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1、房地產投資項目經濟分析與測算表格運用2010.12.20投資管理部 主要內容釋義1靜態評價分析2動態評價分析3不確定性分析4探討交流6實例分析5房地產投資分類房地產投資分析常用指標房地產投資分析的任務釋義1投資的含義1.1投資的含義什么是投資？國內：一般認為，投資（Investment）是指某個經濟主體（國家、企業、個人）將一定的資金（如現金及其他形式貨幣資金）或資源（如土地、設備、技術等）投入某項社會再生產過程，以便獲取未來的收益或效益的經濟活動或經濟行為。國外：經濟學家威廉夏普在其投資學中，將投資概念表述為：投資就是為了獲得可能的不確定的未來值所做出的確定的現值犧牲。釋義11.2房地產投資2、分類按投資方式劃分，房地產投資可以分為：直接投資間接投資按投資經濟內容劃分，房地產投資可分為：土地開發投資房屋開發投資房地產經營投資物業服務投資中介服務投資釋義11.2房地產投資分類按投資經營方式劃分，房地產投資可以分為：出售型房地產投資經營型房地產投資混合型房地產投資釋義11.3房地產投資分析的任務釋義1房地產投資分析需解決哪些問題？1.3房地產投資分析的任務釋義11.為投資者指出投資方向往哪投？2.為投資者提供運作方式如何投？3.為投資者估計投資收益投多少、賺多少？4.為投資者分析風險及提供避險策略能不能投？1.3房地產投資分析常用指標由于房地產投資數額巨大，期限長，我們在進行投資分析時，3、常采用靜態評價、動態評價和不確定性分析，反映房地產投資效益的指標有：利潤（利潤總額、凈利潤）利潤率（成本利潤率、銷售利潤率）釋義11.3房地產投資分析常用指標由于房地產投資數額巨大，期限長，我們在進行投資分析時，常采用靜態評價、動態評價和不確定性分析，反映房地產投資效益的指標有：利潤利潤率凈現值內部收益率投資回收期釋義1靜態評價分析2不考慮資金的時間價值，以簡單的效益指標進行項目經濟效益評價項目投入估算項目效益分析項目產出估算項目產出估算2 項目效益分析3項目投資估算1 房地產投資成本共有幾項？房地產投資成本共有幾項？靜態評價項目產出估算2 項目效益分析3項目投資估算1 房地產投資成本共有幾項4、？房地產投資成本共有幾項？1.土地費用2.前期費用3.建安費用4.其他直接費5.管理費用6.銷售費用7.財務費用8.不可預見費9.開發稅金 靜態評價直接費用間接費用項目產出估算2 項目效益分析3項目投資估算1 在整個項目投資成本構成中，土地費用和建安費用占主要在整個項目投資成本構成中，土地費用和建安費用占主要比重。比重。1、土地費用、土地費用 即為取得房地產項目用地而發生的所有費用，在計算中視為開工時一次性投入。包含：土地出讓或轉讓費用 土地交易稅費 城市建設配套費 可能存在的拆遷安置補償費用2、前期工程費、前期工程費 包括開發項目前期投入的可行性研究費用、勘察規劃設計費用以及三通一平費用。靜5、態評價項目產出估算2 項目效益分析3項目投資估算1可售物業建安費指直接用于可售物業建設的總成本，主要包括建筑工程費、設備安裝工程費和室內裝飾費用，我們一般根據經驗數據合算。公共配套設施建設費項目內配套的非營利性各種公共設施的建設費用，包括幼兒園、居委會、托兒所、幼兒園、社區服務中心、會所和管理用房等基礎設施建設費項目的主要配套室外工程 靜態評價3、建安費用 建安費用主要包括可售物業建安費、配套設施建設費和配套工程建設費項目產出估算2 項目效益分析3項目投資估算14、管理費用、管理費用 即房地產開發企業的管理部門為組織和管理項目的開發經營活動而發生的各項費用。一般按前述3項之和的2-3%取值。56、銷售費用、銷售費用 即用于項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費和銷售代理費等。參照經驗參考值，按銷售收入的1.5-3%取值。6、財務費用、財務費用 即房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，主要指借款利息、融資費用等。按照項目所需的借款數額、期限進行估算。靜態評價 靜態評價項目產出估算2 項目效益分析3項目投資估算17、其他直接費、其他直接費 我公司常用的主要指標包括物業維修基金和項目管理費。一般根據當地經驗取值。8、不可預見費用、不可預見費用 根據項目的復雜程度以及項目可變影響因素，同時參照房地產開發項目的平均水平，按前述各項費用之和的3-7%取值。9、開發期稅費、開發期稅費 主要包括三項：7、土地增值稅根據各地政策計算，一般按1-2%預提，營業稅和教育費附加5.55%,所得稅按25%。靜態評價項目產出估算2 項目效益分析3項目投資估算1項目總投資估算表序號項 目1土地費用2前期費用3建安費用可售物業配套設施建設費配套工程建設費4管理費用5銷售費用6財務費用7其他費用8不可預見費9開發期稅費 靜態評價 項目效益分析3項目投資估算1項目產出估算2項目收入計劃及收入測算收入計算過程：1、確定項目租售方式2、確定租售面積比例3、確定項目租售價格4、計算項目銷售收入 靜態評價 項目效益分析3項目投資估算1項目產出估算2序號項目名稱合計第1期第2期第N期1銷銷售收入售收入銷售回款比例1.1住宅8、部分銷售收入1.1.1可銷售面積()1.1.2平均售價(元/)1.1.3銷售比例1.2商業部分銷售收入1.2.1可銷售面積()1.2.2平均售價(元/)1.2.3銷售比例(%)銷售計劃及銷售收入測算表單位：面積（平方米），銷售收入（元）現金流量表編制2 項目經濟分析3基礎表格編制1 靜態評價 銷售進度與銷售收入估算：銷售進度與銷售收入估算：靜態評價 3項目投資估算1項目產出估算2項目效益分析 成本利潤率是初步判斷房地產開發項目財務可行性的指標，其計算公式為：凈利潤總開發成本（稅前）成本（凈）利潤率=項目總銷售收入-總開發成本-稅項凈利潤=靜態評價 3項目投資估算1項目產出估算2項目效益分析動態9、評價分析3基礎表格編制動態分析指標現金流量表編制 對房地產開發項目的投資分析時，考慮資金時間價值的方法，稱為動態評價，計算的指稱為動態指標。動態指標比較全面的反映項目投資活動計算期的經濟效益，使評價更符合實際，常用的動態評價指標有凈現值、內部收益率、投資回收期等。現金流量表編制2 動態分析指標3基礎表格編制1 在進行動態分析前，要完成三項基礎工作。在進行動態分析前，要完成三項基礎工作。動態評價1.項目工程計劃2.項目銷售計劃3.項目資金安排現金流量表編制2 動態分析指標3基礎表格編制1 各項工作對應的表格與工作內容各項工作對應的表格與工作內容 動態評價1.項目工程計劃2.項目銷售計劃3.項目資10、金計劃工程進度表銷售收入測算表資金來源與運用表還本付息表資金籌措表發展發展營銷營銷財務財務現金流量表編制2 動態分析指標3基礎表格編制1 工程進度編制方法有三種：表格法、甘特圖法和網絡圖法。工程進度編制方法有三種：表格法、甘特圖法和網絡圖法。我們一般使用甘特圖編制。我們一般使用甘特圖編制。動態評價現金流量表編制2 項目經濟分析3基礎表格編制1 動態評價 銷售進度與銷售收入估算：銷售進度與銷售收入估算：現金流量表編制2 項目經濟分析3基礎表格編制1 動態評價 資金來源與運用：資金來源與運用：現金流量表編制2 項目經濟分析3基礎表格編制1 動態評價 資金籌措：資金籌措：現金流量表編制2 項目經濟分11、析3基礎表格編制1 動態評價 資金籌措：資金籌措：現金流量表編制2動態分析指標3基礎表格編制1 動態評價 全部投資現金流量表 現金流量表編制2動態分析指標3基礎表格編制1 動態評價 自有資金現金流量表 動態評價2 動態回收期3內部收益率IRR 凈現值為房地產開發項目在計算期內凈現金流量，按凈現值為房地產開發項目在計算期內凈現金流量，按基準收益率折算到項目開始計算的基準期的代數和。基準收益率折算到項目開始計算的基準期的代數和。凈現值（NPV)1NPV=t=0n(CI-CO)t(1+ic)-t-tNPV-凈現值 n-項目計算期Ic-c-基準收益率項項目名稱目名稱合計第1期第2期第N期凈現凈現金流量12、金流量累累計凈現計凈現金流量金流量各期各期凈現值凈現值累累計凈現值計凈現值NPVNPV 凈現值的大小主要取決于折現率的取值，折現率一般為全社會投資平均收益率，凈現值的大小主要取決于折現率的取值，折現率一般為全社會投資平均收益率，通常不低于銀行貸款利率。通常不低于銀行貸款利率。動態評價 動態回收期3凈現值（NPV)1內部收益率IRR2凈現值(NPV)IRR0折現率（i）NPV1NPV2i1i2NPV=t=0n(CI-CO)t(1+IRR)-t -t=0凈現值和折現率的關系圖凈現值和折現率的關系圖 內部收益率為計算期內各期現金流量的凈現值的累計等于零時的折現率。內部收益率為計算期內各期現金流量的凈13、現值的累計等于零時的折現率。動態評價2 內部收益率IRR凈現值（NPV)1動態回收期3 動態投資回收期指項目以凈收益抵償全部投資所需的動態投資回收期指項目以凈收益抵償全部投資所需的是時間，反映房地產開發項目回收能力的重要指標。即自是時間，反映房地產開發項目回收能力的重要指標。即自開始投資起始點算起，累計凈現值等于零的時間即為投資開始投資起始點算起，累計凈現值等于零的時間即為投資回收終止時間。回收終止時間。t=0pt(CI-CO)t(1+iC)-t-t=0P Pt t-動態回收期動態回收期動態回收期=累計折現值開始出現正值的期數-1+上期累計折現值的絕對值/當期凈現金流量的折現值不確定性分析4 14、在項目投資經濟效益分析中，引用大量的技術經濟數據，如單價、成本、收益、稅金、利率、工期、通貨膨脹等，這些數據分析人員借助于市場調查資料或經驗對未來情況進行的預測和估計，所以難免帶有一定的不確定因素，這些變化最終會影響投資效益的改變。不確定性分析就是借助敏感性分析等數學方法，分析哪些因素對投資項目產生影響，對投資效益產生多大影響。不確定性分析一般根據項目的類型、特點、復雜程度分三個步驟進行：盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。平常我們只進行 盈虧平衡分析 和 敏感性分析：不確定性分析2 敏感性分析盈虧平衡分析1X0=CfP-vX0為盈虧平衡點Cf為固定成本P為銷售單價V為單位可變成本不確定性分析15、2 敏感性分析盈虧平衡分析1成本（收入）面積0 x0 盈虧平衡分析是指收入、成本、利潤等均和銷售的建筑面積呈線性關系的盈虧平衡分析。在房地產投資分析中一般用來計算土地費用和售價兩個變量的可承受范圍（極限地價和保本售價）。固定成本變動成本利潤不確定性分析 盈虧平衡分析1敏感性分析2 除了盈虧平衡分析外，還要對項目進行敏感性分析，就是分析經濟效果指標對其影響因素的敏感程度大小。步驟如下：1、確定影響因素。主要敏感因素有地價、建安成本、財務成本、開發周期、規劃指標、銷售面積、售價2、確定分析指標。常用經濟指標有利潤、成本利潤率、凈現值、內部收益率和投資回收期。3、計算各不確定因素在有可能的變動范圍內發生不同幅度變動所導致項目經濟效益指標的變動，建立起一一相對應的關系。4、確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷。不確定性分析 盈虧平衡分析1敏感性分析2各變動因素對分析指標的變動關系銷售價格正常變動5變動10建安成本正常成本利潤率成本利潤率成本利潤率內部收益率內部收益率內部收益率變動5成本利潤率成本利潤率成本利潤率內部收益率內部收益率內部收益率變動10成本利潤率成本利潤率成本利潤率內部收益率內部收益率內部收益率實例分析5中建地產房地產項目可研測算表格探討交流61.如何定價？2.成本分攤與銷售分期？3.如何安排融資？4.股東借款成本？END請批評指正！