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1、定位-是商業地產全程運營的關鍵，精準的定位來自全面的市場調查與細致的 市場分析定位-就像射箭，脫靶免談，中的和中靶完全是兩回事 定位-是項目規劃的基礎，定位的方向決定了經營的模式及經營方向定位-是通過業態組合來描述定位的方向定位-是通過招商進行固化從而展現商業定位定位-定位的基礎是客戶，是目標消費群體定位-是商業地產全程運營中承上啟下的重要樞紐商業定位的重要意義商業定位的重要意義研究背景研究背景報告結構報告結構區域環境研究區域環境研究商業環境研究商業環境研究消費者研究消費者研究項目項目SWOT分析分析項目定位項目定位 項目調整規劃項目調整規劃觀點性總結觀點性總結招商策略招商策略 研究目的研究目2、的市場調查是市場研究和分析工作的基礎部分，是所有決策的基礎。通過調查可以了解市場至目前為止的動態狀況，并為市場未來的發展調整做出動態預測。調查研究工作的重點在于找出市場結構的薄弱部位，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據回避風險。業態布局現狀業態布局現狀根據項目文化、藝術、創意、特色化專業市場定位規劃，市場經營中具有特色商家占比約為25%，服裝鞋類商家占比23%，飾品化妝品類商家20%，餐飲酒吧類24%，通過對比可看出，業態布局優勢不明顯，區域內核心競爭力不強。根據平面業態布局圖可看出整個業態布局稍顯凌亂，規劃布局可突出其業態的多樣化，但不是雜亂化，除餐飲酒吧娛樂類統一規劃外，其3、余品類商家隨意性太強，例如服裝、飾品、特色類商家交叉布局，缺乏整體性和連續性，對相關業態聚合效應不強，缺少對消費者的引導、關聯性購買。缺少核心主力店、品牌店，單體小規模店面無法有效吸引人氣。市場經營現狀市場經營現狀目前市場靠后部餐飲類商家及前面有經營特色商家經營效果理想，中間段大部商家生意勉強支撐，存在前后脫節的經營現狀，缺乏商業連貫性和關聯性。市場符合定位并迎合學生消費喜好及能力的特色商家經營狀況較好，傳統商業業態經營狀況一般，區域內競爭項目同類商品檔次，價位選擇較多，商家競爭壓力大。市場經營商家以初入社會學生創業團體為主，個人整體實力較弱，抗風險意識薄弱。硬件設施現狀硬件設施現狀項目有左右4、四個主次出入口，滿足合理人流動線的內外溝通，內部動線脈絡清晰、街區寬度適宜、有效的規避了盲區和死角；但外部缺少可利用停車位，兩條連接道路交通壓力較大。無法形成合理的人車分流動線。且項目入口與交通主干道產生斷層，對人流的引導和項目的可達性產生影響。項目規劃缺少可承辦小型集會、推廣、交流等相關活動的文化廣場及相關公共休閑活動場所，對項目的后期活動營銷推廣造成不小的缺憾。項目單層、小開間街鋪的物業結構較為單薄，對例如餐飲、酒吧、休閑娛樂等品類商家約束了其個性化發展空間。市場夜間亮化布局效果不理想，未能營造符合時尚動感的流行主旋律燈光和氛圍。露天市場受天氣較大影響，目前已安裝雨陽棚效果不明顯。研究背景5、研究背景報告結構報告結構區域環境研究區域環境研究商業環境研究商業環境研究消費者研究消費者研究項目項目SWOT分析分析項目定位項目定位 項目調整規劃項目調整規劃觀點性總結觀點性總結招商策略招商策略 項目環境描述項目環境描述項目地處黃金商業區域，地處廣埠屯大商圈黃金分割點，銜接東、西、北三大商圈：西側群光廣場、新世界百貨、流行視窗時尚服飾商場，背面賽博數碼廣場、南極電腦大世界、珞珈電腦大世界、廣埠屯資訊廣場電子產品市場，東面國美電器、武商量販家電日化市場，安享三大市場日均20萬流動人群。華師文化街身處武大、華師、理工大、電力職業學院等高校腹地，穩定的集居著30多萬學生、教職工、教育產業群體。國民經6、濟的快速增長和國民收入水平的不斷提高，開拓出文化產業新的發展空間。文化產業是投資回報最好的行業之一。當代社會各種產業利潤主要靠領先的自主創新和技術進步來實現，而文化產業正是自主創造和技術含量高的一個門類。加上政策因素和市場因素的作用，文化產業的資本盈利率比較高，文化產業方面投資熱將會長期存在。從消費角度看，文化產品是與日俱增的消費熱點。武漢是辛亥首義之都，擁有盤龍古城、琴臺知音、黃鶴名樓、歸元古剎、百年名校等人文、自然景觀；獨特的漢派文化以及居全國城市第三的科教綜合實力，這都為創意產業提供了堅實的智力儲存。區位性質與功能特點區位性質與功能特點區域內有多家市內最大規模的電腦賣場賽博數碼廣場、廣埠7、屯資訊廣場等，享有“北有中關村，南有廣埠屯”的美譽，是武漢乃至華中地區購買電腦的第一去處。十多年的發展，已使廣埠屯地區成為武漢乃至華中地區最重要的IT及相關高科技產品集散基地。并且，廣埠屯一帶還是武漢市規劃建設的武漢科技商務街所在地，也是省、市、區三級政府重點打造的IT產品核心市場。項目位于武漢科學文化的中心區域，高校、科研院所、政府機關、開發區和風景區坐落四周，自然、科技、人文環境俱佳。華中師范大學、武漢大學、武漢理工大學、湖北經濟管理學院等眾多高校環繞左右，武漢東湖高新技術開發區、中國光谷、烽火科技、長飛光纖等高科技企業和政府各機構也都近在咫尺，周圍更有著名的東湖風景區，整體區位優勢無比優8、越。同時廣埠屯也是武昌地區最繁華的街道口商業圈的延伸，區域內有群光廣場、新世界百貨、流行視窗、樂天城、亞貿廣場、國美電器、武商量販、虎泉市場、廣八路商業街、勸業場小商品市場等。文化、科技、教育、商業核心區域，商業密集，交通便利。區位交通分析區位交通分析交通路網：項目毗鄰武漢市核心交通主干道珞瑜路，及珞獅路、雄楚大道。并處于華中師范大學西大門必經之路。公共交通：1、主干道珞瑜路四十余條公交線路經過，通達武漢三鎮。2、城市軌道交通2號線將于2012年建成完工，將本案與武漢主城區相連，這條被譽為“黃金交通走廊”的地鐵線橫貫武漢東西，途徑漢口火車站、武漢汽車客運總站、王家墩中央商務區、武漢世貿大廈、武9、漢廣場、中山公園、江漢路步行街、洪山廣場、東湖高新區等主要客流集散點。研究背景研究背景報告結構報告結構區域環境研究區域環境研究商業環境研究商業環境研究消費者研究消費者研究項目項目SWOT分析分析項目定位項目定位 項目調整規劃項目調整規劃觀點性總結觀點性總結招商策略招商策略 武昌區商圈分布武昌區商圈分布 商業環境分析商業環境分析按照武昌區政府目前發展的商業格局來看，以街道口商圈、中南商圈、徐東商圈以及新興光谷商圈為主，本案地處的街道口廣埠屯商圈聚集了文化教育、科技IT創意集群、大型城市商業中心等相關產業。因此未來本案的商業競爭將來自市級商業中心的競爭以及街道口至卓刀泉虎泉沿線的直接競爭對手的競爭10、。相對傳統商業地產而言，武漢市推進文化創意產業建設相對滯后，目前武漢地區有武漢光谷動漫產業園、中國光谷國際文化創意園、楚天181文化創意產業園和珞珈文化創意產業園等。本案區域內競爭項目目前來源于流行視窗、樂天城、虎泉市場、廣八路商業街、勸流行視窗、樂天城、虎泉市場、廣八路商業街、勸業場小商品市場、街道口沿街商業業場小商品市場、街道口沿街商業等，同時以周邊高校學院聚集商業的主要競爭壓力，同時隨著光谷世界城輻射范圍的持續擴大及開發對項目也將造成不小的影響，也會對項目產生一定的競爭分流。區域內其他百貨類商業項目，如群光廣場、新世界百貨、亞貿廣場等，與本案不具備可比性。商業環境分析商業環境分析區位區位11、由街道口沿線構成，東至廣埠屯，西至洪山業態組合業態組合n 業態以百貨為主，且百貨內商戶呈多元化發展，部分大型的餐飲、休閑、娛樂類商戶進駐百貨業態，周邊設有臨街鋪面和中小型購物中心；n 區域有大量電腦專業賣場。商業體量商業體量19.5萬平方米（其中百貨體量為17.5萬平方米，不含專業市場）客戶特征客戶特征武昌收入中高檔且年輕時尚的中青年層、高校教師及學生可達性可達性目前由于紅綠燈設置不夠合理，以及在街道口商圈堵車現象非常嚴重；公交站點的前后站的設置也給購物的人群帶來不方便因素；地鐵2號線穿越該商圈。典型物業租金典型物業租金流行視窗1F：250400元平方米月競爭環境研究競爭環境研究編號編號競爭項12、目競爭項目輻射主要輻射主要區域區域整體檔整體檔次次主要消費人群主要消費人群主營業態主營業態A流行視窗街道口地區中低檔學生、時尚白領服裝、鞋帽、箱包、床品、化妝品、電玩、美容、小吃B虎泉市場武昌區低檔學生、部分白領服裝、鞋帽、箱包、床品、化妝品、菜場、排擋C光谷世界城武昌中檔學生、時尚白領綜合體全業態D樂天城街道口地區中檔學生、年輕時尚消費群服裝、鞋帽、箱包、床品、化妝品、電玩、美容、小吃競爭策略分析競爭策略分析競競爭爭優優勢勢有利因素有利因素區域商業同質化較多，據項目定位差異化競爭優勢明顯體量較小，風險小相對項目相對項目流行視窗、樂天城光谷世界城如何發揮如何發揮優勢優勢目前商業業態未完全滿足區13、域內消費需求，項目應在定位上與競爭對手形成差異，通過品牌提升，規劃與目標消費群體相匹配的業態，滿足全方位的商業需求。體量較為合適，不會形成大面積空置與內部惡性競爭競競爭爭劣劣勢勢不利因素不利因素交通狀況嚴重不利，項目可達性可視性太差競爭對手已經度過培育期，有穩定消費人流；競爭對手體量大業態全相對項目相對項目流行視窗虎泉市場光谷世界城如何規避如何規避劣勢劣勢通過對主入口標識建造，使項目與主干道融合吸引人流；另一方面通過對周邊高校加大宣傳力度達到目的特色化、差異化經營策略，不一味追求大而全引進優質商家，做好市場培育轉型，形成項目自身特色與經營優勢研究背景研究背景報告結構報告結構區域環境研究區域環境14、研究商業環境研究商業環境研究消費者研究消費者研究項目項目SWOT分析分析項目定位項目定位 項目調整規劃項目調整規劃觀點性總結觀點性總結招商策略招商策略 主要消費人群調查主要消費人群調查 根據調查數據顯示：目前主要消費人群以華師及周邊高校學生為主，占比70%；區域內從業人員占比20%；區域外流動人口占比10%。目標客戶消費客群分布目標客戶消費客群分布 項目核心商圈輻射范圍包括華師、武大、理工大等在校師生近30萬人，周邊寫字樓宇、原居民、企事業單位人口，預計項目核心商圈輻射范圍內人口達50萬以上。第一商圈距離本項目1km半徑范圍以內或約15分鐘步行路程范圍以內。如示意圖的紅色部分所示。第二商圈距離15、本項目約30 分鐘車程以內，本項目的第二商圈范圍為：東至武大、東湖，北至中南、付家坡，西至雄楚大街，南達光谷區區域。如示意圖的藍色部分所示。第三商圈距離本項目約30-60 分鐘車程以內區域，東至徐東，北至漢口、漢陽部分區域，如示意圖的綠色部分所示。核心區域人口特征核心區域人口特征 項目位于華師大西門與電腦結合部，核心區域人口以華師高校師生和IT從業人員為主，整體消費潛力巨大。目前周邊消費人群文化素養層次較高，以追求時尚、潮流青年為主，但個人經濟實力不強，收入水平較低。區域消費習慣分析區域消費習慣分析 區域內居民消費能力較低，不適宜高檔消費，青年學生注重潮流時尚中低端消費、支出主要集中在衣、食、16、休閑娛樂等生活方面；區域內青年學生消費低端商品集中在虎泉市場、學院周邊商業，中高檔消費集中在街道口、光谷及漢口商業業態，便民超市及小餐飲在區域內消費占據重要位置；餐飲娛樂消費能力較強，但低端消費明顯；區域內消費較為頻繁，核心商圈的吸引能力較強。研究背景研究背景報告結構報告結構區域環境研究區域環境研究商業環境研究商業環境研究消費者研究消費者研究項目項目SWOT分析分析項目定位項目定位 項目調整規劃項目調整規劃觀點性總結觀點性總結招商策略招商策略 項目項目SWOT分析分析項目地處黃金商業區域，地處廣埠屯大商圈黃金分割點，銜接東、西、北三大商圈，密集的IT產業集群及成熟的商業氛圍帶來的穩定客流量及從17、業人員都將為項目提供穩定的消費群體。周邊高校密集，人文氛圍濃厚，坐擁高校園區數30萬師生消費群。項目前期商業的運營及推廣已經擴大了項目在周邊大學生等消費群體中的認知度，驗證了項目的商業價值。與政府及媒體的良好關系為項目營造良好的外部環境。本案與周邊競爭商業項目相比整體商業體量偏小單鋪面積小，競爭能力弱，難以形成規模。項目雖然地處商業黃金區域，但距離交通主干道尚有距離，通達性、可視性不強，人流的向上向下引導都有一定的操作難度。項目目前業態布局稍顯雜亂主題不明確，缺乏核心競爭力。體量小和培育期長導致投資回報周期長及決定了市場的資金投入比，一定程度限制了市場良性發展。劣勢劣勢WeaknessWeak18、ness周邊聚集高校師生及相IT從業人員，包括相關消費客層。強有力的消費人群對本項目的支撐隨著武漢市對創意產業重視以及強有力的扶持力度，均會帶動整個文化創意產業的長足發展，商業前景看好。項目整體商業體量小，競爭能力弱，將面臨周邊密集的商業競爭壓力。項目文化創意產業的培育周期過長以及消費群體的消費觀念對項目的認同感不夠。優勢優勢StrengthStrength機會機會OpportunityOpportunity威脅威脅ThreatThreat 項目項目發展策略發展策略利用機會，改變劣勢利用機會，改變劣勢項目應該利用其優越的地理位置優勢，做足高校園區師生及附近白領階層的消費需求。SOSO策略策略發19、揮優勢，利用機會發揮優勢，利用機會WOWO策略策略 項目應該通過專業運營管理及持續扶持舉措，盡可能縮短市場培育周期。STST策略策略WTWT策略策略發揮優勢，規避威脅發揮優勢，規避威脅克服劣勢，規避威脅克服劣勢，規避威脅利用廣埠屯商圈成熟的商業氛圍及文化創意產業的品牌定位做好項目推廣宣傳。項目體量小，競爭能力弱，應避免與區域商業項目的同質競爭，堅持走差異化、特色化經營之路。研究背景研究背景報告結構報告結構區域環境研究區域環境研究商業環境研究商業環境研究消費者研究消費者研究項目項目SWOT分析分析項目定位項目定位 項目調整規劃項目調整規劃觀點性總結觀點性總結招商策略招商策略 定位依據定位依據新興20、文化創意產業發展前景看好，在項目區域內具備一定的競爭優勢，有高校園區的強有力支撐。項目雖地處繁華商圈腹地，但不臨街，背處繁華?？梢曅浴⒔煌ㄍㄟ_性不強。項目是目前廣埠屯區域唯一的文化創意產業，坐擁30萬師生消費群，且在前期運營中已經形成一定消費習慣及品牌認知度。項目商業體量不大，目前還是以學院寄生商業形態為主，文化創意概念不明顯，缺乏差異化、核心競爭力不強。商業競爭環境商業競爭環境商業市場環境商業市場環境消費者定位消費者定位項目緊鄰的大學范圍內高校園區師生是第一客層；項目緊鄰的大學范圍內高校園區師生是第一客層；客戶定位包括投資者、經營者、消費者定位，其中消費者定位是核心。消費者定位決定了本案所客21、戶定位包括投資者、經營者、消費者定位，其中消費者定位是核心。消費者定位決定了本案所針對的服務對象，通過挖潛既定消費客群的需求特征、消費習慣，進而決定項目的整體風格、經營檔針對的服務對象，通過挖潛既定消費客群的需求特征、消費習慣，進而決定項目的整體風格、經營檔次、業態配比，以及所要引進的商家定位。次、業態配比，以及所要引進的商家定位。周邊商務樓盤的上班族及居民是第二客層；周邊商務樓盤的上班族及居民是第二客層；商圈帶來的流動人群是第三客層；商圈帶來的流動人群是第三客層；經營客群定位經營客群定位在武漢市場具有一定的品牌知名度，在大學生消費群具有市場認可度的連鎖商家符合文化、藝術、創意產業消費需求的商22、品或服務具有特色的概念店、特色店在大專院校周邊從事商業經營和服務的優質商家具有較強經營能力和抗風險能力的實力商家自主創業、符合項目定位要求的大學生創業者 概念定位概念定位發展主題發展主題項目周邊高校密集，學生消費群將為項目構筑有力的消費支撐，項目旨在打造成為區域內集文化、創意、特色、時尚等概念的全新體驗式街區。關鍵詞：文化、創意、體驗、時尚、特色、藝術文化創意體驗式街區文化創意體驗式街區 概念定位概念定位 發展主題發展主題第三創意空間第三創意空間所謂“第三創意空間”是指項目為學生群體打造學習、寢室之外的第三空間，發揮學院配套商業的功能；同時為高校師生提供一個文化藝術展示、交流的平臺。概念定位概23、念定位創意生活創意生活 全新體驗全新體驗本案定位為“學院文化藝術創意生活體驗式街區”，主要針對周邊高校園區教師和學生的精神文化、創意生活的消費訴求及藝術交流提供服務。藝術感知藝術感知 人文追求人文追求 概念定位概念定位學院專屬學院專屬孵化孵化文化文化氣質氣質體驗環境體驗環境完美結合人文與完美結合人文與商業的塑造商業的塑造半坡風情半坡風情演繹新文化生活演繹新文化生活專業運營專業運營統一管理統一管理扶場助商扶場助商品質品質CLUBCLUB體味休閑與活力的體味休閑與活力的獨特舞臺獨特舞臺全新業態全新業態商業商業新舞臺新舞臺文化創意文化創意體驗式街區體驗式街區“文化創意體驗式街區文化創意體驗式街區”的24、主要特征的主要特征 案名建議案名建議 “華師文化街”案名前期已經用作營銷推廣，已經形成有一定的品牌知名度、認知度。并且符合“文化創意體驗式街區”的主題，因此繼續使用“華師文化街”案名是最佳選擇。華師文化街華師文化街 形象定位形象定位第三創意空間第三創意空間特色體驗式街區特色體驗式街區 p 文化創意體驗式主題商業的消費中心p 特色餐飲、時尚購物、創意休閑娛樂一站式學院生活消費模式 建筑規劃定位建筑規劃定位通過對文化街的理解，結合項目的結構對建筑有如下建議通過對文化街的理解，結合項目的結構對建筑有如下建議注重建筑、景觀、街區功能性的同時強調其觀賞性，注重消費者感受，創造消費者心理享受，降低購物疲倦25、感增加購物愉快感受。適度增加共享空間，強化景點創新，在街區內通過點、線、面的合理布局，不必在所有空間都花心思，在街區重點面上設置，通過流線的鏈接。華師文化街VI與建筑物相結合，在裝飾和裝修上加強項目整體品牌的識別和樹立景觀上一般以硬質景觀為主，注重娛樂、休閑、視覺感兼顧同時為經營預留營銷和展示空間，以充分滿足行人的購物、休息及商業推廣活動需要。步行街景觀要謹慎而巧妙地使用綠化，見縫插針栽一些核心區域設計體現文化街文化、特色的建筑小品。亮化工程的統一規劃，入口、通道、內外街的氛圍營造。增加商業櫥窗展示宣傳區域的設置，清晰的指示系統。風格特點風格特點傳統文化與現代藝術的統一基調,形成統一的建筑風格26、群生態型共享空間營造舒適、溫馨的商業環境全方位、全時間段的經營定位品牌商家、實力商家、特色商家集合，超強商業聚客力特色創意店集合商業體成為城市“新名片”風格關鍵詞：時尚化、情景化、通透化風格關鍵詞：時尚化、情景化、通透化 時尚化：商業元素 情景化：環境點綴 通透化：創意印象 景觀建議景觀建議步行街景觀設計以其功能全、環境優美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，景觀設計以街區核心主題特色為基點，通過街區景觀、小品的有效組合，與主題密切聯系，保證景觀、空間及與商業主題特色的和諧性。街區小品注重觀賞性，大眾化與藝術有機組合。步行街景觀設計可從平面規劃、步行街的功能及27、景觀系統設計三方面來考慮。步行街不僅僅是幾條街道的直線線型，另外需要標志性建筑、標志性綠地或標志性景觀，以“珍珠一線穿”的方式，完善整個步行街體系的功能及景觀。并且在步行街的文化展示上要關注歷史沿革、地域文化等。主入口設計建議主入口設計建議醒目，個性的標識牌樓能有效吸引主干道人流，昭示性強，形成項目作為地標商業的標志性對外展示焦點，強化品牌意識。市場入口設計建議市場入口設計建議醒目，可視性強，統一VI標識。具有很強的藝術感與視覺感，創意獨特。LOGO運用建議運用建議標識系統的充分利用，提升品牌意識，區域知名度。遮陽棚建議遮陽棚建議建議在已安裝遮陽棚基礎上改造，加固、更換篷布，不建議采用陽光板，28、內場連廊考慮陽光板遮擋。內外街區規劃建議在體驗式商業街區，室外的街道旁同樣擁有良好且別具一格情境化的就餐環境，形成更加休閑和富有情調的商業街，獲得了更多的景觀資源，從而大大增強了休閑功能，同時也增強了商業街的價值。共享空間設計建議：共享空間設計建議：情侶雕塑，一個撐開的大傘，營造出浪漫溫情侶雕塑，一個撐開的大傘，營造出浪漫溫馨的氛圍，青年男女休閑談心的最愛。充分馨的氛圍，青年男女休閑談心的最愛。充分營造出浪漫的氛圍營造出浪漫的氛圍,吸引青年人消費。吸引青年人消費。色彩建議色彩建議色彩運用：根據各業態展示需要及目標人群的特性，各區域裝修運用不同的色彩形成不同的風 格，使顧客依靠色調的變化來識別所29、在區域，喚起新鮮感，減少視覺與心理的疲勞 外立面設計原則；1、與定位結合；2、與商業街的特色結合；3、與城市環境結合；突出創新性、協調性、綜合性、超前性，體現時尚、流行、開放主題 色調：冷暖色調搭配，強調對比，突出時尚氣息。通過目前大面積灰色基調的基礎上，恰到好處的增加艷麗顏色的點綴等，并結合燈光、廣告標幅等元素活躍色彩，總體建筑色調上各商業網點控制偏暖且活潑。重塑建筑風格：以體現現代感，動感，大氣、簡潔，商業氣息為目標，展現特色創意商業。照明建議照明建議照明的設計是滿足實際照 明和光影美學兩大用途；當人們由一個業態進入另一個業態時往往是通過共享空間。通常共享空間的燈光較弱，而品牌或店面的燈光30、較強，兩者形成主次、強弱之對比，從而突出購物的氛圍。而共享空間的燈光往往滿足情景的需要。室內、外照明系統室內、外照明系統 功能定位功能定位研究背景研究背景報告結構報告結構區域環境研究區域環境研究商業環境研究商業環境研究消費者研究消費者研究項目項目SWOT分析分析項目定位項目定位 項目調整規劃項目調整規劃觀點性總結觀點性總結招商策略招商策略 招商策略招商策略知名商戶或連知名商戶或連鎖商戶優先鎖商戶優先同業差異、異業互補同業差異、異業互補個性鮮明個性鮮明特色商戶優先特色商戶優先能吸引人流能吸引人流量的商戶量的商戶 招商原則招商原則 華師文化街的招商不只是簡單解決商家進場經營、市場開業率的問題，而是31、挑選優質商家并與定位相符合的文化、藝術、創意為主的主題商家，以進行合理的業態安排組合以促進持續旺場,突出項目主題，為文化藝術愛好者提供一個相互交流、展示的平臺。通過對招商的成功實現，我們把目標商家分為以下三個部分：主力店商家是我們在目標制定過程中最需要關注的群體，是對整個招商過程其決定性作用的商家主力店商家主力店商家主力店商家和次主力店商家以外的輔助商家其他補充商家其他補充商家次主力店商家次主力店商家次主力店是主力店有效的補充，要與主力店業態形成互補及互動 調整策略調整策略通過市場的優勝劣汰規律自然淘汰不符合市場大環境及消費需求的經營商戶，通過對符合業態商家的儲備，及時補缺，平穩過度，逐步實現32、市場的特色化經營路線。代有轉租需求的商戶聯系商家及時補缺，對退租商戶的補充招商，嚴格控制商家經營品類，引進符合市場定位大環境的實力商家。通過對現經營戶的引導與扶持，幫助經營戶調整經營業態，迎合市場需求完成其轉型。研究背景研究背景報告結構報告結構區域環境研究區域環境研究商業環境研究商業環境研究消費者研究消費者研究項目項目SWOT分析分析項目定位項目定位 項目調整規劃項目調整規劃觀點性總結觀點性總結招商策略招商策略 項目總規項目總規業態規劃的思路業態規劃的思路:根據項目本身的建筑形態及體量進行規劃根據業態之間的相互補充、影響的因果鏈進行業態優化根據項目的地段及城市規劃特點進行業態組合按市場的規律以33、及市場調查的結果進行業態的選擇依據現有商家的要求及消費者的消費習慣與意識為業態規劃基礎根據當前意向商家的情況以及項目的實際狀況進行業態調整業態的整體定位說明業態的整體定位說明從南到北依次進行業態整合及優化目前以業態調整規劃為主，體現華師文化街改造的關鍵是提升項目影響力帶動人潮、拉動市場消費、塑造項目品牌的關鍵。規劃原則規劃原則功能的創意獨特性：一應俱全包括特色餐飲、時尚購物、創意休閑娛樂功能全個性化學院生活服務。空間的合理性：充分結合商業物業現有結構，以適度開放的商業空間營造商業物業的景觀性環境的舒適性：通過室內街區將功能區有機結合，利用共享空間景點化布置，BLOCK街區的輕松、開放、有親合力34、的感覺達到不僅可以解決功能區之間的連接而且給都市人提供了進行社會交流城市生活感受的機會。動線的合理性：結合物業形態合理設計動線達到共享人流的目的 業態組合業態組合業業 態態使用面積（平米）使用面積（平米）比例比例時尚購物時尚購物 151050%特色餐飲特色餐飲60020%創意休閑娛樂創意休閑娛樂66022%生活配套生活配套2308%合計合計3000100%如果包括外街物流門面約1000平米，則購物、餐飲、娛樂、生活配套的比例為38：25：32：5外街1000平米，特色餐飲占比40%，創意休閑娛樂占比60%業態描述業態描述業業 態態描描 述述時尚購物時尚購物 名優特產/工藝禮品/古玩字畫/流行飾35、品/音像/數碼產品/特色品牌折扣店/家居飾品/潮流服飾/化妝品/眼鏡/精品格子鋪特色餐飲特色餐飲簡式中餐/西式快餐/特色餐飲/地方小吃/主題餐廳/日韓料理/風味餐廳/港式茶餐廳/甜品店/咖啡吧/冰吧/水果撈吧創意休閑娛樂創意休閑娛樂第三空間會所/原創藝術/DIY藝術會館/動漫周邊/美容SPA/特色書吧/清吧/陶吧/玩具吧/概念吧/主題吧/迷你電玩生活配套生活配套銀行/藥店/茶葉+煙酒店/營業廳/洗衣房/鮮花店/藥店/攝影 平面布局規劃平面布局規劃 動線規劃原則動線規劃原則人流動線的規劃原則人流動線的規劃原則 1.1.注重內外溝通，脈絡清晰；2.注重立體人流的自然順暢，平均分配關系；3.避免盲區36、和死角問題；4.合理設置寬度；5.在設計中充分考慮到人流的均衡和平面人流的分配實現“賣場均熱效應 人流動線人流動線研究背景研究背景報告結構報告結構區域環境研究區域環境研究商業環境研究商業環境研究消費者研究消費者研究項目項目SWOT分析分析項目定位項目定位 項目調整規劃項目調整規劃觀點性總結觀點性總結招商策略招商策略 觀點總結觀點總結首要是通過對業態的合理化調整，盡可能引進或引導符合定位的經營商家，并根據業態規劃區域調整，增強核心競爭力，明確市場發展方向，樹立市場品牌知名度，搶占市場。項目體量小，競爭能力弱，應避免與區域商業項目的同質競爭，堅持走差異化、特色化經營道路。根據項目現狀分析，無法引進37、主力店吸引人氣，而目前市場業態屬餐飲經營狀況最好，且餐飲對人氣的聚集有相當大的帶動作用，但目前物業結構和甲方等因素的制約，無法大面積引進特色餐飲類商家，建議最大可能盡量滿足餐飲需求。運營成本、模式和物業結構的約束了市場的投入和培育。道路主入口及市場大門的包裝、標識建立，人流的向上引導以及華師人流的向下引導。市場內外部包裝，景觀、亮化、遮陽棚的增改，營造舒適、愉悅、觀賞性強購物環境。針對目標消費群體（周邊高校學生以及區域內從業人員）階段性重復推廣宣傳造勢。項目交通可達性、停車問題、體量、區域內消費人群都局限了項目的整體檔次，建議走精品路線。附：財務分析附：財務分析租金收入預測租金收入預測 根據擬38、定的租金政策，目前經營狀況，預計第二年將依然維持租金現狀，從第三年開始租金收益開始遞增，并在第六年后增長速度穩定在8%。年份年份第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年第第N年年租金增長率-10%6%7%8%8%8%租金收入增長速度租金收入增長速度年份年份第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年第第N年年租金收入198198218231247267租金收入預算表（單位：萬元）租金收入預算表（單位：萬元）年份年份第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年第第N年年租金收入505055586267運營商收39、入預算運營商收入預算25%（不含物業管理費用）（單位：萬元）（不含物業管理費用）（單位：萬元）營運成本分析營運成本分析項目項目支出比例支出比例1.人力資源費用40%2.能耗20%3.營銷推廣費用25%4.物業管理耗品2%5.辦公費用3%6.設備維護5%7.其他5%合計100%預計投入成本基礎上，不含市場硬件改造增設項目費用支出風險評估風險評估 項目經營的風險主要來自于能否獲得穩定、及時的現金流入，也就是租金收入。而影響這一關鍵目標的因素很多：商鋪出租率 宏觀經濟環境變化對消費傾向的影響 市場情況的變化，影響經營者/投資者信心 強勢競爭者的進入，爭搶項目客源 定位的準確性對帶動項目地商業的發展及實現其商業價值的影響 服務質量對商戶是否長期留駐經營的影響。應對策略：應對策略：做好項目商業運營管理，營銷推廣，提高商鋪出租率。密切關注經濟環境、市場環境變化，不斷吸引消費者的關注，保證持續的市場旺盛 定期研究項目定位目標的實現情況，根據實際情況定期調整項目的定位系統 與商戶保持良好的溝通，提供優質服務和良好的經營環境。