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1、商業的文化與風情由三亞的一個商業說起Code of this report|2深圳中原顧問事業部商業地產組關于商業的外形打造、布局這些表象問題，大家都比較熟悉，而且做得好無不好也是容易判斷今天，我們把話題轉到摸不著也看不透的問題上談談商業的文化和風情，首先，我們從一個三亞的商業項目說起Code of this report|3深圳中原顧問事業部商業地產組項目簡介：三亞核心城區的邊緣，承接老城區外溢型消費，同時位于居住與旅游度假軸線的中部，具有旅游度假及生活居住兩重商業屬性，千畝綜合大盤中的商業金融用地地塊位置：位于鳳凰路與新風路交匯處東北側，臨春三水國際度假村的北部占地30852容積率2.5建2、面77130建筑密度35%限高38m綠地率30%用地性質商業金融用地鳳凰路新風路本項目地塊基本指標月川商圈解放路商圈大東海商圈本項目2.5KM2KM3.5KM居住旅游、度假（游客）（常住居民）（新城區）（老城區）核心輻射圈次核心輻射圈本項目Code of this report|4深圳中原顧問事業部商業地產組資源盤點：作為旅游城市的城郊商業，一方面人氣難以聚集，另一方面營業的季節波動性較強，而市場競爭日趨激烈，從項目自身來看，不具備太多的競爭優勢區位優良：位于三亞核心城區邊緣，十分鐘到達市中心，主動承接中心城區商業消費外溢；交通便捷：兩條主干道交匯，順暢便捷到達老城、新區和各景區；展示面較寬：3、商業金角位置，有116米+242米展示面。旅游業加速發展：旅游城市，旅游人口較多；傳統商業發展局限性：三亞傳統商圈商業老舊，新商業存在機會；城區土地的稀缺性：城區土地稀缺，商業價值上升。所在區域商圈尚未形成：區域尚未形成商業集中區；住宅入住具有季節的波動性：周邊樓盤入住情況具有季節波動性；臨近商業的壓力：隔路相鄰有30萬商業項目，將涵蓋零售、大型餐飲、大型影院、飛機駕駛體驗等；未來商業競爭激烈：三亞商圈商業呈上升超勢，潛在商業體量近百萬平米；城市的旅游屬性：城市以旅游為主導產業，常住人口少，多為旅客，商業淡旺季營業額波動明顯。優勢機會劣勢威脅Code of this report|5深圳中原顧4、問事業部商業地產組旅游城市的商業具有雙重功能：我們建議將項目打造成為兼具內向和外向兩種性格的商業體，吸納本地居民，保證商業價值充分利用，引入外來游客，提升商業溢價空間12內部的城市休閑：一方面能夠吸納城市居民前來，保證淡季時的人流和營業額，且充分利用項目商業的土地價值項目商業的兩重功能外部的城市體驗：另一方面在旺季的時候能夠以特色商業體作為一大旅游景點，聚集人氣，提升項目商業價值的溢價空間Code of this report|6深圳中原顧問事業部商業地產組商業博物館跨界主題購物中心三亞城市會客廳、城市能量節點、傳統商業突破者Code of this report|7深圳中原顧問事業部商業地產5、組項目業態亮點展示精品零售與餐飲Code of this report|8深圳中原顧問事業部商業地產組項目業態亮點展示老爺車展示館(老爺車博物系列）Code of this report|9深圳中原顧問事業部商業地產組項目業態亮點展示家居生活館(家具博物系列）Code of this report|10深圳中原顧問事業部商業地產組項目業態亮點展示MINI水族館(海洋博物系列）深圳華僑城歡樂海岸海洋奇夢館深圳華僑城歡樂海岸海洋奇夢館Code of this report|11深圳中原顧問事業部商業地產組項目業態亮點展示手工特產制作坊(工藝博物系列）Code of this report|12深圳6、中原顧問事業部商業地產組項目業態亮點展示夢幻時光機（婚紗博物系列）Code of this report|13深圳中原顧問事業部商業地產組項目業態亮點展示童話世界Code of this report|14深圳中原顧問事業部商業地產組項目業態亮點展示樂園式運動場Code of this report|15深圳中原顧問事業部商業地產組項目的特色：將當地特色文化業態保留發展，同時引入了老爺車、婚紗攝影等植入型文化，并營造出海島浪漫休閑的風情及特色兒童游樂風情，從而與其他商業項目錯位競爭文化風情海島文化業態：三亞特色的民俗文化業態的引入，打造項目特色。老爺車博覽文化：開發商自身的老爺車資源，可以作為7、植入型文化植入項目中，形成項目亮點。海島風情元素：將海洋、運動、休閑的元素植入到項目中，商業水族館、攀巖墻等。婚紗攝影文化：抓住旅游度假客群的某些特殊需求加以引導，形成項目特色。兒童娛樂風情：兒童的需求是可以牽連到整個家庭需求的，因此加強對兒童吸引的風情業態是一舉多得的方式。Code of this report|16深圳中原顧問事業部商業地產組商業的文化：如果說商業的業態和現場布局是門面，那么文化便是商業的底氣，是吸引人們除了購物消費以外的重要元素，文化引入需要注意取材、沖突、融合及以人為本四個方面取材沖突融合人商業的文化主要包括整個商業購物環境的文化主題以及購物業態的文化，同時對文化的來歷8、及取用形式也要進行甄選。消費者因其自身的教育背景和生活習慣而與陌生文化產生的心理和生理沖突，在商業文化設置時需要權衡沖突的利弊。文化植入的最終目的是能夠被消費者所接受，并成為其商業活動過程中自然舒適的一部分，因此文化融合的問題是必須考慮的。所有的設置最后都是為了取悅消費者，因此文化設置一定要以人為本，注重人的參與度，注重消費者的理解角度，從而形成共鳴。Code of this report|17深圳中原顧問事業部商業地產組藝術串聯韓國首爾Heyri藝術村：位于首爾遠郊，坡州市的藝術小鎮，由藝術家自發建立，具有很高藝術價值的商業文藝小鎮項目簡介位于首爾遠郊，距離坡州中心城區大概8公里，建于2009、5年，占地495868，是目前韓國最大規模的藝術村。功能配套藝術村全年開放，但由于每棟樓屬于藝術家私有財產，所以開放時間以每個業者實際情況為準，整個區域的主要功能包括文化交流、創意辦公、特色餐飲、休閑娛樂四大部分。Heyri藝術村的核心業務是藝術創作、演出展覽，圍繞文化藝術領域延伸出藝術品銷售、觀光旅游、城市休閑等其他產業。文化取材Code of this report|18深圳中原顧問事業部商業地產組Heyri藝術村的理念：遵循讓藝術文化者經營，讓商業平臺來融合，讓市民輕松參與其中，讓自然和人文和諧統一的理念藝術文化者經營藝術工作者，如畫家、雕塑家、音樂家、建筑師等文化藝術管理者，如博物館、10、畫廊、音樂廳、藝術商店的經營人員。藝術的商業融合平臺和市民的參與能夠成為藝術家的創作樂園；作為一種藝術聚集形式，孕育、展示和傳播文化藝術的基地；跨界文化的平臺，各種藝術文化和各種文化創意節，將多種文化串聯在一起，結合各種商店、咖啡廳、展廳，形成面向全民的高包容性的文化商業場所。自然、人文的和諧統一對自然的尊重與保護，建筑服從地形地貌，建筑內外，自然與人造的完美融合；控制未來發展多邊形，每個區域的功能嚴格界定。文化取材Code of this report|19深圳中原顧問事業部商業地產組建筑的藝術表現：入駐個體以及建筑的形態都是有嚴格的審批制度，力求首先能夠在外表上體現藝術、人文的氣質文化取材11、Code of this report|20深圳中原顧問事業部商業地產組業態的藝術表現：入駐個體以及建筑的形態都是有嚴格的審批制度，力求首先能夠在外表上體現藝術、人文的氣質泰迪熊博物館：以世界名畫為主題，可愛的“泰迪熊們”提供服務的特別藝術咖啡廳，由眾多藝術家參與的特別企劃展。韓文博物館：韓文歷史普及，同時還有韓文T恤、韓文打字體驗、積木游戲等體驗活動,，同時將玻璃制作工藝和韓文相結合文化取材Code of this report|21深圳中原顧問事業部商業地產組業態的藝術表現文化展示類泰迪熊博物館：以世界名畫為主題，可愛的“泰迪熊們”提供服務的特別藝術咖啡廳，由眾多藝術家參與的特別企劃展。韓12、文博物館：韓文歷史普及，同時還有韓文T恤、韓文打字體驗、積木游戲等體驗活動,，同時將玻璃制作工藝和韓文相結合。文化取材Code of this report|22深圳中原顧問事業部商業地產組業態的藝術表現特色餐飲類Artinus咖啡&西餐館：集藝術、休閑、讀書、咖啡廳、西餐廳等為一體的復合型文化空間。Europa古玩咖啡店：一個專門收藏和出售歐洲風格古玩藝術品的咖啡店，古玩藝術品大部分是老板的個人收藏。文化取材Code of this report|23深圳中原顧問事業部商業地產組業態的藝術表現休閑娛樂類草莓空間：一個以當紅卡通人物為主題的，有娛樂室、圖書室、樂高室、販賣部、飲食部的親子同樂的13、地方。蘆葦廣場：一個以蘆葦和雕塑為主題的休閑娛樂廣場。文化取材Code of this report|24深圳中原顧問事業部商業地產組文化取材層面的關鍵點：視覺構建、文化經營、活動構建以及文化滲透視覺構建文化經營活動構建文化滲透要打造一個文化商業區，首先從外表就要吸引客戶，因此要注重建筑與藝術、文化還有自然的融合，同時，文化藝術設置海還表現在道路，小品的設置，從整體到局部形成文化形象的第一感官映像。可以鼓勵藝術文化創作者和藝術文化管理者來經營商業區，從而保證了整個區域的藝術文化調性，同時藝術家的品牌效應也提升了影響力。不斷展開的藝術節慶和文化活動成為藝術愛好者學習和交流的集聚原因之一，同時對普14、通大眾的藝術文化提升也起到一定的作用。無論是餐飲、娛樂還是公共服務，文化和商業的嫁接通過經營者和各種公眾平臺而以平易近人的形象面對大眾，無論是文化藝術的追求者，還是商業產品的朝拜者，都能得到適合自己的文化藝術體驗。文化取材Code of this report|25深圳中原顧問事業部商業地產組文化沖突與融合Code of this report|26深圳中原顧問事業部商業地產組文化沖突與融合Code of this report|27深圳中原顧問事業部商業地產組沖突型文化的關鍵點：充分權衡客戶接受度問題，控制引入的范圍，并最終實現文化的融合客戶接受度控制范圍文化融合過分沖突型的商業文化與消費者15、所處的文化環境產生的沖突較大，并可能因此產生不便而造成客戶不必要的流失，因此對沖突型文化的保留引入需謹慎。小部分沖突型的文化可以在短時間內讓客戶產生生理與心理的震撼，滿足獵奇心態，適當的沖突文化可以為項目帶來亮點，吸引眼球。沖突型文化最終能夠與商業的主流文化相融合，另一方面，其特色的表現力為商業體帶來一定的差異化與特色化競爭力。文化沖突與融合Code of this report|28深圳中原顧問事業部商業地產組商業的氛圍：氛圍是商業的一種氣質，正如同深圳是個快節奏的城市，廈門是個悠閑的城市，巴黎是個浪漫的城市一樣，商業的氛圍是無形中的競爭力，在氛圍的構建過程中，有三點是需要重點關注的1、商業16、的氛圍是多力合作的結果：商業的氛圍需要周邊的城市面貌、商業外形及空間打造以及業態組合多力合作的結果，三者缺一不可；2、好的氛圍能夠給人新的休閑生活方式：商業氛圍的最終目的不是為了讓消費者感受到那些刻意雕琢出來的風情，因為這些風情許多項目都有操作，最能讓消費者記憶猶新的是商業所提倡的休閑生活理念；3、對細節的關注很重要：消費者接觸商業最直接的不是在于宏觀的外立面、也不是在于高端豪華的裝修，也不完全在于奢華的業態，很多時候是整個項目呈現出來的氣息，舉手投足間的便利和人性化。Code of this report|29深圳中原顧問事業部商業地產組多力營造泰國華欣Santorini Park（小希臘公17、園）：位于泰國華欣的主題公園，以希臘的圣托里尼島的標志藍白小屋為主題項目簡介Santorini Park Cha-Am 是泰國新建的主題公園，以希臘的圣托里尼島的標志藍白小屋為主題，位于泰國華欣，占地約10萬。功能配套共分為 5 個區域：游樂、休憩、購物、表演及周末市場。雖然說是公園，但是公園的游樂設施并不是很多，但是游樂設施絕對值得一玩，同時還可以購物，休閑，是一種集合了商業、文化、風情為一體的特色商業公園。氛圍多力合作Code of this report|30深圳中原顧問事業部商業地產組風情營造泰國華欣Santorini Park（小希臘公園）：項目總共分為三大區域，擁有五大功能板塊Pa18、rk Zone：游樂區，入內所有的游樂設施均從外國進口，有一個40米高的摩天輪、雙層旋轉木馬等等，在亞洲還是第一次有此類型的區域在商場地帶。Village Zone：這一區主要是名牌時裝、生活用品等等，還有精巧而且設計獨特的手工藝品，如果逛累的話可以在這一區的cafe Hea下繼續逛。Rest Area：這一區設在路旁，主要為各類客人提供休息的地方，有快餐店、紀念品店、加油站等。Activities Area：這是一個超大型的地方，有時候會有演唱會和表演舉行。Weekend Market：周末市場，主要是賣一些泰國的手工藝品。Activities AreaWeekend MarketRest 19、Area氛圍多力合作Code of this report|31深圳中原顧問事業部商業地產組Park Zone：游樂設施不多，但絕不欺場，包括40米摩天輪、意大利進口雙層迴旋木馬、加拿大 7D 互動游戲和亞洲首個的 Wallholla 攀登結構游戲，同時還有新西蘭的Gmax和GMax Swing，差異化明顯，結合商業中心最大延長消費者停留時間7D互動游戲摩天輪雙層迴旋木馬水球游戲GMax Swing Wallholla 攀登結構游戲兒童游樂場極限游戲跳床游戲氛圍多力合作Code of this report|32深圳中原顧問事業部商業地產組Village Zone&Rest Area：區域內最20、大的特色在于體驗感十足的餐飲和公共娛樂業態，大眾餐飲和特色餐飲巧妙結合，并形成各區域的業態區隔，娛樂業態穿插其中普通餐飲特色餐飲及輕餐飲品牌服飾零售精品及紀念品零售公共娛樂服務Village Zone&Rest Area各業態面積占比Village Zone&Rest Area的業態比例中，零售占了一半的面積，而特色精品和輕餐飲的比重占到了18%，這個比重會比一般的商業街區多，娛樂業態因為Park Zone的關系在本區域占比較少。氛圍多力合作Code of this report|33深圳中原顧問事業部商業地產組Activities Area&Weekend Market：充分考慮到場地用途的21、多樣性，周末市集、公共集會、散步休憩、演唱會等都可以在這里找到較好的落腳點Activities Area舉行的一系列活動預告充足的空地便于各種活動展開，同時結合特色的設施打造，營造氛圍氛圍多力合作Code of this report|34深圳中原顧問事業部商業地產組多力合作的關鍵點：風情和細節的關注、特色業態和普通業態的精心搭配、游購一體的創新以及場地發展的預留風情和細節精選業態游購一體場地預留國內模仿國外風情的小鎮不少，但是能與小希臘公園媲美的不多，它的手法成功在于整體風格的高度統一，細節如窗戶、風車、樓梯等的一絲不茍，購物環境的營造也是與希臘的休閑浪漫風情相統一，從神似到共鳴。小希臘公園22、里面也有nike、adidas、timberland、日本連鎖餐飲等正常的業態滿足基本的商業需求，但同時也會有coffes love、Fruz Scoop、Froz On Ice等特色業態吸引完善自身的差異化風情營造，而park zone的業態則是起到最大限度吸引人流的目的。將購物和游樂結合在一起，摒棄鋪天蓋地的游樂場設施和過度集中而缺乏場所體驗的商業街區，選擇最震撼的游樂設施，結合最合理的業態搭配，同時通過預留的場所將各功能協調統一起來。大量的開闊地帶，同時穿插各種休閑休憩場所，每個節點都會有不一樣的可參與的公共設施，通過一系列的打造，增加游購體驗，同時，預留的場地還能夠作為周末市集、演唱會23、巡回表演的場地使用。氛圍多力合作Code of this report|35深圳中原顧問事業部商業地產組新的休閑方式南京高淳椏溪：項目位于江蘇南京東部，2010年被國際慢城協會授予“國際慢城”稱號椏溪小鎮 椏溪鎮位于南京市高淳區的東部，是江蘇省新型小城鎮之一，全鎮 總面積149.22平方公里，總人口59749人。下轄1個居委會和22個行政村。2010年7月，世界慢城聯盟副主席、國際部主席、意大利波利卡市市長第三次來到高淳，在游覽過“生態之旅”后，認為這里完全符合“國際慢城”的標準”。之后，經過世界慢城聯盟的多次考核，椏溪生態之旅在2010年12月蘇格蘭國際慢城會議上，被正式授予“國際慢城”稱24、號氛圍新的休閑方式Code of this report|36深圳中原顧問事業部商業地產組國際慢城的范圍只是椏溪鎮西北部的面積約49平方公里的地區，稱之為“生態之旅”被世界慢城組織正式授予“國際慢城”稱號的其實不是一座城市，而是位于高淳縣椏溪鎮西北部的一塊面積約49平方公里的地區，當地人稱其為“生態之旅”。該地處于蘇皖兩省的溧陽市、高淳縣、溧水縣、郎溪縣四縣市交界處，是茅山、天目山山脈的匯合地、是太湖、長江水系的分水嶺，植被覆蓋度高，物種豐富多樣，生態環境憂越。“生態之旅”區域內人口約2萬人，6個行政村分布在一條長達48公里的風光帶兩旁。生態之旅氛圍新的休閑方式Code of this rep25、ort|37深圳中原顧問事業部商業地產組營造生態氛圍：被工業化遺忘的小鎮，另辟蹊徑走生態發展的道路 高淳椏溪由于區位和交通不占優勢，產業基礎相對薄弱，工業產值一直落后與其他縣鎮。也正是因為如此，椏溪的生態環境被很好的保護下來，并另辟蹊徑走生態發展的道路，打造中國的“最美鄉村”。整個“生態之旅”所覆蓋的六個村子位于茅山、天目山山脈的匯合地、是太湖、長江水系的分水嶺，植被茂密，環境清幽。“生態之旅”范圍內沒有一家工廠，農民經濟收人主要來自生態農業和生態旅游，內有大規模的竹園、茶園、果園等大型有機農場，所有農場使用的都是天然有機肥料，提供的飲食業只有農家菜而沒有快餐及餐飲連鎖。對生態環境的零破壞氛圍26、新的休閑方式Code of this report|38深圳中原顧問事業部商業地產組歷史與文化：歷史的沉淀與傳承，城鎮的記憶得以延續，城市個性得以保存 高淳有著歷史文化名城珍貴的歷史遺存，包括伍子胥在高淳開挖世界第一條人工運河“胥河”，孫權在高淳建的“保圣寺塔”等都得到了較好的保護。跳五猖”、“大馬燈”、“送春”等眾多古老的文化活動在高淳得到傳承，其中源于西周的儺舞“跳五猖”被列入聯合國教科文組織目錄。“草編”“虎頭鞋”等手工藝店在椏溪隨處可見。作為“全國武術之鄉”，打水滸、疊羅漢等民間武術長盛不衰。高淳方言具有盛唐遺韻，為國內唯一現存的古吳語方言 對傳統文化的保護與傳承氛圍新的休閑方式Cod27、e of this report|39深圳中原顧問事業部商業地產組“慢”節奏的氛圍營造：“慢”作為一種理念貫穿到整個城鎮建設以及居民的生活方式中慢行系統慢食慢餐“慢”發展慢城范圍內限制機動車的行駛，內部以原生態的石板路、親水棧道相連接，鼓勵步行、自行車等慢性方式。慢城范圍內沒有任何快餐店，只有農家樂。采用的都是從農田中采摘的新鮮食材，用當地傳統的制作方式烹飪出地道的特色菜品。“慢“發展并不是不發展，而是在發展過程中順應自然規律，一切以尊重自然為前提。農業采用的都是天然肥料，而在整個慢城內無一家工廠，確保無噪聲無污染。氛圍新的休閑方式Code of this report|40深圳中原顧問事業部28、商業地產組新的休閑方式小樽的堺町：由充滿歷史味道的老商鋪和倉庫組成的商業街區，加上政府對整體業態的規劃，營造一個有文化和浪漫氣息的商業街區氛圍新的休閑方式堺町堺町是小樽熱鬧的商業街區，低矮的房子有不少是年代久遠的歷史建筑，包括一些古早的商店與銀行等，冬季來臨時長達數月的白雪覆蓋，有著如童話故事般的場景。而堺町街上的商店，大多與玻璃有關，玻璃不是小樽的特產，過往因為漁業發達，需要玻璃制作的浮球，但后來則演變成為各類的裝飾與藝品。堺町打造出小樽觀光業的商業模式，街上漫步著都是各地而來的觀光客，而以玻璃為主的商品成功的區隔了小樽與其它地方的不同，發展出的規模讓人印象深刻，也讓觀光客更愿意打開荷包駐足29、逗留Code of this report|41深圳中原顧問事業部商業地產組氛圍新的休閑方式充滿歷史感的商鋪和倉庫玻璃制品和八音盒浪漫氣息的Code of this report|42深圳中原顧問事業部商業地產組新的休閑方式東京臺場維納斯城堡：由三樓縱深較深，因此在三樓設置類似街區的商業，有天空，有市民廣場、有噴泉，甚至還有教堂，弱化了縱深帶來的不適，增加趣味感氛圍新的休閑方式Code of this report|43深圳中原顧問事業部商業地產組氛圍新的休閑方式新的休閑方式法國南部安納西的二手老街：濱湖小鎮，以古老的街道、二手市集、畫市餐飲作為主要業態，并沿湖設置生態保護設施和人文設施安納西30、的自創畫市沿河的商業街二手市集河流、湖泊和商業街的完美結合河流生態保護沿湖的步行小道Code of this report|44深圳中原顧問事業部商業地產組新休閑方式營造關鍵點：結合項目和周邊環境找出核心價值，引入符合項目氣質并獨特的業態，以“城市公園”的心態開發與保護并存核心價值特色業態開發與保護找出決定商業體關鍵描述的核心價值，是浪漫？歷史感？童話？還是現代時尚，不能過多地堆砌，而是要結合項目本體及周邊環境，找到核心的理念價值，從而和其他商業項目甄別開，并把理念帶入到商業設計中去。符合項目整體調性的業態，比如北海道的玻璃和八音盒，還有冰淇淋，甚至可以申請文質文化遺產，比如慢城的慢餐飲，臺北31、食養山房，這些都是和外面的業態不一樣但是和項目非常貼切的業態，要深入挖掘。對于很多商業，其原有的地形地貌和生態環境是可以形成亮點，可以彌補商業體的不足，滿足人們多元化的需求，因此在打造過程中應該以公園和休閑配套的理念去設置商業。氛圍新的休閑方式Code of this report|45深圳中原顧問事業部商業地產組新的購物形式博物館商業街：并非傳統博物館，而是將商業形態博物館化，展、銷、游、購并存，主力商鋪、關聯商鋪及公共空間構成不同的主題博物館商業點，并實現文藝商品交易、文藝互動體驗、文藝交流傳播三重功能主題商業AA主題公共空間主題商鋪BA關聯商業A關聯商業B主題公共空間B關聯商業主題商業：32、以文化藝術元素為主的各種主題店鋪，擁有展示空間、創作活動空間以及商品銷售空間；關聯商業：與主題商業相關聯的配套型商業，如同主題咖啡館、同主題精品銷售商店、同主題餐廳等；主題公共空間：主題商業與關聯商業圈內所有公共空間都圍繞同一主題打造，在空間結構、藝術小品、活動形式上都緊扣所在區域的主題。氛圍新的休閑方式Code of this report|46深圳中原顧問事業部商業地產組氛圍細節小樽堺町的道路指示點Code of this report|47深圳中原顧問事業部商業地產組氛圍細節東京臺場廣場會變色的噴霧設施Code of this report|48深圳中原顧問事業部商業地產組氛圍細節日本人對自然和人的尊重一張圖片足夠了商業空間就像是城市的儲藏室，所以我一直以來企圖通過商業建筑在城市中創造出公共空間安藤忠雄Code of this report|50深圳中原顧問事業部商業地產組Thanks for your attentionThanks for your attentionWish 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