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1、奧特萊斯建材城項目定位報告項目定位報告2013年1月5日奧特萊斯建材城第二部分：項目定位篇第三部分：項目價值篇第四部分：概念規劃篇第五部分：城市價值篇第一部分：項目分析篇奧特萊斯建材城市市場分析市房產市場分析一項目分析市家居市場分析奧特萊斯建材城市市額額敏敏縣縣裕裕民民縣縣和和布布克克賽賽爾爾蒙蒙古古自自治治縣縣托托 里里 縣縣縣縣烏烏蘇蘇市市市位于新疆維吾爾自治區西北部、準噶市位于新疆維吾爾自治區西北部、準噶爾盆地西北邊緣的爾盆地西北邊緣的盆地，總面積盆地，總面積4356.64356.6平方平方公里。西北部與哈薩克斯坦共和國接壤，東與額公里。西北部與哈薩克斯坦共和國接壤，東與額敏縣毗連，南與2、裕民縣相鄰。敏縣毗連，南與裕民縣相鄰。東距自治區首府烏魯木齊市530公里，西距國家一類口岸巴克圖口岸直線距離僅12公里，是中國距離邊境最近的開放城市之一，巴克圖口岸是中國最近的陸路通商口岸之一，已有200多年通商歷史。市三面環山，向西開口，南部沼澤洼地，星羅棋布，形成聞名的庫魯斯臺大草原，總面積389萬畝，是全國第二大平原草原。市全市總人口市全市總人口1717萬人，萬人，有漢、哈、回、維吾爾、達斡爾、俄羅斯等25個民族組成，少數民族人口占36%。全市轄全市轄5 5鄉鄉1 1鎮鎮4 4場，場，146146個行政個行政村，村，3 3個街道辦事處，個街道辦事處，1 1個邊境經濟合作區，個邊境經濟合作3、區，1 1個個牧民社區，轄區總面積牧民社區，轄區總面積4356.64356.6平方公里，實際耕平方公里，實際耕地面積地面積125125萬畝，草場面積萬畝，草場面積516.9516.9萬畝。萬畝。城市發展城市發展奧特萊斯建材城市緊緊圍繞經濟發展的政策、圍繞經濟發展的結構、圍繞經濟發展的動力、圍繞經濟發展的空間，通過深入調研、科學論證，客觀分析發展劣勢和優勢，在在市第六次黨代會上，科學提出了堅定不移地走市第六次黨代會上，科學提出了堅定不移地走“農業穩市、工業富市、邊貿活市、科教興市、人才農業穩市、工業富市、邊貿活市、科教興市、人才強市強市”的發展道路和努力建設的發展道路和努力建設“綠色綠色、人文、4、人文、人居人居、和諧、和諧”的奮斗目標。的奮斗目標。科學確定了科學確定了“一軸、兩線、三個中心一軸、兩線、三個中心”的農業產的農業產業空間布局業空間布局，糧食綜合生產能力顯著提高。按照按照“北抑南拓、東調西移北抑南拓、東調西移”的城市發展要求，的城市發展要求，以建設生態人居城市為目標，科學規劃城市發展布局，以建設生態人居城市為目標，科學規劃城市發展布局，提高城市綠化、凈化、硬化、亮化和管理規范化水平提高城市綠化、凈化、硬化、亮化和管理規范化水平。五年來，累計投資2.25億元，新建和改擴建了聞琴路、左公路一期、伊寧東路、建新路、塔爾巴哈臺路、長青路等城市主次干道，城市道路總里程達到86.4公里,5、城市骨架不斷拓寬。堅持堅持“西出才能東聯西出才能東聯”的發展思路，按照的發展思路，按照“政府政府引領、企農聯動，依托口岸、貿易先行，建好基地、引領、企農聯動，依托口岸、貿易先行，建好基地、規范市場，形成橋墩、西出東聯規范市場，形成橋墩、西出東聯”的貿易模式，科學的貿易模式，科學提出塔爾巴哈臺經濟圈戰略構想。提出塔爾巴哈臺經濟圈戰略構想。城市化是現代化的重要標志，也是經濟發展的強大動力。要緊緊圍繞打造塔爾巴哈臺經濟圈的遠景規劃和建設“輻射盆地和哈薩克斯坦東部區域中心城市”這一目標，高起點規劃、高水平建設、高效能管理，全力推動城市面貌大變樣，城市品位大提升。城市規劃城市規劃奧特萊斯建材城 “十一五6、十一五”末，全市實現地方生產總值末，全市實現地方生產總值41.6241.62億元，較億元，較“十五十五”末增長末增長2.262.26倍，年均增長倍，年均增長14.50%14.50%，其中第一產業實現增加值8.1億元，較“十五”末增長1.85倍，年均遞增8.10%，第二產業實現增加值11.65億元，較“十五”末增長2.9倍，年均遞增21.10%，第三產業實現增加值21.87億元，較“十五”末增長2.18倍，年均遞增14.10%，經濟總體實力明顯增強。產業結構調整實現了歷史性的重大突破，三次產業比重由2005年的24：22：54調整為19：28：53。地方財政一般預算收入達到1.71億元，較“十五7、”末增長2.48倍，年均增長20%，財政支撐能力明顯增強。累計完成全社會固定資產投資累計完成全社會固定資產投資42.8842.88億億元，是元，是“十五十五”的的1.91.9倍，年均增長倍，年均增長21.70%21.70%。招商引資到位資金達到。招商引資到位資金達到4.284.28億元，年均增長億元，年均增長15.30%15.30%；完；完成邊貿進出口總額成邊貿進出口總額8.108.10億美元，較億美元，較“十五十五”末增長末增長3.83.8倍，年均增長倍，年均增長30.75%30.75%。“十一五十一五”市生產總值和固定資產投資完成情況市生產總值和固定資產投資完成情況國民經濟持續穩定發展國民8、經濟持續穩定發展綜合經濟實力明顯增強綜合經濟實力明顯增強奧特萊斯建材城 工業經濟總量不斷擴大，拉動經濟增長的能力不斷增強。20102010年全市工業企業實現增加值年全市工業企業實現增加值8.018.01億元，億元，五年年均增長五年年均增長30%30%，工業增加值占，工業增加值占GDPGDP的比重由的比重由20052005年的年的10.3%10.3%，提高到，提高到20102010年的年的19.3%19.3%。三次產業結構。三次產業結構從從20052005年的年的2424：2222：5454，調整為，調整為20102010年的年的1919：2828：5353，二產比重逐年提高，工業在二產中的比重9、提高至69%，工業逐漸成為拉動二產的中堅力量。一批產業化帶動較強的工業企業開始顯露頭角，成為拉動工業經濟的骨干力量。截止2010年底全市各類所有制工業企業已達658家，規模以上工業企業增加到12家。工業結構日趨合理，綠色農副產品加工產業逐漸形成。制造業占總商品生產增加值的比重從2005年的17.3%，提高到2010年的33%，提高了15.7個百分點。特別是近五年我們通過項目帶動、企業融資等方式，先后投入近1億元用于提高企業技術裝備水平，目前企業的生產工藝和生產能力顯著提高，并初步形成了集糧油加工、畜產品加工、特色農產品加工、釀酒、食品飲料、建材并舉的工業體系。新型工業化進程不斷推進新型工業化進10、程不斷推進特色產業體系逐漸形成特色產業體系逐漸形成奧特萊斯建材城 國民經濟和社會發展“十二五”預期目標是：到到20152015年，實現地方生產總值年，實現地方生產總值116116億元，年均增億元，年均增長長20%20%。其中第一產業增加值。其中第一產業增加值1313億元，年均增長億元，年均增長8%8%；第二產業增加值；第二產業增加值5555億元，年均增長億元，年均增長33.08%33.08%（其（其中工業增加值中工業增加值4242億元，年均增長億元，年均增長35.93%35.93%；建筑業增加值；建筑業增加值1313億元，年均增長億元，年均增長25.76%25.76%）;第三產業增加值第三產業11、增加值4848億元，年均增長億元，年均增長14.50%14.50%；三次產業結構比重調整為；三次產業結構比重調整為1111：4747：4242。全社會固定資產投資42億元，年均增長25%；地方財政一般預算收入4.3億元，年均增長20%；進出口總額達到25億美元,年均增長25%；農牧民人均純收入12000元，城鎮居民人均可支配收入31000元；居民消費價格指數102%，社會消費品零售總額17億元，年均增長13.1%。“十二五十二五”預期目標預期目標奧特萊斯建材城 城鄉抗震安居工程、廉租房建設全面推進，保障性住房制度不斷完善。農牧民人均純收入達到8584元，較2005年增加4188元，年均增長1412、.32%；城鎮居民人均可支配收入達到11600元，較2005年增加3176元，年均增長6.6%；解決了420戶1890名特困人口溫飽問題，1230戶5535名低收入人口實現脫貧。各項社會事業全面發展各項社會事業全面發展人民生活水平不斷提高人民生活水平不斷提高奧特萊斯建材城市市場分析市房產市場分析一項目分析市家居市場分析奧特萊斯建材城 市今年整體開發量較小，主要的市場供應來自各個單位集資建房，目前到商品房的過度階段，近年來公務員、單位集資房已經釋放了城區居民的住宅消費潛力。市現有開發項目不多，均為小量開發。新建商品房住宅在售有6個項目，整體均價為3150元/，市的房地產市場目前尚處于引導期。整體13、市場分析整體市場分析奧特萊斯建材城塔南新天地塔南新天地銘城雅苑銘城雅苑重點項目分析重點項目分析奧特萊斯建材城市市場分析市房產市場分析一項目分析市家居市場分析奧特萊斯建材城項目周邊現狀項目周邊現狀奧特萊斯建材城 2011年全國規模以上建材家居賣場約為3500家，全年銷售額達1.28萬億元，同比增長16.34%，增速比上年回落5.64個百分點。全年景氣度最高值為5月的121.29，比上年最高值(仍是5月)下降了13.61點，今年景氣度最低值為2月的81.5，具有可比性的3月為98.16，比上年同期下降1.84點，值得一提的是：2010年1月BHI僅為85.74，同比下降了15.13%，且環比下降了14、18.9%，大有雪上添霜之意。建材家居市場也出現了新的亮點。一是大型建材家居市場加快了擴張的腳步，如紅星美凱龍、一是大型建材家居市場加快了擴張的腳步，如紅星美凱龍、居然之家、金盛集團、集美家居、富森美等家居企業都紛紛在各地搶占地盤擴容開店，即搶占了市場，居然之家、金盛集團、集美家居、富森美等家居企業都紛紛在各地搶占地盤擴容開店，即搶占了市場，也意在商業地產；二是大型建材家居生產企業開始試水專賣店或直銷店，從而加強品牌建設與誠信建也意在商業地產；二是大型建材家居生產企業開始試水專賣店或直銷店，從而加強品牌建設與誠信建設；三是電子商務的崛起，網上開賣建材家居產品，似有星星之火之勢。設；三是電子商務15、的崛起，網上開賣建材家居產品，似有星星之火之勢。2011年建材家居市場回顧年建材家居市場回顧奧特萊斯建材城 一是轉變經營思路，將散戶銷售向配套供應方面轉型，吃住保障房這塊大蛋糕；二是加強服務創新，引進裝修設計與施工，激發、誘導存量房戶(舊房)的再裝修。2012年2月北京市出臺家具以舊換新政策，也許是個信號，拉動內需的政策可能還會陸續出臺；三是通過兼并重組、加盟，使企業抗壓能力增強，也便于大家抱團取暖，一旦經濟形勢發生變化，則可暴發后勁。四是借國家將召開全國流通工作會議及相關政策出臺的東風，抓好誠信建設，做好品牌宣傳，練好內功，也可立于不敗之地。2013年建材家居市場前瞻年建材家居市場前瞻奧特萊16、斯建材城 全國家居裝飾裝修的總產值大約有全國家居裝飾裝修的總產值大約有80008000億元，而家居飾品的年消費能力可達到億元，而家居飾品的年消費能力可達到2000-30002000-3000億元，而億元，而且每年且每年20%-30%20%-30%的速度增長，隨著人們生活水平的不斷提高，個性化家居飾品的市場越來越大。的速度增長，隨著人們生活水平的不斷提高，個性化家居飾品的市場越來越大。主要消費群體是主要消費群體是20-4020-40歲階段的城市人群。主要消費群體集中在中高產階層。歲階段的城市人群。主要消費群體集中在中高產階層。產品消費量調查產品消費量調查奧特萊斯建材城市的家居用品市場現狀：存在品17、種少、質量差、流通慢、價格高、品牌少、檔次低、分布比較散、不夠集中、市場亂的初級發展階段；居民購買起來不方便。現有的家居市場沒有特色。隨著城市化進程的加快，居民生活水平的不斷提高，住宅條件的不斷改善使得居民在家居裝潢上舍得投資其購買家居的能力不斷增強，家居市場發展空間巨大，因此急需建一個品牌化、專賣化、規范化、產業化的品牌市場來引領消費市場。家居市場發展現狀家居市場發展現狀奧特萊斯建材城據權威機構統計，一個10萬人口的城市，家居飾品的年消費能力不低于1000萬。隨著城市化建設，人民生活水平的提高，裝飾性的投資將逐步加大，專家認為居室的陳設將成為家裝的重要組成部分要超過整個設計含量的30%,更多18、的人準備將裝修費省下來，用以購買能讓家充滿個性和情趣的裝飾品。時尚、品質、個性，越來越成為個人家居生活中不可或缺的重要主題，國內家飾是的需求空間在強勁的消費拉動下，變得空前寬廣。市的家居用品市場家飾專營幾乎完全空白，為數極少的商場專柜，又存在品種單一、產品陳舊落后，價格昂貴等種種弊端。建材和家居商場良秀不齊，沒有特色和賣點市場混亂和無序給消費者一種無所適從的感覺。家居市場發展趨勢家居市場發展趨勢奧特萊斯建材城項目周邊沒有形成純粹的中心商業圈，商業形態較為雜亂；家居建材市場商業正面臨著重新洗牌，升級換代的歷史變革期；周邊路網建設完善，為商業提供便利條件；舊商業模式處于退隱階段；商家資源方面，定位19、相關產業的市場已初具規模。因此建議項目引進類似月星家居、紅星美凱龍家居等專業品牌商場。這樣不但有自己的招商標準和家居檔次、品味和服務上各具特色。在商場內形成家居精品商業街，帶動了整個商場的人氣和人流。家居市場發展趨勢家居市場發展趨勢奧特萊斯建材城第二部分：項目定位篇第三部分：項目價值篇第四部分：概念規劃篇第五部分：城市價值篇第一部分：項目分析篇奧特萊斯建材城占位“新中心”，代言城市和區域形象標桿樹立新地標，聚焦全城影響價值標桿聚合城市功能，實現全能生活定位總策略定位總策略奧特萊斯建材城一站式建材商業綜合體以建材為核心，集時尚購物、餐飲、裝飾、農資、農機、農貿、五金機電、文體、休閑娛樂、酒店行業20、等服務為一體的城市商業綜合體，容納性、整合性、集成性是項目最大特點與競爭力；而“一站式”既符合市這個城市人們的購物特點，也是本項目所提供多業態、多種類產品及服務的總和；商業綜合體是現代商業綜合街區的稱呼，同時也是市商業管理模式的創新作品，意味著其符合影響力的提升。定位總策略定位總策略新疆首家奧特萊斯式建材市場奧特萊斯建材城新核心商圈 復合型建材家居專業市場新核心商圈：顛覆傳統商業中心無商業標志建筑、無明顯商圈特征的形象，而本項目的入市，標志商圈的新生與強勁的吸金!復合型：涵蓋了項目所擁有建材商品及配套服務的豐富種類；時尚居家：這是本項目業態及建材專業市場的主旨，同時是項目及商圈的強勁競爭力；最21、具影響力的建材類綜合體，代表，集建材、購物、農機、農資、家居、文體、商務、旅游、休閑、美食，情景體驗式購物為一體商業活動中心綜合體，影響城市推動力、城市文化的的展現。商業影響、政治文化與綜合商業的結合。市場定位市場定位奧特萊斯建材城建材專業市場 時尚居家基地這里是建材、五金、機電、汽配、農機、農資等產品及各這里是建材、五金、機電、汽配、農機、農資等產品及各類配套產品、美食、娛樂、休閑、倉儲運輸的匯集地類配套產品、美食、娛樂、休閑、倉儲運輸的匯集地這里能滿足時這里能滿足時人對居家潮流的嘗鮮需求人對居家潮流的嘗鮮需求這里是改善生活質量的人的首選購物場所這里是改善生活質量的人的首選購物場所這里物美價22、廉、可選性大、性價比高這里物美價廉、可選性大、性價比高形象定位形象定位奧特萊斯建材城絕對是城市的新形象。最具有超強沖擊力的綜合性建筑、目的地購物及區域特色。最具特色的門區，形象大氣、標志性強、現代簡約、商業氛圍濃的二層雙首層為主的建筑。最前衛、時尚、種類齊全的建材商品及服務的代名詞、聚集地。一站式購物的樂趣它給人的感覺，它能給消費者帶來不僅是更是各大商家、商戶的搶灘之地、掘金之地！形象定位形象定位奧特萊斯建材城4大目標市場1.城市商務居家市場2.中亞國際商貿市場3.商務會議度假市場4.品牌經營投資市場客戶定位客戶定位奧特萊斯建材城那些追求提高家居生活質量的人，熱愛都市家居生活的人，是本項目家居23、博覽中心商業的主力消費客戶。主力消費客戶主力消費客戶奧特萊斯建材城建材建材購物購物餐飲餐飲酒店酒店商貿商貿娛樂娛樂CB Richard Ellis|Page 最有價值房產策劃2000案一站式建材商業綜合體功能定位功能定位商業（精品、品牌、中高端）以品牌化、連鎖化、中高端建材品牌引入形成商業核心價值；通過建材主題化的營造實現區域商業價值的升級；商業分為兩部分，一部分為以建材、五金、機電、農機、農資、電動車等品牌產品的集中商業，另一部分為配套餐飲、賓館、休閑廣場、家居廣場、倉儲、物流、鋼材、石材等加工為主的商業。通過產品細節的打造，提升整體品質感，對位目標客戶需求，建立競爭優勢。奧特萊斯建材城第二24、部分：項目定位篇第三部分：項目價值篇第四部分：概念規劃篇第五部分：城市價值篇第一部分：項目分析篇奧特萊斯建材城“奧特萊斯”是英文Outlets的直譯，指由國內外最知名商品組成、廠家直銷、特價供應的賣場，也稱為品牌直銷購物中心，所有商品價格僅為正價的折扣價。這一模式在服裝界已經比較成熟，但是在家居建材界還是個新鮮事物，尤其是在西北地區。的建材奧特萊斯的銷售模式不僅需要保證“大品牌”、“低價格”，還要“產品豐富”。1、大品牌：、大品牌：奧特萊斯建材城將采用大品牌獨家經銷模式，獨家經銷后可以在不與他人沖突的情況下自主定價，真正還原名牌名品的本質價格。在奧特萊斯建材城的商戶和多家國內外名牌家具企業簽署25、戰略聯盟協議，引進多家知名品牌家居主力店成為業內翹楚。項目價值項目價值奧特萊斯建材城大品牌給我們的不僅僅是品牌的榮譽，更是放心的質量、稱心的設計和舒心的服務。1）質量放心：一流企業、一線品牌，首先就保證了其產品不僅符合國內環保等質量檢驗標準，而且符合更加嚴苛的歐盟家具質量檢驗標準，環保指數更高，不管是用料還是工藝，都嚴格按照相關標準執行監管，用得放心。2）服務舒心：品牌是服務的代名詞，同一個品牌，就意味著提供同一種標準服務，無論是在精品店購買還是在折扣店購買，銷售員也許會變，但品牌經久不衰，值得信任。項目價值項目價值奧特萊斯建材城2、低價格：、低價格：1）規模采購：“奧特萊斯建材城”，采用買斷26、套系的采購模式、大批量制作、集裝箱直接到店，大大地縮減了加工、物流成本，相比常規的擺一套、賣一套、加工一套、運送一套的方式，成本節約多在一半以上。2）快速周轉：“快周轉”模式，單件商品的加價率僅為行業平均水平的五分之一，部分商品甚至低于成本價出售，盡量降低積壓庫存帶來的負面損失。3）低成本運營：從場地租金、裝修、照明等硬件環節盡可能降低運營成本；另外，真實的折扣價格代表了最大的誠意，踏踏實實做事，不燒錢炒作，靠口口相傳便積累了足夠的忠實客戶。所有節約的成本，最終會讓買單者獲益。4）開放式銷售：全部產品采用低價放量供應，售完為止的銷售方式，區別于一般商場限時秒殺或限量搶購的促銷方法，商品折扣價都27、不限時不限量。項目價值項目價值奧特萊斯建材城3、產品豐富，滿足多層次、多樣化需求：、產品豐富，滿足多層次、多樣化需求：產品品類豐富，滿足大眾多種需求，是奧特萊斯的必要條件。大品牌、低價格、種類多、產品全，與新疆其他家居賣場推出的形式相比，“奧特萊斯建材城”，新模式讓自己走上了純粹的奧特萊斯之路！項目價值項目價值奧特萊斯建材城進駐“奧特萊斯建材城”，就等于進入了地區建材/機電/農機/農貿/裝飾等行業唯一兼具專業市場的購物休閑中心。其享有建材展示、營銷、倉儲、物流、配送、售后、信息、交易、商務、金融，及其他政策層面與大型專業超級市場服務層面各種需求的優惠政策與資源條件。奧特萊斯式建材博覽中心，我們28、日后可以積極聯絡各大建材代理需求的大客戶，以建材市場的整體的名義，“公司化運營”的思路與理念，與他們簽署戰略合作伙伴協議，為他們提供一站式的全行業產業鏈條產品，甚至包括設計服務等產品。積極開拓市場，進而憑借集聚效應、規模優勢及質量信譽、服務運營等保障體系大幅度地搶占市場份額，并最終形成“奧特萊斯建材城”泛地區建材、機電、農機、農貿、裝飾等行業“第一運營商”之市場價值品牌！項目價值項目價值奧特萊斯建材城“六字 核心”大大多多廣廣眾眾專專新新項目價值項目價值奧特萊斯建材城大體量地區*萬平米的航母級建材綜合體大規劃大主題、大板塊、集建材旗艦店、城市公園、餐飲街區、建材市場、五金機電、農機、農貿、鋼材29、市場、倉儲物流于一體的超級采購中心、生活廣場。大流通城與市、市與人、人與商品，全方位互動交融大大項目價值項目價值奧特萊斯建材城多業態共融共生多產品提供全方位選擇多功能帶來多重體驗多多項目價值項目價值奧特萊斯建材城輻射面廣經過2013年的戰略定位，奧特萊斯建材城將成為推動天山北坡經濟帶上的重要家居建材裝飾博覽展示中心。廣廣項目價值項目價值奧特萊斯建材城大量人流煥然一新的奧特萊斯建材城，足以承載、也必將吸引更多數量、更廣范圍的消費人群，延續商脈，再造商業傳奇。眾眾項目價值項目價值奧特萊斯建材城專業團隊組合聘請上海和廣州和本土三地的商業專家為項目進行定位、規劃，充分挖掘項目的商業價值，打造其為新的實30、力名片。專業商業運營來自疆內的商業專家將為項目進行招商和營運，并幫助商戶尋找品牌，提升形象，拓寬進貨渠道，提升經營能力。專專項目價值項目價值奧特萊斯建材城商戶提升物業、交通全新規劃定制，為商戶提升價值空間商業持有商業全持有，全新統一運營管理模式品牌規劃專業商業品牌規劃，創造利益最大化業態組合合理業態配比，功能互補形成更加強大的吸金能力新新項目價值項目價值奧特萊斯建材城第二部分：項目定位篇第三部分：項目價值篇第四部分：概念規劃篇第五部分：城市價值篇第一部分：項目分析篇奧特萊斯建材城規劃思路：打造成城市門戶地標建筑項目可實現價值最大化項目內各位置商鋪盡量均好尤其關注二層商鋪的價值提升整體布局合理，31、利于客流均布、交通組織、人車分流、客貨組織、停車及日后經營管理有利于銷售和招商推廣“奧特萊斯建材城”的規劃設計亮點概念規劃概念規劃奧特萊斯建材城整體規劃設計重點：主街入口盡量有標志性建筑主入口導入人流商街在避免急彎前提下盡量曲折以增加商鋪面寬總長度多個納氣廣場交匯，并設有商業活動展示區和主題演藝廣場門區中央廣場具備集會和凝聚人氣的功能設置大型主停車場步行街白天禁行車輛，通過環交通形成人車分流整體布局合理，利于客流均布、客貨組織、停車概念規劃概念規劃奧特萊斯建材城“奧特萊斯建材城”建筑設計從三個層次來體現：第一層次：外觀造型從建筑的天際輪廓線，強調可識別性。第二層次：立面設計講究歐式異域風情。第32、三層次細節精細設計裝修裝飾的設計、商業的可親近性和體驗性。“奧特萊斯建材城”外觀設計已經不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業氛圍。商業街的細部處理，跟業態定位、店鋪檔次有關。“奧特萊斯建材城”，強調內部空間的可視性，對公共購物產生引導作用。整個空間可以通過天街和中庭的變化，讓顧客產生空間安全感和舒適感。概念規劃概念規劃奧特萊斯建材城規劃原則規劃原則奧特萊斯建材城整體規劃以家居商業為主題的綜合體項目，公寓為SOHO的形式。形象打造整體形象體現國際化、設計感，樹立形象地標。國際化氛圍營造營造項目國際化特色，細節體現品質。規劃要點33、規劃要點奧特萊斯建材城商業外部廣場：體現活躍、現代氣息，凸顯城市感和設計感觀賞性小品、雕塑：顯示趣味性，體現人文精神霓虹廣告：極大的影響著商場的形象，做立面設計時應提前考慮商業設計要點建議商業設計要點建議其它其它奧特萊斯建材城營造高質量的商業空間裝飾概念規劃概念規劃奧特萊斯建材城垂直交通（5部貨梯、10部扶梯）的設置要考慮鋪位的均好性。設置休閑聚氣口袋廣場建立閉路電視監控報警保安系統。建立背景音樂及應急廣播系統。合理布線，增加互聯網高速接口入鋪。洗手間的布局對大部分商鋪使用便利。合理利用偏僻位預留作倉庫。保障各位置的無線通訊信號暢通。大型廣告電子屏幕設置的位置合理，視覺協調。“奧特萊斯建材城”34、公共配套的亮點體現概念規劃概念規劃奧特萊斯建材城露天咖啡休閑帶露天咖啡休閑帶營造高質量的聚氣休閑空間概念規劃概念規劃休閑空間休閑空間奧特萊斯建材城電子屏幕電子屏幕營造高質量的廣告發布空間營造高質量的廣告發布空間概念規劃概念規劃廣告發布廣告發布奧特萊斯建材城營造高質量的沿街商業展示面概念規劃概念規劃沿街展示面沿街展示面奧特萊斯建材城商業外立面形象體現國際、現代、時尚的商業形象，提升整體商業品質概念規劃概念規劃立面形象立面形象奧特萊斯建材城在外立面方面建議給以強烈的視覺沖擊力，在考慮實用性的基礎上，多采用顏色的搭配，造型的設計，以及廣告牌位的位置、色調搭配的整體協調感。概念規劃概念規劃立面形象立面35、形象奧特萊斯建材城天街內街形式的商業綜合體購物中心概念規劃概念規劃天街內街天街內街奧特萊斯建材城通過點綴綠植、雕塑、小品景觀等，提升整體商業氛圍。動線指引性明確的地面鋪裝及標志，細節體現品質感。通過景觀中庭、挑空等處理，提升商業檔次。具體情況為：1.在二層設室外樓梯，從而可以直接上到二層；同時設天街，使各個業態之間相連。2.商業部分內設3-5個中庭，其中一個中庭可直接到達頂部。3.設觀光梯，可以直接到達五層。4.觀光梯、飛天梯可以直接到達四層。概念規劃概念規劃內部空間內部空間奧特萊斯建材城5959內部空間參考設計內部空間參考設計奧特萊斯建材城商業外部廣場：體現活躍、現代氣息，凸顯城市感和設計感36、觀賞性小品、雕塑：顯示趣味性，體現人文精神霓虹廣告：極大的影響著商場的形象，做立面設計時應提前考慮概念規劃概念規劃其它其它奧特萊斯建材城61國際一流的觀影視聽設備，優質的觀影服務，舒適、優雅的環境為消費者提供身臨其境的觀影感受。輔助類配套輔助類配套影院影院奧特萊斯建材城特色休閑餐飲在為商城的消費者提供美食、休息、娛樂場所同時，也相對延長顧客在商業場所的停留時間，增加隨機消費，為商城帶來更多的銷售利潤。輔助類配套輔助類配套休閑餐飲休閑餐飲奧特萊斯建材城四層電影院及配套休閑餐飲、KTV、洗浴健身、足浴、美發、美容、SPA健身、咖啡、冷飲、甜點等。輔助類配套輔助類配套休閑娛樂休閑娛樂奧特萊斯建材城三37、層 精品家居、陶衛區、板材區、商業配套、樓 門區、配飾區、內街、區域廣場等輔助類配套輔助類配套家居裝飾家居裝飾奧特萊斯建材城精品家居、地板區、櫥柜區、五金涂料超市、燈飾超市、內街、區域廣場等輔助類配套輔助類配套家居裝飾家居裝飾奧特萊斯建材城沿街門面、內街、時尚品牌專營，以服飾、家居館、家飾、飾品、玩具、文體為主一樓主要以門面式單戶型設計，在門臉處建議采用較大面積玻璃透光材質，在后期店鋪經營中，方便商鋪做成櫥窗，這樣會給街區帶來更加直觀的感受。66輔助類配套輔助類配套情景購物情景購物奧特萊斯建材城匯聚多種時尚品牌，新款潮品，精致而富有檔次的裝修，為消費者提供舒適、輕松的購物環境輔助類配套輔助類配38、套情景購物情景購物奧特萊斯建材城作為一個大型的商業，需要配備足夠的停車位。建議在紅線范圍內全部開挖，地下二層為停車場，車庫動線經過地下一層的超市入口，可停車。輔助類配套輔助類配套停車場停車場奧特萊斯建材城“奧特萊斯建材城奧特萊斯建材城”的業態賣點的業態賣點（1）多種業態的組合從業態模式上來說，“奧特萊斯建材市場”雖然經營主體仍然是建材，但同時又組合了1F到2F多個如餐飲、超市、農資、農機等關聯業態，以實現各業態之間的錯位經營、人流共享和整體組合的良性互動。（2）實行招商制，但統一營銷、統一管理從業態特征上來說，“奧特萊斯建材城”的主體是商場化市場，實際上也可以說是傳統攤位制市場的升級版，其組織39、形式和業戶構成仍是招商制，但由建材中心統一組織營銷和對外宣傳推廣，并最大程度強化統一管理的思想，以實現高度統一的整體形象。奧特萊斯建材城“奧特萊斯建材城奧特萊斯建材城”的業態賣點的業態賣點（3）市場化經營，商場化管理與百貨業的專柜管理不同，家居建材的專賣店形式經營的高度統一是很難實現的，但可以借鑒百貨商場的精細化管理思想，在管理上實現高度的統一，這就是“市場化經營，商場化管理”，強調管理的整體性、協調性和高度統一。（4）一站式服務目標是為顧客提供方便和快捷的購物過程，讓顧客一站式購齊，最大程度節約時間；而“奧特萊斯建材城”則是在此基礎上，以更優雅的環境、更具彈性的選擇空間，使消費者在購物過程中40、享受購物的樂趣。奧特萊斯建材城第二部分：項目定位篇第三部分：項目價值篇第四部分：概念規劃篇第五部分：城市價值篇第一部分：項目分析篇奧特萊斯建材城激情的成長因子，散發的是一個城市進取向上、創新的力量！，作為一個正在全力發展的城市，需要更多新鮮，動感、富有 3 3 2 2 4 4 5 5 6 6 1 1對區域經濟有巨大的拉動作用對區域經濟有巨大的拉動作用對區域的影響力與輻射力對區域的影響力與輻射力土地利用的均衡性、空間的連續性土地利用的均衡性、空間的連續性極大的潛在升值價值極大的潛在升值價值城市價值城市價值奧特萊斯建材城商業價值本項目是以一種功能為主，多種功能配套的商業形態之間的相互促進，互為價值鏈本項目在做足自身價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值和價格的提升，同時會帶動城市房地產業的價值提升。城市價值城市價值奧特萊斯建材城社會價值本項目是與城市高度融合的復合型項目本項目將是一個城市文化、城市精神與商業地產相結合的標志性建筑，同時也將會是城市經濟發展的帶動者。本項目將加快城市商業產業的升級換代，對區域經濟的良性再造，產業結構優化升級，城市資源的合理配置都會起到不可估量的作用。城市價值城市價值預祝項目取得圓滿成功！二二0 0一三年一月五日一三年一月五日