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1、沙洋萬利國際建材廣場沙洋萬利國際建材廣場整合攻擊策劃整合攻擊策劃2008.6 武漢博策行廣告公司首先，帶著問題上路-沙洋，一個不足10萬人的小縣城，近4萬平米專業(yè)市場 如何生存？-如何能做到讓這個市場經(jīng)營以沙洋為中心向周邊線形輻射？-如何能達到開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營商家、目標(biāo)消費群體的四重共贏？-如何有效進行三統(tǒng)一？-在保證市場繁榮的基礎(chǔ)之上，如何進行快速銷售？帶著問題，回到我們項目，將我們?nèi)谌腠椖浚敬翁岚笍模寒a(chǎn)品、市場、營銷推廣、銷售、經(jīng)營產(chǎn)品、市場、營銷推廣、銷售、經(jīng)營 多個方面進行說明與解決，以期達成共贏。CONTENT構(gòu)想篇構(gòu)想篇-沙洋萬利國際建材城市場定位與商業(yè)規(guī)劃篇攻略篇攻略篇-沙洋2、萬利國際建材城整合營銷篇展示篇展示篇-沙洋萬利國際建材城形象篇經(jīng)營篇經(jīng)營篇-沙洋萬利國際建材城市場運營篇構(gòu)想篇構(gòu)想篇沙洋萬利國際建材城市場定位與商業(yè)規(guī)劃篇沙洋：沙洋：共轄13個鎮(zhèn)，總?cè)丝跒?94026人，原屬荊門。沙洋縣位于湖北省中部，與潛江、天門、京山、荊州、荊門都相距不遠，是湖北省人口稠密的地區(qū)之一。專業(yè)市場情況：專業(yè)市場情況：沙洋與所有三線城市商業(yè)布局相同，有一個歷史沿革而生的區(qū)域商業(yè)中心，更多的是零零散散的沿街店鋪，空間狹小。存在的商貿(mào)城配套簡陋，無任何經(jīng)營及管理的痕跡。建材城更是沒有，唯一幾家賣建材的門面經(jīng)營規(guī)模不大，品種單一。周邊城市最大的建材城藍特商貿(mào)城，是一個綜合性的建材廣場，3、占地220畝，具有較強的中西部市場輻射能力，年交易逾20億元。沙洋商業(yè)環(huán)境分析沙洋縣目前商業(yè)消費模式形成是由歷史沿革而成，相對穩(wěn)定，所有業(yè)態(tài)均以供本地消費為主，并無大型物流及專業(yè)市場；1沙洋的獄警經(jīng)濟值得研究，這部分外來群體收入穩(wěn)定，消費層次相對較高，但投資渠道匱乏；2由于地處三線小縣，受大環(huán)境的影響較為滯后，商鋪投資概念在當(dāng)?shù)厝哉紦?jù)一定比例；3中心區(qū)域缺乏主題特色商業(yè)街或中心，由于人口較少，大型商業(yè)中心無法形成，現(xiàn)沙洋唯一的海新商業(yè)廣場未開街，雖面臨鬧區(qū)但招商及銷售狀況并不理想；4商鋪產(chǎn)權(quán)銷售形式普遍，投資均認可臨街鋪面，對主題概念或運營方面來看是一個空白。5 沙洋主要商業(yè)物業(yè)出租出售情況沙4、洋主要商業(yè)物業(yè)出租出售情況海新商業(yè)廣場海新商業(yè)廣場 地處沙洋繁華地段一產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項目。銷售價格：內(nèi)部鋪位30005000元（報價）外層鋪王：10800元、13800元、15800元（報價）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：一層商鋪，二層辦公，三層辦公及酒店，少量住宅，售價1300元/平米。項目分析：項目分析：1、綜合形態(tài)，一層鋪王層高5、4米 2、銷售控制混亂，優(yōu)惠每平米達到20003000元 3、無任何經(jīng)營管理措施，僅為投資者提供代為出租沙洋商鋪租金狀況沙洋商鋪租金狀況：1、主街租金標(biāo)準(zhǔn)：3040元/平米/月左右（臨街商鋪）2、城區(qū)最好的鋪位：6080元/平米/月左右3、新世紀(jì)商貿(mào)中心：內(nèi)部商鋪：10元/平米/月 5、臨街商鋪：1215元/平米/月說明：比較認可臨街鋪，租金相對較穩(wěn)定說明：比較認可臨街鋪，租金相對較穩(wěn)定 大多數(shù)專業(yè)市場內(nèi)部冷靜大多數(shù)專業(yè)市場內(nèi)部冷靜 萬利建材城是什么？很顯然，我們是一個專業(yè)市場專業(yè)物業(yè)特征：專業(yè)經(jīng)營：專業(yè)經(jīng)營：專業(yè)市場就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。商貿(mào)結(jié)合：商貿(mào)結(jié)合：市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，面向大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)。專業(yè)商業(yè)街：專業(yè)商業(yè)街：以商業(yè)街的形態(tài)來規(guī)劃專業(yè)市場，營造成行成市的商業(yè)氛圍，選址多在城鄉(xiāng)結(jié)合部，以規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全來吸引顧客的光臨。多種商用物業(yè)的定位不同，面對的目標(biāo)客戶群體及市場運作手法均存在差異6、，沙洋萬利建材城是走專業(yè)化路線，但因為規(guī)模大、品種定位齊全有做成專業(yè)商業(yè)街的主要特征。荊沙地區(qū)建材市場競爭格局荊沙地區(qū)建材市場競爭格局沙洋縣無專業(yè)建材市場，僅有的鋪面在邊緣地帶以零散鋪位存在著，周邊商業(yè)環(huán)境較差，以低檔及補充型消費建材為主，市民購買主要建材及燈具都需到幾十公里外的荊門或沙市方可采購。萬利建材城市場定位研討萬利建材城市場定位研討1.沙洋市場無2.外地市場遠3.本地有一定消費群體4.房地產(chǎn)市場還未起步前景前景 未來的市場發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r明，經(jīng)營主題突出，并以其經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費者及投資者，沙洋消費類市場供給量已經(jīng)飽合，但以沙洋為核心的周邊各縣市擁有百萬人7、口，還沒有一家專家大型的市場，周邊房地產(chǎn)市場剛剛起步，本身的獄警經(jīng)濟有一定的消費能力，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，一個集裝飾建材、居家裝飾、窗簾布藝于一體的專業(yè)市場將添補這一空白。本項目地塊：本項目地塊：東臨城市主干道洪嶺大道洪嶺大道，西至革基布廠革基布廠，南鄰鋼材市場鋼材市場，北鄰沙洋沙洋長途汽車站長途汽車站，外部交通狀況良好，具備開發(fā)建材市場的條件項目規(guī)模：項目規(guī)模：用地面積：23、86畝總建筑面積：34萬平米，根據(jù)市場情況也可再增加項目現(xiàn)狀：項目現(xiàn)狀：項目東面為一大型的在建小區(qū)，北邊是長途汽車站，西邊及南邊分散著一些臨街店面及住宅，比較破舊，從現(xiàn)在情況來看商業(yè)氣氛不佳，但幾年后，待周邊新建小區(qū)落后8、，城但幾年后，待周邊新建小區(qū)落后，城市配套完善，市配套完善，這這是一塊非常好的商業(yè)寶地。是一塊非常好的商業(yè)寶地。項目資源整合：項目資源整合：與城市規(guī)劃前景整合：與城市規(guī)劃前景整合：本項目是沙洋08年重點項目，未動工已引起市場關(guān)注與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)整合：與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)整合：大而全和小而精來說，我們選擇精，以建材城作為經(jīng)營定位，用“主題街區(qū)”的管理模式，立足于沙洋，輻射周邊縣市，成為具有一流水準(zhǔn)的大型國際建材批發(fā)城。與商業(yè)經(jīng)營功能的整合：與商業(yè)經(jīng)營功能的整合：本項目不僅是一個單純的商業(yè)項目，將附屬配套考慮進去，將商業(yè)批發(fā)與配套服務(wù)相融合，使商業(yè)組合有研展的空間，再輔以建材相關(guān)的燈具、布9、藝等軟件用品進去，豐富整個項目的商業(yè)價值。與步行街區(qū)文化的整合與步行街區(qū)文化的整合 步行街區(qū)在沙洋是個新生事務(wù)，看本項目的平面規(guī)劃本身就有街區(qū)的雛 形在其中，在保證各區(qū)域功能統(tǒng)一的同時，將商業(yè)空間融入到街區(qū)的概 念規(guī)劃中，成為有創(chuàng)造力的“主題街區(qū)”；與電子商務(wù)的資源整合與電子商務(wù)的資源整合 電子商務(wù)是未來商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動的進行有賴于 電子商務(wù)平臺的建設(shè)。將電子商務(wù)平臺的建設(shè)作為市場配套的重要部分，把它作為項目的賣點，有利于商鋪的銷售與招商與事件營銷策略整合與事件營銷策略整合 在三線城市，宣傳渠道不發(fā)達的情況下，事件營銷是主要的推廣渠道，吸引更多人前往現(xiàn)場、豐富項目的品牌內(nèi)涵10、制造注意力和新聞話題。項目資源整合：項目資源整合：看了地塊，盤存了資源，市場形象漸為清晰看了地塊，盤存了資源，市場形象漸為清晰萬利國際建材城市場定位：萬利國際建材城市場定位：以街區(qū)規(guī)劃為主題，特色鮮明，以家居建材、陶瓷潔具、以街區(qū)規(guī)劃為主題，特色鮮明，以家居建材、陶瓷潔具、五金掛件、精品家居擺件、窗簾布藝、餐飲服務(wù)、辦公倉儲五金掛件、精品家居擺件、窗簾布藝、餐飲服務(wù)、辦公倉儲于一體的院落主題街區(qū)。于一體的院落主題街區(qū)。形象主題定位：形象主題定位：荊沙地區(qū)建材第一城荊沙地區(qū)建材第一城支持點：支持點：1.荊沙地區(qū)沒有一個有主題概念的建材城，2.現(xiàn)代化的專業(yè)市場是一種以批發(fā)為主要商品銷售模式，品類11、特色突出，集批發(fā)、零售、展示、配套功能于一體的綜合業(yè)態(tài)；3.項目的市場份額只能以覆蓋到沙洋周邊地區(qū)，再大的范圍需要由城市的地位相支撐，現(xiàn)在沙洋暫不具備條件。項目名稱建議項目名稱建議項目名稱宜簡捷明了，原來的“萬利家居裝飾建材城”將業(yè)態(tài)功能進行綜合累述，繞口復(fù)雜，建議更改為“萬利國際建材城”，將主體經(jīng)營業(yè)態(tài)提出即可，并且引入國際概念為后期推廣中的概念炒作提供土壤，也讓名稱更具現(xiàn)代感。組合萬利國際建材城萬利國際建材城荊沙地區(qū)建材第一城荊沙地區(qū)建材第一城LOGO及延展表現(xiàn)項目主體功能定位：項目主體功能定位：交易主體定位交易主體定位 萬利國際建材城是荊沙地區(qū)建材經(jīng)銷商對各次級零售商、消費者的展示交易平12、臺，是廠商的直銷基地，具體如下：賣方：賣方：在萬利國際建材城經(jīng)營的均是荊沙地區(qū)建材及相關(guān)產(chǎn) 業(yè)的經(jīng)銷商、批發(fā)商及零售商以及部分廠商。買方：買方：沙洋及周邊地區(qū)的一般消費者、零售商；以沙洋為中心，兼顧周邊城市和農(nóng)村，以及來自荊沙地區(qū)的經(jīng)銷、批發(fā)、零售商。功能定位：功能定位：萬利國際建材城，具有交易功能、展示功能、信息交流功能等基本功能，倉儲功能、配送功能、貨運功能、金融結(jié)算功能等輔助功能，以及餐飲、休閑、銀行等多種服務(wù)配套功能。各功能簡述交易功能：交易功能：市場最基本的功能，通過市場買賣雙方達成交易展示功能：展示功能：可利有本市場展示其產(chǎn)品、服務(wù)，提升影響力，拓寬業(yè)務(wù)渠道倉儲功能：倉儲功能：包括13、保稅倉儲與普通倉儲兩種功能，為經(jīng)營商家提供待出售產(chǎn)品的倉儲服務(wù)配送功能：配送功能：由第三方配送公司按規(guī)定時間提供配送服務(wù)貨運功能：貨運功能：由第三方物流企業(yè)為買賣雙方提供專業(yè)貨運服務(wù) 圍繞這些功能，萬利國際建材城在軟件配備上還需提供圍繞這些功能，萬利國際建材城在軟件配備上還需提供更多的優(yōu)勢支持，使商鋪價值得以提升。更多的優(yōu)勢支持，使商鋪價值得以提升。打造荊沙地區(qū)新型院落主題街區(qū)打造荊沙地區(qū)新型院落主題街區(qū)商業(yè)規(guī)劃篇商業(yè)規(guī)劃篇務(wù)實的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位與劃分務(wù)實的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位與劃分源于對市場的認識和專業(yè)理性的前瞻源于對市場的認識和專業(yè)理性的前瞻明朗的商業(yè)前景及多個規(guī)劃的可兼容性明朗的商業(yè)前景14、及多個規(guī)劃的可兼容性源于對市場變態(tài)的及時把握與控制源于對市場變態(tài)的及時把握與控制新形式主題街區(qū)亮相荊沙新形式主題街區(qū)亮相荊沙1.全面的整體構(gòu)想，將規(guī)劃與銷售結(jié)合起來全面的整體構(gòu)想，將規(guī)劃與銷售結(jié)合起來2.轉(zhuǎn)化劣勢，提升每一間輔位的價值轉(zhuǎn)化劣勢，提升每一間輔位的價值3.業(yè)態(tài)組合定位及功能性布局業(yè)態(tài)組合定位及功能性布局4.不可忽視的細節(jié)表現(xiàn)手法不可忽視的細節(jié)表現(xiàn)手法我們主題規(guī)劃的關(guān)鍵：我們主題規(guī)劃的關(guān)鍵：1.我們雖是以零散的小物業(yè)組成，但給消費者的第一印象是我們經(jīng)過精心規(guī)劃的主題專業(yè)市場；2.我們的項目從一開始就已經(jīng)設(shè)定好了商業(yè)的定位，并且根據(jù)我們的定位來選擇我們的主力店及其經(jīng)營擁有者；3.我們是15、以一個院落主題街區(qū)概念的指引下規(guī)劃的超越現(xiàn)在商業(yè)需求的新業(yè)態(tài)，顛覆舊有的商業(yè)格局形象立意：形象立意：萬利國際建材城萬利國際建材城荊沙地區(qū)院落式專業(yè)主題步行街區(qū)的創(chuàng)造者荊沙地區(qū)院落式專業(yè)主題步行街區(qū)的創(chuàng)造者業(yè)態(tài)組合規(guī)劃建議及功能布局業(yè)態(tài)組合定位業(yè)態(tài)組合定位 主要經(jīng)營區(qū)域主要經(jīng)營區(qū)域陶瓷區(qū)：陶瓷區(qū)：經(jīng)營各類品牌陶瓷潔具、磚、文化石等建材區(qū)：建材區(qū)：經(jīng)營各類板材、地板、門、油漆及輔料、各類小型 建材等五金區(qū)：五金區(qū)：經(jīng)營各類五金掛件、龍頭等燈飾區(qū)：燈飾區(qū)：經(jīng)營各類燈飾其他經(jīng)營區(qū)域其他經(jīng)營區(qū)域機電市場：機電市場：經(jīng)營各類電氣電纜、開關(guān)插座等，并配以少量的店輔銷售軸 承、標(biāo)準(zhǔn)件、氣配等裝飾區(qū)：裝飾區(qū)：經(jīng)16、營各類墻紙、整體衣柜、廚柜等布藝區(qū)：布藝區(qū)：經(jīng)營各類窗簾布藝、工藝品、掛畫裝飾品等家具區(qū)：家具區(qū)：經(jīng)營各種品牌家具倉儲區(qū)：倉儲區(qū)：提供倉儲服務(wù)餐飲區(qū)：餐飲區(qū)：提供餐飲服務(wù)金融及商務(wù)配套：金融及商務(wù)配套：銀行、電信、速遞、物流等業(yè)態(tài)功能布局：一層平面業(yè)態(tài)劃分一層以經(jīng)營建材、陶瓷、五金及小型機電為主，同時輔以銀行、電信等配套設(shè)施，同時考慮餐飲空間。業(yè)態(tài)功能布局：二層平面業(yè)態(tài)劃分二層以小型建材售賣、燈飾、窗簾布藝及工藝品展示為主業(yè)態(tài)功能布局：三層平面業(yè)態(tài)劃分三層規(guī)劃為一大型家具賣場業(yè)態(tài)功能布局，四層平面業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)功能布局，四層平面業(yè)態(tài)劃分四層規(guī)劃一部分為倉儲空間，臨主干道一線為辦公場所 我們雖是以17、專業(yè)市場的定位業(yè)出現(xiàn)，這不是硬性的固定的分組團規(guī)劃，也可根據(jù)在銷售及招商時的實際情況來進行調(diào)整各區(qū)域的面積，其中部分相關(guān)業(yè)態(tài)的分布可安排在不同的商業(yè)組團，但需與經(jīng)營主題相結(jié)合。將銷售概念引入前期規(guī)劃之中鋪位劃分空間規(guī)劃原則規(guī)劃最佳使用率規(guī)劃最佳使用率 經(jīng)過多個項目的論證和實踐證明，商業(yè)項目中使用率最高不是作為衡量價值的絕對標(biāo)準(zhǔn)，在考慮消防等必要配套及消費者的活動及物流空間后的最佳使用率確定，無需一味追求最高各分隔商鋪進深與門面的黃金分割點各分隔商鋪進深與門面的黃金分割點 商鋪進深與門面比例適中不僅有利于投資經(jīng)營，而且有利于市場的整體規(guī)劃及日后的管理，商鋪的進深與門面的最佳比例為2：1和3：1之18、間，高了商鋪價值將會隨之降低注意人流消費習(xí)慣注意人流消費習(xí)慣 中國消費習(xí)慣是從左至右全場回環(huán)原則，不應(yīng)在內(nèi)有眾多出口及叉道萬利建材城現(xiàn)在規(guī)劃不足商鋪進深與門面的比例過大，某些已經(jīng)超出了1：3的極限尺寸，商鋪價值會降低；每位鋪面面積過大，大部分商鋪使用面積超過了100平米，一般的也在6070平米，投資門檻過高，拆分銷售會使得產(chǎn)權(quán)不明，將大部分投資者形成阻檔；二樓以上連廊設(shè)置，從平面圖上看某些分區(qū)及過道不是回環(huán)線路，需增設(shè)連廊。面積策略面積策略 減少投資者的壓力，并兼顧到經(jīng)營商家用起來方便，考慮業(yè)態(tài)定位和消費能力等因素，建議將本平面圖進行修改，一、二層將鋪位劃分為：主通道周邊鋪面設(shè)置中層規(guī)模，在519、060平米之間；其余次級通道旁的鋪面設(shè)置為小零散鋪面，面積在2030平米之間；但所有鋪面均是可拆分整合的，因此在某些地方需預(yù)留通道位置。三、四層可暫不進行劃分，預(yù)留家具用品大型市場使用。攻略篇攻略篇沙洋萬利國際建材城整合營銷篇 本項目的成功所要具備的幾方面因素本項目的成功所要具備的幾方面因素基本要素基本要素專業(yè)市場專業(yè)市場依托依托市場定位市場定位市場經(jīng)營管市場經(jīng)營管理理經(jīng)營者的實經(jīng)營者的實力力營銷推廣營銷推廣我們的目標(biāo)：我們的目標(biāo)：我們已做好準(zhǔn)備，按照商業(yè)地方的合理章法，來操作一個大型的專業(yè)市場，我們不設(shè)置租售比，我們要快速的實現(xiàn)銷售，我們不設(shè)置租售比，我們要快速的實現(xiàn)銷售，我們預(yù)備了多種市場20、應(yīng)對策略，根據(jù)市場的反映狀況進行急速調(diào)整，讓所有認可我們這種專業(yè)主題街區(qū)概念的投資者和經(jīng)營者與我們共享受“萬利國際建材城”帶來的繁榮。按超越商業(yè)地產(chǎn)常規(guī)的操盤手法，按超越商業(yè)地產(chǎn)常規(guī)的操盤手法，用多渠道的用多渠道的“消化道消化道”和旺盛的和旺盛的“消化力消化力”來共襄大旗。來共襄大旗。萬萬利利國國際際建建材材城四贏局面城四贏局面業(yè)主獲得投資收業(yè)主獲得投資收益益發(fā)展商實現(xiàn)自身效發(fā)展商實現(xiàn)自身效益的最大化益的最大化商家取得經(jīng)營利商家取得經(jīng)營利潤潤消費者得到消費體消費者得到消費體驗和滿足驗和滿足萬利國際建材城成功開發(fā)及萬利國際建材城成功開發(fā)及銷售的四點關(guān)鍵要素銷售的四點關(guān)鍵要素銷銷售售前前期期完完善21、善全全程程的的商商業(yè)策劃業(yè)策劃正正 式式 招招 商商前前 做做 好好 招招商商 蓄蓄 水水 工工作作嚴(yán)嚴(yán)格格控控制制自自營營業(yè)業(yè)主主和和投投資資業(yè)業(yè)主主對對項項目目招招商商和和經(jīng)經(jīng)營的影響營的影響預(yù)預(yù)留留資資金金保保障障商商業(yè)業(yè)項項目目的的初初期期運運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，并并預(yù)預(yù)留留培培養(yǎng)養(yǎng)期期的的租租金金補補貼貼及及開開業(yè)業(yè)前前后后的的促促銷銷及及宣傳推廣宣傳推廣為到四贏的目標(biāo)及確保銷售的順利進行，“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一管理統(tǒng)一招商、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一管理”的三統(tǒng)一是實現(xiàn)四贏目標(biāo)的必然途徑。萬利國際建材城攻略步驟萬利國際建材城攻略步驟指導(dǎo)方向：指導(dǎo)方向：招商造勢招商造勢銷售收網(wǎng)銷售收網(wǎng)招商先行一步招商先行22、一步租售并舉租售并舉統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理統(tǒng)一營銷推廣統(tǒng)一營銷推廣代理委托及主力店招商代理委托及主力店招商項目招商的方式主要有兩種：委托專業(yè)招商咨詢機構(gòu)進行項目招商委托專業(yè)招商咨詢機構(gòu)進行項目招商自已搭建招商團隊進行招商工作自已搭建招商團隊進行招商工作對于本項目來說，建議開發(fā)商委托專業(yè)建材招商咨詢機構(gòu)進行項目前期招商更能有效促進項目的進展。招商策略：招商策略：通過前期鋪墊，保證市場招商到位，爭取最大的進場率，保證市場的順利開業(yè)，辦爭在開業(yè)前招商率達到70%；通過媒體的組合攻擊及區(qū)域大規(guī)模的招商會，提升項目的知名度；龍頭效應(yīng)，通過主力商戶的進駐，帶動小商戶的進駐經(jīng)營，為后續(xù)市場走旺帶來23、保障作用，帶動投資者對前景的信心和保障，進而推動項目的銷售和回款。主力商家：主力商家：大型品牌建材聯(lián)盟、大型品牌建材聯(lián)盟、大型家居連鎖大型家居連鎖銀行、電信等銀行、電信等主力商戶引進方式：主力商戶引進方式：直接引進：直接引進：與商家洽談，達成進駐意向，這是最簡單的方式連鎖貼牌引進：連鎖貼牌引進：在商家不愿意進駐的情況下，由商家提供品牌支持，我方經(jīng)營聯(lián)營：聯(lián)營：通過資產(chǎn)評估，確認商家同項目的責(zé)權(quán)關(guān)系、投資收益比例、經(jīng)營管理方式等多種形式進行合作經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險、共享利益的經(jīng)營方式合作品牌嫁接：品牌嫁接：通過對本地有意向的投資商家了解，將外地品牌引進，項目牽線搭橋促成其雙方的合作并進駐本項目租金判斷24、租金判斷 放水養(yǎng)魚，開發(fā)商的利益最大化不來自租金收益，而是銷售收入，而吸引投資客投資的就是對這個專業(yè)市場的預(yù)期。項目的招商、銷售工作和融資工作處在同樣重要的地位，并且招商成功便是項目成功最好的鋪墊。萬利國際建材城操控戰(zhàn)略萬利國際建材城操控戰(zhàn)略-做好多手準(zhǔn)備做好多手準(zhǔn)備是采用直接銷售手段還是返租手段，這些都根據(jù)招商進展情況確定-隨時把握客戶心理隨時把握客戶心理是經(jīng)營還是投資，根據(jù)市場及積累客戶的變化隨時變化-掌控市場掌控市場不能被動，要多個方案預(yù)備項目操控分段：項目操控分段：第一階段：進行項目市場決策探底第一階段：進行項目市場決策探底根據(jù)招商情況及進度確定銷售方式第二階段：確定方向，市場總體攻擊25、開始，進行銷售蓄水第二階段：確定方向，市場總體攻擊開始，進行銷售蓄水第三階段：招商收網(wǎng)，正式開始開盤銷售第三階段：招商收網(wǎng)，正式開始開盤銷售建議銷售策略：建議銷售策略：銷售方式銷售方式：產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售銷售價格銷售價格：按月均租價20元/平米，15年投資返本，三年租金 遞增8%計算銷售均價為3952、3元/平米銷售手段：銷售手段：1 1、帶租約產(chǎn)權(quán)商鋪售賣、帶租約產(chǎn)權(quán)商鋪售賣2 2、買鋪同時與商業(yè)經(jīng)營管理公司簽定三年返租協(xié)議、買鋪同時與商業(yè)經(jīng)營管理公司簽定三年返租協(xié)議3 3、十年保租，三年、十年保租，三年8%8%返租返租 利用利用“三統(tǒng)一三統(tǒng)一”實現(xiàn)最終實現(xiàn)最終“四贏四贏”局面局面展示篇展示篇沙26、洋萬利國際建材城形象篇 推廣戰(zhàn)略推廣戰(zhàn)略 表現(xiàn)自己，沒有競爭對手，以自我為中心，表現(xiàn)自己，從產(chǎn)品和廣告上做得砌底利用現(xiàn)有資源，在可控范圍內(nèi)，發(fā)揮優(yōu)勢推廣上：快速有力推廣上：快速有力包裝上：設(shè)計感、品質(zhì)感，與項目關(guān)聯(lián)性強，階段主題鮮明統(tǒng)一包裝上：設(shè)計感、品質(zhì)感，與項目關(guān)聯(lián)性強，階段主題鮮明統(tǒng)一手段上：將最有效的方式發(fā)揮極至，其他方式輔助手段上：將最有效的方式發(fā)揮極至，其他方式輔助工具上：銷售工具齊全，有頭有尾，保證設(shè)計品質(zhì)工具上：銷售工具齊全，有頭有尾，保證設(shè)計品質(zhì)售樓處：整潔、活力、現(xiàn)代、親近售樓處：整潔、活力、現(xiàn)代、親近營銷手段營銷手段品牌營銷品牌營銷卓越品牌，以有責(zé)任心的大品牌營造大氣勢，27、創(chuàng)造大市場，以大勢求大市服務(wù)營銷主推商業(yè)管理體系，以產(chǎn)品軟硬件及后期 運營管理贏得客戶信任事件營銷進行現(xiàn)場營銷活動，以人氣帶商氣渠道營銷針對沙洋推廣渠道單一，采用人帶人的立 體渠道體系。萬利國際建材城推廣階段及戰(zhàn)略部署萬利國際建材城推廣階段及戰(zhàn)略部署 第一階段：招商蓄勢階段（第一階段：招商蓄勢階段（20082008年年7 7月月99月）月）第二階段：招商強勢推出、銷售入市（第二階段：招商強勢推出、銷售入市（20082008年年9 9月月1010月）月）第三階段：銷售強勢蓄勢（第三階段：銷售強勢蓄勢（20082008年年1010月月1111月）月）各階段推廣思路：各階段推廣思路：第一階段：招商蓄28、勢階段（第一階段：招商蓄勢階段（20082008年年7 7月月99月）月）階段推廣思路：階段推廣思路：走產(chǎn)品營銷：地段、經(jīng)營主題、商業(yè)規(guī)劃、市場前景，走產(chǎn)品營銷：地段、經(jīng)營主題、商業(yè)規(guī)劃、市場前景，走小眾營銷線路，為招商提供支持走小眾營銷線路，為招商提供支持 （2008重點工程）財富風(fēng)暴，席卷荊沙財富風(fēng)暴，席卷荊沙 萬利國際建材城，荊沙建材第一城 首創(chuàng)專業(yè)市場主題街區(qū)概念首創(chuàng)專業(yè)市場主題街區(qū)概念電子商務(wù)平臺，創(chuàng)造全新商業(yè)批發(fā)市場模式電子商務(wù)平臺，創(chuàng)造全新商業(yè)批發(fā)市場模式三統(tǒng)一經(jīng)營管理共創(chuàng)四贏局面三統(tǒng)一經(jīng)營管理共創(chuàng)四贏局面三年返租、十年保租，財富升值無憂三年返租、十年保租，財富升值無憂5005029、0萬市場推廣基金讓利益與歡樂同增長萬市場推廣基金讓利益與歡樂同增長敬請親臨萬利國際建材城，共襄財富勝舉。敬請親臨萬利國際建材城，共襄財富勝舉。地址：沙洋長途汽車站旁，電話：*海報海報 萬利國際建材城軟硬件優(yōu)勢提煉萬利國際建材城軟硬件優(yōu)勢提煉硬利優(yōu)勢：硬利優(yōu)勢：（五大第一）（五大第一）第一專業(yè)第一專業(yè)：建筑面積逾4萬平米，為荊沙地區(qū)最大的專業(yè)建材市場第一規(guī)劃第一規(guī)劃：全街區(qū)式布局，*臺客貨電梯，*條空中連廊與上下環(huán)行 通道，構(gòu)筑順暢人流、物流、車流系統(tǒng)第一管理第一管理：專業(yè)運營公司進行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，用三 統(tǒng)一共創(chuàng)四贏局面第一支持第一支持：荊沙地區(qū)2008年重點工程，市、縣級政府重30、點支持，保駕 護航第一配套：智能化配套設(shè)施、電子交易平臺，網(wǎng)上網(wǎng)下2個市場做生 意萬利國際建材城軟件優(yōu)勢提煉萬利國際建材城軟件優(yōu)勢提煉一個中心：以市場持續(xù)繁榮為中心一個中心：以市場持續(xù)繁榮為中心一個堅持：持續(xù)系統(tǒng)的營銷推廣一個堅持：持續(xù)系統(tǒng)的營銷推廣一個基金：特別設(shè)立市場運營推廣基金，樹立整個市場品一個基金：特別設(shè)立市場運營推廣基金，樹立整個市場品 牌形象，擴大輻射力，提高商戶競爭力和創(chuàng)富力牌形象，擴大輻射力，提高商戶競爭力和創(chuàng)富力六個保證：六個保證：誠信保證誠信保證：設(shè)計先行賠付誠信平臺，為經(jīng)營戶及采購者提供一個誠信可靠的 市場環(huán)境增值保證增值保證：嫁接國內(nèi)領(lǐng)先的品牌及管理專家現(xiàn)身說法，使商31、家經(jīng)營實力不斷 提升商務(wù)保證商務(wù)保證：隨時為商戶提供最新最快的行業(yè)信息，讓商務(wù)活動更理性透明推廣保證推廣保證：設(shè)立市場專項推廣基金，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣物流保證物流保證：第三方設(shè)立物流配送中心，實施全面統(tǒng)一物業(yè)管理客戶服務(wù)保證客戶服務(wù)保證：為采購者提供全面的客戶服務(wù)廣告表現(xiàn)：廣告表現(xiàn)：（2008重點工程）黃金新發(fā)現(xiàn)、財富鋪出來黃金新發(fā)現(xiàn)、財富鋪出來 萬利國際建材城，荊沙建材第一城萬利國際建材城，荊沙建材第一城 一個中心：以市場持續(xù)繁榮為中心一個堅持：持續(xù)系統(tǒng)的營銷推廣一個基金：特別設(shè)立市場運營推廣基金，樹立整個市場品牌 形象，擴大輻射力，提高商戶競爭力和創(chuàng)富力萬利國際建材城招商手冊萬利國際建材城32、招商手冊 第一階段主要工作：第一階段主要工作：物料完善物料完善招商工作全面開展招商工作全面開展主力店引進主力店引進第二階段：招商強勢推出、銷售入市（第二階段：招商強勢推出、銷售入市（20082008年年9 9月月1010月）月）主題導(dǎo)入：主題導(dǎo)入：產(chǎn)品營銷產(chǎn)品營銷+服務(wù)營銷服務(wù)營銷 從經(jīng)營管理、主力店、產(chǎn)品附加值等處描述從經(jīng)營管理、主力店、產(chǎn)品附加值等處描述 廣告表現(xiàn)：廣告表現(xiàn)：（20082008重點工程重點工程）萬利國際建材城，荊沙建材第一城萬利國際建材城，荊沙建材第一城 20082008年年9 9月月2020日，萬利國際建材城招商起航，掀起荊沙建材經(jīng)營者搶鋪狂潮日，萬利國際建材城招商起航，33、掀起荊沙建材經(jīng)營者搶鋪狂潮一個中心：以市場持續(xù)繁榮為中心一個堅持：持續(xù)系統(tǒng)的營銷推廣一個基金：特別設(shè)立市場運營推廣基金，樹立整個市場品牌形象，擴大輻射力，提高商戶競爭力和創(chuàng)富力六個保證：六個保證：誠信保證：設(shè)計先行賠付誠信平臺，為經(jīng)營戶及采購者提供一個誠信可靠的市場 環(huán)境增值保證：嫁接國內(nèi)領(lǐng)先的品牌及管理專家現(xiàn)身說法，使商家經(jīng)營實力不斷提升商務(wù)保證：隨時為商戶提供最新最快的行業(yè)信息，讓商務(wù)活動更理性透明推廣保證：設(shè)立市場專項推廣基金，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣物流保證：第三方設(shè)立物流配送中心，實施全面統(tǒng)一物業(yè)管理客戶服務(wù)保證：為采購者提供全面的客戶服務(wù)廣告表現(xiàn)二：廣告表現(xiàn)二：（2008重點工程）萬利國34、際建材城，荊沙建材第一城萬利國際建材城，荊沙建材第一城 *正式進駐萬利國際建材城，與正式進駐萬利國際建材城，與*為鄰，共襄財富勝舉為鄰，共襄財富勝舉第二階段主要工作第二階段主要工作招商簽定意向書招商簽定意向書適時舉力投資洽談會適時舉力投資洽談會商鋪預(yù)定商鋪預(yù)定第三階段：銷售強勢蓄勢（第三階段：銷售強勢蓄勢（20082008年年1010月月1111月）月）承諾營銷：承諾營銷：以利益承諾刺激經(jīng)營者及投資者的關(guān)注以利益承諾刺激經(jīng)營者及投資者的關(guān)注從產(chǎn)品從產(chǎn)品+服務(wù)服務(wù)+商業(yè)前景入手商業(yè)前景入手廣告表現(xiàn)廣告表現(xiàn)（2008重點工程）萬利國際建材城，荊沙建材第一城萬利國際建材城，荊沙建材第一城 2008235、008年年1010月月2020日，萬利國際建材城熱鋪公開，日，萬利國際建材城熱鋪公開，掀起荊沙建材經(jīng)營者搶鋪狂潮掀起荊沙建材經(jīng)營者搶鋪狂潮 -首創(chuàng)專業(yè)市場主題街區(qū)概念 -電子商務(wù)平臺，創(chuàng)造全新商業(yè)批發(fā)市場模式 -三統(tǒng)一經(jīng)營管理共創(chuàng)四贏局面 -三年返租、十年保租，財富升值無憂 -500萬市場推廣基金讓利益與歡樂同增長 敬請親臨萬利國際建材城，共襄財富勝舉。敬請親臨萬利國際建材城，共襄財富勝舉。地址：沙洋長途汽車站旁，電話：地址：沙洋長途汽車站旁，電話：*第三階段主要工作第三階段主要工作 租售并舉，以銷售為主租售并舉，以銷售為主銷售方式隨時調(diào)控銷售方式隨時調(diào)控經(jīng)營篇經(jīng)營篇沙洋萬利國際建材城市場運營篇 待確定經(jīng)營方式后再行提供THANKS!預(yù)祝萬利國際建材城預(yù)祝萬利國際建材城 創(chuàng)造銷售奇跡創(chuàng)造銷售奇跡!武漢博策行廣告公司提供武漢博策行廣告公司提供