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1、民俗世界文化產業園定位民俗世界文化產業園定位深化延展建議深化延展建議第一部分第一部分 避開彎路，認清產品與市場避開彎路，認清產品與市場一、項目基本情況分析一、項目基本情況分析 地段地段項目位于位于北京西部門頭溝區永定鎮萬佛堂村，周邊市場發展較為滯后，整體消費水平低，周邊客群數量及消費能力難以支撐區域型商業項目的運難以支撐區域型商業項目的運營。營。交通交通依靠公交、地鐵系統的低端消費群到達本項目不夠便捷。至市區車程僅20分鐘，對有車車的中、高端消費群體具有一定的中、高端消費群體具有一定吸引力。吸引力。一、項目基本情況分析一、項目基本情況分析 環境環境地塊以坡地為主，山勢平緩，有利有利于新型休閑娛2、樂項目的建筑開發，于新型休閑娛樂項目的建筑開發，不利于景觀開發。不利于景觀開發。周邊污染源少，空氣明顯好于市區，對于追求健康生活的高端人群有很對于追求健康生活的高端人群有很大吸引力。大吸引力。一、項目基本情況分析一、項目基本情況分析 景觀景觀童子山、萬佛山的楓林區自然景觀和萬佛寺、古村遺址等人文景觀位置較為集位置較為集中，沒有形成完整的景觀鏈條。中，沒有形成完整的景觀鏈條。進入景觀區后，人行往返約為1小時，相對可觀景面較小，產業園難以形成以產業園難以形成以現有景點為主的旅游區，需大量人工景現有景點為主的旅游區，需大量人工景觀補充。觀補充。二、項目分析結論二、項目分析結論項目環境、地段對高端客群3、有很強吸引力；項目環境、地段對高端客群有很強吸引力；受交通情況影響項目不支撐針對中、低消費群的集中型商業；受交通情況影響項目不支撐針對中、低消費群的集中型商業；項目現有景觀難以形成完整的景觀鏈條，需大量人工景觀補充。項目現有景觀難以形成完整的景觀鏈條，需大量人工景觀補充。三、項目定位分析三、項目定位分析 項目前期定位項目前期定位 文化、民俗、景觀文化、民俗、景觀+商務會所商務會所+商業街商業街+文化產業園文化產業園主要業態為：明清古商業街三級塘壩景區佛教文化+紅葉觀賞景區別墅式文化產業園五星級高檔商務會所本次報告需要商榷的是以上各業態的細分定位延展及占本項目的比例。本次報告需要商榷的是以上各業4、態的細分定位延展及占本項目的比例。因定位涉及業態較多，報告將不羅列過多的市場調研數據，如有需要可分項提報。因定位涉及業態較多，報告將不羅列過多的市場調研數據，如有需要可分項提報?？腿憾ㄎ环治觯喉椖康乃姆N業態需要三類客群支撐客群定位分析：項目的四種業態需要三類客群支撐五星級高檔商務會所（休閑娛樂/配套）高、中、低三類客戶可能均有興趣光顧，但街區需要人流量的支撐，中、低端客戶將成為主要客群。中、低端客戶將成為主要客群。（12米進深*2*500米長=12000平方米）明清古商業街（購物）三級塘壩（景區）佛教文化+紅葉觀賞（景區）別墅式文化產業園（辦公）景區同樣需要人流量的支撐，中、低端客戶將成為主中5、低端客戶將成為主要客群。要客群。此業態目標客群為商務人群目標客群為商務人群。商務人群雖然也是普通大眾中的一員，但因辦公需求對產品及配套的要求與休閑、購物等需求不同，因此不能與普通客群混為一談。目標客群為高端客群。高端客群。二、項目定位分析二、項目定位分析二、項目定位分析二、項目定位分析 四種業態形成的產業鏈四種業態形成的產業鏈五星級高檔商務會所明清古商業街佛教文化景區別墅式文化產業園三級塘壩景區紅葉觀賞景區從上圖可以看出，觀景、購物為本項目的重點業態；別墅式文化產業園與五星級高檔會所與本產業鏈的關系不夠緊密。四、定位分析結論四、定位分析結論定位將導致中、低端客群成為本項目的主要客群；定位將導6、致中、低端客群成為本項目的主要客群；別墅文化式產業園的商務定位，因企業辦公對于地段及形象的要求不適合本別墅文化式產業園的商務定位，因企業辦公對于地段及形象的要求不適合本項目，建議進行調整，調整方向建議在后面詳細介紹。項目，建議進行調整，調整方向建議在后面詳細介紹。五星級高檔會所的定位與本項目主流客群定位不匹配，需考慮調整。五星級高檔會所的定位與本項目主流客群定位不匹配，需考慮調整。如無具特殊吸引力的商業入駐，建議明清古商業街盡量控制建筑體量。如無具特殊吸引力的商業入駐，建議明清古商業街盡量控制建筑體量。五、終合性結論五、終合性結論四類業態均屬建設周期及運營周期相對較長的業態，受地段及環境影響在7、期四類業態均屬建設周期及運營周期相對較長的業態，受地段及環境影響在期房階段實現銷售的可能性較低，需要開發商有充足的資金準備。房階段實現銷售的可能性較低，需要開發商有充足的資金準備。項目受高端客群青睞的環境、交通優勢未得到充分開發。項目受高端客群青睞的環境、交通優勢未得到充分開發。項目定位實現的將是一個普通的人工商業景區，與周邊潭拓寺等知名景區相項目定位實現的將是一個普通的人工商業景區，與周邊潭拓寺等知名景區相比不具競爭優勢。比不具競爭優勢。第二部分第二部分 充分利用項目優勢，尋找市場創新空間充分利用項目優勢，尋找市場創新空間一、項目優勢分析一、項目優勢分析自然景觀健康環境交通便捷山勢平緩上風上8、水面向高端客群的休閑渡假場所面向高端客群的休閑渡假場所本項目如果以景觀游覽為主，競爭優勢并不明顯，但做為高檔休閑會所，現有的景點優勢將成為項目的一大賣點。二、會所主題建議二、會所主題建議以下建議主要從商業運營角度出發，在延續民俗主題的同時，加入新興產業原素，促進項目盡快實現回款及利潤。二、會所主題建議二、會所主題建議1 山地高爾夫山地高爾夫純高爾夫普通球場的投資（含地價）一般在5000萬至8000萬之間，品位差一點的在三四千萬，成本回收期在三年左右（數據來源：2009-06-02 11:28:21 新華網）。中國高爾夫球場建設每年將以20-30%的速度遞增。從消費人數上看，中國高爾夫消費人群達9、100萬人，年增長比例達30%。2008年，我國高爾夫球場總數有望達到1000家。未來10年中，如果在4.5億左右城市人口中有2打高爾夫球，則中國將接近有1000萬之眾打高爾夫球。如果按照美國打球人數與球場數量的比例關系，則中國未來10年需要建8000個球場及練習場。（數據來源：2008年中國高爾夫市場研究預測報告(白金版)）二、會所主題建議二、會所主題建議1 山地高爾夫山地高爾夫北京雖然有60多個高爾夫球場，但目前唯一的山地高爾夫會所：九松山鄉村俱樂部，總占地面積4300畝二、會所主題建議二、會所主題建議1 高爾夫別墅高爾夫別墅別墅是以環境為主要賣點的產品，建筑特性需要以高雅、舒適為主，強化10、別墅的環境特征對客群更具吸引力。別墅與高爾夫會員卡捆綁銷售，可實現項目開發的前期回款，減少開發商資金壓力。修復萬佛寺、摩崖石刻等民俗景點，建設明清商業風格的配套設施，為會所增加與眾不同的民俗風情。景點修復可在高爾夫別墅與球場建成后進行，減少開發商資金壓力的同時，也并不影響項目前期的銷售運營。二、會所主題建議二、會所主題建議1 民俗景點民俗景點二、會所主題建議二、會所主題建議1 會所特征：民俗風情、山地高爾夫、別墅會所特征：民俗風情、山地高爾夫、別墅明清風格商業配套別墅區山地高爾夫球場佛文化景區商業配套包括高爾夫用品店、休閑會所、酒店等二、會所主題建議二、會所主題建議2 馬術俱樂部馬術俱樂部a)11、中國目前有300多家馬術俱樂部，主要分布在東部發達城市的周邊。2007年，新增俱樂部約60家。大量高檔房地產項目和旅游項目介入現代馬術投資。（來源：中國馬術網的登記數據）b)馬術消費群體巨大。僅北京附近豐寧壩上草原的大灘鎮每年夏季6-8月接待騎馬者約50萬人次。人群積累：馬術因其強烈運動刺激和綠色健康概念，符合都市精英層的解壓需要、健康需要和社交需要。容易形成持續穩定的偏好，所以人群基數穩定并逐步擴大。大量的戶外愛好者和高爾夫愛好者有趨勢轉變為馬術愛好者。c)由于高投資和高技術門檻，目前采用馬術做營銷推廣主題的很少，具有良好的新聞價值和傳播承載力。二、會所主題建議二、會所主題建議2 馬術俱樂部12、馬術俱樂部長城陽光山谷馬術俱樂部長城陽光山谷馬術俱樂部:集馬術運動、健身、休閑于一體,擁有室內馬場、障礙場、練習場、調教場和放牧場等。二、會所主題建議二、會所主題建議2 馬場別墅馬場別墅馬術產業在中國為新興產業，目前市場有良好的發展潛力，但并不成熟。所以項目可以將馬術俱樂部做為別墅產品的的附加賣點，馬場俱樂部會員卡與別墅捆綁銷售。馬場別墅目前只有上海的世茂愛馬尚郡，北京還未出現同類產品。圖為：奉賢世茂愛馬尚郡 和高爾夫俱樂部相同民俗景點也是馬場俱樂部的一大賣點。同時目前市場情況建設太大面積馬術俱樂部存在一定風險，建議增加三級塘壩景區的建設，為會員提供更多娛樂項目，以增加賣點。二、會所主題建議二13、會所主題建議2 民俗景點民俗景點二、會所主題建議二、會所主題建議2 會所特征：民俗風情、馬術俱樂部、別墅會所特征：民俗風情、馬術俱樂部、別墅明清風格商業配套別墅區馬術俱樂部佛文化景區三級塘壩景區四、分析結論四、分析結論以上兩個主題的會所都面向高端精英消費群，充分挖掘了地段優勢。以上兩個主題的會所都面向高端精英消費群，充分挖掘了地段優勢。并不拋棄民俗主題，做為北京第一個擁有民俗景觀特征的高檔會所，可強化并不拋棄民俗主題，做為北京第一個擁有民俗景觀特征的高檔會所，可強化項目特征和競爭優勢。項目特征和競爭優勢。都可捆綁別墅銷售，對于開發商回款及盡快實現利潤有促進做用。都可捆綁別墅銷售，對于開發商回款及盡快實現利潤有促進做用。THE END THANK YOU