午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、CONFIDENTIAL二一二年六月榕鴻福老年社會服務福利中心榕鴻福老年社會服務福利中心榕文化旅游生態區老年公寓項目整體發展定位及營銷綱要謹呈：謹呈：是儒家倫理思想的核心；是儒家倫理思想的核心；是千百年來中國社會維系家庭是千百年來中國社會維系家庭關系的道德準則；關系的道德準則；是中華民族的傳統美德。是中華民族的傳統美德。孝-打造生打造生態化老年公寓化老年公寓愿景愿景-如何解決如何解決項目運作目運作資金金-企企業利益的保障利益的保障報告目錄報告目錄項目分析市場分析項目定位產品建議營銷推廣地塊分析地塊分析北北正在施工建設的教育園區東東30米寬的平鐵公路南南10000畝左右的萬塔黃崖風景區西西臨近的2、幾個村莊外圍環境外圍環境11個高壓線個高壓線市政規劃路自身狀況自身狀況落差4米左右下沉樓板廠通往項目西側村里路臨水荒地項目評析項目評析1.交通方便、位置佳、自然環境優越經濟指標：占地221畝、容積率1.0、綠化率402.生活配套不完善，商業、生活氛圍不濃3.拆遷量小，地塊方正4.解決地塊內高壓線、河道整理、通往山坡的路5.無產權低容積率、高綠化率低容積率、高綠化率此地塊宜做中高檔老年住宅項目開發此地塊宜做中高檔老年住宅項目開發92011版-房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載0755-83513598QQ:69031789管理資源網管理資3、源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網本資料來自管理資源網本資料來自管理資源網本資料來自管理資源網本資料來自管理資源網本資料來自管理資源網本資料來自管理資源網102011版-房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網海量房地產資料免費下載0755-83513598QQ:69031789本資料來自本資料來自本資料來自本資料來自本資料來自本資料來自本資料來自本資料來自市場分析市場分析n 房地產市場n 老年公寓市場F房地產市場分析新國十條、二套房新國十條、二套房貸貸、物、物業業稅等政策打稅等政策打壓壓下，下，傳統傳統意意義義上的房上的房產銷產銷售受挫。售受挫。房貸新4、政下，變相擁有功能房產或置換滿意房產成為投資房貸新政下，變相擁有功能房產或置換滿意房產成為投資房產的新渠道房產的新渠道 老年公寓可以成為目標產品和平臺，實現消費者意愿老年公寓可以成為目標產品和平臺，實現消費者意愿CPI持續高速增長帶來消費壓力持續高速增長帶來消費壓力資料來源：中國經濟網消費價格上漲較快，老年人對傳統生活方式的幸福感受降低，變革意愿增加！2010年上半年居民消費價格上漲2.8%，漲幅比上年提高3.3個百分點。CPI是消費者物價指數(ConsumerPriceIndex)，英文縮寫為CPI，是反映與居民生活有關的產品及勞務價格統計出來的物價變動指標，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指5、標。ppi是生產者價格指數，或者說是產品價格指數。如鋼鐵、木材、電力、石油之類引致需求的生產要素價格現期與基期的價格和不變的商品種類和權數乘積之比。房地產政策調整：房地產政策調整：1、二套房貸首付提升至、二套房貸首付提升至50%；2、貸款利率提升。、貸款利率提升。金融政策的調整、房價的持續上漲和宏觀經濟的變化，使得金融政策的調整、房價的持續上漲和宏觀經濟的變化，使得市場呈現市場呈現“持幣觀望持幣觀望”和和“梯度消費梯度消費”兩大特征。兩大特征。持幣觀望：持幣觀望：市場處于觀望期，購房由市場處于觀望期，購房由2009年年“恐慌性搶購恐慌性搶購”轉變為轉變為“持幣觀望持幣觀望”；梯度消費：梯度消費6、：消費者趨于理性，消費者趨于理性，置業以經濟、實用為消費原則，量力而行。置業以經濟、實用為消費原則，量力而行。金融金融環環境境發發展走展走勢勢：A股恐慌性殺跌，利率上調，利率上調，年底可能增至年底可能增至%。宏觀經濟情況：宏觀經濟情況：消費價格上漲較快，2010年上半年居民消費價格上漲2.8%。相對于2009年來說，榕樓市商品房銷量全面下降且均幅度較大。資料來源：房地產年度分析報告進入進入2010年以來，榕房地產市場整體年以來，榕房地產市場整體“遇冷遇冷”，銷售量在，銷售量在中低位徘徊，不復中低位徘徊，不復2009年風光年風光2010年下半年榕樓市走勢預測年下半年榕樓市走勢預測n房地產市場繼續7、實行的宏觀調控，房地產市場繼續實行的宏觀調控，消費者更為理性，梯度消費明顯：消費者更為理性，梯度消費明顯：信息的透明，宏觀政策調整，使得消費者購買房產愈加理性。同時，由于市場存在大量的剛性需求，使得梯度消費愈加明顯。n市場走勢將最終取決于供求關系，下半年將出現市場走勢將最終取決于供求關系，下半年將出現供大于求的局面：供大于求的局面：榕地產市場一直以來以本地需求為主，表現比較理性，不會出現唐山、承德等泡沫情況。根據榕榕20102010年住房建設計劃年住房建設計劃，榕2010年整體開工量將達到20萬平米，下半年供大于求局面成為現實。n榕房價已步入榕房價已步入滯漲局面滯漲局面，20102010年下半8、年將延續這一走勢：年下半年將延續這一走勢：由于今年樓市步入滯漲期這一事實已經無法改變，因此，預計房價在將會出現漲中有降的局面，出現出現“稀釋性稀釋性”降價降價,而且消化速度也會有所減慢。觀點：觀點：1 1、榕房地產市場經過幾年的快速發展階段，、榕房地產市場經過幾年的快速發展階段，20102010年將會進入一個市場調整年將會進入一個市場調整階段，市場交易量萎縮、價格適度下降將成為下半年榕房地產市場的發階段，市場交易量萎縮、價格適度下降將成為下半年榕房地產市場的發展現狀。展現狀。2 2、在目前市場環境下，必須要通過主題功能社區開發來、在目前市場環境下，必須要通過主題功能社區開發來“補補”市場環境遇9、市場環境遇冷的冷的“課課”。市場體量有增無減，如何增加產品附加值成為各項目打造市場體量有增無減，如何增加產品附加值成為各項目打造的重點。的重點。因此，本項目的銷售應在大環境的情況下怎樣因此，本項目的銷售應在大環境的情況下怎樣形成差異化形成差異化銷售銷售是我們研究的方向！是我們研究的方向！標新立異、快速突圍是關鍵！標新立異、快速突圍是關鍵！縣城規劃：中、西、東三個版塊以“四大一推一建”活動為契機,加快建設城市中心區，推進城市建設“上水平、出品位”。以民族教育園區為龍頭，開發建設西城新區；結合承秦高速公路建設，改造建設東城區，建設工業園區；拆遷改造舊城區，完善提升市政基礎設施，增強和完善城市綜合功10、能，立起城市發展框架。西區：文化、旅游、主題功能社區快速發展西城新區以民族教育園區為龍頭,文化、衛生、旅游、特色農業綜合開發，全力構建休閑旅游區，改造提升服務業水平。突出滿鄉特色，充分利用“一湖一寺一山一谷一溝”的旅游資源，大力發展休閑旅游業，努力構建“一城兩區一帶”的旅游空間格局。改造提升生活性服務業，配套開發系列旅游產品、功能社區、主題中心，推進休閑旅游業向寬領域、多產業發展，打造京津休閑產業帶上精品旅游驛站。西區各村西區各村：城鎮化先行西區各村沿公路兩側、沿旅游景區周邊，具有區位優勢、資源稟賦、產業條件和發展基礎。位于城市規劃區之內，應按照城鎮社區要求，與城鎮一體規劃、一體建設、一步到位11、，加快農村向城市社區轉變。新區空間布局規劃、土地利用總體規劃、產業發展規劃和村莊建設規劃，要富有山區特點、民族特色和傳統風格，要與休閑觀光和現代生態農業示范區兩個產業類型緊密銜接，合理確定功能分區和設施擺布。要通過規劃為新社區建設提供遵循，為整合各類資源提供依據，為人口和產業集聚提供指導。立足城鄉統籌發展，在具體工作中，要牢牢抓住“兩大支撐”，即強化產業發展支撐，強化科技引領支撐。加快推進“三個集中”，即推進產業向園區集中，引導農民向城鎮和新型社區集中，實施土地向適度規模經營集中。實現城鄉“四個對接”，即城鄉公共基礎設施對接，城鄉公共服務對接，城鄉公共財政對接，城鄉公共政策對接。破解養老難題加12、速城鄉一體化建設村改居、房屋拆遷、城鄉一體化兩大阻力：一是老年人生活觀念、居住習慣難以改變。二是中年人對失地后養老問題的擔憂。養游教三位一體的養老項目，通過賓館式入住、賓館式入住、租賃使用年限、購買會員卡、購買公寓使用權、租賃使用年限、購買會員卡、購買公寓使用權、以房置換養老、以工代養、訂單式建房以房置換養老、以工代養、訂單式建房等多種形式滿足農民現時和潛在養老需求，打消不同年齡段農民變市民的顧慮。西區以教育和養老產業為先導，可以破解拆遷難題；同時為其他城中村改造提供示范和支撐！理想生活：理想生活：“老人孩子在西區，中年在中區”快樂養老 科學育兒 高效工作！F老年公寓市場分析孝道不能承受之重在13、老齡化和獨生子女的雙重壓力下傳統養老方式讓越來越多的人心有余而力不足?！拔锤幌壤稀钡默F實難題已經涉及到了目前中國的敏感部養老問題期待合理且有效的解決。養老機構類型自助養老模式、小型家庭養老院模式、日托養老模式、居家養老模式、貨幣化養老模式、暖巢管家養老模式、異地互動養老模式、養老助教模式、信息化養老模式、合資式養老模式。老年公寓需求因素？養老機構類型自助養老模式、小型家庭養老院模式、日托養老模式、居家養老模式、貨幣化養老模式、暖巢管家養老模式、異地互動養老模式、養老助教模式、信息化養老模式、合資式養老模式。名名稱稱規規模模床床位位服服務務備備注注縣光榮院2000平方米90張福利化管理國營黃崖農14、村五保中心4000平方米270張福利化管理國營龍須門農村五保中心1500平方米100張福利化管理國營老年公寓00企業化管理民營市敬老院6000平方米200張福利化管理與兒童福利院在一起，國營雙灤養老院2000平方米80張企業化管理與五保中心在一起，國營老年公寓（4家）5000平方米350余張企業化管理民營已建成的老年公寓（紅色為榕縣城，綠色為市區）相相關關市市場場現現狀狀供求狀況榕現有60歲以上老人3.2萬人，約占全縣人口的13.3;根據調查統計3的老人愿意到養老院養老;榕各種類型老年福利服務機構有3家，床位460張;(1.43張床位/100位老人)“家庭養老家庭養老”到到“社會養老社會養老”15、已成為一種趨勢已成為一種趨勢時間：2008年8月16日媒體：西安晚報內容：“未央區老年福利服務中心”容納180余人的老年公寓住滿后，竟然有500多人還在排隊預約。社社會會現現象象養老觀念轉變為對老年公寓的認可養老觀念轉變為對老年公寓的認可2010年底，每個市將建設1個設施較全、功能完備、服務周到的區域性（中心型）示范性愛心護理院，從而進一步滿足我省老年人的養老需求。政政府府要要求求20102010年年4 4月月2323日省民政日省民政廳發部部 一一則信息信息:福利機構的建設用地要優先安排;建設部門要按照城市規劃要求，完善福利機構周邊基礎設施;免繳城市基礎設施配套費，免繳發展新型墻體材料專項資金16、;人防部門減半收取人防工程易地建設費;稅收部門暫免征收企業所得稅;對其提供的育養服務免征營業稅；免征老年服務機構自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅；福利彩票投向養老院；金融機構養老專項貸款。政政策策支支持持總結老齡化的加大,每年3%遞增;現有的老年公寓遠遠滿足不了市場需求;現有成規模、配套完善的老年公寓較少;服務體系的不建全,滿足不了客戶的需求;老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。老年公寓的布局不盡合理。項目定位項目定位市場發育水平和項目操作方向決定本項目為市場挑戰者市場發育水平和項目操作方向決定本項目為市場挑戰者領導領導者者挑挑戰戰者者p一線品牌p項目具有無可復制的資17、源p引領市場潮流p項目具有成為新標桿的外部條件p創新獨特產品及市場影響力p強調新的產品價值標準追隨者追隨者補補缺者缺者p缺乏獨特資源和資金實力p搭便車，借勢p以小博大，殺傷戰術p價格戰的制造者p規模小，快速靈活p目標客戶明確，挖掘細分市場價值p抓住某種需求變化趨勢，在細節創新打造難以復制的產品p敏銳的機會主義者房地產市場唯一性、稀缺性、獨特性老年公寓市場豐富性、引領性、專業性無產權規模大低容積率高綠化率打造全國連鎖、生態化泛地產功能定位功能定位CABD平鐵路項目地貌四大主題公園四大主題公園+風情商業街風情商業街+中醫療養中醫療養勵志長廊勵志長廊休閑垂釣采摘園休閑垂釣采摘園蟠蟠龍龍湖湖黃崖寺佛文18、化中心黃崖寺佛文化中心四大主題公園四大主題公園滿族風情商業街滿族風情商業街形象定位形象定位養游教三位一體養游教三位一體親和社區頤養天年親和社區頤養天年健康健康 親和親和 快樂快樂 貢獻貢獻產品建議產品建議賓館標間賓館標間公寓公寓農家院農家院獨棟別墅獨棟別墅獨棟別墅雙拼別墅多層電梯公寓農家院會會所所面積區間：36-88平方米老年住宅消費者可能需求的面積F老年公寓配套設施鴻福老年公寓鴻福老年公寓室室外外活活動動設設施施配配置置文文化化活活動動服服務務禮禮儀儀服服務務護護理理服服務務餐餐飲飲服服務務健健康康和和醫醫療療服服務務心心里里與與安安全全服服務務會會所所賓賓館館服服務務旅旅游游俱俱樂樂部部服19、服務務個個性性化化服服務務室外活動設施配置室外活動設施配置1、太極運動場（特別為老年人所設計的柔和的靈活性和伸展運動操場）2、散步景觀小石道3、垂釣沿內河景觀開掘一段為老年人室外垂釣的魚池。該地是一段令人愉悅、放松的垂釣美景4、羽毛球場5、網球場6、采摘園、菜地7、老年人專用健身器械文化活動服務文化活動服務1、藝術、藝術課程，說明會，討論會，客座演講課程，說明會，討論會，客座演講2、英語培訓課程、英語培訓課程3、書法、書法課程，說明會課程，說明會4、計算機培訓和上網、計算機培訓和上網5、中國歷史、中國歷史客座演講客座演講6、圖書室，提供書籍和、圖書室，提供書籍和DVD光碟光碟，包括有聲書籍（為20、，包括有聲書籍（為視力有障礙的人），電影和音樂。圖書室的物品可以供視力有障礙的人），電影和音樂。圖書室的物品可以供所有入住居民借閱和享用。歡迎從您的個人收藏中捐獻所有入住居民借閱和享用。歡迎從您的個人收藏中捐獻書記和書記和DVD光碟，以供其他人享用。光碟，以供其他人享用。7、訪問客座演講，涉及一系列各種各樣的有趣的，睿訪問客座演講，涉及一系列各種各樣的有趣的，睿智的，有激發性的話題。智的，有激發性的話題。8、學習新技能、學習新技能鼓勵那些有特殊技能的入住居民同鼓勵那些有特殊技能的入住居民同其他入住居民通過興趣小組分享他們的知識和技能，他其他入住居民通過興趣小組分享他們的知識和技能，他們可以定期21、地聚會來討論并且相互學習。們可以定期地聚會來討論并且相互學習。9、提供一個工作間，以供工藝，繪畫，木雕，雕塑等、提供一個工作間，以供工藝，繪畫，木雕，雕塑等和其他的興趣愛好。可以做一些東西，自用或者給朋友和其他的興趣愛好?？梢宰鲆恍〇|西，自用或者給朋友和家人。同時，如果您的愛好只是為了您自己的樂趣簡和家人。同時，如果您的愛好只是為了您自己的樂趣簡單地制作一些東西，例如，兒童玩具等，我們可以安排單地制作一些東西，例如，兒童玩具等，我們可以安排把您的作品捐贈給當地的學校，醫院或者其他您指定的把您的作品捐贈給當地的學校，醫院或者其他您指定的慈善機構，以供他人來享用。慈善機構，以供他人來享用。10、舞22、蹈、舞蹈11、學校的兒童訪問，來進行娛樂活動，見面和交談等、學校的兒童訪問，來進行娛樂活動，見面和交談等12、音樂會，演唱，訪問音樂家和藝人、音樂會，演唱，訪問音樂家和藝人13、鋼琴室、鋼琴室14、電影、電影定期地有選擇性地播放流行的電影以供您定期地有選擇性地播放流行的電影以供您欣賞欣賞15、卡拉、卡拉OK教育、學習、文化交流活動教育、學習、文化交流活動禮禮儀儀服服務務邀請家人和朋友在俱樂部一起慶祝1、您的生日2、您的各種紀念日3、您的婚禮健康和醫療服務健康和醫療服務1、針對所有會員的年度身體醫療檢查2、藥房服務3、醫療中心配備功能齊全的醫療中心，醫療中心將同中醫院密切的合作，以確保老年人接受23、到高效的治療和服務。同時，醫療中心提供護理型床位，可以在老年公寓舒適、愉悅的環境中接受理療服務。4、訪問客座醫生和健康專家會員能夠從我們的訪問客座醫生和健康專家那里，如營養學家、理療醫生，得到常規的醫療建議和治療。5、護理人員可以向所有需要幫助的入住老人提供個人健康服務。餐餐飲飲服服務務1、餐廳有一個大型餐廳，同時配備有包廂，用來在合理的價格內提供高質量的餐飲服務。2、地方小吃3超市，供您各種日常的需求4、送貨上門到護理型公寓和特級護理型公寓護護理理服服務務1、個人洗浴2、傷口護理3、藥物治療控制4、自制管理5、疼痛管理6、營養7、皮膚護理8、行動移動9、口腔和牙齒建議10、呼吸方面的11、個24、人衛生12、進餐會所賓館服務會所賓館服務賓館為訪問入住老人的訪客提供豪華住宿環境。1會見新的來訪客人并且結交新朋友2、邀請您的朋友和親戚來此度假娛樂3、為異地老年人旅游提供服務其他省市的老年公寓互動交流旅游俱樂部服務旅游俱樂部服務邀請全國專業的老年旅游服務公司來訪問，為老年公寓提供各種旅游方案。旅游公司將會設計各種旅游套餐以適合的需求和興趣。這對于老年人來說是一個非常好的機會來游遍中國和國外，為老年朋友提供一個國內國際旅游平臺。心里與安全服務心里與安全服務1、24小時保安保安人員將會確保您的隱私和安全。2、24小時隨時響應急救人員提供醫療急救服務。3、緊急呼叫按鈕合理地安裝在每一個公寓中。4、25、在所有的浴室安裝手扶以防止跌倒和傷害5、協助（如果需要）老年朋友搬入老年公寓6、老人健康陪聊及婚介服務7、在您需要幫助的時候，我們有合格的人員來協助您。8、交通用來去縣城購物和參加社交活動。9、公寓防護10、其他專業的國際化管理服務。個性化服務個性化服務根據老年人的需求，我們將為入住的老人朋友提供合理、健康、專業的個性化服務。營銷策略營銷策略1 1、政策高位原政策高位原則則 建議項目必須爭取為承德地區中心老年公寓，及時搶占市場先機，建立項目的形象。2 2、合理利合理利潤潤原原則則 在以福利性老年公寓為主導產品的情況下，利潤化產品如何布署。對于無產權的項目又如何進行市場化運作的考慮。3 3、強強26、勢勢形象啟形象啟動動原原則則 注重項目強勢市場形象導入。為此，推售策略的考慮，應通過市場接受程度高，具備市場導向的排他產品，進行前期市場的充分預熱、蓄勢，樹立項目親情社區市場形象，喚起市場對本項目的關注度，從而推動項目的銷售進程。4 4、豐富豐富產產品品線線，擴擴大客大客戶層戶層面面 通過各產品類型、景觀面、舒適度不同，設計不同的單位價格，分別面向不同層次的目標客戶，盡可能吸引更廣泛的目標群體對位選擇，以保證產品銷售控制節奏、提高整體銷售速度。5 5、有有節節奏、有奏、有層層次、有目的的推售次、有目的的推售 從產品規劃豐富項目的賣點，為了保證項目在快速推出和強勢啟動的前提下，保持銷售工作的持續27、平穩進行，項目賣點和銷售單位需要進行有節奏、有層次的推廣與推售，根據項目特有的屬性合理規劃，有目的的進行宣傳推廣。思思路路項目營銷方式特性項目營銷方式特性內涵大、產品豐富、高品質內涵大、產品豐富、高品質個性社區、國際化配套個性社區、國際化配套組合售賣、超高性價比組合售賣、超高性價比快速占有市場，樹快速占有市場，樹立產品的知名度，立產品的知名度，鎖定目標客戶群，鎖定目標客戶群，根據不同的產品量根據不同的產品量身制定推售策略。身制定推售策略。盡快實現雙贏盡快實現雙贏入住模式選擇賓館式入住，年繳費；租賃使用年限，一次性繳費；購買會員卡，年繳費，達到年限后消費；購買公寓使用權；以房置換養老；以工代養訂28、單式建房。盈利模式：根據開發周期，多元化盈利模式根據開發周期，多元化盈利模式項目起步期，以賓館式入住收費和旅游等附加服務為主要盈利模式，不斷增加客戶滿意度，吸引目標客戶投資、入住。項目開發前期，以轉讓使用權、和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據項目老年住宅性質優勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴大目標客戶群體，增加優惠力度，以增強目標客戶投資信心；項目開發中期，在配套服務設施呈現一定規?；蜷_始運營的情況下，采取以會員制盈利型和轉讓使用權、房屋置換等多模式共用的盈利模式。對于會員制盈利型模式要注意適當降低入駐門檻；項目開發后期，在前期配套服務等日趨完善的基礎上，以會員制盈利模式和分29、散租賃模式為最主要的盈利模式。同時延伸服務鏈條，擴大服務區域，增加有機農產品、中藥保健品等老年特色用品供應。三個業務平臺老年公寓業務中心社區養老服務終端網絡虛擬老年公寓技術支撐鴻福信息網養老中國網會員單位異地養老會員單位養生文化研究會中醫院健康專家愛心助老卡品牌建設服務品牌旅游品牌社區品牌市場細分.按收入劃分：4000元以下戶是重點中高端消費市場的老年人（兩老）月總收入情況按現住房性質劃分：自建房和購買公房戶是重點按年齡劃分：75歲以下老人是重點健康活躍期：6064歲自立自力期：6574歲行為緩慢期：7584歲照顧關懷期：85歲以上 75歲以下的健康老人，其行為是積極的，一般都有很高熱情，愿意發揮余熱為社會和家庭作出貢獻。他們仍有自己的人生目標和生活目標，通常會為自己的某種目標全力追求。一般地，住宅設計對老人來說就是要設法提高老人生活動作的自理自力的能力，而不是限制或給老年人設置障礙。產品推介公司自我推介專業機構推介社區終端推介風險控制與規避土地儲備不足建設資金短缺銷售不暢養員安全問題家屬惡意行為置換舊房空置會員退會