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1、金輝集團住宅產品設計階段成本控制培訓金輝集團設計研發管理中心 陶真慧2012年8月15日前言-培訓目的和要求效果方法意識Z Z Z ZExcuse me!前言-扁鵲三兄弟大哥-最好-事前；二哥-次之-事中；扁鵲-最差-事后。前言-成本管理前置是實現有效成本控制的基本要求前言-觸目驚心的數字前提條件：1、30萬平米的高層住宅小區，全部按100平米/戶進行測算；2、拿地條件中，機動車的車位配比有2個方案，分別為0.6輛/戶和1.5輛/戶；3、整個小區的地面停車比例為10%，地下室全部按非人防考慮，停車效率指標為32平米/輛，造價為1600元/平米。問：因為車位配比指標的不同，2個方案的地下車庫成本2、會相差多少？解：（300000/100）x（1.5-0.6）x 0.9 x 32 x 1600=1.24416億 （300000/100）x（1.5-0.6）x 0.9 x 38 x 2600=2.40084億前提條件：1、30萬平米的高層住宅小區，建筑面積：外墻面積=1：1，窗墻比為0.18；2、營銷方案中，門窗有2個選擇，分別為塑鋼和斷橋鋁合金，造價分別為350元/平米和550元/平米；3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設外遮陽設備，造價為300元/平米。問：因為門窗標準的不同，2個方案相關的成本會相差多少？解：300000 x 0.18 x（550-350+300）=0.27億前言-觸目驚心3、的數字前言-成本管理前置是實現有效成本控制的基本要求概念概念概念概念設計設計設計設計施工施工施工施工/安裝安裝安裝安裝使用使用使用使用控制的效果控制的阻力控制的阻力控制的成本控制的成本主要主要主要主要控制控制控制控制價值區價值區價值區價值區成本是蝦米？人們要進行生產經營活動或達到一定的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所費資源的貨幣表現及其對象化稱之為成本。簡單來說，成本就是生產某一產品所耗費的全部費用。土地獲得價款開發前期準備費主體建安工程費社區管網工程費園林環境工程費配套設施費開發間接費公司的管理費用、營銷費用、財務費用企業經營中的隱性成本 機會成本：當把一定的經濟資源用于4、生產某種產品時放棄的另一些產品生產上最大的收益。比如說，10萬元錢投資于房地產可獲得利潤20萬，投資于股票市場可獲得利潤15萬，如果把這10萬元錢投資于房地產，那么可以從股票市場得到15萬就是其機會成本，如果把這10萬元投資于股票，那么可以從房地產投資中獲得的20萬就是其機會成本。交易成本：達成一筆交易所要花費的成本，也指買賣過程中所花費的全部時間和貨幣成本。搜尋成本：商品信息與交易對象信息的搜集。信息成本：取得交易對象信息與和交易對象進行信息交換所需的成本。議價成本：針對契約、價格、品質討價還價的成本。決策成本：進行相關決策與簽訂契約所需的內部成本。監督交易進行的成本：監督交易對象是否依照契5、約內容進行交易的成本，例如追蹤產品、監督、驗貨等。違約成本：違約時所需付出的事后成本。成本管理面臨的挑戰項目間成本？如何累計經驗教訓？如何防止成本失控？利潤是多少？不準確 不可比 可有可無 憑感覺 各自為戰基礎資料管理？成本管理的理念 省錢等于賺錢省錢等于賺錢 成本管理不僅僅是省錢成本管理不僅僅是省錢A penny saved is a penny earned.-Dr.Benjamin Franklin 成本管理要依賴于全員成本管理要依賴于全員 成本水平是專業水平的反映成本水平是專業水平的反映提升性價比性價比 SatisfactionValue/Cost V C V C V C V C V 6、C 如何 S？追求平衡而非極端成本品質進度含鋼量等土建成本部品造價景觀造價示范區造價設計變更簽證率合理的設計費產品的品質設計失誤率圖紙完善程度部品封樣率規劃周期方案周期擴初周期施工圖周期景觀設計周期室內設計周期施工周期設計中的成本控制原則降低開發成本；提高產品品質；縮短開發周期房地產企業盈利模式凈資產收益率=銷售凈利率 x 總資產周轉率 x 權益系數 銷售凈利率=凈利潤/銷售總額 凈利潤=銷售總額 土地成本 建安成本 設計成本 營業稅 土地增值稅 管理費用 銷售費用 財務費用 所得稅 總資產周轉率=銷售總額/資產平均總額 項目開發速度與銷售速度 權益系數=1/（1 資產負債率）房地產企業盈利能7、力對比規模效應 規模效應：又稱規模經濟，即因規模增大帶來的經濟效益提高，但是規模過大可能產生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而產生“規模不經濟”。持續優化各專業協調標準化緊扣規范建筑、結構、機電、室內、景觀等各專業的相關標準化，以提高工作效率，縮短設計周期，降低成本。在各階段設計和單項設計中，都應持續地開展方案優化，比較不同方案的所帶來品質、進度、成本等方面的差異。各相關專業設計交叉協調一致，避免專業沖突和錯、漏、碰、缺，降低糾錯成本。密切關注和準確掌握有關新政策和新規范，最大限度地應用其中有利于降低成本的規定。取得設計單位配合：應做好與設計單位的溝通工作，著力取得設計單位在8、成本控制方面給予最好的配合，并在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術經濟指標要求，清晰、明確地表述在設計合同中。成本控制原則設計中的成本控制原則初始設計-總平面設計描述：地塊共設置四個出入口。設計描述：地塊出入口減少為兩個。優化設計-總平面 在滿足規范及物業管理要求的前提下，應控制出入口數量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結到一起，便于物業減少管理人數，以控制項目后期的運營成本。總結和啟示經濟技術指標面積計算人防綠地率其他機動車位減少地庫覆土不計容部分；規劃局與房地局差異盡量減少必建部分單方鋼筋、砼含量；窗地比；建筑周長面積比；層高；配比、自上而下初始設計-停車方式（高層）設計描述9、：當地要求所有地下車庫均需按人防標準建造，成本偏高；地下車庫埋深較深，層高較高，土建、設備和施工成本都較高。設計描述：半地下室車庫可不按人防標準建造，成本較低（需要與政府部門溝通是否可行）；半地下車庫埋深較淺，層高較低，可自然通風采光，土建、設備和施工成本較低。優化設計-停車方式（高層）初始設計-停車方式（聯排）設計描述：別墅區域地庫頂覆土較淺，對景觀種植帶來困難；別墅主體下方地下室底板報建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗收風險；地下室頂板標高超過周邊城市道路平均標高1.5米，不符合當地規范等。應付驗收需要回填部分設計描述：別墅區域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計算；別墅主體下的10、地下室-3.0米標高部分,埋深未超3米，不需繳納人防異地建設費；地下室頂板標高符合當地規范。優化設計-停車方式（聯排）初始設計-地庫地庫按機械車位設計，面積11225平方米，總車位430個，其中機械車位421個，普通車位9個，層高4.5米。停車效率26.1平方米/車位。優化設計-地庫停車方式由機械停車調整為普通停車。優化后地庫面積10586平方米，總車位328，其中普通車位237，子母車72個，微型車26個，層高3.6米。停車效率32.2平方米/車位。地庫優化前后數據比較地庫指標地庫面積總車位普通車位機械車位子母車位微型車位可售車位停車效率層高備注原方案11225430942100926.1（11、機械）4.5微型車按0.7折算，子母車捆綁銷售優化后方案 105863282370722632732.23.6指標比較-639-103228-4217226318-0.91、應根據項目定位、成本控制要求，并結合當地規范和相關政府部門的要求，選擇最適合各項目高層區域的地庫形式；2、在項目定位較高、成本指標允許的情況下，可以采用全地下停車方式；3、在中等定位項目、成本指標較低的情況下，除必建人防區域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要獲得政府有關部門審批通過。總結和啟示1)地下室輪廓線應平直方正，無用的面積一定要剔除；2）柱網布置應符合車位及行車道模數，達到緊湊布置；3）避免行車道靠地12、下室外墻布置；4）避免布置平行或斜向車位；5）設備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位；6）設備用房勉強夠用即可，不能有富余；7）人防口部設施應布置在不影響停車的地方。總結和啟示 提高停車效率的關鍵措施 確定建筑方案時，要盡可能從結構設計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業的不合理布置帶來的結構成本的增加。平面布置軸線不對齊 軸線對齊 當廚房、衛生間等房間需要通過凹槽采光時，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。平面布置深寬比過大 深寬比小 體形系數：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。（為滿足節能和成本控制要求，根據國家及地方節能規范控制建筑物體形系數，避免凹凸過于13、復雜的輪廓設計，體型系數盡量小于0.35。）節能設計 體型系數輪廓復雜 輪廓簡單 總 平 面節能設計 外墻門窗 1、節能計算中門窗的選型，一般北面的要求會相對較高。對于各個朝向的門窗方式，須讓設計院反復計算幾輪，直至權衡計算的值盡量接近50%。2、門窗的成本控制中，采用塑鋼中空即能達到斷橋鋁合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。3、在塑鋼窗的應用中需要注意以下幾點：a）塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計算，因為塑鋼的門窗較重，對塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規定，一般寬度不大于750，高度不大于1500；b）平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼材料；c）推拉門塑鋼門對五金件要求較高，14、現場施工需要注意。總結和啟示初始設計 層高選擇設計描述：高層住宅層高為3米。優化設計 層高選擇設計描述：高層住宅層高全部改為2.9米。應綜合市場取向，產品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高。層高每增加0.1m，造價增加該層造價的約3-5%。總結和啟示公建配套初始設計 外立面設計1、基座部分三層，局部四層，全部為干掛石材；2、每四層設計有橫向線條；3、線條全部為GRC材質。優化設計-外立面設計 1、基座部分改為兩層，局部三層，材質為仿石涂料，只在門頭近人尺度使用石材；2、每四層的橫向線條取消；3、線條盡量采用混凝土澆筑。建筑風格在符合項目定位的同時應盡量簡化，建議在建15、筑方案設計階段，應控制立面裝飾線條和裝飾構件的數量、裙房的層數、立面造型或構架的復雜程度、陽臺和門窗上下口線條、玻璃幕墻和異形玻璃的使用，并選用成本較低的欄桿、百頁做法等。總結和啟示初始設計-會所設計描述：會所建筑面積約2500平米，且占地面積較大。優化設計 會所設計描述：將臨時售樓處置于商業內，極大地降低了前期投入和后期運營成本。1、會所的位置應根據開發順序與樣板示范區統一考慮，并考慮便于控制樣板區（特別是臨時樣板區）面積和成本的方案。2、會所的功能設置應根據項目定位與相關部門共同確定，同時考慮會所的后期運營成本。3、應根據項目的開發規模、項目定位、成本控制目標等因素，對會所的面積進行合理控16、制。總結和啟示設計變更簽證率=由設計原因導致的簽證總金額/工程合同金額（通過對施工圖階段設計成果質量的控制，來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發生。）設計變更 客戶需求 競爭需求 施工錯誤 施工困難 施工進度要求 超成本目標 設計優化 設計錯誤 設計缺漏 補充設計 二次設計 現場條件 很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3-10，其中重復性錯誤占相當比例。設計變更的控制策略策略一策略二策略三建立施工圖階段的長期合作伙伴甲方不斷完善的標準化設計成果給予設計單位合理的設計周期后期運營 在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，17、同時預留伸縮縫，避免后期破損，既影響美觀，又造成成本投入的增加。后期運營 設置于架空層的智能信報箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問題。別墅、類別墅項目室外的門口機安裝箱上需設計維修檢修口，同時注意防水、防曬，以延長使用壽命。后期運營排水口：1、應考慮排水量，避免開口較小；2、應考慮物業對內部的清潔，需設計為可開啟形式；3、從損壞后能及時維修及時更換的角度，建議要采取市場上能采購到的款式而不應設計過于復雜的圖形。后期運營 從節能的角度考慮，地下車庫（尤其是在有采光天井的節點周圍），以及小區內景觀的照明系統，應分區、分組、分燈型進行回路控制，并應采用新型節能燈具。公共部位的照明系統應避免采用翹板開關，18、以免業主可隨意開啟或關閉，做不到“人走燈滅”，既不利于管理，也造成能耗浪費。后期運營 單元門禁鎖具如采用電插鎖的形式，地彈簧容易偏位，需要經常調整地彈簧。地彈簧調試次數過多后，復位精確度就大大下降，最終導致難以關閉，建議采用磁力片鎖為宜。后期運營 木平臺在設計時應做好下水處理以及防腐措施，防止下雨后積水導致木材腐爛，增加后期維修成本。后期運營1、減少電梯和智能化系統的品牌數量，兼顧長期的使用和經營管理的成本；2、小區內景觀盡量少用容易損壞的玻璃制品和木制品，避免后期過高的維護成本；3、物管收費處、值班室、消防和安防控制室宜統一設置在物業管理用房內，以方便業主辦事并節省物管人手。成本效益最大化途徑A加強設計管理部門的市場意識和策劃能力嚴格執行成果標準減少人為增加的工作復雜度實現成本效益最大化的一些途徑：優化工作流程，將先后串行工作變為并行前置途徑B途徑C途徑D成本效益最大化途徑E加強合作伙伴管理執行力標準化與創新,循環式上升實現成本效益最大化的一些途徑：加強設計管理人員的專業水平和職業素養途徑F途徑G途徑H問答時間The EndThank you for your time.金輝集團設計研發管理中心