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1、都市庭院都市庭院TTTTENERGYENERGY天泰恒基天泰恒基 營銷執行方案營銷執行方案 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案新城區中央新城區中央 品位庭院生活品位庭院生活 機場新區機場新區 圍合式圍合式 精品社區精品社區第一部分、第一部分、第一部分、第一部分、項目簡介項目簡介第二部分、產品分析第二部分、產品分析第三部分、項目形象定位第三部分、項目形象定位 第四部分、客群定位第四部分、客群定位第五部分、價格策略第五部分、價格策略第六部分、銷售策略第六部分、銷售策略 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案第一部分、第一部分、第一部分、第一部分、項目簡介項目簡介 天泰恒基TTENERGY 營銷2、執行方案 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案地理位置：本案位于虹港路，項目北面為虹港本案位于虹港路，項目北面為虹港新居，西面是第十八中學和農業技術學新居，西面是第十八中學和農業技術學校，位于政府規劃中的機場新區區域的校，位于政府規劃中的機場新區區域的核心地段，即將建設的市政公園、圖書核心地段，即將建設的市政公園、圖書館、甘井區政府環顧左右。館、甘井區政府環顧左右。項目簡介項目簡介項目簡介項目簡介項目概況：建筑面積：建筑面積：4.74.7萬多平萬多平總總 套套 數：數：696696套住宅套住宅規劃形式：兵營式、圍合布局住宅規劃形式：兵營式、圍合布局住宅主力戶型：主力戶型：60609090項目3、現狀：準現房項目現狀：準現房計劃交房時間：計劃交房時間：20082008年年5 5月末月末第二部分、產品分析第二部分、產品分析第二部分、產品分析第二部分、產品分析 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案產品分析產品分析產品分析產品分析本項目為兵營式、圍合布局，房屋規劃方 方正正，適合北方人生活習慣。房屋性價比高（白鋼扶手、理石地面、樓 梯間瓷磚帖面。二樓以上采用大面積落地門窗，采光好準現房入市，消除購房者擔憂優 勢：劣 勢：一樓戶型因不是落地窗門，采光相對較差。部分戶型為東西向戶型，因日照和通風因素，不太符合北方人居住習慣。圍合處南北向戶型與東西向戶型樓4、間距太近。大部分戶型客廳在北向頂層戶型總房款高，且需一次性付款，抗性較大，客戶可選樓盤空間大。天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案戶型分析戶型分析戶型分析戶型分析東西向戶型、東西南向戶型南北向戶型、南向戶型一室一廳一室一廳（227套）套）兩室兩廳兩室兩廳（469套）套）40-5050-6060-7070-8080-9090-100100以上102套78套47套260套86套60套63套南北南北（521套）套）東西東西（175套）套）南向南北南北東 南北西東向西向東北西北東西東西南159套301套33套28套25套29套15套20套51套35套 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案第三部分、5、項目形象定位第三部分、項目形象定位第三部分、項目形象定位第三部分、項目形象定位 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案項目核心賣點項目核心賣點項目核心賣點項目核心賣點機場新區機場新區 /中心區域中心區域 /鄰政府公園鄰政府公園 /自然景觀與人文景觀相結合自然景觀與人文景觀相結合 /圍合庭院精品社區圍合庭院精品社區 /機場新區發展方向；機場新區發展方向；整體封閉小區；整體封閉小區；緊鄰政府公園；緊鄰政府公園；沒有噪音及環境污染；沒有噪音及環境污染；鬧中取靜鬧中取靜,獨特優勢；獨特優勢；市政規劃前景自然建筑景觀；市政規劃前景自然建筑景觀；升值潛力巨大；升值潛力巨大；新城旺地新城旺地規劃景觀規劃景觀6、動靜分明動靜分明極具潛力極具潛力引導消費者形成區域內中心地利，引導消費者形成區域內中心地利，政府公園，榮耀居所的聯想政府公園，榮耀居所的聯想帶帶給我們未來業主對優質的居住環境給我們未來業主對優質的居住環境和原生態生活模式以及巨大的升值和原生態生活模式以及巨大的升值潛力產生無限的向往。潛力產生無限的向往。【USPUSP提煉提煉】天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案 機場新區機場新區 中央中央 圍合庭院圍合庭院 精品社區精品社區區位區位 +地位地位 +風格風格 +產品產品 形象形象/價值價值項目形象定位項目形象定位項目形象定位項目形象定位 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案第四部分、客群定位7、第四部分、客群定位第四部分、客群定位第四部分、客群定位 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案目標客戶定位目標客戶定位目標客戶定位目標客戶定位核心客戶第二階層客戶第三階層客戶目目標標人人群群產業中層管理技術人員私營業主投資者畢業生改善居住條件者項目公交車沿線沿線工作解決居住、改善居住條件 客戶市內投資客戶買不起市內住房，解決居住條件者市內動遷居民，改善居住條件客戶周邊區域私營業主項目大市場、學校、工業區周邊解決居住條件客戶客戶范圍：客戶范圍：“大大連大大連”客戶渠道、客戶維護要求高客戶渠道、客戶維護要求高第五部分、價格策略第五部分、價格策略價格策略價格策略價格策略價格策略 考慮到機場新區區域相8、對較少的供應量，和政府大力發展機場新區的大形勢下，該區域的房價仍會有大幅度的上漲空間等因素，和住宅市場的特性，故采用“低開高走”的價格策略.建議項目價格范圍：建議項目價格范圍：5500 6200元元/平平 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案第第 一一 階階 段：段：07年12月08年1月底計劃首推計劃首推 樓和樓和東西向戶型，計劃均價東西向戶型，計劃均價55005500左右左右（計劃完成計劃完成25%25%）。第第 二二 階階 段：段：2008年3月5月底計劃其次推計劃其次推樓和東西向戶型，根據市場情況計劃均價不低于樓和東西向戶型，根據市場情況計劃均價不低于58005800（左右左右左右左9、右計劃完成計劃完成35%35%）。第第 三三 階階 段：段：2008年6月7月底 計劃再推計劃再推，參照交房接點，根據市場情況均價不低，參照交房接點，根據市場情況均價不低 于于60006000元元/平爭取達到平爭取達到62006200元元 /平左右平左右（計劃完成計劃完成30%30%）定價原則定價原則定價原則定價原則建議第一階段只做出 樓和樓和東西向戶型的價格。東西向戶型的價格。東向合西向價格一樣東向合西向價格一樣東向合西向與南向價差在東向合西向與南向價差在300300到到400400左右左右東西向與南北向價差在東西向與南北向價差在300300元到元到400400元左右元左右樓層差在樓層差在110、00100到到300300左右左右東西南向與南北向價差在東西南向與南北向價差在200200元左右元左右采光好的與采光不好的在采光好的與采光不好的在200200元左右元左右 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案第六部分、銷售策略第六部分、銷售策略鑒于本項目屬軍產項目，不能在主流媒體進行推廣，冬季入市風險相對較大。因此：人力營銷是解決項目的根本之道人力營銷是解決項目的根本之道 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案現場包裝現場包裝現場包裝現場包裝A：導示系統：導示系統B：銷售道具：銷售道具C：銷售中心重新包裝：銷售中心重新包裝D：看房通道建立：看房通道建立F：越層樣板間裝修：越層樣板間裝修 天泰11、恒基TTENERGY 營銷執行方案主題性的營銷活動主題性的營銷活動主題性的營銷活動主題性的營銷活動A：開盤活動：開盤活動消化積累客戶消化積累客戶B：項目推介會：項目推介會挖掘市內四區潛在動遷戶挖掘市內四區潛在動遷戶C：實利性促銷活動：實利性促銷活動拉動泛目標群體，促進成交拉動泛目標群體，促進成交 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案外銷派單、商場促銷外銷派單、商場促銷外銷派單、商場促銷外銷派單、商場促銷附近學校首次置業老師附近建材市場私營業主公交車沿線上班族首次置業解決居住條件市內動遷居民項目現場促銷推廣、周邊項目促銷市內商業網點、動遷區域活動推廣公交沿線促銷、報紙夾報推廣多種渠道 激發興趣12、 理性購買 完成銷售拉動泛目標群體，促進成交拉動泛目標群體，促進成交拉動泛目標群體，促進成交拉動泛目標群體，促進成交 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案項目組人員架構項目經理策劃經理第一組長第二組長案場主管置業顧問4人置業顧問4人外銷派單10人外銷派單10人 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案現場秘書 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案 天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案我們的優勢：我們的優勢：陽光生態城、陽光書香苑、華通和平海岸及星海陽光、大方麓島蘭灣、西湖 映象、咖啡街區、匯通海紫苑已成交的5000千組以上龐大客戶資源儲備庫；覆蓋東北三省及內蒙古地區的外埠市場營銷網絡；（沈13、陽、盤錦、鞍山、哈爾濱、大慶、北京、包頭等地，設有銷售處。）覆蓋華北地區的市場營銷網絡；擁有鏈接大連乃至全國甚至全球的“安家114”房地產網絡平臺（與大連新聞網 合建）；擁有大連和東北多渠道、多層次的合作伙伴營銷渠道；擁有六年來積累的上萬名有效客戶群體；擁有密切協作、高效務實的高素質團隊關于天泰恒基：關于天泰恒基：作為一個營銷團隊作為一個營銷團隊作為一個營銷團隊作為一個營銷團隊是互補是互補是互補是互補 而不是覆蓋而不是覆蓋而不是覆蓋而不是覆蓋最合適的就是最好的最合適的就是最好的最合適的就是最好的最合適的就是最好的!天泰恒基TTENERGY 營銷執行方案合作方式及收費標準合作方式及收費標準合作方式及收費標準合作方式及收費標準一、項目銷售均價：一、項目銷售均價：不低于5800元二、代二、代 理理 費費 用：用：在規定時間內完成總銷售面積的90%，按總銷售額的2%（含廣告費用）提取傭金，未完成90%之前按1.6%提取傭金。三、溢三、溢 價價 部部 分：分：銷售均價超出6000元，溢價部分按五五分四、代理費的結算：四、代理費的結算：以套為單位，凡交完全款簽約完成的單位即可結算代理費。每 周結算一次