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1、深業(yè)云東海項(xiàng)目發(fā)展策劃報告定位篇（下）規(guī)劃建筑景觀景觀配套p最大限度挖掘資源，豐富景觀體系p主題突出，與自然、建筑融合p配合建筑設(shè)置休閑情景的園林景致n利用江和湖的資源，利用地塊原生資源，建立豐富景觀體系，最大化資源價值規(guī)劃建筑景觀景觀配套p最大限度挖掘資源，豐富景觀體系p主題突出，與自然、建筑融合p配合建筑設(shè)置休閑情景的園林景致n利用自然景觀資源優(yōu)勢，打造具有競爭力的自然生態(tài)主題景觀園林規(guī)劃建筑景觀景觀配套p最大限度挖掘資源，豐富景觀體系p主題突出，與自然、建筑融合p配合建筑設(shè)置休閑情景的園林景致n打造與特色建筑相融的風(fēng)情園林n商業(yè)街區(qū)布置特色趣味小品，增強(qiáng)街區(qū)參與性與情景感規(guī)劃建筑景觀配套2、配套p站位區(qū)域打造配套，提升區(qū)域價值p社區(qū)配套拉升檔次，滿足生活需求n結(jié)合商業(yè)區(qū)打造云東海的接待、休閑娛樂和商業(yè)中心，為云東海區(qū)域發(fā)展服務(wù)n成立水上活動中心俱樂部和創(chuàng)意文化基地，推動云東海區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃建筑景觀配套配套p站位區(qū)域打造配套，提升區(qū)域價值p社區(qū)配套拉升檔次，滿足生活需求n建議設(shè)置4-5萬m2街鋪，剩余的7-8萬m2可根據(jù)租售、經(jīng)營狀況后期靈活調(diào)整為公寓與商業(yè)功能本項(xiàng)目功能與業(yè)種業(yè)態(tài)面積及比例建議本項(xiàng)目功能與業(yè)種業(yè)態(tài)面積及比例建議功能功能業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)面積（面積（m2）比例比例風(fēng)情餐飲風(fēng)情酒吧街、咖啡廳、西餐廳4000-500035-40%大型特色中餐、酒樓14000-15000特3、色旅游商業(yè)休閑運(yùn)動品牌店、旅游配套商店（如水上活動、康體運(yùn)動）3000-400020-30%品牌折扣店OUTLETS5000-8000休閑娛樂鄉(xiāng)村俱樂部、游艇會、水上活動中心5000-600010-12%創(chuàng)意文化街創(chuàng)意中心、畫廊500-10001-2%養(yǎng)生康體食療中心、培訓(xùn)、體檢中心、氧吧、養(yǎng)生商品銷售中心、康體水療中心10000-1200025-30%酒店、街區(qū)式商業(yè)整合設(shè)計，塑造整體商業(yè)形象酒店、街區(qū)式商業(yè)整合設(shè)計，塑造整體商業(yè)形象n位置選點(diǎn)：位置選點(diǎn)：p相對獨(dú)立：相對獨(dú)立：兩配套用地相互獨(dú)立、便于管理、服務(wù)；p獨(dú)立臨街展面：獨(dú)立臨街展面：配合酒店、商業(yè)對外經(jīng)營的需求，各自具有一定的云東海4、的沿街展面，增強(qiáng)對外昭示性；p與外部資源有效結(jié)合與外部資源有效結(jié)合：盡量東西聯(lián)通用地邊界，令配套有效發(fā)揮地塊區(qū)位和景觀優(yōu)勢；n整體形象：整體形象：p酒店和商業(yè)整合設(shè)計，打造具有整體形象的特色商業(yè)酒店和商業(yè)整合設(shè)計，打造具有整體形象的特色商業(yè)形象；形象；p以特色休閑街區(qū)打造個性化商業(yè)組團(tuán)；以特色休閑街區(qū)打造個性化商業(yè)組團(tuán)；II區(qū)區(qū)(地塊一地塊一)啟動區(qū)啟動區(qū)(地塊二地塊二)IV區(qū)區(qū)(地塊三地塊三)III區(qū)區(qū)(地塊四地塊四)地塊五地塊五街區(qū)式商業(yè)街區(qū)式商業(yè)酒店酒店n變化空間、讓街區(qū)設(shè)計情景化變化空間、讓街區(qū)設(shè)計情景化p設(shè)置彎曲、多變的街道，形成開合有致的情景街區(qū)空間，讓顧客在變化空間中，休閑地穿行5、購物，感受街區(qū)的情趣；n親人尺度、營造休閑、舒適氛圍親人尺度、營造休閑、舒適氛圍p空間設(shè)計采用親人的尺度，通過多層、低層建筑，讓街區(qū)空間滲透著親人、休閑的街區(qū)氛圍；n靈活組合、打造豐富的外觀效果靈活組合、打造豐富的外觀效果p以組合的建筑體、營造變化的街區(qū)立面，高低錯落的天際線、大小兼具的立面外觀設(shè)計，讓街區(qū)外觀豐富、情景感更強(qiáng)；組團(tuán)街區(qū)是，富有情景感、休閑氣息組團(tuán)街區(qū)是，富有情景感、休閑氣息組團(tuán)街區(qū)是，多種物業(yè)形式組成組團(tuán)街區(qū)是，多種物業(yè)形式組成n采用不同物業(yè)形式，打造豐富的街區(qū)形態(tài)采用不同物業(yè)形式，打造豐富的街區(qū)形態(tài)p物業(yè)形式物業(yè)形式1：商業(yè)：商業(yè)+公寓，營造特色商業(yè)街區(qū)公寓，營造特色商業(yè)6、街區(qū)p商鋪，適合中、小型商業(yè)經(jīng)營需求，設(shè)置于底層區(qū)域，一般不多于2層，能有效體現(xiàn)地塊商業(yè)價值；p公寓，設(shè)置于商鋪之上，一般不多于4層，具有良好的街區(qū)情景感和較高的居住便利度，可打造成特色的服務(wù)式公寓；p物業(yè)形式物業(yè)形式2：獨(dú)立商業(yè)，形成濃厚商業(yè)氛圍：獨(dú)立商業(yè)，形成濃厚商業(yè)氛圍p滿足大型商業(yè)的開發(fā)需求；p商鋪與商業(yè)獨(dú)立體結(jié)合布局，形成形象統(tǒng)一的商業(yè)街區(qū)p商鋪一般不多于4層，以大開間滿足商家經(jīng)營需求；p物業(yè)形式物業(yè)形式3：獨(dú)立公寓，營造高品質(zhì)的居住環(huán)境：獨(dú)立公寓，營造高品質(zhì)的居住環(huán)境p獨(dú)立組團(tuán)式設(shè)計，有利于吸引高端租賃、設(shè)置酒店式公寓；p設(shè)計融合住宅和酒店物業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計，為公寓提供優(yōu)質(zhì)硬件設(shè)施；7、規(guī)劃建筑景觀配套配套p站位區(qū)域打造配套，提升區(qū)域價值p社區(qū)配套拉升檔次，滿足生活需求n社區(qū)設(shè)置集中主題會所，配置紅酒會、恒溫泳池等高尚設(shè)施，提升檔次n各組團(tuán)根據(jù)景觀效果設(shè)置分會所和休閑泛會所n設(shè)置便利生活配套滿足部分日常生活需求，如幼兒園、便利店等p 案名建議案名建議深業(yè)云湖案名內(nèi)涵詮釋：案名內(nèi)涵詮釋：p強(qiáng)化深業(yè)的品牌，推廣企業(yè)形象，與深業(yè)花園、深業(yè)新岸線有更好的品牌銜接與聯(lián)動p整合云東海湖資源，占領(lǐng)云東海區(qū)域發(fā)展先機(jī)，利于本項(xiàng)目與云東海區(qū)域聯(lián)動發(fā)展與整合推廣云東海湖寧靜的湖面，是那么迷人一望無際，豁然開朗微風(fēng)過處，泛起陣陣漣漪駕船暢游，隨心所欲，此時已將煩惱拋之于腦后Wonderland湖岸8、風(fēng)情小鎮(zhèn)岸邊，歐洲小城風(fēng)雨不動閑逛其中仿如來到歐洲，來到拼搏、進(jìn)取的蘇格蘭不禁讓人回想起B(yǎng)rave HeartWonderland風(fēng)情商業(yè)街區(qū)這里，琳瑯滿目打破了平靜，增添幾分熱鬧熙熙攘攘街道洋溢著歡樂、人們露出欣喜的笑容Wonderland服務(wù)中心游艇會、鄉(xiāng)村俱樂部 豐盛的配套，生活健康而繽紛大可放松下來，盡情享受人生WonderlandWonderland放松心情讓時間停下來，肆意享受健康帶來的快樂還可以盡情品嘗養(yǎng)生美食養(yǎng)生基地文化創(chuàng)意中心這里滿載著靈感讓人不自覺地拿起畫筆，留住這良辰美景還有那最時尚的展覽總是站在時代的浪尖Wonderland休閑舒適的第二居所別忘了，這還是你的另一個家閑9、時聚三五知己。享一茗香茶，談笑之中更顯貴雅與品位Wonderland正是這個美麗的地方并非簡單的休閑與度假的生活而是尋求休閑與度假之上的生活方式讓人忘卻煩囂的都市，實(shí)現(xiàn)生活中的夢想Wonderland伊萬尼斯（Inverness）來自蘇格蘭的風(fēng)情小鎮(zhèn)p 案名建議案名建議2 2在蘇格蘭在尼斯湖旁在5萬人的古老小鎮(zhèn)伊萬尼斯數(shù)百年來，一直在為世人詮釋著獨(dú)特的悠閑自得的生活方式尼斯湖的魔幻讓游客體驗(yàn)到生命中神秘的旅程厚重的風(fēng)情建筑演繹著蘇格蘭的豪門望族史拼搏、爭取的民族精神譜寫著一篇篇Brave Heart純樸的蘇格蘭民風(fēng)讓這里的居民悠適生活著詮詮 釋釋云東海云東海湖特色的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)休閑度假之上的生10、活方式云東海湖正是最大的資源價值客戶對品質(zhì)、品位產(chǎn)品的追求廣佛客戶拼搏、創(chuàng)新、開發(fā)的共性休閑、舒適的第二居所似乎已看到在云東海純正的蘇格蘭風(fēng)情（伊萬尼斯）生活即將上演啟動區(qū)定位地塊二地塊二地塊三地塊三地塊四地塊四地塊五地塊五地塊一地塊一地塊價值評價地塊價值評價居住用地居住用地商業(yè)金融用地商業(yè)金融用地地塊地塊1地塊地塊2地塊地塊3地塊地塊4地塊地塊5景觀資源景觀資源內(nèi)外部兼具豐富的山水資源外：水景資源良好內(nèi)：山水資源良好外：水景資源良好內(nèi)：山水資源一般外：缺乏景觀資源內(nèi)：山水景觀一般外：水景資源突出內(nèi)：山水資源一般用地規(guī)模用地規(guī)模64萬40萬23萬33萬18萬地形條件地形條件山水交錯、地形復(fù)雜，11、開發(fā)難度大地勢平緩、水體較為集中，開發(fā)難度一般地勢較為平緩、水體集中，開發(fā)難度較小地勢平緩、但水體面積過多，開發(fā)難度大水體較多山體地勢較陡交通連接交通連接遠(yuǎn)離云東海大道距離云東海大道較遠(yuǎn)緊鄰云東海大道距離云東海大道較遠(yuǎn)緊鄰云東海大道綜合評價綜合評價優(yōu)優(yōu)良良良良一般一般優(yōu)優(yōu)內(nèi)外資源豐富內(nèi)外兼具良好景觀資源交通連接度高、區(qū)位價值突出，但內(nèi)部景觀一般內(nèi)部水體豐富對外連接度高，且具有良好資源支持n結(jié)合各地塊的開發(fā)條件，分析各地塊價值優(yōu)勢和資源特點(diǎn)結(jié)合各地塊的開發(fā)條件，分析各地塊價值優(yōu)勢和資源特點(diǎn)注：具體地塊分析詳見于物業(yè)發(fā)展建議地塊分析部分住宅啟動區(qū)開發(fā)區(qū)域選擇地塊二地塊三是最佳選擇n選擇原則p盡量靠12、近云東海大道，便于施工與銷售p資源條件較佳區(qū)域，確保入市高端形象p不選擇最有優(yōu)地塊，利于項(xiàng)目開發(fā)高走p考慮地塊完整性，地塊三部分尚未交地組合式啟動區(qū)組合式啟動區(qū)地塊地塊3 3（形象展示區(qū)）（形象展示區(qū)）+地塊地塊2 2（物業(yè)展示區(qū)）（物業(yè)展示區(qū)）地塊一地塊一地塊二地塊二地塊三地塊三地塊四地塊四地塊五地塊五地塊二用于住宅開發(fā)地塊三用于形象展示首期客戶：本地高端客戶為主，逐步引導(dǎo)外圍客戶n首期客戶以佛山本地客戶為主，逐步引導(dǎo)并培育外圍客戶（廣州客戶為主）n需求“大、豪、洋”特征明顯n350-500m2的獨(dú)立別墅和250-300m2的聯(lián)排別墅是需求的主流產(chǎn)品首期客戶定位首期客戶定位核心客戶群次要客戶13、群三水、禪桂及周邊南海鎮(zhèn)區(qū)私企業(yè)主、高級公務(wù)員三水、禪桂一般生意人，廣州民營企業(yè)家、私企業(yè)主偶得客戶廣州等珠三角區(qū)域其他客戶n別墅產(chǎn)品“資源占有”的特征使其天生具有高檔物業(yè)的特質(zhì)，同時一直保持較佳的市場熱度n以獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅為主力產(chǎn)品進(jìn)入市場，將更好地樹立本項(xiàng)目高端形象n設(shè)置適量的類別墅創(chuàng)新產(chǎn)品試探市場并引導(dǎo)外圍客戶啟動區(qū)開發(fā)以別墅產(chǎn)品入市，樹立高端形象，創(chuàng)新產(chǎn)品試探市場n根據(jù)目前市場供應(yīng)及需求現(xiàn)狀，300-500m2的產(chǎn)品是供應(yīng)主流，且消化速度理想n云東海區(qū)域后續(xù)將有大量洋房產(chǎn)品面市，聯(lián)排別墅與獨(dú)立別墅均更稀缺物業(yè)物業(yè)面積（面積（m2）套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比總比例總比例銷售情況銷售情況獨(dú)立14、300-40019646%73%95%401-55010625%90%800以上82%基本未售聯(lián)排200-2506014%27%90%280-3205513%85%云東海項(xiàng)目別墅產(chǎn)品供應(yīng)現(xiàn)狀云東海項(xiàng)目別墅產(chǎn)品供應(yīng)現(xiàn)狀供應(yīng)現(xiàn)狀及后續(xù)供應(yīng)預(yù)判注：云東海別墅項(xiàng)目參考山水莊園與麗日天鵝湖戶型比例，后續(xù)供應(yīng)僅為已完成規(guī)劃設(shè)計區(qū)域物業(yè)物業(yè)套數(shù)套數(shù)麗日堅美麗日堅美愛倫堡愛倫堡天鵝湖天鵝湖山水莊園山水莊園獨(dú)立2875730200聯(lián)排15250681024洋房910250660云東海后續(xù)供應(yīng)物業(yè)研判云東海后續(xù)供應(yīng)物業(yè)研判啟動區(qū)產(chǎn)品戶型配比本項(xiàng)目啟動區(qū)戶型配比（套數(shù)比）本項(xiàng)目啟動區(qū)戶型配比（套數(shù)比）物業(yè)物業(yè)供應(yīng)現(xiàn)15、狀供應(yīng)現(xiàn)狀比例建議比例建議面積（面積（m2）細(xì)分比例細(xì)分比例類獨(dú)立73%40-50%401-50015-20%350-40025-30%聯(lián)排27%35-50%280-32015-20%251-28010-15%200-25010-15%類別墅15-20%180-22015-20%注：類別墅產(chǎn)品具體組合詳見于物業(yè)發(fā)展建議n根據(jù)客戶需求、啟動區(qū)產(chǎn)品策略及市場供應(yīng)情況，本項(xiàng)目啟動區(qū)產(chǎn)品應(yīng)貼近市場和客戶需求，以別墅產(chǎn)品（獨(dú)立350-500m2和聯(lián)排250-320m2）入市，適當(dāng)放大聯(lián)排別墅總量n設(shè)置適量的類別墅和緊湊型聯(lián)排別墅試探市場，并通過控制總價有效拓展客戶輻射面價格定位：n定價考慮相關(guān)：p基于市16、場的各項(xiàng)定位，對不同物業(yè)類型進(jìn)行定價建議(部分商業(yè)物業(yè)充分考慮合富操作經(jīng)驗(yàn))p主要考慮區(qū)域因素、項(xiàng)目自身素質(zhì)打造等，同時考慮時間價值p參照比準(zhǔn)項(xiàng)目的價格均為2008年3月份現(xiàn)場采集價格（非價格制定時間），本項(xiàng)目測算價格結(jié)果分靜態(tài)（2008年3月份）和動態(tài)價格（考慮時間漲幅因子）p具有區(qū)位、規(guī)模、檔次類似性，目前在售的項(xiàng)目作為參照體系n參照項(xiàng)目p山水莊園、麗日天鵝湖、綠湖愛倫堡、天安鴻基花園、美林湖、東方夏灣拿參照項(xiàng)目主要指標(biāo)綜合對比參照項(xiàng)目價格水平下，本項(xiàng)目的價格策略n建議本項(xiàng)目以較高的性價比優(yōu)勢進(jìn)入市場，逐步體現(xiàn)價值，穩(wěn)步拉升價格n建議本項(xiàng)目靜態(tài)價格：p獨(dú)立18000元/m2p聯(lián)排1200017、元/m2p小高層6000元/m2獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅小高層洋房價格：元/m2綜合素質(zhì)18000120006000綠湖愛倫堡山水莊園麗日天鵝湖美林湖東方夏灣拿天安鴻基花園麗日天鵝湖美林湖東方夏灣拿注：受片區(qū)成熟度、客群豐富度等多種原因綜合影像，價格與綜合素質(zhì)未能成正比例關(guān)系 由于類別墅屬于創(chuàng)新型產(chǎn)品，大多項(xiàng)目尚未該類型產(chǎn)品本項(xiàng)目本項(xiàng)目住宅物業(yè)的價格及其走勢預(yù)測n結(jié)合啟動區(qū)產(chǎn)品建議，以獨(dú)立、聯(lián)排與類別墅入市，小高層將在本項(xiàng)目中后期推出n獨(dú)立和聯(lián)排產(chǎn)品的價值較高，拉升幅度相對較小n類別墅產(chǎn)品屬于創(chuàng)新產(chǎn)品，與小高層產(chǎn)品的價值在項(xiàng)目開發(fā)中后期將有較大拉升獨(dú)立20000聯(lián)排13000類別墅8500小高層65018、0注：價格定位是基于目前市場現(xiàn)狀，預(yù)計2010年面市時銷售價格（保守考慮約5左右的增速），具體的銷售價格將以屆時市場狀況詳細(xì)另行制定元/m2時間預(yù)計2011年后2010年本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的價格及其走勢預(yù)測n由于目前區(qū)域人氣不足，建議商業(yè)部分先進(jìn)行培育，聚集一定人氣后將更利于銷售和價格高走n基于目前休閑度假項(xiàng)目商業(yè)部分并未銷售，難以參考，根據(jù)合富操作經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)價格一般為小高層產(chǎn)品1.5-2倍，若商業(yè)2011年面市，預(yù)計其價格約為10000-13000元/m2商業(yè)小高層時間預(yù)計2011年2010年注：商業(yè)價格指首層商業(yè)價格，根據(jù)合富操作經(jīng)驗(yàn)，二層商業(yè)均以首層商鋪價格一半計算，基于服務(wù)式公寓布局于商業(yè)19、街區(qū)二層，銷售價格與二層商業(yè)相同結(jié)束，謝謝！HOPEFLUENT附件1：商業(yè)街區(qū)業(yè)種業(yè)態(tài)制定基礎(chǔ)HOPEFLUENT巴厘島巴厘島NUSA DUANUSA DUA旅游區(qū)旅游區(qū)成熟旅游區(qū)以休閑旅游商業(yè)的經(jīng)營為主，品牌吸引力強(qiáng)成熟旅游區(qū)以休閑旅游商業(yè)的經(jīng)營為主，品牌吸引力強(qiáng)n旅游商業(yè)集中區(qū)，區(qū)域整體規(guī)模與云東海核心區(qū)接近，且同為酒店、商業(yè)區(qū)域n商業(yè)總面積約4.5萬m2，街區(qū)商鋪為主，增加旅游者游玩與停留的空間n旅游商業(yè)品牌店占主導(dǎo)，包括大型品牌折扣店OUTLETS，休閑娛樂類配套依賴酒店SOGO在建區(qū)品牌店區(qū)餐飲區(qū)各區(qū)各區(qū)集中商業(yè)集中商業(yè)品牌店及散鋪品牌店及散鋪餐飲區(qū)餐飲區(qū)商鋪數(shù)量SOGO百貨15320、0面積（m2）約15000約8000約10000比例（已建）45%25%30%主要經(jīng)營內(nèi)容休閑運(yùn)動服裝、鞋類、童裝、特色產(chǎn)品、化妝品服裝、特色紀(jì)念品、超市，品牌折扣店西餐、酒吧、特色餐飲等BALI COLLECTION業(yè)種組合業(yè)種組合HOPEFLUENT南國桃園商業(yè)比例南國桃園商業(yè)比例本土化成熟旅游區(qū)，餐飲與休閑娛樂占主導(dǎo)本土化成熟旅游區(qū)，餐飲與休閑娛樂占主導(dǎo)n南國桃園是珠三角區(qū)域內(nèi)成功的旅游休閑度假區(qū)域n經(jīng)營性商業(yè)中，餐飲超過一半，其次為休閑娛樂類，休閑商業(yè)街主要為休閑度假、高爾夫等配套服務(wù)各區(qū)各區(qū)餐飲餐飲休息旅游商休息旅游商業(yè)業(yè)休閑娛樂休閑娛樂布局形式首層、二層商鋪街鋪集中布局主要經(jīng)營內(nèi)容21、/業(yè)種業(yè)態(tài)咖啡廳、西餐廳、中餐廳、風(fēng)情餐飲高爾夫、旅游、特產(chǎn)等鄉(xiāng)村俱樂部、高爾夫球會等面積（m2）大型3家：12000中小型10多家：3000200010000比例55%7%38%南國桃園商業(yè)組合南國桃園商業(yè)組合HOPEFLUENT泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)比例泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)比例功能復(fù)合，功能與業(yè)種業(yè)態(tài)多樣化功能復(fù)合，功能與業(yè)種業(yè)態(tài)多樣化n10萬m2商業(yè)街區(qū)總建，復(fù)合的商業(yè)組合，其中公寓的比例較大n部分商鋪正棟作為婚紗、品牌服飾展示和銷售場所、文化中心、畫廊等n康體中心等養(yǎng)生功能多獨(dú)立布局，作為區(qū)域性公建配套各區(qū)各區(qū)公寓公寓休閑旅游商業(yè)休閑旅游商業(yè)餐飲餐飲創(chuàng)意文化創(chuàng)意文化康體中心康體中心布局形式二22、層或三層、獨(dú)立分區(qū)布局首層或正棟商鋪首層商鋪首層或正棟商鋪、獨(dú)立體獨(dú)立體主要經(jīng)營內(nèi)容/業(yè)種業(yè)態(tài)不帶租約的公寓婚紗、超市、名牌服裝、休閑旅游商業(yè)特色餐飲、風(fēng)情食街、西餐廳、酒吧創(chuàng)意中心、美術(shù)館、畫廊康體康復(fù)中心，健康新天地面積（m2）56000250005000100004000比例56%25%5%10%4%泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)業(yè)種業(yè)態(tài)組合泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)業(yè)種業(yè)態(tài)組合HOPEFLUENT商業(yè)區(qū)功能配套配比組合建議商業(yè)區(qū)功能配套配比組合建議功能業(yè)種業(yè)態(tài)巴厘島NUSA DUA度假區(qū)南國桃園泰晤士小鎮(zhèn)面積（m2）比例面積（m2）比例面積（m2）比例風(fēng)情餐飲酒吧街、中西餐廳、風(fēng)情餐飲約1000030%約23、1500055%約500011%特色旅游商業(yè)旅游商業(yè)、休閑運(yùn)動品牌店約2300070%約20007%約2500057%休閑娛樂鄉(xiāng)村俱樂部、運(yùn)動會所等布局于酒店內(nèi)約1000038%創(chuàng)意文化創(chuàng)意中心、畫廊、美術(shù)館約1000023%養(yǎng)生康體康體中心布局于酒店內(nèi)約40009%總規(guī)模總規(guī)模45000m2，已建，已建33000m2左右左右約約37000m2約約44000m2參考成功案例的功能與業(yè)種業(yè)態(tài)面積及比例參考成功案例的功能與業(yè)種業(yè)態(tài)面積及比例建議經(jīng)營性商業(yè)（商鋪）面積在4-5萬m2之間，剩余的7-8萬m2可根據(jù)租售、經(jīng)營狀況后期靈活調(diào)整為公寓與商業(yè)功能n商業(yè)比例因素修正p復(fù)合功能致使業(yè)種業(yè)態(tài)更多元化24、p考慮區(qū)域成熟度，降低經(jīng)營風(fēng)險p聯(lián)動酒店，避免功能重疊p充分考慮旅游區(qū)本土化特征p控制非營利性功能，增加可銷售面積p功能與業(yè)種業(yè)態(tài)之間的互動與轉(zhuǎn)換功能功能業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)比例比例風(fēng)情餐飲風(fēng)情酒吧街、咖啡廳、中西餐廳35-40%特色旅游商業(yè)休閑運(yùn)動品牌店、旅游配套商業(yè)20-30%休閑娛樂鄉(xiāng)村俱樂部、運(yùn)動會所、水上會所10-12%創(chuàng)意文化創(chuàng)意中心、畫廊1-2%養(yǎng)生康體食療中心、體檢培訓(xùn)中心、康體水療中心25-30%HOPEFLUENT本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)功能組合下業(yè)種業(yè)態(tài)的面積及比例建議本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)功能組合下業(yè)種業(yè)態(tài)的面積及比例建議功能功能業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)比例比例面積（面積（m2）參考面積（參考面積（m225、）風(fēng)情餐飲風(fēng)情酒吧街、咖啡廳、西餐廳35-40%4000-5000綠茵閣特色西餐廳：需求500-800（本項(xiàng)目設(shè)置810家西餐或酒吧）大型特色中餐、酒樓14000-15000大型中餐廳：3000-5000（本項(xiàng)目設(shè)置45家）特色旅游商業(yè)休閑運(yùn)動品牌店、旅游配套商店（如水上活動、康體運(yùn)動）20-30%3000-4000旅游商業(yè)、品牌商家如NIKE等，需求首層或整棟：100-500品牌折扣店OUTLETS5000-8000廣州天河城番禺OUTLETS：10000休閑娛樂鄉(xiāng)村俱樂部、游艇會、水上活動中心10-12%5000-6000九龍山游艇會所，3000左右創(chuàng)意文化創(chuàng)意中心、畫廊1-2%500-126、000養(yǎng)生康體食療中心、培訓(xùn)、體檢中心、氧吧、養(yǎng)生商品銷售中心、康體水療中心25-30%10000-12000水玲瓏：廣州旗艦店15000-20000，需要獨(dú)立布局本項(xiàng)目功能與業(yè)種業(yè)態(tài)面積及比例建議本項(xiàng)目功能與業(yè)種業(yè)態(tài)面積及比例建議經(jīng)營性商業(yè)（商鋪）面積在4-5萬m2之間，參考各類商家需求，業(yè)種業(yè)態(tài)面積如下：HOPEFLUENT附件2：游艇會成功案例九龍山莊園九龍山莊園頂尖旅游度假娛樂城頂尖旅游度假娛樂城n九龍山莊園，位于杭州灣國家一級口岸乍浦港，距上海，蘇州，杭州均一小時路程，首期占地10km2；n項(xiàng)目將高爾夫、游艇俱樂部、馬球、威斯汀酒店、商業(yè)街等融為一體，將打造成世界頂尖的度假勝地，服務(wù)27、于長三角乃至全世界。首期以游艇碼頭區(qū)為核心進(jìn)行開發(fā)，推動區(qū)域與項(xiàng)目發(fā)展首期以游艇碼頭區(qū)為核心進(jìn)行開發(fā)，推動區(qū)域與項(xiàng)目發(fā)展高爾夫球會高爾夫球會馬會馬會游艇碼頭區(qū)游艇碼頭區(qū)圍繞游艇碼頭俱樂部，進(jìn)行多種經(jīng)營性物業(yè)的布局圍繞游艇碼頭俱樂部，進(jìn)行多種經(jīng)營性物業(yè)的布局游艇俱樂部游艇俱樂部威斯汀酒店威斯汀酒店圣圣馬馬可可公公寓寓皇皇后后島島別別墅墅夏宮別墅夏宮別墅凱撒島別墅凱撒島別墅游艇俱樂部成功拓展客戶層面，增強(qiáng)項(xiàng)目與區(qū)域輻射力游艇俱樂部成功拓展客戶層面，增強(qiáng)項(xiàng)目與區(qū)域輻射力個人卡個人卡情侶卡情侶卡公司卡公司卡入會費(fèi)100,000180,000250,000年會費(fèi)3,8005,8008,800游艇會會員入28、會價格（單位：元）游艇會會員入會價格（單位：元）尺寸尺寸33FT/10M33FT/10M40FT/12M40FT/12M46FT/14M46FT/14M52FT/16M52FT/16M59FT/18M59FT/18M70FT/21M70FT/21M原價500,000550,000600,000650,000750,000850,000現(xiàn)價600,000660,000720,000780,000900,0001,020,000游艇碼頭泊位售價游艇碼頭泊位售價n游艇俱樂部在長三角的稀缺性以及檔次的高端性，成功地吸引了長三角以及全國頂級度假旅游客戶；n由于經(jīng)營情況良好，使得會員入會價格以及游艇碼頭泊29、位價格逐步上漲，從側(cè)面反映了游艇俱樂部對于頂級客戶的吸引力強(qiáng)。游艇俱樂部的成功，直接帶動了高端物業(yè)的銷售游艇俱樂部的成功，直接帶動了高端物業(yè)的銷售建筑面積建筑面積單價單價總價總價總套數(shù)總套數(shù)已售套數(shù)已售套數(shù)凱撒島別墅1300250020,00050,0003,700萬1.3億129皇后島別墅45070025,00035,0001,000萬2,000萬3810圣馬可公寓6020016,00020,00080萬450萬356292夏宮公寓7020018,00020,000130萬300萬11558n游艇俱樂部對于長三角以及全國頂級客戶的吸引，直接提升了圍繞游艇俱樂部開發(fā)的住宅類物業(yè)的價值以及帶動其30、銷售；n3000萬以上的獨(dú)棟別墅銷售率達(dá)75，圣馬可公寓銷售率更是高達(dá)83，游艇俱樂部對住宅物業(yè)的銷售促進(jìn)明顯浙江千島湖浙江千島湖n580km2，因有千島而成名n距離杭州150km，是長江三角洲地區(qū)的后花園聯(lián)想云東海，相似的資源、相似的區(qū)位，也因湖而名，更因江而活游艇會定位中高端休閑市場，極大提升區(qū)域知名度游艇會定位中高端休閑市場，極大提升區(qū)域知名度n挖掘自身大湖資源，打造長三角最大游艇會，游艇俱樂部正常運(yùn)營并擁有20艘以上的中高檔休閑游艇 n舉辦游艇展等活動，提升整個區(qū)域的知名度，2006年中國杭州千島湖國際游艇展吸引九個國家的45艘游艇參展 游艇會拉動千島湖房地產(chǎn)的開發(fā)游艇會拉動千島湖房地產(chǎn)的開發(fā)n在游艇會的發(fā)展基礎(chǔ)上，有效帶動房地產(chǎn)開發(fā)n據(jù)統(tǒng)計，千島湖300多套沿湖高檔別墅大部分被長三角客戶買下，他們多數(shù)是游艇的潛在客戶，部分高端客戶已經(jīng)購置項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型售價（元售價（元/m/m2 2 ）開元度假村聯(lián)排別墅8000濱江度假村聯(lián)排別墅、小高層綠城千島湖度假公寓小高層、高層17000部分千島湖在售項(xiàng)目列表部分千島湖在售項(xiàng)目列表謝謝！