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1、長沙梅溪湖先導(dǎo)區(qū)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展建議商業(yè)集團(tuán)策劃管理部2012年9月1日內(nèi)容索引項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地綜合情況簡介商業(yè)模型指標(biāo)分析商業(yè)發(fā)展建議1 12 23 34 4商業(yè)案例5 5項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡析p 本項(xiàng)目位于岳麓山西麓，根據(jù)控規(guī)商業(yè)面積約為，項(xiàng)目臨湖而建，坐享優(yōu)質(zhì)湖景資源。p開發(fā)規(guī)模：規(guī)劃城市建設(shè)用地1425.29公頃，人口規(guī)模36.0萬。p功能定位：國際服務(wù)功能區(qū) 具體包括：國際文化娛樂中心、國際創(chuàng)新研發(fā)中心、國際對外交流中心、國際商務(wù)商業(yè)中心、國際金融中心。到2018年，梅溪湖國際服務(wù)區(qū)，即梅溪湖國際服務(wù)與科技創(chuàng)新城（梅溪湖國際新城），將建設(shè)成為河西新城的城市中心。地塊編號用地性質(zhì)用地面積 用地面積2、容積率建筑面積 建筑密度（%）建筑限高（米）基地面積商業(yè)面積住宅面積滿鋪占地商業(yè)層數(shù)會(huì)所(占商業(yè)面積）停車（平方米）（畝數(shù)）（平方米）商業(yè)(輛）F-30商住混合3797857 415191230%16011393.429182.4121529.61200233 F-31商住混合2726741 410906830%1608180.121813.685254.4175 F-32商業(yè)金融1996030 0.61197630%245988119760296 F-34商住混合2143532 3.77931035%60/1407502.251506263448800120 合計(jì)106640160 35223、6633063.7578034270232624 pF-32地塊北臨親水綠化帶，與3000畝梅溪湖緊緊相連，可享受一線湖景資源；沿湖面極寬，視野極好，無遮擋；p南面臨小區(qū)路，有一定噪音影響；pF-34北臨親水綠化帶，東臨湖心島公園，除了湖面景觀，還能觀湖心島公園，景觀資源優(yōu)異，南觀桃花嶺風(fēng)景區(qū)，南臨梅溪湖大道，后期有一定的噪音影響；桃花嶺風(fēng)景區(qū)桃花嶺風(fēng)景區(qū)pF-31北臨小區(qū)路，除了湖面景觀，還能觀湖心島公園，景觀資源優(yōu)異，東臨小區(qū)地塊，南觀桃花嶺風(fēng)景區(qū)，南臨梅溪湖大道，后期有一定的噪音影響；pF-30地塊北面和東面都是小區(qū)內(nèi)部地塊，除了湖面景觀，還能觀湖心島公園，景觀資源優(yōu)異，南觀桃花嶺風(fēng)景區(qū)4、，南臨梅溪湖大道，后期有一定的噪音影響；p西面即為國際CBD，具有一定的建筑景觀優(yōu)勢。湖心島湖心島3000畝湖面畝湖面NS中學(xué)、小學(xué)中學(xué)、小學(xué)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)岳麓山岳麓山綠化帶綠化帶項(xiàng)目簡析具備多向景觀：一線湖景+岳麓山、湖心島公園桃花嶺4A風(fēng)景區(qū)山景景觀+中央商務(wù)區(qū)的建筑景觀。(西西)現(xiàn)為空地，未來是中央商務(wù)區(qū)梅溪湖的核心區(qū)域(北北)無敵湖景，與湖面僅隔一條公共綠化帶（東）（東）湖心島公園，已初具規(guī)模（南）未來規(guī)劃（南）未來規(guī)劃中小學(xué)，桃花嶺山脈項(xiàng)目簡析項(xiàng)目由4地塊組成，北面臨湖及公共綠化帶，南面直觀桃花嶺山脈，西面靠近梅溪湖核心區(qū)中央商務(wù)區(qū)，東面緊臨湖心島公園，擁有稀缺的景觀資源。項(xiàng)目5、地處梅溪湖的中心區(qū)位腹地，臨近核心的商務(wù)區(qū)，地標(biāo)價(jià)值明顯中央商務(wù)區(qū)：中央商務(wù)區(qū)：金融商務(wù)區(qū)形象窗口國際研國際研發(fā)中心發(fā)中心中建中建國際文化國際文化藝術(shù)中心藝術(shù)中心TOD混合混合功能區(qū)功能區(qū)高端居住區(qū)高端居住區(qū)國際商務(wù)區(qū)國際商務(wù)區(qū)混合功能區(qū)混合功能區(qū)居住社區(qū)居住社區(qū)生態(tài)居住區(qū)生態(tài)居住區(qū)金茂金茂佳兆業(yè)佳兆業(yè)5 5年內(nèi)梅溪湖片區(qū)區(qū)指標(biāo)說明：年內(nèi)梅溪湖片區(qū)區(qū)指標(biāo)說明：總居住面積：總居住面積：350350萬萬總商業(yè)面積：預(yù)計(jì)總商業(yè)面積：預(yù)計(jì)5050萬萬商務(wù)面積：預(yù)計(jì)商務(wù)面積：預(yù)計(jì)4040萬萬配套：星級酒店、公園、教育、配套：星級酒店、公園、教育、體貼完善交通體貼完善交通項(xiàng)目簡析項(xiàng)目毗鄰多個(gè)交通線道出入口6、，交通便利。p地鐵2號線經(jīng)過，北面臨國際商務(wù)中心站、國際商業(yè)中心站，西面臨梅溪湖西站，三大站點(diǎn)匯聚項(xiàng)目周邊；p南面臨梅溪湖大道，東西暢通；321秀峰路秀峰路梅溪湖路梅溪湖路環(huán)湖路環(huán)湖路二環(huán)線二環(huán)線1國際商務(wù)中心站國際商務(wù)中心站2國際商業(yè)中心站國際商業(yè)中心站3梅溪湖西站梅溪湖西站佳兆業(yè)佳兆業(yè)項(xiàng)目簡析項(xiàng)目地綜合情況介紹 根據(jù)大長沙“東拓、西進(jìn)、南融、北上”的發(fā)展趨勢和各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的特征，長沙房地產(chǎn)市場逐漸形成了以市中心板塊為核心的十三大地產(chǎn)板塊格局。長沙房地產(chǎn)板塊劃分1市中心板塊2金星北板塊3市府板塊4麓谷板塊5麓南板塊6北城板塊7東城板塊8尚東板塊9武廣新城板塊10南城省府板塊11暮云板塊17、2濱江新城板塊13梅溪湖板塊北城板塊北城板塊麓南片區(qū)麓南片區(qū)市府板塊市府板塊尚東板塊尚東板塊南城省府板南城省府板塊塊市中心板塊市中心板塊麓谷板塊麓谷板塊金星北板塊金星北板塊經(jīng)開星沙板塊武廣新城板武廣新城板塊塊東城板塊東城板塊濱濱江江新新城城板板塊塊梅溪湖板塊梅溪湖板塊項(xiàng)目地綜合情況介紹梅溪湖作為河西大城市圈先導(dǎo)區(qū)，起承上啟下功能。區(qū)域所含面積較小，東南側(cè)被岳麓山環(huán)繞，非中心板塊。未來發(fā)展縱深欠佳。不利于商業(yè)持續(xù)發(fā)展。上尚街 振業(yè)城 中建項(xiàng)目 望興F1站 地華梅溪湖畔萬科城市花園 世界1區(qū) 旭輝御府羅馬商業(yè)廣場 方興項(xiàng)目本項(xiàng)目項(xiàng)目地綜合情況介紹泛梅溪湖片區(qū)目前已知的帶有商業(yè)的項(xiàng)目眾多，較為典型的8、如：羅馬商業(yè)廣場、萬科城市花園、上尚街等。且未來還會(huì)增加。競爭壓力將進(jìn)一步擴(kuò)大。沙坪項(xiàng)目項(xiàng)目片區(qū)項(xiàng)目及商業(yè)項(xiàng)目地綜合情況介紹目前僅有7個(gè)項(xiàng)目有商業(yè)在銷售，商業(yè)形態(tài)以沿街底商為主。項(xiàng)目名稱在售商業(yè)總面積（萬）銷售（萬）市場存量（萬）產(chǎn)品形式保利.麓谷林語2.641.241.4底商羅馬商業(yè)廣場62.33.7集中商業(yè)、底商萬科城市花園1.51.10.4集中商業(yè)、底商建安像素匯0.40.310.09底商中房.F聯(lián)邦1.51.40.1底商上尚街0.60.20.4底商世界一區(qū)0.40.10.3底商項(xiàng)目所在片區(qū)在售商業(yè)相對較少，只有7個(gè)項(xiàng)目目前有商業(yè)在銷售。項(xiàng)目所在片區(qū)在售商業(yè)類型主要以沿街底商為主，只有萬9、科城市花園為小型社區(qū)型集中商業(yè)和羅馬商業(yè)廣場為區(qū)域型集中商業(yè)項(xiàng)目地綜合情況介紹片區(qū)目前已經(jīng)推售商業(yè)供應(yīng)量為12.94萬，到目前為止成交量6.65萬，市場商業(yè)存量6.29萬,供求相對均不活躍。項(xiàng)目名稱在售商業(yè)總面積（萬）銷售（萬）市場存量（萬）產(chǎn)品形式保利.麓谷林語2.641.241.4底商羅馬商業(yè)廣場62.33.7集中商業(yè)、底商萬科城市花園1.51.10.4集中商業(yè)、底商建安像素匯0.40.310.09底商中房.F聯(lián)邦1.51.40.1底商上尚街0.50.20.3底商世界一區(qū)0.40.10.3底商項(xiàng)目地綜合情況介紹集中商業(yè)底商銷售均價(jià)在36000元/左右，社區(qū)型商業(yè)、沿街底商成交均價(jià)在200010、0元/左右。項(xiàng)目名稱商業(yè)總面積（萬）銷售（萬）產(chǎn)品形式成交均價(jià)保利.麓谷林語2.641.24底商24560羅馬商業(yè)廣場62.3集中商業(yè)、底商36120萬科城市花園1.51.1集中商業(yè)、底商23413建安像素匯0.40.31底商19032中房.F聯(lián)邦1.51.4底商21032上尚街0.60.2底商19165世界一區(qū)0.40.1底商20312以羅馬商業(yè)廣場為代表的集中式商業(yè)街鋪目前成交均價(jià)在36000元/左右。目前在售的社區(qū)型商業(yè)和沿街底商成交均價(jià)在20000元/左右，注：此成交均價(jià)為包含1、2、3層商業(yè)整體的均價(jià)項(xiàng)目名稱未來供應(yīng)量（萬）產(chǎn)品形式保利.麓谷林語2集中商業(yè)羅馬商業(yè)廣場6集中商業(yè)梅溪湖11、安置區(qū)1.2集中商業(yè)、底商達(dá)美d6區(qū)8集中商業(yè)、底商振業(yè)城12集中商業(yè)、底商中建項(xiàng)目3集中商業(yè)、底商旭輝御府0.6底商金茂梅溪湖2.1底商宜居項(xiàng)目10集中商業(yè)、底商地華梅溪湖0.6集中商業(yè)、底商麓谷明珠1.1集中商業(yè)、底商上尚街2集中商業(yè)中一九郡0.4集中商業(yè)、底商片區(qū)未來供應(yīng)商業(yè)的產(chǎn)品形式以集中式商業(yè)+沿街底商為主，處于梅溪湖國際新城范圍內(nèi)的項(xiàng)目多規(guī)劃有中大型的集中式商業(yè)。片區(qū)預(yù)計(jì)未來供應(yīng)商業(yè)到達(dá)49萬，未來商業(yè)市場的競爭將異常激烈。片區(qū)未來供應(yīng)商業(yè)以集中式商業(yè)+沿街底商的形式為主，預(yù)計(jì)供應(yīng)量達(dá)到49萬，片區(qū)未來商業(yè)市場競爭激烈，基于區(qū)域發(fā)展的長期性，短期內(nèi)仍無法形成濃厚的商業(yè)氛圍。項(xiàng)目地綜12、合情況介紹項(xiàng)目地綜合情況介紹優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)威脅威脅SWOT分析分析l景觀、環(huán)境配套優(yōu)質(zhì)景觀、環(huán)境配套優(yōu)質(zhì)l政府主導(dǎo)的河西發(fā)展先導(dǎo)區(qū)政府主導(dǎo)的河西發(fā)展先導(dǎo)區(qū)l規(guī)劃清晰、土地價(jià)值明顯規(guī)劃清晰、土地價(jià)值明顯l兩側(cè)背山，無商業(yè)發(fā)展縱深兩側(cè)背山，無商業(yè)發(fā)展縱深l全市規(guī)劃中屬先導(dǎo)性板塊，規(guī)全市規(guī)劃中屬先導(dǎo)性板塊，規(guī)劃功能單一，片區(qū)較小劃功能單一，片區(qū)較小l目前位置遠(yuǎn)離城市核心區(qū)目前位置遠(yuǎn)離城市核心區(qū)l整體開發(fā)完成時(shí)間較長整體開發(fā)完成時(shí)間較長多個(gè)開發(fā)商已經(jīng)持有項(xiàng)目片多個(gè)開發(fā)商已經(jīng)持有項(xiàng)目片區(qū)土地，未來配套需求存在區(qū)土地，未來配套需求存在片區(qū)未來是河西板塊的一部片區(qū)未來是河西板塊的一部分，潛力預(yù)期好13、分，潛力預(yù)期好長沙持續(xù)城市化，促進(jìn)項(xiàng)目長沙持續(xù)城市化，促進(jìn)項(xiàng)目成熟成熟周邊已知購物中心商業(yè)約周邊已知購物中心商業(yè)約35萬，競爭激烈萬，競爭激烈長沙市內(nèi)購物中心長沙市內(nèi)購物中心5年內(nèi)預(yù)計(jì)年內(nèi)預(yù)計(jì)約約170萬，競爭加劇萬，競爭加劇SWOT商業(yè)模型分析商業(yè)模型指標(biāo)分析商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)化類型商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)化類型配套商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化類型配套商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化類型購物中心標(biāo)準(zhǔn)化類型購物中心標(biāo)準(zhǔn)化類型主題商業(yè)街主題商業(yè)街社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)街社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)商務(wù)配套商業(yè)商務(wù)配套商業(yè)主題購物中心主題購物中心區(qū)域購物中心區(qū)域購物中心 跨區(qū)域購物中心跨區(qū)域購物中心商圈商圈市級商圈、區(qū)域商圈商務(wù)區(qū)市級商圈/次級商圈次級商圈適用性高建14、筑形態(tài)建筑形態(tài)獨(dú)立街區(qū)住宅底層公寓裙樓寫字樓/酒店裙樓多為獨(dú)立建筑多為獨(dú)立建筑多為獨(dú)立建筑樓層樓層多1-3層限于1-2層1-3層1-4層多為1-4F多為1-5F多為B1-5F客群客群商圈內(nèi)主題所針對的消費(fèi)群項(xiàng)目及周邊社區(qū) 項(xiàng)目及周邊社區(qū)核心區(qū)域內(nèi)商務(wù)客群商圈內(nèi)主題所針對消費(fèi)群商圈內(nèi)家庭為主全客層檔次檔次中檔中檔中檔中檔偏高檔中檔偏高檔中檔為主中檔偏高檔常見業(yè)態(tài)常見業(yè)態(tài)服飾、餐飲、休閑娛樂等特色業(yè)態(tài)社區(qū)服務(wù)配套社區(qū)超市、餐飲、美容、健身、配套等銀行、證券、便利店、健身、酒樓等精品百貨、服飾、餐飲娛樂等超市、服飾、專門店、餐飲休閑娛樂等超市、百貨、服飾、專業(yè)賣場、餐飲休閑娛樂等代表案例代表案例上海15、新天地、錦里萬科城商業(yè)街萬科金色家園金中環(huán)上海大悅城海岸城/KKmall萬象城特色商業(yè)街成功運(yùn)作的關(guān)鍵，及本案類型特色商業(yè)街成功運(yùn)作的關(guān)鍵，及本案類型特色商業(yè)街成功運(yùn)作的關(guān)鍵，及本案類型特色商業(yè)街成功運(yùn)作的關(guān)鍵，及本案類型特色商業(yè)街地處區(qū)域中心位置特色商業(yè)街建筑與城市文化的結(jié)合特色商業(yè)街定位與市場需求的結(jié)合特色商業(yè)街經(jīng)營必須堅(jiān)持特色化時(shí)尚+商業(yè)選址：城市核心區(qū)中心位置、市級商圈、周圍有高端住宅支撐。位置不符合位置不符合業(yè)態(tài)定位結(jié)合市場需求，同時(shí)多以餐飲休閑為主；不具備歷史條件不具備歷史條件建筑形態(tài)結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史文化特點(diǎn)，錯(cuò)落有致排列；文化特色時(shí)機(jī)已被搶占文化特色時(shí)機(jī)已被搶占堅(jiān)持特色化經(jīng)營，通過各16、類活動(dòng)增加商業(yè)氛圍。最為符合最為符合最為符合最為符合 歷史+商業(yè)文化+商業(yè)主題+商業(yè)商業(yè)發(fā)展建議A.項(xiàng)目片區(qū)非核心大片區(qū)核心位置，無法形成商業(yè)所需的大量人流聚集；B.項(xiàng)目如依靠梅溪湖自身規(guī)劃人口則周期長，（梅溪湖片區(qū)建設(shè)約2018年完成，人口導(dǎo)入則將滯后3-5年）因此自身人口不可期。C.長沙未來5年內(nèi)購物中心飽和；項(xiàng)目周邊集中商業(yè)總量也較高，競爭激烈；D.項(xiàng)目純商業(yè)地塊小、指標(biāo)不符合。底商結(jié)構(gòu)不適宜做大型集中商業(yè)E.景觀資源較為豐富，利于主題化街區(qū)延伸。本項(xiàng)目不建議布置集中商業(yè)；建議根據(jù)景觀優(yōu)勢布置風(fēng)情商業(yè)街臨街商業(yè)打造建議Part 1濱湖風(fēng)情商業(yè)街區(qū) 延展梅溪湖景觀價(jià)值、提升項(xiàng)目整體形象，打17、造以餐飲、休閑、泛會(huì)所、娛樂為一體的濱湖主題風(fēng)情街區(qū)1.1.主題：充分利用水元素及藝術(shù)元素主題：充分利用水元素及藝術(shù)元素示意圖片商業(yè)主題：打造濱水休閑廣場及音樂噴泉等設(shè)施商業(yè)主題：打造濱水休閑廣場及音樂噴泉等設(shè)施（濱水主題）（濱水主題）人工河道人工河道濱水廣場濱水廣場音樂噴泉音樂噴泉音樂噴泉音樂噴泉示意圖片1 1、商業(yè)主題：購物中心充分植入文化及藝術(shù)的元、商業(yè)主題：購物中心充分植入文化及藝術(shù)的元素素設(shè)施藝術(shù)化（示意圖片）設(shè)施藝術(shù)化（示意圖片）定期引入藝術(shù)活動(dòng)（示意圖片）定期引入藝術(shù)活動(dòng)（示意圖片）1 1、商業(yè)主題：前衛(wèi)裝修、商業(yè)主題：前衛(wèi)裝修、商業(yè)主題：前衛(wèi)裝修、商業(yè)主題：前衛(wèi)裝修“原創(chuàng)界”本18、土原創(chuàng)設(shè)計(jì)師在京展示作品的平臺中央美術(shù)學(xué)院“為坐而設(shè)計(jì)”大獎(jiǎng)賽作品展風(fēng)尚V生素時(shí)裝秀1 1 1 1、商業(yè)主題：藝術(shù)活動(dòng)、商業(yè)主題：藝術(shù)活動(dòng)、商業(yè)主題：藝術(shù)活動(dòng)、商業(yè)主題：藝術(shù)活動(dòng)接連不斷的展示、活動(dòng)等使得佳兆業(yè)梅溪湖成為長沙高端時(shí)尚新地標(biāo)接連不斷的展示、活動(dòng)等使得佳兆業(yè)梅溪湖成為長沙高端時(shí)尚新地標(biāo)接連不斷的展示、活動(dòng)等使得佳兆業(yè)梅溪湖成為長沙高端時(shí)尚新地標(biāo)接連不斷的展示、活動(dòng)等使得佳兆業(yè)梅溪湖成為長沙高端時(shí)尚新地標(biāo)北歐藝術(shù)節(jié)彩繪Barbie 小型展特色街區(qū)打造特色街區(qū)打造n通過設(shè)計(jì)街景，規(guī)定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設(shè)計(jì)和建筑立面的形式；n同時(shí)設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性的指示系統(tǒng)n“街、鋪、景”等19、多角度多方面營造建筑景觀與商業(yè)氛圍；n情景交融創(chuàng)造休閑生活空間與“逛”街的真正樂趣；n“用景觀招攬生意”商業(yè)走廊形成景觀帶，高度強(qiáng)化購物的“休閑性”功能；n“大商家坐莊，小商家坐市”品牌商家偕同進(jìn)入帶動(dòng)其他小商家。2 2、商業(yè)風(fēng)情街區(qū)打造：法蘭西風(fēng)情商業(yè)步行街、商業(yè)風(fēng)情街區(qū)打造：法蘭西風(fēng)情商業(yè)步行街景觀元素景觀元素法式式西餐廳歐美風(fēng)味餐廳特色中餐廳音樂咖啡廳法式酒吧主力業(yè)態(tài)特色高檔餐飲 3 3、商業(yè)業(yè)態(tài)建議、商業(yè)業(yè)態(tài)建議時(shí)尚多元概念店高級服裝專賣店時(shí)尚家居店高級化妝品店奢侈品、珠寶、鐘表店高檔皮具店（鞋、包）主力業(yè)態(tài)高檔精品專賣 3 3、商業(yè)業(yè)態(tài)建議、商業(yè)業(yè)態(tài)建議其他業(yè)態(tài)高檔禮品店鮮花、干洗店20、通訊電信服務(wù)點(diǎn)自助銀行藥店音像店等 商業(yè)建議：商業(yè)步行街業(yè)態(tài)定位商業(yè)建議：商業(yè)步行街業(yè)態(tài)定位案例項(xiàng)目歡樂海（底商借鑒案例）歡樂海岸歡樂海岸依海而建，以水相連，總占地面積125萬平方米，由歡樂海岸購物中心、曲水灣、椰林沙灘、度假公寓、華僑城濕地公園五大區(qū)域構(gòu)成；并以區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境資源為依托，形成各具特色的主題發(fā)展模式。1、歡樂海岸購物中心 2、曲水灣 3，歡樂海岸水秀劇場4、度假公寓 5、心湖 歡樂海岸項(xiàng)目特點(diǎn)：p景觀外海內(nèi)湖相結(jié)合p建筑主題特色明顯p燈光與景觀貼合p休憩業(yè)態(tài)（餐飲休閑）且街區(qū)主題化項(xiàng)目整體形象定位：項(xiàng)目整體形象定位：歡樂海岸歡樂海岸歡樂海岸 中國最聚國際風(fēng)尚的都市娛樂目的地中國21、最聚國際風(fēng)尚的都市娛樂目的地 南中國商業(yè)、文化、娛樂新地標(biāo)南中國商業(yè)、文化、娛樂新地標(biāo) 國際濱海生活體驗(yàn)區(qū)國際濱海生活體驗(yàn)區(qū)項(xiàng)目整體功能定位：濕地公園項(xiàng)目整體功能定位：濕地公園+曲水街文化廣場曲水街文化廣場+歡樂海岸購物中心歡樂海岸購物中心+度假區(qū)度假區(qū)歡樂海岸歡歡樂樂海海岸岸購購物物中中心心：購購物物中中心心；SOHOSOHO辦辦公公及及公公寓寓；華華會(huì)會(huì)所所；OCTOCT創(chuàng)創(chuàng)意意展展示示中中心心；海洋奇夢館海洋奇夢館歡樂海岸歡樂海岸購物中心位于項(xiàng)目核心位置，總建筑面積約19.3萬平方米。區(qū)域內(nèi)匯聚了世界頂尖建筑智慧及商業(yè)風(fēng)情：深圳唯一臨水體驗(yàn)型主題購物中心，國際標(biāo)準(zhǔn)建造的SOHO辦公及公寓22、，國際建筑大師理查德邁耶擔(dān)綱設(shè)計(jì)的中國頂級城市會(huì)所華會(huì)所，中國新銳建筑師朱锫傾力打造的OCT創(chuàng)意展示中心及海洋奇夢館等，真正實(shí)現(xiàn)主題商業(yè)、商務(wù)辦公、商務(wù)休閑、創(chuàng)意展示等特色功能交融的藍(lán)色商業(yè)創(chuàng)想。曲水灣文化廣場：曲水街；創(chuàng)意設(shè)計(jì)型酒店；歡樂海岸中影影城曲水灣文化廣場：曲水街；創(chuàng)意設(shè)計(jì)型酒店；歡樂海岸中影影城歡樂海岸曲水灣位于項(xiàng)目東區(qū)，建筑面積約6.5萬平方米。以找回深圳消失的漁村為故事主線，采用獨(dú)棟環(huán)水街區(qū)式布局及現(xiàn)代都市商業(yè)+歷史文化漁村交融組合概念，用近1000米蜿蜒水系和七座景觀橋串聯(lián)起區(qū)域內(nèi)的特色建筑群落，形成小橋流水、庭院步道、綠樹簇?fù)?、碧水環(huán)抱的現(xiàn)代嶺南文化漁村建筑風(fēng)格，集中展現(xiàn)深23、圳創(chuàng)新城市建筑藝術(shù)。臨湖企業(yè)公館打造建議Part 2個(gè)人商務(wù)形象設(shè)計(jì)個(gè)人著裝顧問品牌服裝定制高端塑身美體顧問專業(yè)美容美發(fā)高端茶館高端會(huì)員制會(huì)所個(gè)性化商務(wù)服務(wù) 商業(yè)建議：企業(yè)公館配套商業(yè)商業(yè)建議：企業(yè)公館配套商業(yè)案例項(xiàng)目金雞湖李公堤（企業(yè)公館借鑒案例）金雞湖李公堤199719992003200520072009鄰里中心新城大山開業(yè)2001圓融時(shí)代廣場開業(yè)李公堤一期開業(yè)歐尚百安居開業(yè)商業(yè)升級過程商業(yè)發(fā)展歷程l蘇州商業(yè)遵循的模式是：先搭框架，解決“溫飽”；再“充實(shí)”框架，滿足升級需求；最后建設(shè)具有自己特色，立足全市的新城商業(yè)模式。l前期鄰里中心的規(guī)劃彌補(bǔ)開發(fā)初期商業(yè)面積的不足和功能的不完善，以滿足園24、區(qū)基本消費(fèi)為主，使得該模式目前成為一個(gè)園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)模式；l另外結(jié)合園區(qū)占地面積廣和景觀特點(diǎn)，開發(fā)倉儲(chǔ)超市和特色商業(yè)，滿足不斷導(dǎo)入的居住及商務(wù)辦公消費(fèi)需求；最終利用區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢打造蘇州商業(yè)新標(biāo)桿，成功引入了高端百貨品牌久光百貨，滿足園區(qū)內(nèi)中高端消費(fèi)需求。商業(yè)輻射能級商業(yè)輻射能級園區(qū)開發(fā)+西部住宅開發(fā)園區(qū)開發(fā)+辦公樓基建金雞湖CBD+東部新城開發(fā)李李公公堤堤國國際際風(fēng)風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)水水街街位位于于蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的環(huán)環(huán)金金雞雞湖湖金金融融商商貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)，地地理理位位置置優(yōu)越，目前是高端特色餐飲一條街優(yōu)越，目前是高端特色餐飲一條街 、城市高端客戶的消費(fèi)場所。、城市高端客戶的消費(fèi)場所。25、地理位置優(yōu)越李公堤所在商圈是建設(shè)中的蘇州CBD的核心區(qū)域。周邊有中央金融商務(wù)中心、高星級酒店、諸多成熟的商業(yè)項(xiàng)目，還有國際高爾夫球場及數(shù)十個(gè)大規(guī)模高尚社區(qū)等。交通便捷，地理位置優(yōu)越。李公堤國際風(fēng)情商業(yè)水街（分李公堤國際風(fēng)情商業(yè)水街（分4期）期）地理位置地理位置蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖占地面積占地面積30.66萬平方米建筑面積建筑面積27.4萬平方米單鋪面積單鋪面積150-3000平方米開幕時(shí)間開幕時(shí)間2006年12月23日建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)蘇州市園林設(shè)計(jì)院商業(yè)顧問商業(yè)顧問戴德梁行物業(yè)顧問物業(yè)顧問仲量聯(lián)行功能功能特色餐飲、休閑娛樂客戶客戶城市高端客戶項(xiàng)目開發(fā)及分期情況：項(xiàng)目開發(fā)及分期情況：金雞湖李公堤項(xiàng)26、目整體形象定位：項(xiàng)目整體形象定位：李公堤李公堤 蘇州首席濱水景觀休閑商業(yè)街區(qū)蘇州首席濱水景觀休閑商業(yè)街區(qū) 蘇州首個(gè)中國特色商業(yè)街蘇州首個(gè)中國特色商業(yè)街 圓融旗下首個(gè)圓融旗下首個(gè)“商業(yè)、旅游、文化商業(yè)、旅游、文化”聯(lián)動(dòng)融合的商業(yè)載體聯(lián)動(dòng)融合的商業(yè)載體金雞湖李公堤 以以餐飲、休閑娛樂、特色餐飲、休閑娛樂、特色主題零售為主，滿足工業(yè)園區(qū)、蘇州市內(nèi)主題零售為主，滿足工業(yè)園區(qū)、蘇州市內(nèi)中高檔商中高檔商務(wù)務(wù)消費(fèi)人士、旅游人群的消費(fèi)人士、旅游人群的休閑消費(fèi)休閑消費(fèi)需求，和諧融入周邊自然環(huán)境的現(xiàn)代都市休閑需求，和諧融入周邊自然環(huán)境的現(xiàn)代都市休閑商業(yè)群。商業(yè)群。項(xiàng)目整體功能定位：項(xiàng)目整體功能定位：金雞湖李公堤李27、公堤一期李公堤一期金雞湖李公堤一期堤長1.4公里，建筑風(fēng)格保留了傳統(tǒng)的蘇州民居形態(tài)，集特色餐飲、觀光、休閑、集特色餐飲、觀光、休閑、文化于一體，側(cè)重餐飲業(yè)態(tài)文化于一體，側(cè)重餐飲業(yè)態(tài)，尤其是集中了蘇州本土大量老字號餐飲品牌，如得月樓、滿月、吳地人家、牡丹亭、老東吳食府、蘇城家宴、曉莊府、春蕾茶莊等，另一期引入時(shí)尚水療度假的御庭SPA精品酒店。導(dǎo)入模式：城市公園開發(fā)導(dǎo)入模式：城市公園開發(fā)+集餐飲、娛樂、休閑、旅游于一體商業(yè)街。集餐飲、娛樂、休閑、旅游于一體商業(yè)街。金雞湖李公堤1.7萬平方米的建筑面積。一期風(fēng)情水街在歷史的基礎(chǔ)上開發(fā)，其建筑風(fēng)格應(yīng)用傳統(tǒng)蘇州民居形態(tài)，按照蘇州古園林式布局，立面風(fēng)格以灰28、白、黑三色的主色調(diào)。晚間，獨(dú)特的燈光景觀，使其成為浮動(dòng)在金雞湖水面上一條流光溢彩的彩帶。一期匯聚國際國內(nèi)著名商家及中華老字號匯聚國際國內(nèi)著名商家及中華老字號餐飲品牌餐飲品牌，成為一條集餐飲、娛樂、休閑、旅游于一體著名商業(yè)水街。李公堤二期李公堤二期金雞湖李公堤二期主題為水巷鄰里，由17棟獨(dú)立的時(shí)尚建筑組成，傾力打造休閑、酒吧、娛樂、動(dòng)感特區(qū)休閑、酒吧、娛樂、動(dòng)感特區(qū)，尤其1912酒吧街區(qū)為蘇州夜生活增添了新的魅力，引進(jìn)國內(nèi)外知名品牌如代官山、小南國、好樂迪KTV、嘉年華SPA俱樂部、萬好事紅酒坊、迪歐咖啡、日式料理、查理士牛排雪茄館等。其中特色商家包括面積達(dá)4300平米的蘇州首家以水為主題的N29、O.1國際KTV會(huì)所，以及耗資達(dá)3000萬元打造的集溫泉SPA、水療、桑拿等為一體的皇庭國際溫泉國際俱樂部。導(dǎo)入模式：時(shí)尚娛樂街區(qū)導(dǎo)入模式：時(shí)尚娛樂街區(qū)+水巷鄰里夜生活街區(qū)。水巷鄰里夜生活街區(qū)。金雞湖李公堤二期：金雞湖李公堤1912酒吧街區(qū)：水巷鄰里于2007年12月推出，與“南京1912”合作打造了蘇州第一個(gè)時(shí)尚休閑娛樂街區(qū)李公堤1912酒吧街區(qū)，為蘇州夜生活增添了新的魅力。李公堤三期李公堤三期金雞湖李公堤三期主題為望湖角，由一條異域風(fēng)情的商業(yè)步行街將各主題島及其他業(yè)態(tài)串聯(lián)起來，形成一個(gè)多功能的特色商業(yè)組合；并將“文化混搭Street Mall”的概念首次帶入蘇州，提供文化藝術(shù)、休閑、娛樂、30、餐飲及特色零售等消費(fèi)元素，以餐飲、休閑商業(yè)、景觀商業(yè)為主以餐飲、休閑商業(yè)、景觀商業(yè)為主。三期相互串聯(lián)的3座餐飲島上，匯聚國內(nèi)外川菜、粵菜、蘇幫菜、臺灣菜等多種菜系，同時(shí)集合中式、日式、韓式等料理形式餐廳；引進(jìn)多家中國基金博物館、刺繡藝術(shù)館、石雕藝術(shù)館、張辛稼藝術(shù)館、紐約VIP攝影基地、巴塞當(dāng)代美術(shù)館、成龍星美影院、香港著名導(dǎo)演關(guān)錦鵬工作室等多家文化展館。李公堤四期李公堤四期金雞湖李公堤 四期主題為風(fēng)尚生活步行街區(qū)。規(guī)劃中，作為環(huán)金雞湖八大景觀中最后一塊待開發(fā)區(qū)域，定位于文化娛樂創(chuàng)意街區(qū)和私人會(huì)所兩大區(qū)域，將全力打造金雞湖新的時(shí)尚風(fēng)情商圈，業(yè)態(tài)偏重精品購物以及高級會(huì)所功能，目前處于施工和招商階段。THE END