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1、 項目調(diào)研報告贏商網(wǎng)贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學院商業(yè)地產(chǎn)在線商學院”，海量專業(yè)資料每日更新中！，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：資料下載地址：http:/ 1：區(qū)域市場概況PART 2：項目概況PART 3：競品市場分析PART 4：項目研判PART 5：項目營銷策略建議PART 1：區(qū)域市場概況主要匯報內(nèi)容區(qū)域市場概況區(qū)域市場概況區(qū)域市場概況項目分部：區(qū)域市場主要分布在繡水街兩側(cè)，并分為東西兩大區(qū)域。東部區(qū)域賣場較多，市場成熟度較高；而西部區(qū)域雖然賣場較少，但是隨著本案、亞太家居、香江國際CBD在2013年-2014逐步開業(yè)，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大。紅星美2、凱龍明泰來金鑰匙鑫億隆鵬大家具批發(fā)城匯美家居廣場貴都家具城中唐中意嘉億龍好百年亞太城香江CBD老市場商街順隆尚品之家自持租賃項目在售項目2.3公里公里經(jīng)緯家居區(qū)域市場概況展廳名稱核心業(yè)態(tài)代表品牌貴都家具城辦公家具、酒店賓館家具中泰、大雄銀鑫、南港、廣泰、盛泰、中泰等明泰來家具城沙發(fā)、軟體家具、套房家具東方、華森、宿務、居美、元首等鵬大家具城客廳、餐廳、臥室等民用家具、辦公家具、酒店家具佳貝美、圣博蘭、逸風、比格、愛麗維等鑫億隆家具城套房家具、軟體家具森達博軒、海貝、藝浩、新家園、博士領袖等中意家具城辦公家具、酒店家具中泰、迪歐、國景、派格等中唐家具城紅木家具年年紅、名佳、元亨利、名鼎檀、宏達等3、紅星美凱龍紅木、硬木、軟體家具、兒童家具、板式家具、歐式美式古典家具愛依瑞斯、東方弘葉、福達軒、年年紅、國森、路易世家、左右沙發(fā)等金鑰匙家具城民用精品家具、高端歐美式家具、羅浮宮精品家具、紅木家具愛依瑞斯、福達軒、路易世家、年年紅、靚涌軒匯美家具城客廳、餐廳、臥室、紅木、歐美式家具好迪、金虎、全友、浪度順隆家具城民用家具、沙發(fā)、辦公、酒店家具魯班、君多旺、倚璐凱格、鑫海馬嘉億龍歐美式、韓式古典家具、辦公家具中泰、中山、上標、九天、皇嘉倚諾、嘉斯勃好百年板式家具、實木家具年年紅、靚涌軒、睿源軒、中山當前市場呈現(xiàn)家具市場一枝獨秀的局面，隨著家具市場的急劇擴張，各檔次家具產(chǎn)品的生產(chǎn)營銷都出現(xiàn)了“巨頭4、”，專業(yè)分工也更加細致，各商城品牌重疊率也較高，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴重。區(qū)域市場概況單位：（元/月/）賣場名稱面積（）租金水平 平均租金商戶數(shù)（家）公攤招商入住率香江CBD500萬（總）平均租金：14.5（含物業(yè)費）14.50400多32%96%亞太城150萬（總）2525.00600多20%40%好百年10萬1F：65-952F：50-653F：35-4559.17300多30%98%嘉億龍12萬1F：50-85 2F：40-60 3F：30-40 50.83352家35%100%中意12萬1F：55-110 2F：50-70 3F：40-454F：3555.00300多38%95%中唐6萬1F5、：80-1002F：55-7076.25100多30-35%100%明泰來8.5萬1F：65-100 2F：55-70 3F：30-45 4F：25-3052.50100多32%100%區(qū)域市場概況賣場名稱面積（）租金水平 平均租金商戶數(shù)（家）公攤招商入住率金鑰匙11萬1F：60-120、2F：55-110、3F：50-90、4F：6075.63500多32%100%貴都5萬1F：70-105、2F：55-80、3F：40-5066.67100多25%100%紅星16萬1F：80-120、2F：75-110、3F：50-65、4F：40-55、5F：3064.50400多35%100%鑫億龍76、萬1F：90-120、2F：60-10092.50270多30%100%匯美8萬1F：60-100、2F：50-80、3F：40-60、4F：35-4058.13500多35%100%鵬大7萬1F：60-95、2F：50-75、3F：35-50 60.83300多35%98%順隆5萬1F：60-100、2F：50-70、3F：30-4058.33200多20%100%單位：（月/元/）區(qū)域市場概況綜上所述：各大家具商城多數(shù)處于滿租狀態(tài)；而材料市場（尚品之家和亞太城）則經(jīng)營較差，無論是租金價格還是招商率均比較低；在市場成熟度高、商業(yè)氛圍好的區(qū)域，商家對租金不是很敏感；多數(shù)商家表示，只要生意好，租7、金高可以接受主要匯報內(nèi)容PART 2：項目概況PART PART 2 2：項目概況項目概況新開街繡水街（主干道）五一路家具城主商圈家具城主商圈家具城次商圈家具城次商圈2KM2KM項目概況經(jīng)緯家居博覽中心經(jīng)緯家居博覽中心項目概況經(jīng)緯家居城位于香河家具城家具大道入口第一位置，項目占地 730 畝，總規(guī)劃建設面積150萬，將成為全球最大單體家居城。經(jīng)緯家居城項目一期25萬，入駐中、高端家具品牌1000多家，共分四個展館九大類別。經(jīng)緯家居城項目二期將建設集高端家居賣場、紅木博物館、家具展覽館、五星級酒店、會議宴席中心、辦公商務公寓、百貨商場、旅游影視娛樂餐飲于一體的高端城市綜合體。項目及競品概況經(jīng)緯家8、居城項目一期已于2014年10月1日盛大開業(yè)，結(jié)構(gòu)為5層購物中心賣場，總經(jīng)營面積在總經(jīng)營面積在8萬萬以上，以上，共有341家品牌商家開業(yè)經(jīng)營。經(jīng)緯家居城項目一期建筑屬于單層獨立大產(chǎn)權(quán)形式，現(xiàn)已開始進行小產(chǎn)權(quán)分割手續(xù)辦理。經(jīng)緯家居城項目一期建筑屬于單層獨立大產(chǎn)權(quán)形式，現(xiàn)已開始進行小產(chǎn)權(quán)分割手續(xù)辦理。一層租金：一層租金：60-80元元/月月/、二層租金：、二層租金：50-70元元/月月/、三、三-五層租金：五層租金：8元元/月月/。PART 3：競品市場分析競品市場分析區(qū)域市場共2929家家居賣場在售項目僅有2 2個分別為：“香江國際CBDCBD家居中心”“亞太家居總部集群基地二期”亞太家居總部集9、群基地二期位于秀水街與五一路交口，距離本案1.5KM。香江國際CBD家居中心位于五一路東側(cè)，距離本案2KM。競品市場分析（在售競品）亞太家居總部集群基地二期香江國際CBDCBD家居中心繡水街繡水街五五一一路路 經(jīng)緯家居展覽中心經(jīng)緯家居展覽中心1.5KM2KM香江國際CBD家居中心項目規(guī)模總投資200億元、建筑總面積500萬發(fā)展商南方香江集團項目位置五一路（未來連接京津冀主要省道）項目定位主要建設為全球品牌家居工廠總部批發(fā)交易中心、國際家居旗艦品牌博覽中心競品市場分析（在售競品）亞太家居總部集群基地二期項目規(guī)模占地面積1500畝，建筑面積150萬、投資額超過200億元發(fā)展商香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開10、發(fā)有限公司項目位置繡水街與五一路交口項目定位亞太家居（香河）總部集群基地，共分四期開發(fā)，分別為亞太家具材料總部基地、亞太建材總部基地、亞太廚衛(wèi)總部基地、亞太燈飾總部基地，建成后將成為亞太地區(qū)規(guī)模最大的家居交易集散中心。競品市場分析（在售競品）一期二期競品市場分析（競品客戶分析）香江CBD客戶結(jié)構(gòu)n 香江CBD產(chǎn)品面積區(qū)間為40-200，產(chǎn)品形態(tài)為格子鋪n 客群來源為，京津80%，唐山5%，其他地區(qū)15%亞太城一期客戶結(jié)構(gòu)n 亞太城產(chǎn)品面積區(qū)間為200-900，產(chǎn)品形態(tài)為一拖三、一拖四的聯(lián)排獨立商鋪n 客群來源為，以香河本地為主，少量廣東、浙江、山東客戶香河市場銷售型項目只有香江CBD和亞太城；11、亞太城產(chǎn)品為200-900獨立商鋪，客群主要來自香河本地，自營客戶占40%，投資客占60%，其中業(yè)內(nèi)投資客占絕大多數(shù)；香江CBD產(chǎn)品為40-200格子鋪，由于產(chǎn)品與亞太城差別較大，因此客群也有所不同，以京津唐客群為主，純投資客占主導，比例約為90%。競品市場分析（競品銷售數(shù)據(jù)分析）項目名稱總體量商業(yè)形式層數(shù)商鋪面積 區(qū)間銷售政策租賃條件銷售價格推廣渠道認購政策香江國際CBD家居中心15萬單體家居賣場4層40-2001、10年委托管理2、4年8%投資回報直接抵扣房款3、5-10年按市場租金回報（收取10%代管費）4、1-4年無經(jīng)營權(quán)14.5元/月/（含物業(yè)費）返租前：17000元-18000元返12、租后：7000-10000元戶外、報媒、網(wǎng)絡軟文一次性付款96折亞太家居總部集群基地二期25萬獨棟街鋪獨立商鋪 1拖3、1拖4、1拖5214-900無25元/月/均價：13000元/戶外無競品市場分析（競品銷售數(shù)據(jù)分析）20142014年銷售數(shù)據(jù)：年銷售數(shù)據(jù)：銷售模式：銷售模式：項目名稱銷售團隊傭金點位香江國際CBD家居中心自銷團隊亞太家居總部集群基地二期代理公司主要匯報內(nèi)容PART 4：項目研判項目研判（項目基礎資料分析）1.項目位于香河家具城家具大道入口第一位置，地理位置優(yōu)勢明顯。項目總占地730畝，總規(guī)劃建設面積150萬，將成為全球最大單體家居城，其規(guī)模在當?shù)鼐哂幸欢ㄓ绊懥Γ?.項目是河13、北省重點項目，香河縣的“一號工程”，政府支持力度較大；3.區(qū)域市場內(nèi)29家家居賣場多以中、低端定位為主，項目與紅星美凱龍在當?shù)厥袌龀蔀槠焚|(zhì)賣場領跑者，與其他賣場形成錯位經(jīng)營；4.項目與香江家居、紅星美凱龍相較，品牌知名度較低，品牌實力較弱；5.項目土地使用年限為40年，現(xiàn)已摘牌10年，后續(xù)使用年限僅為30年；6.項目為單層獨立產(chǎn)權(quán)，如后期銷售難度較大，需先進行小面積產(chǎn)權(quán)劃分后再開始銷售項目研判（SWOT分析）地理位置優(yōu)越，項目自身規(guī)模大，是城市發(fā)展方向政府支持力度大，屬河北省重點項目，香河縣“一號工程”，有強大政府后盾賣場已經(jīng)開業(yè)，店面裝修品質(zhì)感較強，商戶質(zhì)量較好區(qū)域定位精準，但后期政府宣傳力14、度不足，客流逐漸減少項目定位較高端，來此消費人群多以中端商品為首選，且投資人群對投資總額有明確心里預期，客戶覆蓋較少項目已摘牌10年，后續(xù)土地使用年限僅為30年客戶更為注重購物體驗，項目良好的購物環(huán)境可以吸引更多客戶關(guān)注區(qū)域內(nèi)暫無相同定位產(chǎn)品的銷售市場趨于飽和，競品項目已于20122012年開始銷售，投資人群已被瓜分項目體量過大，短期內(nèi)難以快速消化賣場為新開業(yè)，運營效果直接呈現(xiàn)，投資客對于運營效果更為關(guān)注項目未做獨立產(chǎn)權(quán)分割，且開發(fā)報建為自持商業(yè)項目研判（結(jié)論）經(jīng)緯家居中心位置好、檔次高，具有一定市場空間。但目前權(quán)證等問題需要解決，以掃清銷售的障礙！PART 5：項目營銷策略建議主要匯報內(nèi)容項15、目營銷策略建議（銷售策略）1 1、整體銷售策略（一）將現(xiàn)有單層產(chǎn)權(quán)，調(diào)整為小面積獨立產(chǎn)權(quán)拆散出售（二）投資客戶強制性委托物管統(tǒng)一運營，實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)與收益權(quán)分離（三）找到租金與售價的平衡點，形成穩(wěn)定持續(xù)的投資回報（四）代理結(jié)合分銷，多渠道拓客實現(xiàn)項目快速去化項目營銷策略建議（產(chǎn)品策略）2 2、產(chǎn)品策略推動開發(fā)商工作：1.整體商業(yè)產(chǎn)權(quán)從自持調(diào)整為可售；2.商鋪重新劃分，并按重新劃分鋪位完成報建手續(xù)；3.確定銷售許可證的獲取時間；4.確定建筑面積、公攤等銷售指標；5.確定交樓標準、使用年限、標準合同等。項目營銷策略建議（產(chǎn)品策略）建議鋪位劃分示意圖建議鋪位劃分示意圖現(xiàn)有賣場平面規(guī)劃圖現(xiàn)有賣場平面規(guī)劃圖16、項目營銷策略建議（產(chǎn)品策略）劃分原則：三-五層后期加建部分，建議暫時按現(xiàn)狀出租，視銷售情況進行后期工作鋪排；在出租鋪位的間隔基礎上進行商鋪產(chǎn)權(quán)拆分，原則上不調(diào)整出租鋪位的形式；以客戶接受銷售總價的承受度考慮，按市場目前情況建議以80萬為上限，即鋪位面積50平米左右；商鋪面積的劃分以不同總價商鋪數(shù)量的百分比和細化目標客戶群為基礎考慮商鋪面積劃分；項目營銷策略建議（價格策略）3 3、價格策略 帶租約銷售，統(tǒng)一委托經(jīng)營，約定短期回報現(xiàn)有商鋪均以租賃方式由承租商戶經(jīng)營，根據(jù)市場分析，購買客戶多以投資為主，采用帶租約銷售可具有較強吸引力；具體操作方式：建議在銷售同時簽署銷售合同和委托經(jīng)營兩份合同，銷售與17、返租捆綁進行。委托經(jīng)營十年，其中前四年約定每年返總房款8%的租金；第五至十年根據(jù)實際出租價格進行租金返還?？稍阡N售合同簽署時一次性返還四年的租金（房款打68折）項目營銷策略建議（價格策略）（2 2）價格系數(shù) 位置差價 按商鋪的位置優(yōu)劣設定價格系數(shù)，臨街及大堂鋪位價格最高；縱深方向每向后一條街價格依次降低；從中軸線向兩側(cè)，每五個鋪位價格依次降低。樓層差價二層相同鋪位比一層相同鋪位價格低80%。特殊位置差價臨電梯、垂直梯、人流主動線的鋪位價格特殊定價。項目營銷策略建議（銷售策略）（3 3）銷售價格建議樓層樓層租金價格租金價格開發(fā)商預開發(fā)商預期售價期售價銷售政策銷售政策返租前售價返租前售價返租后返租18、后實際售價實際售價一層一層60-8060-80元元/月月均價：均價：1600016000包租四年8%18000180001224012240二層二層50-7050-70元元/月月包租四年8%145001450098609860三三-五層五層8 8元元/月月暫不銷售暫不銷售-單位：元/備注：以上價格建議均采用市場比較法，并考慮整體去化時間預估項目營銷策略建議（拓客策略）3 3、拓客策略目標客群定位l顯性目標客群作為全球最大單體家居城，本項目依托中國北京家具之都香河，具有很大的客戶輻射度，其輻射范圍涵蓋整體香河家具城。具體包括：原有已開始經(jīng)營的近千家商戶、有意愿做強的代理商、對優(yōu)質(zhì)物業(yè)有較高要求客19、戶等。l 隱性目標客群隱性目標客戶主要包括：家居產(chǎn)品經(jīng)營者、商業(yè)地產(chǎn)投資者、家居生產(chǎn)廠商等。銷售主打客戶應是對家居市場有初步認知并了解區(qū)域投資情況者，或家居產(chǎn)品經(jīng)營者。具體包括：深挖當?shù)厥袌鐾顿Y者及輻射周邊北京東部地區(qū)投資者。廣東、浙江、福建、東北、內(nèi)蒙、天津、本地京津冀、東北、內(nèi)蒙、山西消費者經(jīng)營者來源地關(guān)注因素客群商業(yè)氛圍、價格、交通便捷度、專營店、政策扶持來源地關(guān)注因素價格、產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品檔次、品牌、交通便捷度經(jīng)營者主要來源于廣東、浙江、福建及香河本地；消費者覆蓋面較廣，除了主要的以京津冀客戶外，東北以及內(nèi)蒙古、山西等周邊省市的消費者也占較大比例。經(jīng)營者入駐商城主要關(guān)注商業(yè)氛圍、交通便捷20、等因素，而消費者主要關(guān)注性價比、產(chǎn)品檔次及品牌。項目營銷策略建議（拓客策略）項目營銷策略建議（拓客策略）1 1、項目采取獨家代理方式合作2 2、整合周邊及北京市場分銷渠道資源3 3、北京市場已非常成熟，對各類產(chǎn)品的渠道推廣也更為精準，必須借助分銷渠道拓客自銷團隊異地展場北京IEC分銷商分銷商分銷商分銷商獨家代理項目營銷策略建議（拓客策略）拓客地圖項目營銷策略建議（人力策略）4 4、人力策略總?cè)藬?shù)營銷管理銷售板塊銷售助理策劃板塊行政板塊人事板塊定編人數(shù)372252251備注說明營銷管理人員包括自銷團隊經(jīng)理及分銷商經(jīng)理考慮了項目快速去化，及異地拓客負責物料采購、展廳包裝按行政編制標準配置應為5人無21、需該板塊，由行政兼任G7級及以下人員共2人，占總?cè)藬?shù)的10%。G9-G8級人員共33人，占總?cè)藬?shù)的85%。G11-G10級人員共2人，占總?cè)藬?shù)的5%。G12級及以上人員共0人，占總?cè)藬?shù)的0%。G11-G10G12及以上G7及以下G9-G8項目營銷策略建議（銷售周期預估）5 5、銷售周期預估北京市場除剛需產(chǎn)品及保障性住房可實現(xiàn)快銷，剩余項目很難實現(xiàn)快速去化；北京街鋪均可保證高額的投資回報，來本區(qū)域投資的客戶仍看重區(qū)域性價比，對銷售總價尤為敏感；項目定位高端，產(chǎn)品定價及面積劃分將成為影響銷售周期的主要元素，預估1-2層商鋪整體銷售周期約為12個月；贏才網(wǎng)，專注房地產(chǎn)職業(yè)機會！贏才網(wǎng)，專注房地產(chǎn)職業(yè)22、機會！注冊贏才網(wǎng)會員，一鍵下載贏商網(wǎng)熱門干貨資料，掃二維碼，進入贏才網(wǎng)注冊贏才網(wǎng)會員，一鍵下載贏商網(wǎng)熱門干貨資料，掃二維碼，進入贏才網(wǎng)項目營銷策略建議（備注說明）本次主要針對競品市場做詳盡調(diào)研，所有策略提報均采用市場比較法進行；本次商家采樣僅抽取金鑰匙家居、鑫億隆等成熟賣場做出訪談，尚不能完全反映商家真實意愿；此方案未對廣告推廣策略、拓客策略做重點分析，需對市場成交客戶詳盡分析后方可推導得出；該市場投資客戶仍以北京東部地區(qū)為主，但北京客戶對投資商鋪始終持謹慎態(tài)度，該區(qū)域目前仍以中、低端賣場為主，適宜對家居賣場行業(yè)前景認可的經(jīng)營者或承受總值在80萬元以下的投資者；本項目定位較為高端，需謹慎做好客戶摸底，并多方渠道獲取銷售真實數(shù)據(jù)后細化客戶群；北京市場除剛需產(chǎn)品及保障性住房可實現(xiàn)快銷，剩余項目很難實現(xiàn)快速去化，且市場推廣成本較高。