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1、東本工業園營銷推廣策劃方案朗天地產2013.07.301報告結構一、重慶茶園新區概況二、重慶茶園新區工業地產概況三、項目發展定位分析四、營銷推廣策略2一、重慶茶園新區概況二、重慶茶園新區工業地產概況三、項目發展定位分析四、營銷推廣策略3一、重慶茶園新區概況 重慶，國家中心城市，長江上游最大的經濟中心、金融中心、西南工業重鎮和水陸交通樞紐。1997年直轄以來，以驚人速度實現著經濟的增長。2011年，規模以上工業經濟增加值增速達22.7%，高出全國平均水平8.8個百分點，位列全國第一。今天的重慶正處于產業調整轉型的重要階段，未來將向現代制造業、信息產業、高新技術產業和文化產業發展。將打造成為亞洲最2、大的筆記本電腦生產基地、國家級現代制造業基地。城市經濟發展藍圖和規模給了我們更大的想象空間，信息產業已發展成為全市重要的支柱產業。4 茶園新區地處重慶主城區東南，與兩江新區隔江相望；三山一江環抱的茶園新區是主城最佳居住區，是南岸區新的政治、文化和經濟中心。按照規劃，茶園新區城市與經開區產業將互動發展，未來人口規模達100萬以上，將建成生態環保、交通便捷、智慧宜居、功能完備的創新型城市。茶園新區管轄范圍約41平方公里，控規范圍24.5平方公里。控規區域建成區面積6.4平方公里，在建區8.9平方公里，可用區面積約9.2平方公里。一、重慶茶園新區概況5 茶園新區經濟社會呈持續、快速、健康發展的強勁勢3、頭，“三區合一”后的茶園新區將再一次提速。在2013年1月25日召開的茶園新區產業發展推進會上明確指出：在2013年，力爭規模以上工業產值達500億元以上，形成濃厚的產業發展氛圍，為實現“千億級工業園區”建設打下了堅實的基礎。一、重慶茶園新區概況6 茶園新區交通發達，通江大道直貫茶園，茶園公交樞紐站，規劃建設中的軌道交通6號線、8號線、12號線將成為串聯起重慶主城東、南、北三方交通動脈，連通茶園內外，共同架構起茶園中央樞紐系統。直通九龍坡區的真武山隧道。串聯起經開區、茶園、彈子石CBD和江北CBD四地的慈母山隧道，南山隧道與東水門大橋連接，直接通往解放碑中央CBD，快速暢達全城。即將投入運營的4、高鐵東站，一環、二環高速公路與成渝、滬渝、蘭渝、渝遂、渝湘等多條高速公路干線聯接，西臨西南唯一陸路出海大通道渝湛高速公路，交通優勢占盡天時。15分鐘直抵重慶鐵路物流園；30分鐘可到達茶園新區自建的世界級物流港口東港物流港；45分鐘直達江北國際機場空港物流園。一、重慶茶園新區概況7 茶園新區毗鄰南岸區行政中心、百億級城市商業中心、一小時核心經濟圈內，定位于發展裝備制造、消費類電子、醫藥化工、港口物流倉儲，形成以裝備制造業為核心、電子信息為重點、現代服務業為突破的千億級特色產業聚集區，著力打造高新技術產業基地，國家級物聯網產業示范基地。重點圍繞打造以3G產業為主的電子通訊產業，著力培育TD-CDM5、A為核心的電子通訊產業鏈，最終形成大規模高效益的消費類電子為龍頭的新型電子產業集群。一、重慶茶園新區概況8一、重慶茶園新區概況二、重慶茶園新區工業地產概況三、項目發展定位分析四、營銷推廣策略9 茶園新區內包含多個工業地產項目，據統計，整個茶園新區已開工或準備開工的工業地產項目供應量達300萬余平方米。高通棲谷千方e工園港經創投工業園本案合金二、重慶茶園工業地產概況10二、重慶茶園工業地產概況項目名稱項目名稱占地面積占地面積總建筑面積總建筑面積物業形態物業形態備注備注合金145畝30萬平方米企業集群高新科技園區模式高通棲谷47畝10萬平方米企業集群高新科技園區模式港經創投工業園43畝7.6萬平方6、米標準廠房標準廠房設計，包含倒班房千方e工園158畝37.4萬平方米企業集群高新科技園區模式東本工業園150畝35萬平方米企業集群高新企業平臺本次針對茶園在售典型項目合金、千方e工園等5個項目進行市場調研，其中大部分按照高新科技產業園模式進行打造，在宣傳上也突出了各自的優勢特點。11二、重慶茶園工業地產概況金隅大成時代都匯位置通江大道與玉馬路交匯處占地面積約350畝開發商金隅大成建筑面積100 0000 開盤時間2013-02 交房時間2015年 發展規劃住宅以及商業中心容積率3.36銷售進度一期住宅售完綠化率32.54%銷售價格住宅，建面8000元/寫字樓，7500-8000元/建筑形態高層7、住宅、商業、獨棟寫字樓、星級酒店等商務類推廣主題地鐵上蓋領航級商務地標亮劍百萬商圈正中心周邊配套南岸區政府、輕軌站交通狀況345、178線路公交；軌道交通車位數待定金隅大成時代都匯項目中寫字樓規劃有4棟，一期2棟，數量較少但為價格領頭羊，均價7500-8000元/，為該區域目前寫字樓最高的價格。目前本項目不是工業地產項目，但由此可以看出茶園純寫字樓市場價格偏高，而且供大于求，但以工業地產出現的研發寫字樓建筑價格較低，具備較強的競爭力。12二、重慶茶園工業地產概況13二、重慶茶園工業地產概況合金位置米蘭路旁占地面積約145畝開發商耀凱置業建筑面積30 0000 開盤時間暫未開盤交房時間2014年8、 發展規劃30萬方企業資本集群容積率3.2銷售進度暫未開盤綠化率35%銷售價格4500-5000元/建筑形態寫字樓等商務類推廣主題重慶南EBD茶園30萬方企業資本集群周邊配套地鐵輕軌站、南岸區政府交通狀況345、178線路公交；軌道交通層高設計獨棟3層設計，1層、2層均為7.9米層高，3層為3.7米層高合金主打低密度獨棟、獨層、生態辦公和超高實得率的多變實用空間為賣點，提出云平臺服務理念，在價格方面表現較為平均4500-5000元/，為我項目主要競爭項目。14二、重慶茶園工業地產概況15二、重慶茶園工業地產概況高通棲谷位置玉馬路、輕軌8號線旁占地面積約47畝開發商重慶高通地產建筑面積10 709、00 開盤時間暫未開盤交房時間2014年 發展規劃10萬方標準廠房、總部基地、甲級寫字樓容積率2.98銷售進度暫未開盤綠化率35%銷售價格4500-5000元/建筑形態寫字樓、標準廠房等商務類推廣主題5G西部企業智谷周邊配套地鐵輕軌站、南岸區政府交通狀況345、178線路公交；軌道交通層高設計一層6.5米層高，二層至六層均為4.5米層高高通棲谷主打第五代高新技術產業園模式賣點，以配套為基礎提倡全周期生態型辦公，即5G模式：集合生態產業孵化器、甲級寫字樓、商務酒店、餐飲、休閑娛樂、金融為一體的綜合配套服務基地。不過由于其規模限制，在集合性上稍顯不足。16二、重慶茶園工業地產概況17二、重慶茶園工10、業地產概況港經創投工業園位置玉馬路、牡丹路交匯處旁占地面積約43畝開發商重慶港經工貿有限公司建筑面積7 6000 開盤時間暫未開盤交房時間2014年 發展規劃7萬方標準廠房容積率2.65銷售進度暫未開盤綠化率15%銷售價格3500元/建筑形態標準廠房等商務類推廣主題新一代多功能標準廠房周邊配套地鐵輕軌站、南岸區政府交通狀況345、178線路公交；軌道交通層高設計首層6米，二層5.1米，三層至六層4.5米港經創投工業園主打標準廠房，此項目為離我們最近的純廠房項目，主題為新一代多功能標準廠房，首層層高6米，二層5.1米，三層至六層4.5米，承重能力強。項目物業類型雖單一，但目前招商情況良好。18二11、重慶茶園工業地產概況19二、重慶茶園工業地產概況千方e工園位置米蘭路、苦水溪旁占地面積約158畝開發商重慶千方實業建筑面積37 4000 開盤時間暫未開盤交房時間2014年 發展規劃產業基地、商務集群容積率3.35銷售進度暫未開盤綠化率35%銷售價格5500-6000元/建筑形態獨棟、高層寫字樓等商務類推廣主題高新技術產業基地7S生態商務集群周邊配套地鐵輕軌站、南岸區政府交通狀況345、178線路公交；軌道交通層高設計首層層高6米，2層以上4.8米千方e工園由上市公司北京千方集團投資，致力打造西南地區首個國家級車聯網產業示范基地，以7S國際標準打造商務公園模式產業基地，主推河景花園式生態辦公12、概念。以獨棟、6米挑高、325-1700大平層為賣點，目前整棟銷售情況良好。但其建筑實際外立面效果與其上市公司的建筑品質有較大沖突。20二、重慶茶園工業地產概況21一、重慶茶園新區概況二、重慶茶園新區工業地產概況三、項目發展定位分析四、營銷推廣策略22三、項目發展定位分析 工業地產的定義：工業地產不單純指一種物業形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產業發展模式。工業地產與具體的產業地產合二為一，便誕生了一種綜合性房地產開發：在一個產業集群或產業基地中，將囊括各種類型的房產形態：商鋪、辦公樓、標準廠房、倉儲、展覽館以及配套住宅等。房地產開發商將成為主角，對于開發商而言，工業地產不僅蘊藏著13、新的利潤空間，也將使其在區域經濟發展乃至在宏觀經濟舞臺上，發揮前所未有的重要作用。這將為房地產開發企業的可持續發展，贏得更大更廣闊的空間。工業地產投資特點：大投資：工業地產開發商的資金實力要求較高，這樣才能保證前期開發區所需的資金投入。快速啟動：基礎設施建設是園區快速啟動、形成雛形的基礎。只有過硬的基礎設施，才能達到吸引優秀項目/企業的入駐。提供增值服務：由于硬環境的建設只要投入充足，給予一定時間就可以實現，而軟環境的復制卻是十分困難的，也體現著工業地產的核心競爭力。完善的融資渠道是投資者另一個關注熱點。追求長期穩定回報：開發商追求投資回報的穩定性與長期性，而不是追求短期內的投資收益。工業地產14、的長期回報是建立在開發商大規模資金投入、提供附加服務的基礎上的，因此對于工業地產的投資商來講，投資工業地產除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報率。23三、項目發展定位分析工業地產開發模式工業園區開發模式：此類工業地產開發都是在政府主導的前提下進行，通過創造相關產業政策支持、稅收優惠等條件營造獨特優勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業發展項目；主導企業引導模式：指在某個產業領域具有強大綜合實力的企業，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區，打造產業鏈；工業地產商模式：指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基15、礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合利的地產開發利潤；綜合運作模式：由于工業地產項目一般具有較大的建設規模和涉及經營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發建設的步伐，還要求具備工業項目的經營運作能力的保證，因此，會對以上各種開發模式綜合使用。24三、項目發展定位分析總部基地例如：中關村（豐臺）總部基地位于北京西四環與南四環交匯處，占地65公頃，總建筑面積140萬平方米，由中關村科技園區與英國道豐國際集團合作開發；該項目可吸納500家大型企業、2000家中小型企業總16、部入駐。投資額達45億元；建成后將有700棟獨立辦公樓，每棟面積1000-5000平方米，其中500棟企業作為總部使用，200棟分層出售，吸引500家大型企業總部和2000家中小企業入駐。入駐企業對總部樓擁有獨立的產權和冠名權。基地建成后，將配套有六星級大酒店、商務酒店、小公寓、高級商業街、總部大講堂、高級會所、健身中心、小酒吧等商業商務設施以及高智能化基礎系統，會務、休閑、娛樂、商洽等場所一應俱全。25三、項目發展定位分析總部基地的幾個必要條件第一，必須有一定的產業或者經濟的發展或聚集，如果這一地區沒有什么經濟活動，在那建一個基地根本不能生存。目前在我國些經濟集中地區，如北京、上海浦東(金融17、產業)，再如廣東、深圳(外貿、高新技術為主)等已初具總部經濟區域的規模及趨勢；第二，需要政府的強力支持。政府在經濟中起著很重要的作用，不光中國，任何一個市場經濟國家都是這樣；第三，離基礎網絡設施比較近，比如交通基礎設施，包括人流和物流。因為經常要和周邊進行商品交換、信息交換等活動；第四，高素質人才聚集的地方，具備技術創新和營銷方面的優勢；第五，合適的體制形態和組織形態。26三、項目發展定位分析高科技工業園例如：深圳天安數碼城，坐落于深圳福田中心區，占地：30萬平方米，總建筑面積：80萬平方米，包括標準廠房40萬平方米、高級住宅 23萬平方米、公寓 6萬平方米、商業及配套設施 4萬平方米。是一座18、融合科技開發、生產、高尚生活、商業服務為一體的多功能園區。27三、項目發展定位分析借鑒要素定位精準服務中小企業、服務民營經濟 天安數碼城定位民營高科技企業的搖籃，在客戶的選擇上民營高科技企業占據絕對優勢，不僅吸引個人創業者來此打拼創業，也吸引一些久負盛名的民營高科技企業來此發展。服務區：金融、銀行、商務、法律、會計、管理咨詢、餐飲等服務；標準層孵化區：以150平方米單元為主，提供給初創型企業、研發型企業、留學生等科技人員創辦的企業，促進從無到有的孵化。相關配套設施的成熟與完善 引進知名國際快餐店、中國電信等進駐天安數碼城，也讓一些知名的咖啡廳、健身房等加盟，提升企業人才在園區里的生活品質。2819、三、項目發展定位分析工業地產發展趨勢財務數據方面：與住宅地產、商業地產相比，工業地產具有盈利水平一般，管理費用及期間費用率較高，但具有償債能力較強，資產周轉率高的特點。工業地產公司最大的優勢是經營業績穩定，一般現金流充沛；政策方面：征收土地增值稅對住宅開發類公司普遍產生影響，但對持有物業型的工業地產基本沒有影響；對工業地產市場發展趨勢的判斷是：未來幾年，在工業用地地價上漲、工業地產需求長期持續升溫，工業物業銷售及租賃價格持續攀升的帶動下，工業地產行業將保持高度景氣。29三、項目發展定位分析 東本公司倡導“質量求生存、管理求效益、創新求發展”的觀念，秉承“主動執著、求真求新、共贏發展”的企業理念20、，堅持以“滿足用戶，開拓市場，塑造品牌”為目標，堅持走精品化、差異化道路，致力于產品的精細制造，努力使公司成為汽車、摩托車制造行業的生力軍。重慶東本工業有限責任公司成立于1996年，是一家致力于汽車、摩托車、及發動機、農用機械、拖拉機及其關聯產品研發、制造、銷售、國際貿易于一體的專業化機車制造企業。30三、項目發展定位分析本工業地產項目位于玉馬路18號，占地面積150畝，建筑面積約35萬方；北接玉馬路、東至薔薇路、西至牡丹路、南接機電支路；根據政府規劃，本地塊主要引進消費類微電子、電子信息、電子通信產業類700-2000左右集科研和生產辦公型高新科技企業。本案東至西至南至北至31項目指標總征地21、面積：102257.3479建筑用地面積：102257.3479總建筑面積：351695.93地上建筑面積：307467.19地下建筑面積：44228.74商業建筑面積：5890.27容積率3.0綠化率30%建筑密度53%停車位1091三、項目發展定位分析32項目功能分區三、項目發展定位分析研發樓廠房區倒班房商鋪區商鋪區33項目開發策略三、項目發展定位分析本項目需在原有廠房基礎上進行拆除和修建，具有一定的建筑基礎的同時，也需要較大的統籌配合管理工作。一期設計修建面積：72129其中計容面積：60348二期設計修建面積：116780其中計容面積：104999一期開發二期開發三期開發一期開發二期開22、發三期開發34項目周邊概況三、項目發展定位分析項目四周環繞玉馬路、牡丹路、薔薇路、機電路，分布了重慶鳴洋警安電器、重慶第二機床廠、華輝涂料、伊斯頓電梯等多家企業，是茶園區域中真正的工業中心。35項目周邊概況三、項目發展定位分析36項目周邊概況三、項目發展定位分析37優勢 Strength項目位于茶園新區較為核心區域，四周均被知名生產企業包圍；項目離茶園商業中心時代都匯、茶園新區管委會、茶園立交等距離不超2公里；茶園新區產業鏈齊備優勢，入駐企業享受茶園新區各項政策優惠；交通便利，345路公交，地鐵6號線、8號線、12號線陸續開通，方便企業員工出行。同時，距離重慶主城區各大商圈、機場、火車站、港口23、碼頭不超40分鐘；園區全周期生態化辦公建設容易給入駐企業的形象加分；項目現代時尚的布局和規劃，從室內層高設計到室外園林景觀等設計，均為企業實現全周期生態辦公提供最大方便；將企業入駐服務做大做實，不只是喊口號，而是切實為入駐企業提供周到服務。三、項目發展定位分析SWOT分析38劣勢 Weakness項目地勢較為偏遠，周邊連接項目道路狀況有待提升；在規模和功能設置上與大規模總部基地型還有一定差距；三、項目發展定位分析SWOT分析39機遇 Opportunity根據政府“重慶長江上游購物之都”規劃，將巨資打造茶園商圈；茶園作為重慶城市副中心，將成為一個生態優美，配套完善，功能齊全，和諧宜居的中等城市24、；茶園工業生產氛圍濃厚，2013年工業總產值沖刺500億元大關，為實現“千億級工業園區”奠定堅實的基礎；茶園圍繞3G電子通訊產業為主，著力打造TD-SCDMA為核心的電子通訊產業鏈條，形成大規模高效益的消費類電子為龍頭的新型電子產業集群。三、項目發展定位分析SWOT分析40挑戰 Threaten周邊項目競爭激烈，有純現代化式廠房、有生態商務集群、有總部基地模式集群；項目定位需要較多的時間成本和宣傳推廣成本；東本工業在市場形象為機械制造，轉為工業地產開發投資，從品牌推廣認知方面需要時間和精力。三、項目發展定位分析SWOT分析41項目定位一個位于國際化高新科技園區的核心的與500強企業為鄰的專為高25、新科技創新型企業量身定做的集合產業研發、甲級寫字樓、標準廠房、商務酒店、餐飲娛樂、金融等全周期現代生態生產辦公為一體的現代物流產業園三、項目發展定位分析42形象定位重慶渝南35萬方現代物流產業園重慶渝南區域定位，茶園城市副中心，成熟的居住、商務、工業環境條件；35萬方項目體量，規模較大，東本工業實力和品牌的呈現；現代物流產業園針對客戶為現代高新科技創新行業；產業園項目將打造為整合生產、研發、商務、辦公、金融等多功能為一體的現代企業發展平臺；三、項目發展定位分析43案名建議三、項目發展定位分析方向一：28棟建筑，24+4小時最具智慧之地 東本二十八智慧時代方向二：國際化高新科技企業平臺 茶園園中26、圓東本現代企業園 東本和諧號/東本智匯國際 東本創新杰座/東本創新匯方向三：2013年，茶園首個最具智慧理想的企業發展上選發展之谷地 東本上谷 東本慧谷 44LOGO設計建議一三、項目發展定位分析詮釋：此LOGO創意來源于案名中的“園”和“圓”，整體造型是在幾何圓中加入抽象綠葉形狀，融入科技感十足的不規則方形組合而成。圓中的綠葉代表高新企業積極向上的生命力，配合右下角象征數碼高新科技產業的小方塊，結合本項目定位而來。45LOGO設計建議二三、項目發展定位分析詮釋：此LOGO創意來源于定位于，整體造型像一個商務成功人士坐在平臺上辦公，形象地體現了項目特點，同時把科技感和地產特色合二為一。運用幾何27、圖形搭配象征財富的金色立體邊框，顯得更加穩固、可靠、立體感十足。同時也表達了科技創新創造財富和項目本身的價值。46LOGO設計建議三三、項目發展定位分析47一、重慶茶園新區概況二、重慶茶園新區工業地產概況三、項目發展定位分析四、營銷推廣策略48推廣策略四、營銷推廣策略形象拔高 將項目形象拔高到重慶乃至西南最具現代時尚氣息的現代工業園區平臺突出賣點 從項目內外組合元素提煉銷售賣點差異競爭 知己知彼，掌握周邊項目動態，差異化競爭步步為贏 選擇最佳入市時機，最快最大化實現項目收益49根據“重慶35萬方現代高新企業平臺”的形象定位，通過軟硬兩方面進行包裝。軟包裝：宣傳口號以及對外廣告語方面進行包裝，如28、：茶園園中圓現代企業園：體現項目所處區位在茶園園區的核心位置以及項目所力爭打造的現代企業時尚辦公生產平臺；總部基地式的企業附加服務，從金融、信息、產業政策、法律法規、人力資源、物業管理、科技技術、物流、俱樂部等打造，為企業提供基業長青的全程全方位服務保障；（落腳點：意向合作“重慶工業服務港”，提供具備政府背景的全方位企業服務。）其他軟性包裝：如項目規劃設計、企業VI系統、企業文化、員工精神面貌等將東本品牌從機械制造向工業地產開發和服務的方向成功轉移。四、營銷推廣策略形象拔高50四、營銷推廣策略硬包裝：為迎合企業形象需求，工業建筑從外立面追求最為時尚的風格，采用北歐簡式風格，最大化突出現代化、時29、尚化企業辦公生產氛圍；為迎合企業生態辦公生產環境需求，從室內戶型規劃到室外園林小品雕塑的獨特設計，將生態辦公理念融入項目之中，提升企業辦公環境水平；其他硬性包裝：如售房部接待點的高品質打造，看房車等宣傳道具制作精良等方面提升項目品質。51地段：位于茶園工業園區核心區域，離商業中心、別墅居住區距離近，行業氛圍好，產業鏈齊備；交通：公交345線路、輕軌6號、8號、12號線陸續開通，為企業升級提速；城市配套：行政中心、商業中心、居住中心等多個中心配套，方便生產生活；規劃設計：項目內部人行、車行道路規劃合理，現代時尚立面風格，提升企業辦公檔次、時尚主題園林景觀，讓企業辦公更自然更環保生態；首層6.5-30、7米挑高，2層至8層4.5-5米挑高，700-2200為企業靈活選擇生產辦公空間；重慶工業服務港合作：提供“總部基地式”企業入駐服務不再是一紙空談或者單兵作戰，形成整合集群效應；四、營銷推廣策略賣點提煉52定位差異化：項目定位于集合生產、辦公、研發、商務等為一體的多功能企業發展平臺；賣點差異：根據獨有的地段、產品規劃設計、交通服務等賣點與其他項目產生差異；形象差異：從外立面到園林景觀設計，體現差異化；廣宣差異：從獨特的項目優勢角度切入，以全方位不同的廣宣渠道推廣項目；服務差異：通過與重慶工業服務港合作，將企業入駐后續服務落實到實處，不再讓企業自身單打獨斗，增強企業生命力，增強東本工業地產品牌內31、涵，增強品牌粘性；四、營銷推廣策略差異競爭53步步為“贏”的推廣方式，將營銷策略落實到位；我們將采取媒體推廣與公關招商活動相結合的方式，媒體推廣是為了達到宣傳推廣的廣度，公關活動是為了達到宣傳推廣的深度，兩者相結合。四、營銷推廣策略步步為贏54 1、媒體選擇大眾媒體 a、重慶晨報、重慶晚報、重慶商報 分類媒體 a、門戶（搜房網、百度等）、自制項目網站推廣 b、DM直投 c、行業雜志 d、樓宇液晶、電梯轎廂廣告 e、戶外大牌、燈桿旗等2、公關招商活動 a、參展招商活動 b、自組招商活動四、營銷推廣策略步步為贏55四、營銷推廣策略大眾媒體以短期曝光為目的，但這類媒體不是我們的主要選擇；但它們對東本32、工業地產項目的形象樹立的有很好的促進作用；建議在項目開盤簽約前在此類媒體上進行適當廣告投放。56四、營銷推廣策略分類媒體網站推廣網站推廣針對園區企業直投針對園區企業直投DM行業雜志行業雜志液晶廣告液晶廣告B Business usiness WeekWeek、CHINA CHINA DAILY DAILY、第一財經等、第一財經等57戶外廣告留存期長，性價比高，是吸引客戶較好的廣告選擇之一；沿著內環高速至茶園項目路途中適當布置2-3塊戶外大牌四、營銷推廣策略戶外大牌58在項目周圍4條道路兩旁燈桿上布置燈桿旗，重點布置玉馬路一帶，營造銷售氛圍四、營銷推廣策略燈桿旗59考慮本項目的產品定位，將東本集33、團原大廳改裝為“功能展示廳”，如此則符合開發商及產品自身專業化的特性，且感覺較為大氣、莊重。另外，加強展示廳的布置，體現出項目整體氣質；人員要求：統一服裝，內部說辭和對外口徑全部一致，強調整體工作的嚴謹性；對待客戶服務要熱誠，針對來點客戶需引導其至現場，針對來人客戶需要以極強的說服力鎖定客戶；四、營銷推廣策略現場執行60四、營銷推廣策略61參展招商活動：參加一些較為高端及專業的展會，不僅能吸引客群，還能擴大項目業務的推廣力度；自組招商活動：利用東本自身強大的展示及商業會務的功能，并自行策劃并舉辦各類專題性活動：產品推介會、投資理財論壇、客戶聯誼會、商會推薦會、巡展會、投資客看房展等；工業展示會34、行業峰會、工業市場專題講座、跨國企業學術交流會、外資銀行融資會、客戶答謝冷餐會、企業領導聯誼會等。四、營銷推廣策略公關招商活動62四、營銷推廣策略公關招商活動63根據市場調研情況，結合項目情況，我們建議采用“聚集吸納效應”的價格策略：四、營銷推廣策略定價策略天街系：3800元/；海街系：3000元/；酒店寫字樓：4200元/；公寓：3500元/以相對較低的售價，吸引較為高端的客戶群，通過大企業、大品牌的聚集效應，帶動他類客戶進駐與購買；后期以實際情況及客戶反映對產品價格進行調控，以保證后盤及尾盤的利潤最大化，同時保證項目整體均價的有效控制。64入市啟動階段：售樓處是工作啟動的主要的節點，因此35、在前期準備工作完善的同時，售樓處的完成情況對項目的入市及客戶的積累、產品的展示有著極為重要的作用；宣傳招商階段：建議以原廠區設立樣板段，以實際經營狀態給客戶以直觀的表述，通過展示項目各方面品質，吸引投資客，也能保證辦公客戶對項目的關注度；開盤強銷階段：客戶積累理想，采用開盤簽售的方式，保證項目順利入市銷售。四、營銷推廣策略入市策略及時間表簽約及強力熱銷期宣傳招商項目入市啟動及形象建立12月15日 盛大簽約7月2013-2014年營銷節點8月9月10月11月12月1月2月3月10月1日 開始動工11月初，招商啟動65秀片欣賞茶園園中圓（一）LOGO設計66秀片欣賞茶園園中圓（一）戶外大牌設計及效果圖67燈桿旗設計及效果圖秀片欣賞茶園園中圓（一）68秀片欣賞茶園園中圓（二）LOGO設計69秀片欣賞茶園園中圓（二）戶外大牌設計及效果圖70秀片欣賞茶園園中圓（二）燈桿旗設計及效果圖71秀片欣賞東本和諧號（三）LOGO設計72秀片欣賞東本和諧號（三）戶外大牌設計73秀片欣賞東本和諧號（三）戶外大牌效果74秀片欣賞東本和諧號（三）燈桿旗效果圖75秀片欣賞東本和諧號（三）手提袋及招商手冊封面效果76為您創造最大的價值是朗天的責任謝謝聆聽重慶朗天房地產顧問有限公司 2013年7月30日77