積相當于北京頤和園、玉淵潭、北海及中南海等水體面積的總和。青龍湖風景區為國家級AAAA級風景區。優越的自然條件將直接刺激消費者對房山別墅15、產品的需求。2、從北京開發的進程來看。目前北京其他的郊區的可開發用地都已經開發得差不多了，房山發展比較晚，但可利用的土地資源很大，房山地區將成為北京別墅市場的后期之秀。3、房山地區歷史文化底蘊很深厚，它是人類最早的發源地區之一，從殷商時期至春秋舊戰國、從秦漢時期至隋唐五代、從宋金時期至明清時代，歷代侯國都城古鎮，遍布于房山域內2019平方公里的土地上。如周口店“北京猿人遺址”、琉璃河燕國都城遺址、竇店古城、廣陽郡、奉先縣、長溝、張坊等古鎮，歷盡滄桑，遺跡猶存。隨著消費者居住理念、生活品位的不斷提升，房山地區特有的生態、文化資源將得到消費者的青睞。綜綜 述述 通過對項目基本情況的介紹，以及對別墅16、市 場狀況和項目優勢的分析，充分說明了華府莊園 項目極具升值潛力，是房地產投資運做的絕佳項 目，在預期未來北京別墅市場情況良好的基礎 上，該項目會有較大的升值空間。附件：取得的重要證件目錄附件：取得的重要證件目錄 1、北京市房山區發展計劃委員會關于建設北京東方天成房地產開發有限公司商業性居住用房項目的批復（房計基字2002第29號）2、中華人民共和國建設用地規劃許可證（2002-房規地字-0017）3、中華人民共和國國有土地使用證（京房國用2002字第131號）4、中華人民共和國建設工程規劃許可證（2003-房規建字-0131）5、北京市房山區發展計劃委員會及北京市房山區建設委員會關于華府莊園17、小區由基本建設項目轉為房地產開發項目的請示（房計基字2003第188號）6、北京市發展計劃委員會及北京市建設委員會關于房山區華府莊園小區變更有關事宜的函（京計投資函2003第420號）附件：取得的重要證件目錄附件：取得的重要證件目錄 7、北京市房山區水利資源局關于北京東方天成房地產開發有限公司在青龍湖鎮開發建設的批復（房水文字（2003）182號）8、普通測量資料（工程編號：2004-（房）普第字012號）9、北京市房山區固定資產投資預備項目轉正式項目通知單（房發改2005-99號）10、北京市房山區發改委、建委關于下達房山區2005年商品房屋建設計劃的通知（附計劃表）（房發改2005-148號）11、中華人民共和國建筑工程施工許可證編號00（建）2005-0983 我們將以專業的精神和開放的心態我們將以專業的精神和開放的心態與各方進行多元化的合作！與各方進行多元化的合作！