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1、房地產市場調研主要內容（1）房地產市場調研的概念和作用；（2）房地產市場調研和預測的方法；（3）市場調研方案的設計；（4）房地產市場調查報告的要點。一、房地產市場調研概述1.房地產市場調研的概念房地產市場調研的概念（1）含義 運用科學方法和手段，有目的、有計劃、全面系統地收集、整理和分析與企業市場營銷相關的各種情報、信息和資料，為企業營銷決策提供依據的信息管理活動。分類角度具體方法選擇的調研對象全面調研重點調研抽樣調研調研對象時所采用的具體方法訪問法觀察法實驗法三、房地產市場調研的方法1.全面調研全面調研即普查，是對調研對象總體所包含的全部單位進行調研。特點：特點：工作量大，花費高，耗時長，多2、在小范圍內采用，工作量大，花費高，耗時長，多在小范圍內采用，或借用國家權威普查結果?；蚪栌脟覚嗤詹榻Y果。2.重點調研重點調研以有代表性的單位或消費者作為調研對象，進而推斷出一般性結論。特點：特點：工作量較小，花費較少，耗時不長，但結果難免存在工作量較小，花費較少，耗時不長，但結果難免存在誤差，尤其當外部環境不穩定時。誤差，尤其當外部環境不穩定時。3.抽樣調研抽樣調研從調查對象總體中選擇若干有代表性的個體組成樣本，進行調查并推斷總體特征的方法。關鍵在抽樣技術，包括抽樣單位、樣本規模和抽樣程序。關鍵在抽樣技術，包括抽樣單位、樣本規模和抽樣程序。概率抽樣簡單隨機抽樣簡單隨機抽樣個體被抽中機會均等3、或已知個體被抽中機會均等或已知分層隨機抽樣分層隨機抽樣總體分組，在每組內隨機抽樣總體分組，在每組內隨機抽樣整群抽樣整群抽樣總體分組，隨機抽取若干組普查總體分組，隨機抽取若干組普查非概率抽樣隨意抽樣隨意抽樣選擇最易接觸的成員來獲取信息選擇最易接觸的成員來獲取信息估計抽樣估計抽樣主觀選擇可能提供準確信息的成員主觀選擇可能提供準確信息的成員定額抽樣定額抽樣 先按若干標準確定每類規模，后按比例先按若干標準確定每類規模，后按比例在每類中選擇特定數量的成員調研在每類中選擇特定數量的成員調研【例】消費者購買房屋的潛力調研消費者購買房屋的潛力調研 某公司需要調研消費者購買房屋的潛力，特別要了解中低收入階層的購4、買欲望，以便把握機遇，做好投資準備。先根據收入與年齡將消費者分類。調研人數為300人，在對每個標準分配不同比例后，得出每個類別的樣本數。見下表。年齡年齡年收入年收入27歲2735歲3655歲55歲合計15%30%30%25%100%1.4萬20%9181815601.45萬40%18363630120510萬30%132727239010萬10%599730合計100%45909075300房地產調研分類樣本數4.訪問法訪問法 關鍵在設計調研表和個人訪問技巧。關鍵在設計調研表和個人訪問技巧。（1）調研表設計 明確需搜集的信息將信息轉變為問題依據問題類型和難易安排次序測試并完善確定正式調研表（25、）訪問法的形式 談話法面對面談話，靈活、可以主動調整面對面談話，靈活、可以主動調整答卷法集中在規定時間獨立填寫答卷，可以充集中在規定時間獨立填寫答卷，可以充分表達意見分表達意見電話調研借助電話來了解消費者意見，方便、可借助電話來了解消費者意見，方便、可以充分表達意見以充分表達意見【例】深圳某項目市場調查方案【例】深圳某項目市場調查方案1.對目標區域現有住戶的調查目的：目的：（1）了解目標區域現有客戶來源）了解目標區域現有客戶來源 （2）了解目標區域現有居民對現在的居住片區的滿意）了解目標區域現有居民對現在的居住片區的滿意程度，有何問題程度，有何問題方法：訪談和問卷調查相結合方法：訪談和問卷調查6、相結合需要的配合：發展商和物業管理公司的配合需要的配合：發展商和物業管理公司的配合時間：現場調查期間時間：現場調查期間2.對所在區域比較有代表性的住宅區居民的調查，隨機調查目的：目的：（1）了解所在區域人們的置業想法和置業習慣）了解所在區域人們的置業想法和置業習慣 （2）了解二次置業可能性）了解二次置業可能性 （3）了解所在區域的置業人群）了解所在區域的置業人群方法：問卷調查方法：問卷調查需要的配合：公司或發展商與小區的物業管理公司聯系需要的配合：公司或發展商與小區的物業管理公司聯系3.對附近工廠、機關事業單位、銀行證券及小生意人的調查目的：考察目的：考察職工的置業特點和在本項目置業的可能性職7、工的置業特點和在本項目置業的可能性方法：問卷調查和訪談相結合方法：問卷調查和訪談相結合需要的配合：公司或發展商與單位聯系需要的配合：公司或發展商與單位聯系5.觀察法觀察法 被觀察對象表現真實、自然，可以獲得不愿或不能提供的信息，但信息流于表面。直接觀察法如在交易所、展銷會、工地、售樓部觀如在交易所、展銷會、工地、售樓部觀察消費者選購行為和要求察消費者選購行為和要求實際痕跡測量法觀察購買行為發生后的痕跡，如在報刊觀察購買行為發生后的痕跡，如在報刊雜志廣告上附一回執，以了解不同媒介雜志廣告上附一回執，以了解不同媒介刊登廣告的效果刊登廣告的效果行為記錄法借助某裝置記錄調研對象的行為，如在借助某裝置記8、錄調研對象的行為，如在某些家庭電視機上安裝監聽器，記錄各某些家庭電視機上安裝監聽器，記錄各電視臺的收視、廣告效果等電視臺的收視、廣告效果等6.實驗法實驗法 選擇特定調研規模進行實驗，并由此結果推斷樣本總體特征。例例了解廣告效果了解廣告效果 可選定一些消費者作為調研對象，對其進行廣告宣傳，然后根據接受效果對廣告的詞語、聲調等方面進行改進。四、調研資料搜集的途徑和內容1.資料的搜集途徑資料的搜集途徑交易雙方當事人中間商各種租售廣告專業人士同業間資料交流準交易資料的搜集各種相關會議各類次級資料2.調研資料的來源調研資料的來源初級資料依據特定目的而直接搜集的資料依據特定目的而直接搜集的資料次級資料公司9、內部公司內部公司某項目分析和執行報告公司某項目分析和執行報告公司外部公司外部官官方方統統計計類類資資料料、學學術術單單位位的的研研究究報報告告或論文、產業方面房地產市場資料或論文、產業方面房地產市場資料【例】某商圈內行業類別調研一、調研目的：了解商圈內行業分布及適合發展的行業一、調研目的：了解商圈內行業分布及適合發展的行業二、調研范圍：依各項目性質而定二、調研范圍：依各項目性質而定三、調研對象：調研范圍內一樓及二樓以上經營商店的三、調研對象：調研范圍內一樓及二樓以上經營商店的負責人或店員負責人或店員四、調研方法：實地訪查后填寫問卷四、調研方法：實地訪查后填寫問卷五、調研項目：五、調研項目：1.10、各行業店數比例各行業店數比例2.各行業平均面積規模各行業平均面積規模3.各店平均營業業績各店平均營業業績4.各店平均來店人數各店平均來店人數5.各店平均利潤率各店平均利潤率6.各店開店時間等各店開店時間等【例】某商圈內居民生活形態調研一、調研目的：了解商圈內住戶購買能力及消費形態一、調研目的：了解商圈內住戶購買能力及消費形態二、調研范圍：一級商圈（約二、調研范圍：一級商圈（約500米半徑），二級商圈（約米半徑），二級商圈（約1000米半徑）米半徑）三、調研對象：上述商圈內三、調研對象：上述商圈內1560歲的居民歲的居民四、樣本數：按調研預算決定，假設有效份數四、樣本數：按調研預算決定，假設有效11、份數500份，一級商圈份，一級商圈350份，二級商圈份，二級商圈150份，男女各半份，男女各半五、樣本選擇方法：根據各年齡層人口的比率抽樣五、樣本選擇方法：根據各年齡層人口的比率抽樣六、抽樣方法：根據調研范圍內街道數平均分配樣本數六、抽樣方法：根據調研范圍內街道數平均分配樣本數七、調研項目：七、調研項目：1.居民特性居民特性 包括人口特性、職業特性、住宅狀況、經濟狀況、家庭狀況、汽包括人口特性、職業特性、住宅狀況、經濟狀況、家庭狀況、汽車擁有率、信用卡使用狀況車擁有率、信用卡使用狀況 2.消費形態特性消費形態特性 包括消費種類、消費頻率、平均購物金額、交通工具、消費地點包括消費種類、消費頻率、12、平均購物金額、交通工具、消費地點【例】某商圈內居民住宅情況調研一、調研目的：了解商圈內居民住房基本情況和理想住宅條件一、調研目的：了解商圈內居民住房基本情況和理想住宅條件二、調研范圍：商圈內半數左右住宅商品房二、調研范圍：商圈內半數左右住宅商品房三三、調研對象：住宅商品房業主（、調研對象：住宅商品房業主（18歲以上）歲以上）四、抽樣方法：從各住宅區依住宅區內總業主數量比例抽樣四、抽樣方法：從各住宅區依住宅區內總業主數量比例抽樣五、調研項目：五、調研項目：1.基本情況基本情況 戶主情況；職業情況；家庭構成；經濟狀況戶主情況；職業情況；家庭構成；經濟狀況 2.現有住宅現有住宅 房型及樓層；環境評價13、；物業管理情況；整體評價房型及樓層；環境評價；物業管理情況；整體評價 3.期望住宅期望住宅 房型及樓層；住宅區位；價格房型及樓層；住宅區位；價格五、房地產市場預測1.含義含義借助歷史統計資料和市場調查，運用科學的方法和手段，對房地產未來市場供求變化及其發展趨勢作出預計、測算和判斷。影響因素：影響因素：（1）房地產投資活動的進程、趨向和可能的顯露程度，）房地產投資活動的進程、趨向和可能的顯露程度，或被偶然因素干擾的程度。或被偶然因素干擾的程度。（2）人們對房地產經營活動內在聯系和發展變化規律的）人們對房地產經營活動內在聯系和發展變化規律的認識和掌握的認識和掌握的能力能力市場預測與市場調查的關系：14、市場預測與市場調查的關系：聯系連貫的信息工作連貫的信息工作調研是預測的前提和基礎調研是預測的前提和基礎預測是調研的延伸和深化預測是調研的延伸和深化區別研究的重點研究的重點研究的結果研究的結果研究的方法研究的方法房地產市場預測的原理：房地產市場預測的原理：原理方法應用慣性原理時間序列預測法因果關系預測法趨勢延伸法類推原理市場比較法相關原理相關分析房地產市場預測的內容：房地產市場預測的內容：（1）國民經濟發展趨勢預測（2）產業政策影響預測（3）市場需求預測（4）技術發展預測（5）房地產產品生命周期的預測（6）市場供給能力預測（7）市場價格走向預測（8）房地產銷售前景預測（9）市場競爭情況預測2.房15、地產市場預測的程序房地產市場預測的程序確定預測對象和預測目的制定預測方案搜集和整理有關資料選擇預測方法和預測模型實施預測評價修正預測結果撰寫預測報告合合理理3.房地產市場預測方法房地產市場預測方法定性分析方法經驗經驗估計法估計法經理人員意見法經理人員意見法銷售人員意見法銷售人員意見法專家意見法專家意見法調查調查預測法預測法預購測算法預購測算法典型調查法典型調查法客戶意見法客戶意見法展銷調查預測法展銷調查預測法定量分析方法時間序列時間序列分析法分析法簡單平均法簡單平均法移動平均法移動平均法指數平滑法指數平滑法相關分析相關分析法法回歸分析法回歸分析法因子推演法因子推演法【例】某房地產公司總經理召開16、商品房銷售預測會，與會人員為下屬各部門經理，事前要求各主管在整理分析本部門有關資料、綜合經營情況的基礎上，在本部門召開小型會議，提出明年銷售的推算數字和依據，同時將已掌握的明年房地產發展、房地產開發量變化、社會及個人購買力變化和市場供求形勢的資料和情況提供給主管人員參閱。會議采取集體討論方式，闡述各自預測數據和根據，互相考察依據是否充分并相互修正；最后形成幾種或趨于一種方案。該公司在具體預測時，與會人員各自提出的預測值見下表：與會經理預測值（套）主要依據王經理300本公司生產經營的商品房在市場銷售中按照本公司生產經營的商品房在市場銷售中按照正常幅度增長正常幅度增長張經理310本公司所開發商品房17、位置好，檔次較高，具本公司所開發商品房位置好，檔次較高，具有較強的競爭力有較強的競爭力陳經理290整個市場商品房投放量過大，超過當前需求整個市場商品房投放量過大，超過當前需求郝經理320本公司商品預售情況較好，有一批已被訂購，本公司商品預售情況較好，有一批已被訂購，且勢頭不減且勢頭不減馬經理280政府開發大批解困房，其他公司采取抵押貸政府開發大批解困房，其他公司采取抵押貸款方式促銷款方式促銷以上預測情況，經過各部門經理討論后形成兩種基本估計：（1）明年本公司銷售預測量為300套；（2）明年本公司銷售預測量為290套；總經理經權衡利弊，認為第一種意見適當，因此決定明年本公司銷售量預測值為300套18、?！纠磕撤康禺a公司三個銷售員對本公司明年商品房銷售量提出了預測值見下表：銷售人員銷售人員預測值預測值概率概率銷售量銷售量概率概率人人員員甲甲最高銷售最高銷售8000套套0.21600套套最可能銷售最可能銷售5000套套0.52500套套最低銷售最低銷售3000套套0.3900套套期望值期望值5000套套人人員員乙乙最高銷售最高銷售7000套套0.21400套套最可能銷售最可能銷售5000套套0.52500套套最低銷售最低銷售3000套套0.3900套套期望值期望值4800套套人人員員丙丙最高銷售最高銷售9000套套0.21800套套最可能銷售最可能銷售7000套套0.53500套套最低銷售最19、低銷售5000套套0.31500套套期望值期望值6800套套如果三個銷售人員的估計權數相同，則銷售人員的平均銷售預測值為：Q（500048006800）35533套注意，上表所列的概率是銷售人員的主觀概率，這表明銷售人員本人對某一事件是否有利或不利的可能性的估計，反映了個人對未來事件的主觀判斷與信任程度。但是主觀概率也必須符合概率論的基本原則，即每一事件的概率大于或等于零并小于等于1，各事件的概率之和等于1?！纠烤用窦彝ナ欠裼匈徺I住宅的意圖分析【例】居民家庭是否有購買住宅的意圖分析你是否有意在六個月內購買一套住宅0.000.200.400.600.801.00不可能不可能有些可能有些可能可能20、可能很可能很可能非常可能非常可能肯定肯定消費者購買意圖調查表【例】某市為一中型城市，房屋消費處于穩定發展階段，利用房價收入比模型對該城市的住宅房地產價格進行預測。根據目前中國經濟狀況和居民消費水平，目前業界比較公認的房價收入比為56倍較為合適。（2005年數據為預測結果）2003年年2004年年2005年預測年預測備注備注人均年收入人均年收入9400元元10340元元11374元元預測增長預測增長10平均每戶人數平均每戶人數3.43.43.4保持不變保持不變家庭年收入家庭年收入31960元元35156元元38671.6元元房價收入比房價收入比5.55.55.5保持不變保持不變每套房價每套房價121、75780元元193358元元212693.8元元【例】洛陽市房地產市場供應量預測【例】洛陽市房地產市場供應量預測洛陽市房地產產業發展相關指標如下表所示：指標GDP（億元）全市總人口（萬人）市場供應面積（萬平米）2001年465.19628.456.902002年535.01632.1149.062003年686.31636.2137.7運用二元線性回歸模型來預測未來數年該市商品房供應量。運用二元線性回歸模型來預測未來數年該市商品房供應量。建立二元線性回歸模型如下：建立二元線性回歸模型如下：Ycab1X1b2X2其中，其中，Yc商品房市場供應面積；商品房市場供應面積；X1 GDP；X2 全市總22、人口。全市總人口。通過計算及相關檢驗，得到該模型的表達式：通過計算及相關檢驗，得到該模型的表達式：Yc33083.09731.5350X153.8734X2 假設從假設從2003年起，該市年起，該市GDP以每年以每年12、全市總人口以、全市總人口以0.0055的速度遞增，通過該模型，預測的速度遞增，通過該模型，預測20042007年商品房年商品房供應數據如下表：供應數據如下表：指標GDP（億元）全市總人口（萬人）供應面積（萬平米）2004年768.667639.699199.762005年860.907643.217247.702006年964.22646.755279.722007年1079.92650.312293.74根據以上數學模型預測所得的洛陽未來5年商品房供應量，進行相關市場因素及投資供求平衡關系修正，修正后的預測市場供應量結果如下表（單位：萬平方米）年份2004年2005年2006年2007年市場供給面積180220250264