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1、設 計 與與 成成 本本 -從成本角度看從成本角度看設計目目錄一、成本的概念一、成本的概念二、方案設計與成本二、方案設計與成本1 1、方案設計與成本方案設計與成本2 2、建筑風格對成本影響建筑風格對成本影響3 3、地下室面積與成本地下室面積與成本4 4、建筑面積與可售面積建筑面積與可售面積5 5、外立面選擇與成本外立面選擇與成本6 6、會所成本會所成本三、施工圖設計與成本三、施工圖設計與成本1 1、結構指標對成本影響結構指標對成本影響2 2、圖紙的中間審查（合理性、及時性）圖紙的中間審查（合理性、及時性）3 3、圖紙優化圖紙優化四、標準化與成本四、標準化與成本五、設計變更與成本五、設計變更與成2、本設計與成本設計與成本我我們是干是干啥的？的？非也！房地產商商。政府機關？慈善機構？設計院？設計與成本設計與成本 省錢等于賺錢省錢等于賺錢 成本管理不等于省成本管理不等于省錢錢設計與成本設計與成本成本管理的宗旨：以經濟合理設計與 成本的關系性最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業成本優勢。產品觀產品觀？在一定成本前提下為客戶提供最大化的價值。一、關于成本的幾個概念一、關于成本的幾個概念qq建建建建造造造造成成成成本本本本：指指指指項項項項目目目目的的的的建建建建筑筑筑筑安安安安裝裝裝裝成成成成本本本本。包包包包括括括括：開開開開發發發發前前前前期期期期準準準準備備備備費費費費、主主主主體體體體3、建建建建安安安安工工工工程程程程費費費費、基基基基礎礎礎礎設設設設施施施施費費費費（社社社社區區區區管管管管網網網網、園園園園林林林林景景景景觀觀觀觀）、配套設施費、配套設施費、配套設施費、配套設施費4 4 4 4大項。大項。大項。大項。qq開開開開發發發發成成成成本本本本：指指指指項項項項目目目目的的的的制制制制造造造造成成成成本本本本。開開開開發發發發成成成成本本本本=土土土土地地地地獲獲獲獲得得得得價價價價款款款款+建造成本建造成本建造成本建造成本+開發間接費開發間接費開發間接費開發間接費qq完完完完全全全全成成成成本本本本：完完完完全全全全成成成成本本本本=開開開開發發發發成成成成本本4、本本+期期期期間間間間費費費費用用用用。完完完完全全全全成成成成本本本本中中中中不不不不包含營業稅金。包含營業稅金。包含營業稅金。包含營業稅金。25%30%25%30%25%30%25%30%qq項目成本：項目成本：項目成本：項目成本：在未特別說明時，一般指項目的在未特別說明時，一般指項目的在未特別說明時，一般指項目的在未特別說明時，一般指項目的“開發成本開發成本開發成本開發成本”。一、方案一、方案設計與成本與成本1 1、方案設計與成本、方案設計與成本 大家大家經常聽常聽說設計階段影響成本段影響成本70%？案例案例1：XX方案方案選擇100M、120M、150M建安造價比建安造價比較：1、樁基5、：基：100M以管以管樁為主，平米指主，平米指標140元元/M2左右；左右；120M2及以上以及以上以鉆孔灌注孔灌注樁為主，平米指主，平米指標260元元/M2左右；左右；2、結構：構：100M&120M：含含鋼量量8KG*6.5=52元元/M2；砼含量含量0.05*560=28元元/M2100M&150M：含含鋼量量20KG*6.5=130元元/M2；砼含量含量0.15*560=84元元/M23、措施、措施費：100M&120M：塔吊、超高：塔吊、超高費等差價在等差價在30元左右；元左右；100M&150M：塔吊、腳手架、超高：塔吊、腳手架、超高費等差價在等差價在80元左右；元左右；4、安裝工6、程：、安裝工程：100M&120M：差價（：差價（給排水、消防）在排水、消防）在50元元/M2左右，；左右，；100M&150M：差價在：差價在80元元/M2左右。左右。5、匯總：100M&120M：（260-140）+52+28+30+50=280元元/M2100M&150M：（260-140）+130+84+80+80=494元元/M26、以、以26萬方萬方為例：例：100M&120M：280*26萬萬=7280萬；萬；100M&150M：494*26萬萬=12844萬。萬。以上以上費用用僅計取直接的建安取直接的建安費用，不包含因超限增加的用，不包含因超限增加的報批、施工工期增加引起的批、7、施工工期增加引起的損失。失。以三個月以三個月計取土地取土地費用利息：用利息：22億*年息年息12%/12月月*3個月個月=6600萬。萬。一、方案一、方案設計與成本與成本案例案例2:XX地地塊方案方案一、方案一、方案設計與成本與成本案例案例2：XX項目商目商業售價比售價比較:商商業內街（舊）與外街（新）售價比內街（舊）與外街（新）售價比較：舊方案：舊方案：3萬萬/M2*1.2萬萬=3.6億；新方案：新方案：4萬萬/M2*1.2萬萬=4.8億；直接售價差直接售價差=4.8-3.6=1.2億。集中商集中商業與小商與小商業的售價及的售價及銷售速度均存在售速度均存在較大的區大的區別，集中商集中商業整體8、出售的整體出售的對象比象比較狹，除特殊要求外，商狹，除特殊要求外，商業配配比能做成沿街店面在比能做成沿街店面在銷售的價格及去化率是比售的價格及去化率是比較好的。好的。一、方案一、方案設計與成本與成本2、建筑、建筑風格格對成本影響成本影響2、建筑、建筑風格格對成本影響成本影響l法式法式風格好不好？格好不好？l案例案例3：XX項目目別墅：墅：l法式全干掛外立面：法式全干掛外立面：2050元元/M2l英式面英式面磚外立面：外立面：500元元/M2（GRC線條，若條，若為石材石材線條條1200左右）左右）l意式全干掛外立面：意式全干掛外立面：1800元元/M2l石材石材線條的價格與大板比例條的價格與大9、板比例1:1.2l以以10萬萬M2算：直接成本算：直接成本1550*10=15500萬萬l每每戶300*1550/10000=46.5萬萬/戶大家大家認為可以多可以多賣一點一點賣回來？是不是都可以回來？是不是都可以賣回來？回來？2、建筑、建筑風格格對成本影響成本影響利利潤分析：分析：XX項目目聯排：排：滿鋪地下室面地下室面積：45085M2，總戶數：數：212戶，上部上部面面積約：63000M2平均每平均每戶：上部：上部300M2/戶，地下室，地下室45085/212=213M2/戶每每戶售價：售價：300M2*1.8萬萬=540萬萬當外立面當外立面2050時：利利潤：540-（地價地價30010、*0.3+地下室地下室213*0.35+上部建安上部建安300*1.3*0.6+前期前期513*0.015+基基礎設施施513*0.07+配套等其它配套等其它513*0.01）*1.25=19.1萬萬利利潤率率=19.1/540=3.5%當外立面當外立面500時：利利潤：540-（地價地價300*0.3+地下室地下室213*0.35+上部建安上部建安300*1.3*0.45+前期前期513*0.015+基基礎設施施513*0.07+配套等其它配套等其它513*0.01）*1.25=54萬萬利利潤率率=54/540=10%2、建筑、建筑風格格對成本影響成本影響建安建安組成：成：基基礎250+主體11、主體1650+安裝安裝300+外立面外立面2050+木木鋁窗窗1500*0.45+入入戶門150+屋面瓦屋面瓦145+電梯梯500+弱弱電40+提提升升泵40+消防消防60+花架花架70+鋁合金雨落管合金雨落管40+欄桿桿20=59902、建筑、建筑風格格對成本影響成本影響案例案例4：XX項目目別墅墅XX項目目聯排部分排部分滿鋪地下室面地下室面積：23466M2，總戶數：數：86戶，上部，上部26330M2換個售價：個售價：XX項目原售價目原售價0.8萬萬/M2，假假設售價售價1.1萬萬/M2平均每平均每戶：26330/86=306M2/戶，地下室，地下室23466/86=273M2每每戶售價12、：售價：300M2*1.1萬萬=330萬萬利利潤：330-（地價地價300*0.1+地下室地下室274*0.35+上部建安上部建安300*1.3*0.35+前期前期600*0.015+基基礎設施施600*0.06+配套等其它配套等其它300*0.01）*1.25=-59萬萬利利潤率率=-59/330=-18%實際別墅地價按占地分墅地價按占地分攤2900元元/M2，實際售價售價9300元元/M2，利利潤率？率？法式法式風格格對室內裝修及景室內裝修及景觀都會都會較大影響。大影響。一、方案一、方案設計與成本與成本3 3、地下室面積與成本地下室面積與成本問題：1、人人車分流好不好？分流好不好？2、是不13、是所有的是不是所有的項目都適合？目都適合？3、地下室面地下室面積做多少合適？做多少合適？XX項目目別墅墅XX項目地目地塊XX項目指目指標3 3、地下室面積與成本地下室面積與成本案例案例3：利利潤分析：分析：XX項目目聯排部分排部分滿鋪地下室面地下室面積：45085M2，總戶數：數：212戶 上部上部面面積約：63000M2平均每平均每戶：上部：上部300M2/戶，地下室地下室45085/212=213M2/戶每每戶售價：售價：300M2*1.8萬萬=540萬萬當外立面當外立面2050時：利利潤：540-（地價地價300*0.3+地下室地下室213*0.35+上部建安上部建安300*1.3*0.14、6+前期前期513*0.015+基基礎設施施513*0.07+配套等其它配套等其它513*0.01）*1.25=19萬萬利利潤率率=19/540=3.5%當外立面當外立面500時：利利潤：540-（地價地價300*0.3+地下室地下室213*0.35+上部建安上部建安300*1.3*0.45+前期前期513*0.015+基基礎設施施513*0.07+配套等其它配套等其它513*0.01）*1.25=54萬萬利利潤率率=54/540=10%3 3、地下室面積與成本地下室面積與成本案例案例4：XX項目目別墅墅XX項目目聯排部分排部分滿鋪地下室面地下室面積：23466M2，總戶數：數：86戶，上部，15、上部26330M2換個售價：個售價：XX項目原售價目原售價0.8萬萬/M2，現售價售價1.1萬萬/M2平均每平均每戶：26330/86=306M2/戶，地下室地下室23466/86=273M2每每戶售價：售價：300M2*1.1萬萬=330萬萬扣除地下室后售價：扣除地下室后售價：（330萬萬-273M2*0.4萬）萬）/300M2=0.63萬萬/M2利利潤：330-（地價地價300*0.1+地下室地下室274*0.35+上部建安上部建安300*1.3*0.35+前期前期600*0.015+基基礎設施施600*0.06+配套等其它配套等其它300*0.01）*1.25=-59萬萬利利潤率率=-516、9/330=-18%3 3、地下室面積與成本地下室面積與成本u案例案例5：以高以高層為例：例：u1、若若車位售價位售價7萬萬/個個u2、平均平均車位成本：位成本：3035M2/個個*0.4萬萬/M2=1214萬萬/個個u售價售價-成本成本=每個每個車位位虧損：-57萬。萬。u3、設機械停機械停車位位1.31.5萬萬/個個u每個每個車位成本：（位成本：（35*0.4*1.2+1.5）/2=9.15萬萬/個個u售價售價-成本成本=每個每個車位位虧損：-2.15萬。萬。u4、以以1000個停個停車位成本比位成本比較：u車位位虧損：-7*1000=-7000萬萬u設機械機械車位位虧損：-2.15*1017、00=-2150萬萬u減減虧：7000-2150=4850萬萬一、方案一、方案設計與成本與成本4 4、建筑面積與可售面積、建筑面積與可售面積贈送面送面積是不是越多越好？是不是越多越好？4 4、建筑面積與可售面積、建筑面積與可售面積案例案例6：以以100M2戶型型為例：例：贈送送10%成本增加成本增加100*10%*2500元元/M2=2.5萬萬直接成本直接成本25000/100=250元元/M2售價售價250*1.25=313元元/M2才能回收成本才能回收成本成本：成本：313*100=3.13萬萬/套套4 4、建筑面積與可售面積、建筑面積與可售面積案例案例7：以以100M2戶型型為例：例：贈18、送送15%成本增加成本增加100*15%*2500元元/M2=3.75萬萬直接成本直接成本37500/100=375元元/M2售價售價375*1.25=469元元/M2才能回收成本才能回收成本成本：成本：469*100=4.69萬萬4 4、建筑面積與可售面積、建筑面積與可售面積假定售價假定售價6000，原原計劃利劃利潤率率10%來：來：假定利假定利潤：6000*100*10%=6萬萬/套套實際利利潤：6-4.69=1.31萬萬/套套實際利利潤率：率：1.31/60=2.18%一、方案一、方案設計與成本與成本5 5、外立面選擇與成本外立面選擇與成本5 5、外立面選擇與成本外立面選擇與成本1、外立19、面材料：石材、瓷外立面材料：石材、瓷磚、涂料、涂料石材：干掛石材：干掛費用用350+石材大板石材大板150800=5001150，不含不含線條；價格條；價格高，施工周期高，施工周期長，檔次高；，檔次高；面面磚：施工：施工費用用 80100+材料材料30150=110250；價格適中，價格適中，對基基層外架要求高，施工周期外架要求高，施工周期較長；涂料：施工涂料：施工費用用2030+材料材料30150=50180，價格低，施工方便，價格低，施工方便，耐久性差。耐久性差。2、線條：條：應盡量少，成本上及施工盡量少，成本上及施工難度上度上EPSGRC石材石材XX項目干掛目干掛GRC線條特條特別多多320、門窗：高窗：高層窗窗墻比盡量控制在比盡量控制在0.30.32以內，木以內，木鋁窗窗12001500，系系統窗窗8001200，中空雙中空雙層普通普通門窗窗480600。北方的開窗面北方的開窗面積與南方有明與南方有明顯的地域差距。的地域差距。4、墻地比：控制在地比：控制在1.11.2以內以內一、方案一、方案設計與成本與成本6 6、會所成本會所成本標注注為會所的，是不可售的會所的，是不可售的6 6、會所成本會所成本案例案例8 8：XXXX項目會所：項目會所：會所面積：會所面積：4132M24132M2，總價總價28702870萬元，平米萬元，平米指標指標=6945=6945元元/M2/M2。案例21、案例9 9：XXXX項目會所：項目會所：會所面積：會所面積：3100M23100M2，總價總價33433343萬元，平米萬元，平米指標指標=10784=10784元元/M2/M2。一、投入大，二、維護成本高，三、帶來一、投入大，二、維護成本高，三、帶來驗收問題，最好是考慮成可以經營的物業，驗收問題，最好是考慮成可以經營的物業，移交給物業管理后可自求平衡。移交給物業管理后可自求平衡。二、施工二、施工圖設計與成本與成本1、結構指構指標與成本與成本1 1、結構指標與成本、結構指標與成本二、施工二、施工圖設計與成本與成本2、圖紙中中間審查（合理性、（合理性、專業配合）配合）案例案例9：XX指指標改前改22、后改前改后對比比鋼筋及筋及砼含量均有所下降。含量均有所下降。案例案例10：XX項目目總建筑面建筑面積11萬，大面萬，大面積GRC外外墻干掛：干掛：合同合同總額1800萬，按建筑面萬，按建筑面積164元元/M2，比整個比整個外立面涂料造價都高。外立面涂料造價都高。同同樣規模的模的XX項目目總價價580萬，指萬，指標52元元/M2說明明圖紙設計有明有明顯的的優化空化空間。二、施工二、施工圖設計與成本與成本3 3、專業分包圖紙優化、專業分包圖紙優化3 3、專業分包圖紙優化、專業分包圖紙優化可以借助可以借助專業隊伍力量伍力量進行行優化化案例案例11：XX項目保溫面目保溫面積通通過施工施工單位提交位提交23、優化方案并化方案并負責審圖通通過，施工面，施工面積從從81700M2優化到化到41562M2，節省近半的工程量，造價從省近半的工程量，造價從500萬萬優化后化后226萬。萬。同同樣其它其它專業也可以考也可以考慮，特，特別是供水、供是供水、供電、市政方案等；、市政方案等；屋面保溫公消（屋面保溫公消（2012）350號文號文廢止（止（2011）65號文號文A級材料要求，材料要求，節省三份之一造價以上，工期上也有保障。省三份之一造價以上，工期上也有保障。三、三、標準化與成本準化與成本無休止的改無休止的改圖忙死了忙死了無休止的招無休止的招標忙死了忙死了無何止的返工無何止的返工忙死了忙死了三、三、標準化24、與成本準化與成本1、設計標準化的好準化的好處：對設計節省省設計時間、研究透、研究透徹；對工程工程節省工期、省工期、質量有保量有保證；對成本成本節省招省招標時間，大批量定，大批量定單招招標上具有上具有話語權，成，成本可控。本可控。2、戰略采略采購對設計的影響的影響戰略采略采購的的戰略價略價值：短期價短期價值：降低成本、提升效率、：降低成本、提升效率、統一品牌、保一品牌、保證品品質長期期戰略價略價值：提升集：提升集團的品牌影響力、的品牌影響力、實現子公司子公司項目目之之間的部品的部品資源共享、促源共享、促進設計效益，效益，實現換裝式裝式設計、戰略采略采購與部品及與部品及設計的的標準化相互要求和推準25、化相互要求和推動，最，最終使使企企業通通過建筑建筑標準化和工準化和工業化達到化達到規模模經營，實現規模效模效益益四、設計變更與成本四、設計變更與成本總價包干合同，價包干合同，尋找機會找空子找機會找空子案例案例12：XX項目精裝房目精裝房精裝精裝戶內分隔內分隔墻擬委托委托總承包承包單位提前施工，施工位提前施工，施工單位提位提出按正常出按正常計價外需價外需額外增外增補費用用380多萬。多萬。理由是：建筑面理由是：建筑面積增加增加10%約1.4萬萬M2，總包與班包與班組結算算按面按面積為基數，基數，案例案例13：XX項目目門廳裝修裝修XX項目目標準準層電梯梯廳疊疊級天棚天棚設計，后，后變更更為普通吊26、普通吊頂，取消取消鏤空茶空茶鏡裝裝飾面，有投面，有投標人在與人在與設計人人員溝通溝通時預先先知道存在知道存在變更，采用不平衡更，采用不平衡報價，價，650元元/M2報價價480M2，170元差價放在其它元差價放在其它項目中。目中。結算：裝修面算：裝修面積8500*170=145萬，萬，約占占總價價1 10%四、設計變更與成本四、設計變更與成本案例案例14：XX項目目設計變更更XX項目目設計變更份數更份數約100份，共份，共326頁，總金金額占造價占造價5%；北區北區設計變更份數更份數約100份，共份，共333頁，總金金額占造價占造價5%；案例案例15：XX項目外目外墻石材干掛，石材干掛，設計變更更37份，份，變更更總價價10%。設計變更影響造價平均更影響造價平均10%左右，但工作左右，但工作量是非常大的，無法做到按量是非常大的，無法做到按單結算。算。設 計 與與 成成 本本設 計 與與 成成 本本結語：我我們的目的目標是，將成本是，將成本優化切化切實落落實到到設計中，提升中，提升產品品競爭力。爭力。同心同心協力力!實事求是事求是奮發圖強不屈不不屈不撓勇往直前勇往直前THE END謝 謝！