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1、海泰時代商業廣場海泰時代商業廣場 前前 言言 一個商業項目的成功與否，首先取決于當地消費人群及消費力首先取決于當地消費人群及消費力，通過研究消費人群的需求細分定位，再去做主題定位，乃至于業種業態定位及業態布局規劃；只有真正契合消費需求，商家才能獲利，從而商業項目才能良性運營，并逐步擴大營業半徑，最終形成目的性消最終形成目的性消費地，而非區域型商業；費地，而非區域型商業；所以前期的思考顯得十分重要，只有定位準確無誤，招商才可能成為“選商”（篩選合適的商家），而非痛苦的“邀商”，招商成功了才有可能有有“市市”有人氣有人氣，有了人氣才能通過運營管理慢慢“旺市旺市”。因此，我們先應來研究一下：我們的消2、費需求在哪里，消費環境我們的消費需求在哪里，消費環境又是如何的？又是如何的？1區域商業市場分析區域商業市場分析2區域人口分析區域人口分析3項目分析項目分析4項目定位項目定位五五.業態布局業態布局六六.業種分類業種分類七七.租金預估租金預估八八.經營管理經營管理一、一、區域商業市場分析區域商業市場分析四川北路商業檔次四川北路商業檔次缺乏有號召力的商業項目，缺乏有號召力的商業項目，主要以中低檔品牌為主、購物環境也相對較差主要以中低檔品牌為主、購物環境也相對較差中段中段南段南段北段北段商業中低檔次品牌多以本地品牌為主，滿足中年消費需求；商業中高檔次綜合消費，兼顧各年齡段消費客群商業中低檔次消費客群向3、年輕客群轉型之中四川北路商業租金水平各段差異較大四川北路商業租金水平各段差異較大不同商鋪租金參差不齊不同商鋪租金參差不齊虹口足球場北段海倫西路中段海寧路南段蘇州河路橋一樓租金水平：12-35元/平米/天一樓鋪租金水平：10-28元/平米/天一樓租金水平：5.5-15元/平米/天四川北路沿線商業租金情況呈現三個特點：（1）商業街由北往南逐漸走低；呈倒金字塔型；（2）南段和北段租金差距較大；（3）商鋪租金參差不齊，租金規律凌亂。二、二、區域人口分析區域人口分析經營商家經營商家商圈內的原有經營者商圈內的原有經營者附近商鋪品牌商家附近商鋪品牌商家人群描述人群描述大多為有一定經營經驗的經營者大多為有一定4、經營經驗的經營者具備一定的供貨渠道具備一定的供貨渠道承租心理承租心理對于一些已經成熟的具有經驗的經營者來說，經營商鋪的風險和機會對于一些已經成熟的具有經驗的經營者來說，經營商鋪的風險和機會 已經得到充分認識，他們入租時較少猶豫，主要關注商業項目管理者已經得到充分認識，他們入租時較少猶豫，主要關注商業項目管理者 經營能力經營能力面對小經營者，市場在養鋪期間的租金對他們的決策影響較大羊群效面對小經營者，市場在養鋪期間的租金對他們的決策影響較大羊群效 應明顯，通常是一個有號召力的品牌商家入住，多數都會跟進應明顯，通常是一個有號召力的品牌商家入住，多數都會跟進消費人群：主要是周遍辦公樓宇里的商務人群，5、主要是周遍辦公樓宇里的商務人群，以及來四川路逛街購物的消費群體。以及來四川路逛街購物的消費群體。三、項目分析三、項目分析項目概述項目概述本項目位于四川北路武進路口，是集商業、辦公為一體的17層綜合樓。海泰時代廣場占地面積為5812平方米，總建筑面積33973.17平方米。1-3樓規劃為商業配套，4-17樓為寫字樓部分。1F建筑面積為：1815.23，2F建筑面積為：2956.85，3F建筑面積為：2824.42，地下一、二層為車位，車位數量地下122個。物業管理費：40元/月（商業）項目緊靠四川北路，屬核心商圈，周邊商業氛圍濃郁；交通便利，公交站點、軌道交通齊全；本項目是“海泰地產”的重點工程6、，具有良好的開發背景；項目周遍商辦樓宇密集，白領階層云集，為商業的整體打造奠定了基石；項目所在區域，目前仍處發展改造階段，商業網點較為分散，配套設施不夠完善，以中檔消費為主；本項目建筑形態屬不規則狀，對招商業態帶來影響目前項目臨街的武進路以車流為主，人流量較少；停車位較少，無法滿足商業及辦公的需求；四川北路商業街歷史悠久，具有良好的人文環境和商業底蘊；區域辦公人流較多，白領階層具有一定消費能力；該區域為四川北路CBD核心區域，商務樓云集，缺乏有規模的餐飲娛樂 和商務洽談場所；四川路整體商業經營狀況一般，區域商業還未復蘇；盛邦國際大廈毗鄰本項目，對本案產生一定的視覺障礙，對本案的經營和形象面的展7、示有一定的影響；政府近幾年重點在打造北外灘商業，四川路商業整體打造還未啟動；競爭對手浮現，同質化競爭日趨激烈；SWOTSWOT分析分析Strengths-優勢優勢Weakness-劣勢劣勢Opportunities-機會機會Threat-威脅威脅總結：綜上所述，我司認為本項目在區域內有著自己獨特的地理位置和商業優勢。但也存在著風險和機遇，如何對本項目合理的定位，將決定著項目的成與敗。四、項目定位四、項目定位本項目為辦公樓宇下的裙房商業，在區域市場競爭日趨激烈的情況下，如何和市場同類產品做差異化區隔，更能體現為區域辦公樓宇里的商務人群提供優質的配套服務，彰顯項目的高貴不“貴”的氣質，引領四川路樓8、宇商業的潮流。具有品位、格調餐飲之樓宇商業具有品位、格調餐飲之樓宇商業 五、業態定位五、業態定位業態布局超市、娛樂超市、娛樂便利店便利店酒酒店店大大堂堂銀銀行行餐餐飲飲郵郵局局快快遞遞酒酒店店公公寓寓大大堂堂特色、餐飲特色、餐飲秀森大廈一層招商業態圖秀森大廈一層招商業態圖娛樂、娛樂、KTV餐飲、娛樂餐飲、娛樂銀行、郵局銀行、郵局特色餐飲特色餐飲秀森大廈二層招商業態圖秀森大廈二層招商業態圖特色餐飲、娛樂特色餐飲、娛樂 超市、娛樂超市、娛樂秀森大廈地下一層招商業態圖秀森大廈地下一層招商業態圖1F面積面積:1815.231F面積：面積：1815.232 F面積：面積：2956.852F面積：面積：29、956.853F面積：面積：2824.423F面積：面積：2824.42六、業種分類六、業種分類餐飲餐飲67%67%商務配套商務配套33%33%餐飲：餐飲：5087.21，占，占67%商務配套：商務配套：2509.29,占占33%七、租金預估七、租金預估1F：8元/平方/天 1815.23 =14521.84元 2F：5元/平方/天 2956.85 =14784.25元 3F：3元/平方/天 2824.42 =8473.26元37779.35元7596.5=4.97元/天 本項目整體均價：本項目整體均價：4.97元元/天天本項目整體定位為辦公樓宇的商業配套，結合周遍區域本項目整體定位為辦公樓宇10、的商業配套，結合周遍區域的租金價格，以及按項目業態的排布，我司認為本項目的租金價格，以及按項目業態的排布，我司認為本項目招商周期招商周期1、蓄水準備期 1個月 2、強招期：4個月 3、整體開業準備：1個月 至至20112011年年1 1月月1 1日簽約率日簽約率90%90%，整體開業率，整體開業率80%80%2010年56月 2010年710月 2010年1011月 八、經營管理八、經營管理運營管理是商業房地產運營的核心，是商業房地產收益和物業價值提升的源泉。現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平臺上。不能統一運營管理的商業房地產項目，會逐漸從“商業管理”蛻變成“物業管理”，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。我們的經營理念和原則是我們的經營理念和原則是 統一經營理念，統一經營理念，統一招商管理，統一招商管理，統一推廣營銷，統一推廣營銷，統一服務監督，統一服務監督，統一物業管理。統一物業管理。謝謝觀賞