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1、XXXX大廈項目大廈項目發展戰略與定位報告發展戰略與定位報告謹呈：深圳市南山開發實業發展有限公司謹呈：深圳市南山開發實業發展有限公司世聯地產顧問（深圳）有限公司世聯地產顧問（深圳）有限公司20042004年年2 2月月XX項目項目發展戰略與定位報告發展戰略與定位報告世聯地產顧問（深圳）有限公司世聯地產顧問（深圳）有限公司我們解決問題的技術思路我們解決問題的技術思路分析思路分析思路結果構成結果構成實現目標面實現目標面實現目標面實現目標面臨的問題臨的問題臨的問題臨的問題市場市場市場市場研究研究研究研究地塊地塊地塊地塊分析分析分析分析區域區域區域區域背景背景背景背景客戶目標客戶目標客戶目標客戶目標解2、決方案解決方案解決方案解決方案產業鏈產業鏈產業鏈產業鏈研究研究研究研究項目發展戰略項目發展戰略項目發展戰略項目發展戰略項目定位項目定位項目定位項目定位功能比例功能比例功能比例功能比例宏觀宏觀宏觀宏觀環境環境環境環境客戶定位客戶定位客戶定位客戶定位形象定位形象定位形象定位形象定位產品定位產品定位產品定位產品定位物業發展建議物業發展建議物業發展建議物業發展建議區域競區域競區域競區域競爭爭爭爭項目界定項目界定寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓案例案例案例案例基礎資料研究基礎資料研究當前研究內容：開發商目標及約束條件當前研究內容：開發商目標及約束條件分析思路分析思路結果構成結果構成實現目標面實現目標面實現目標面3、實現目標面臨的問題臨的問題臨的問題臨的問題市場市場市場市場研究研究研究研究地塊地塊地塊地塊分析分析分析分析區域區域區域區域背景背景背景背景客戶目標客戶目標客戶目標客戶目標解決方案解決方案解決方案解決方案產業鏈產業鏈產業鏈產業鏈研究研究研究研究項目發展戰略項目發展戰略項目發展戰略項目發展戰略項目定位項目定位項目定位項目定位功能比例功能比例功能比例功能比例宏觀宏觀宏觀宏觀環境環境環境環境客戶定位客戶定位客戶定位客戶定位形象定位形象定位形象定位形象定位產品定位產品定位產品定位產品定位物業發展建議物業發展建議物業發展建議物業發展建議區域競區域競區域競區域競爭爭爭爭項目界定項目界定寫字樓寫字樓寫字樓寫字4、樓案例案例案例案例基礎資料研究基礎資料研究我們的研究必須以開發商目標為出發點，以市場我們的研究必須以開發商目標為出發點，以市場為導向為導向同時我們提供的成果也是在一定約束條件下的同時我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解解”開發商需要世聯解決的問題開發商需要世聯解決的問題當前研究內容：項目界定當前研究內容：項目界定分析思路分析思路結果構成結果構成實現目標面實現目標面實現目標面實現目標面臨的問題臨的問題臨的問題臨的問題市場市場市場市場研究研究研究研究客戶目標客戶目標客戶目標客戶目標解決方案解決方案解決方案解決方案產業鏈產業鏈產業鏈產業鏈研究研究研究研究項目發展戰略項目發展戰略項目發展戰略項目發5、展戰略項目定位項目定位項目定位項目定位功能比例功能比例功能比例功能比例宏觀宏觀宏觀宏觀環境環境環境環境客戶定位客戶定位客戶定位客戶定位形象定位形象定位形象定位形象定位產品定位產品定位產品定位產品定位物業發展建議物業發展建議物業發展建議物業發展建議區域競區域競區域競區域競爭爭爭爭寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓案例案例案例案例基礎資料研究基礎資料研究地塊地塊地塊地塊分析分析分析分析區域區域區域區域背景背景背景背景項目界定項目界定第一部分：項目界定第一部分：項目界定一、項目分析一、項目分析二、區域背景二、區域背景一、項目分析一、項目分析項目規劃限制指標項目規劃限制指標項目所在區域項目所在區域項目周邊環境項6、目周邊環境項目交通項目交通項目四至項目四至項目分析總結項目分析總結項目規劃限制指標項目規劃限制指標項目所在區位：項目所在區位：本項目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項目周邊環境：項目周邊環境：XXXX注：本圖僅為示意之用XXXX注釋XXXX注釋：XXXX注釋XXXX項目交通項目交通項目四至項目四至XX XX XXXX小小 路路XXXXXXXXXX本本項項目目北項目地塊現狀：項目地塊現狀：XXXX項目分析小結項目分析小結二、項目區域背景二、項目區域背景區域與城市的關聯區域與城市的關聯區域對外聯系區域對外聯系區域發展現狀區域發展現狀項目與城市的關聯項目與城市的關聯XXXX位7、置位置與與XX的關系的關系未來發展展望未來發展展望區域對外聯系區域對外聯系XX發展現狀發展現狀通過項目分析，結合項目區域背景，我們將項目通過項目分析，結合項目區域背景，我們將項目界定位為：界定位為：XXXX項目界定確定本項目的研究范圍項目界定確定本項目的研究范圍1 1、城市宏觀環境（宏觀經濟與、城市宏觀環境（宏觀經濟與城市規劃）城市規劃）2 2、市場分析、市場分析3 3、產業鏈、產業鏈我們帶著對以下問題的思考，逐一展開研究工作我們帶著對以下問題的思考，逐一展開研究工作當前研究內容當前研究內容分析思路分析思路結果構成結果構成實現目標面實現目標面實現目標面實現目標面臨的問題臨的問題臨的問題臨的問題8、市場市場市場市場研究研究研究研究地塊地塊地塊地塊分析分析分析分析區域區域區域區域背景背景背景背景客戶目標客戶目標客戶目標客戶目標解決方案解決方案解決方案解決方案產業鏈產業鏈產業鏈產業鏈研究研究研究研究項目發展戰略項目發展戰略項目發展戰略項目發展戰略項目定位項目定位項目定位項目定位功能比例功能比例功能比例功能比例宏觀宏觀宏觀宏觀環境環境環境環境客戶定位客戶定位客戶定位客戶定位形象定位形象定位形象定位形象定位產品定位產品定位產品定位產品定位物業發展建議物業發展建議物業發展建議物業發展建議區域競區域競區域競區域競爭爭爭爭項目界定項目界定寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓案例案例案例案例基礎資料研究基礎資料研究9、第二部分：基礎資料研究第二部分：基礎資料研究一、一、XXXX房地產市場現狀房地產市場現狀二、二、XXXX宏觀環境與規劃發展宏觀環境與規劃發展三、三、XXXX產業鏈研究產業鏈研究一、一、XXXX房地產市場現狀房地產市場現狀辦公市場辦公市場商住市場商住市場市場總體特點：區域化分布市場總體特點：區域化分布XXXXXX注釋：XXXXX辦公市場現狀：辦公市場現狀：XXXX資料來源：市場調研、企業訪談客戶（企業）類型小結：客戶（企業）類型小結：1 1、國家行政企、事業單位、大中型企業；、國家行政企、事業單位、大中型企業；2 2、工業區企業；、工業區企業；3 3、中海殼牌、中海殼牌、中海殼牌、中海殼牌項目承10、建商及相關建設單位；項目承建商及相關建設單位；4 4、當地投資、貿易、物流、貨貸、事務所等中小型公、當地投資、貿易、物流、貨貸、事務所等中小型公司；司；5 5、外地公司辦事處；、外地公司辦事處；辦公市場現狀：辦公市場現狀：資料來源：市場調研、企業訪談辦公市場現狀：辦公市場現狀：資料來源：市場調研、企業訪談小結：。現有少量企業進駐中心區北部，但這些企業對本項目難以構成支撐。XXXX辦公企業瀏覽辦公企業瀏覽（1/21/2）XXXX辦公企業瀏覽辦公企業瀏覽（2/22/2）XX企業辦公地點2：假日酒店、安惠大廈寫字樓XXXX辦公市場總結辦公市場總結二、二、XXXX宏觀環境宏觀環境XXXX宏觀經濟狀況宏11、觀經濟狀況XXXX規劃發展規劃發展XXXX宏觀經濟狀況研究結論宏觀經濟狀況研究結論XX宏觀經濟：宏觀經濟：GDP指標指標XX宏觀經濟：人均宏觀經濟：人均 GDPXX整體經濟結構：產業發展整體經濟結構：產業發展XXXX宏觀經濟對其房地產市場的帶動宏觀經濟對其房地產市場的帶動宏觀經濟增長宏觀經濟增長房地產業發展狀況房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展發展階段啟動階段快速發展階段平穩發展階段減緩發展階段人均GDP（美元）800800250025002500250040004000400040008000800080008000以上以上需求特征生存需求生存需求生存、12、改善需求兼生存、改善需求兼有有改善需求為主改善需求為主改善需求為主改善需求為主發展特征超速發展超速發展單純數量型單純數量型快速發展快速發展以數量為主，數量以數量為主，數量與質量并重與質量并重平穩發展，以質平穩發展，以質量為主，數量與量為主，數量與質量并重質量并重緩慢發展緩慢發展綜合發展型綜合發展型按照一般規律，XX房地產發展已經進入快速發展階段。但目前的XX房地產市場更接近于啟動階段。原因分析：第三產業比例過低，素質較差2003年XX宏觀經濟增長速度80人均GDP3259美元XX規劃發展研究總結規劃發展研究總結三、三、XX產業鏈研究產業鏈研究XX產業發展周期產業發展周期企業辦公、居住的發展企業13、辦公、居住的發展對本項目的借鑒意義對本項目的借鑒意義案例研究案例研究案例研究對本項目的借鑒案例研究對本項目的借鑒？思考：思考：從從XXXX招商項目看，各項目建設階段是否產招商項目看，各項目建設階段是否產生大量商務辦公、居住需求？生大量商務辦公、居住需求？本項目能夠抓住的本項目能夠抓住的辦公辦公需求分析（需求分析（1/21/2）本項目能夠抓住的本項目能夠抓住的辦公辦公需求析需求析(2/2)(2/2)本項目能夠抓住的本項目能夠抓住的商住商住需求分析（需求分析（1/21/2）本項目能夠抓住的本項目能夠抓住的商住商住需求分析（需求分析（1/21/2）當前研究內容當前研究內容分析思路分析思路結果構成結果14、構成實現目標面實現目標面實現目標面實現目標面臨的問題臨的問題臨的問題臨的問題市場市場市場市場研究研究研究研究地塊地塊地塊地塊分析分析分析分析區域區域區域區域背景背景背景背景客戶目標客戶目標客戶目標客戶目標解決方案解決方案解決方案解決方案產業鏈產業鏈產業鏈產業鏈研究研究研究研究項目發展戰略項目發展戰略項目發展戰略項目發展戰略項目定位項目定位項目定位項目定位功能比例功能比例功能比例功能比例宏觀宏觀宏觀宏觀環境環境環境環境客戶定位客戶定位客戶定位客戶定位形象定位形象定位形象定位形象定位產品定位產品定位產品定位產品定位物業發展建議物業發展建議物業發展建議物業發展建議區域競區域競區域競區域競爭爭爭爭項目15、界定項目界定寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓案例案例案例案例基礎資料研究基礎資料研究解決方案解決方案項目項目項目項目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析功能比例功能比例功能比例功能比例客戶定位客戶定位客戶定位客戶定位形象定位形象定位形象定位形象定位功能、產功能、產功能、產功能、產品定位品定位品定位品定位物業發展建議物業發展建議物業發展建議物業發展建議區域競爭區域競爭區域競爭區域競爭寫字樓案例寫字樓案例寫字樓案例寫字樓案例項目定位項目定位項目定位項目定位項目發展戰略項目發展戰略項目發展戰略項目發展戰略價格定位價格定位價格定位價格定位經濟測算經濟測算經濟測算經濟測算減小劣勢，避免威脅發揮優勢，16、轉化威脅利用機會，克服劣勢發揮優勢，搶占機會優勢（S）：劣勢（W）：機會（O）：威脅（T）：項目項目項目項目項目項目SWOTSWOTSWOT分析分析分析分析分析分析及及及及及及相應戰略相應戰略相應戰略相應戰略相應戰略相應戰略根據根據SWOTSWOT分析，得出本項目發展戰略分析，得出本項目發展戰略1 1、適應多種客戶需求，降低市場風險、適應多種客戶需求，降低市場風險2 2、可組合小空間，降低置業門檻、可組合小空間，降低置業門檻3 3、形象公建化，低成本運作、形象公建化，低成本運作項目定位項目定位1 1、項目客戶定位、項目客戶定位2 2、項目形象定位、項目形象定位3 3、項目功能、產品定位、項目功17、能、產品定位4 4、項目價格定位、項目價格定位項目定位項目定位1 1、項目客戶定位、項目客戶定位2 2、項目形象定位、項目形象定位3 3、項目功能、產品定位、項目功能、產品定位4 4、項目產品定位、項目產品定位客戶定位參考規律客戶定位參考規律任何企業，都是從創業初期開始，逐步擴大規模，逐任何企業，都是從創業初期開始，逐步擴大規模，逐漸經歷一個草創時期、成長時期、快速成長時期、成漸經歷一個草創時期、成長時期、快速成長時期、成熟時期的成長歷程。熟時期的成長歷程。而企業辦公環境的轉換，也幾乎貫穿于這個過程。因而企業辦公環境的轉換，也幾乎貫穿于這個過程。因此說，處于不同創業階段的企業，辦公場所的選擇也18、此說，處于不同創業階段的企業，辦公場所的選擇也由此而不同。由此而不同。世聯客戶分析模型世聯客戶分析模型客戶定義客戶定義企業成長歷程企業成長歷程草創型成長型快速成長型成熟型規模小形象要求不高中低可臨街商鋪民宅規模小在乎形象中低可/分開民宅辦公樓有一定規模，在乎形象中高分開商業寫字樓規模較大在乎形象高分開商業寫字樓規模形象需求檔次需求商住一起目前辦公地點特點客戶群分析客戶群分析客客戶戶群群置業傾向置業傾向區位區位配套配套價格價格面積面積使用成本使用成本提升形象提升形象片區前景片區前景投資價值投資價值草草創創型型 小 成成長長型型 中 快快速速成成長長型型 大寬敞 成成熟熟型型 大寬敞 其他客戶分析19、其他客戶分析客客戶戶群群客戶描述客戶描述置業傾向置業傾向區位區位配套配套價格價格面積面積使用成本使用成本提升形象提升形象片區前景片區前景投資價值投資價值投資客有一定資金關注XX發展前景 目標客戶目標客戶(1/2)客客戶戶群群置業傾向置業傾向區位區位配套配套價格價格面積面積使用成本使用成本提升形象提升形象片區前景片區前景投資價值投資價值草草創創型型 小 成成長長型型 中 快快速速成成長長型型 大寬敞 成成熟熟型型 大寬敞 投投資資客客 其他其他XXXX產業帶動的第三產業如物產業帶動的第三產業如物流、貿易、事務所等流、貿易、事務所等外地企業辦事處外地企業辦事處XX大中型企業大中型企業偶得客戶偶得客20、戶游離客戶游離客戶重要客戶重要客戶核心客戶核心客戶草創型企業草創型企業成長型企業成長型企業投資客投資客項目客戶定位項目客戶定位項目定位項目定位1 1、項目客戶定位、項目客戶定位2 2、項目形象定位、項目形象定位3 3、項目功能、產品定位、項目功能、產品定位4 4、項目產品定位、項目產品定位寫字樓案例借鑒寫字樓案例借鑒草創型、成長型企業對寫字樓關注點草創型、成長型企業對寫字樓關注點區域發展前景好物業形象好，外觀公建化價格實惠；小面積，總價低；24小時辦公；（部分要求有居住功能）配套設施滿足基本需求；（商務中心、餐廳、便利店等）交通便捷投資客關注點投資客關注點價格實惠，總價低區域發展前景好寫字樓案21、例研究總結寫字樓案例研究總結XXXX開發區開發區中心區核心位置中心區核心位置發展中區域發展中區域XX產業帶動產業帶動區域首個寫字樓項目區域首個寫字樓項目項目形象高檔項目形象高檔項目成本中低檔項目成本中低檔項目所在區位項目所在區位項目發展背景項目發展背景項目開發目標項目開發目標客戶關注因素客戶關注因素項目定位因素分析項目定位因素分析高檔高檔地標地標積極進取積極進取朝氣朝氣領先的時代，創新領先的時代，創新高檔高檔小空間，可自由組合小空間，可自由組合分析因素分析因素本項目條件本項目條件衍生聯想涵義衍生聯想涵義關鍵字：關鍵字：項目形象定位項目形象定位建議案名：建議案名：項目定位項目定位1 1、項目客戶22、定位、項目客戶定位2 2、項目形象定位、項目形象定位3 3、項目功能、產品定位、項目功能、產品定位4 4、項目產品定位、項目產品定位功能功能辦公、居住及配套設施；寫字樓及公寓比例的確定原則寫字樓及公寓比例的確定原則以市場為基礎，兼顧多種需求，吸引最大范圍的客戶，降低項目風險；從市場現狀看，寫字樓與公寓的功能復合能吸引多層面的客戶（辦公、辦公居住、居住、投資）；配套設施比例的確定原則配套設施比例的確定原則既要滿足住戶的工作與生活需求，又要能持續經營；更重要的是，積聚人氣，提升本項目所在區域的成熟度；功能定位原則功能定位原則根據市場結論，本項目物業應具備辦公、居根據市場結論，本項目物業應具備辦公、23、居住功能。住功能。從客戶目標出發，酒店式公寓是否可行？從客戶目標出發，酒店式公寓是否可行？1 1、本區域現實條件的支撐？、本區域現實條件的支撐？結論：本區域的現實條件適合開發寫字樓，而對公寓的支撐則明顯較弱。資料來源：世聯模型2 2、目標客戶需求市場的支撐？、目標客戶需求市場的支撐？資料來源：客戶訪談3 3、公寓供給市場的重點競爭、公寓供給市場的重點競爭資料來源：市場調研XX 本項目項目產品定位本項目項目產品定位本項目總體功能比例本項目總體功能比例建議配套設施建議配套設施設施：設施：餐飲、娛樂、會議、商務中心、銀行、證券營業廳、便利店等規模：規模：12層，約5000平米1 1、平面布置、平面布24、置2 2、建筑設計、建筑設計3 3、建筑風格、建筑風格4 4、其它、其它物業發展建議物業發展建議1 1、平面布置、平面布置N1 1、平面布置：廣場、平面布置：廣場2 2、建筑設計之戶型（、建筑設計之戶型（1/31/3）+=標準單元戶型面積：標準單元戶型面積：50506060平米，可多套靈活組合平米，可多套靈活組合平面組合：公寓 辦公豎向組合：平面 復式 2 2、建筑設計之戶型、建筑設計之戶型(2/3)(2/3)也可利用層高贈送面積，達到平面復式的效果也可利用層高贈送面積，達到平面復式的效果2 2、建筑設計之戶型、建筑設計之戶型(3/3)(3/3)設獨立衛生間，適應商住需求，同時提高辦公空間的品25、質。設獨立衛生間，適應商住需求，同時提高辦公空間的品質。(滿足辦公、商住的復合功能要求滿足辦公、商住的復合功能要求)二、三層之間設夾層，營造空中花園等休憩空間。二、三層之間設夾層，營造空中花園等休憩空間。2 2、建筑設計之環境、建筑設計之環境樓層內設共享空間如休憩露臺、小型茶水間，緩解工作壓力樓層內設共享空間如休憩露臺、小型茶水間，緩解工作壓力2 2、建筑設計之空間布置、建筑設計之空間布置入口及大堂現代氣派，體現物業形象入口及大堂現代氣派，體現物業形象2 2、建筑設計之大堂、建筑設計之大堂引入生態設計，強調自然通風、采光、綠化、節能等引入生態設計，強調自然通風、采光、綠化、節能等2 2、建筑設26、計：生態概念、建筑設計：生態概念建筑造型應給人以強烈的視覺沖擊力，與周邊的政府辦公建筑造型應給人以強烈的視覺沖擊力，與周邊的政府辦公樓形成明顯區別；樓形成明顯區別；現代、氣派，凸現中心區商務中心的形象；現代、氣派，凸現中心區商務中心的形象；3 3、建筑風格、建筑風格提供酒店式服務提供酒店式服務業主入口廳堂設酒店式服務臺；家居清潔及家務助理服務；干濕洗熨服務；安排電召的士服務；租車服務；提拿物件，關開車門；定時喚醒服務；代為訂餐、送餐服務；代租、代管服務。項目盈利方式項目盈利方式銷售為主（即使是已出租的仍可作為帶租約物業出售）可租可售其它物業建議其它物業建議項目定位項目定位1 1、項目客戶定位、27、項目客戶定位2 2、項目形象定位、項目形象定位3 3、項目功能、產品定位、項目功能、產品定位4 4、項目價格定位、項目價格定位項目價格定位項目價格定位同檔寫字樓物業同檔寫字樓物業現有辦公物業現有辦公物業銷售：銷售：30003000元元/平平租金：租金：10102020元元/平平本項目價格定位：本項目價格定位：SERVICE OFFICESERVICE OFFICE：3000-40003000-4000元元/平平商業：商業：7000700090009000元元/平平同檔商業物業同檔商業物業銷售：銷售：6600660088008800元元/平平經濟測算經濟測算經濟測算方案、指標、結果總表經濟測算方案、指標、結果總表詳見附件：附件附件市場競爭樓盤市場競爭樓盤