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1、廣州商業地產考察報告廣州商業地產考察報告贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院“，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 明明 此次廣州考察是利用參加會議之余參觀了一些廣州典型商業地產項目，并非專程的市調研究。故該匯報主要是對所參觀的幾個項目進行簡單介紹。介紹內容介紹內容參觀項目：參觀項目：購物中心類購物中心類：天河城、正佳廣場、東方廣場、中華廣場專業市場類專業市場類：白馬服裝市場、新世界服裝城社區商鋪類社區商鋪類：麗江花園底商、祈福新村配套商業“點點”：只就觀察到的項目若干值得關注的特點進行介紹，并不對項目全面描述。“面面”：考察中能看到的多是項目表象情況，如產品形態、商業2、類型，而并沒有對項目開發、商業經營等進行研究。購物中心購物中心天河城天河城中國最早的購物中心建成時間1996年中國最成功的購物中心年營業額25億，年租金3億（日人流量20多萬,節假日人流量達80多萬）經營面積：12萬平方米主力店：JUSCO、天河城百貨主題定位：以購物為主“我的廣州生活”購物中心購物中心天河城天河城正立面中庭百貨主力店購物中心購物中心天河城天河城平面分布樓層分布購物中心購物中心天河城天河城萬寧護洗類專業店萬寧內部布局購物中心購物中心正佳廣場正佳廣場緊鄰天河城的又一個購物中心劇場式商業空間布局，設計日顧客流量80萬（06年“五一”期間日流量達113萬）經營面積：30萬平方米主力店3、：友誼商店、百佳超市（主力店比例小，獨立店鋪多達1000多個）主題定位：首席體驗式購物樂園”亞洲體驗之都”贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院“，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 交易方式：批發零售1993年開業，建筑面積6萬平方米，市場內有2000間店鋪。“白馬”率先在全國專業服裝市場創造了一種“白馬”模式和“白馬”效應。6萬元萬元/40平米商鋪平米商鋪市場形成背景：“服裝廠家批發市場服裝店消費者”的傳統商業流通形式 批發市場批發市場白馬大廈白馬大廈市場缺陷：形象混雜：店鋪雜亂，檔次不一，商家品牌形象難以樹立缺乏展示空間：市場內只有一個餐廳可臨時充當時裝表演臺配套不4、足：市場內只有一家交行、三部ATM，無電子網絡交易平臺面臨競爭：地處全國最大的服裝批發集散地廣州市流花商業區，區內還包括天馬時裝批發中心、康樂牛仔城、流花服裝批發市場、步步高毛織廣場、新大地服裝城、廣州服裝匯展中心等14家大型批發市場 批發市場批發市場新大地服裝城新大地服裝城新商業流通模式：服裝批發利潤下降，批發市場缺乏發展空間，從原先批量生產銷售轉向注重服裝設計、質量以及品牌。“廠家-專賣店或電子商務平臺-消費者”批發市場現代交易方式：看樣下單、專賣代理、連鎖加盟商品中轉地商品中轉地廠家的窗口廠家的窗口角色轉變店鋪形式店鋪形式辦公間辦公間展示廳展示廳洽談室洽談室形式轉變批發市場批發市場新世界5、服裝城新世界服裝城寫字樓式 批發市場社區商鋪社區商鋪祈福新村祈福新村“中國第一村”祈福新村是全國最早以大盤模式開發的住宅區，占地7000畝，居住人口超過10萬。配套商業臨時性建筑的商業街（19000平方米）單體建筑形式的會所、酒店（會所80000平方米）采用完全分離于采用完全分離于住宅區的獨立社住宅區的獨立社區商業設計區商業設計社區商鋪社區商鋪祈福新村祈福新村配套商業的建筑分布利用公交站點，公交線路，小區主干道等交通條件吸引社區的人流進入商業社區 社區商鋪社區商鋪祈福新村祈福新村配套商業的功能分布購物：商業街是祈福新村社區商業的購物功能的主要體現 餐飲：商業街居民提供便利型、休閑型餐飲服務，以6、中餐、風味小食為主，部分西餐、甜品、快餐；會所內部祈福酒店餐飲部為社區業主、探親訪友的居民提供環境較佳、品質較好的餐飲服務。文化娛樂：文化型消費多集中在商業街，如書店、書吧、培訓班等；娛樂消費集中在會所內部，如卡拉OK、桑拿、健身等；贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院“，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 5美容美發店24郵政1服裝店33書店、音像店5圖書館1玩具寵物店7水果蔬菜店2家政、物管5洗衣店7飲品糕點店3中介13純凈水專送店3電器維修店6小公司5酒吧、咖啡店4照片沖印店2幼兒園2茶館、茶藝店3家居配飾店9專業教育2樂器店3足浴休閑店2票務中心2超市2專賣、專7、業點5電信1底商主要是滿足居民購物和日常生活需底商主要是滿足居民購物和日常生活需求求社區商鋪社區商鋪麗江花園麗江花園底商開發開始采取出租形式，統一招商，統一管理，在招商上有意識的提高整體社區品味，避免出現洗頭房、洗腳屋等低形象的商業單位。在社區商業發展到一定的程度后，就全部單個或聯體出售，由業主自主選購經營。底商面積單層店鋪每個20平方米左右底商價格主街的店鋪租金每月100-150元/平方米，其它的店鋪30-80元/平方米 社區商鋪社區商鋪麗江花園麗江花園社區集中商業定位漁人碼頭是集購物、餐飲、休閑、娛樂、康體等為一體的“大型社區商業中心”。社區集中商業規劃漁人碼頭社區商業中心建筑為四層，含地8、下一層，中庭中空，設置雙向電梯，所有商鋪分布于中庭四周。商業中心的業種配置表層數層數主要店鋪類型主要店鋪類型負一層大超市、大餐飲一層銀行、藥店、品牌服裝店二層餐飲和化妝品、品牌服飾專賣店三層文化運動中心集中商業主要承擔高檔購物、餐飲和休閑娛樂功能集中商業主要承擔高檔購物、餐飲和休閑娛樂功能社區商鋪社區商鋪麗江花園麗江花園社區商業的業種配比分析麗江花園社區商業業種配比購物類購物類（超市、便利店、衣鞋帽店、藥店、化妝品店、專賣店等）餐飲類餐飲類（餐館、酒吧、茶館、飲品店、肉菜市場、糧油店等）281458其他其他（美容美發、銀行、郵政、中介、幼兒園、運動中心、寵物店等）市場上普遍的社區商業經營結構比9、例為：購物:餐飲:其他服務4:3:3業種業種比重比重業種業種比重比重餐飲22美容美發8購物38家政中介4維修8其他14洗衣6社區商業全國示范社區評價標準國家商務部2006年頒發 社區商鋪社區商鋪麗江花園麗江花園社區商業的面積指標分析麗江花園的社區底商和社區商業中心，加上肉菜市場（2200平方米）、會所（3000平方米）以及室外運動設施（600平方米），構成了全部的社區商業，面積共計29800平方米。麗江花園社區總建筑面積：149萬平方米居住總人口數：約3.7萬人社區商業占總建筑面積的比例為：約2社區居民人均擁有社區商業面積為：約0.8平方米以上數據均小于上海目前的社區商業配比：以上數據均小于上10、海目前的社區商業配比：5和和1平方米平方米/人人社區商鋪社區商鋪711便利店便利店選址要求：商圈：半徑300米，人口3000地點：住宅區和寫字樓，以及車站、學校、醫院、影劇場或賓館附近 主力客戶：新生代消費層：大學生、中學生和已經進入工作崗位的年輕人 消費特征：注重商品品質，購物便利快捷，注重流行不注重價格 經營特點：#POS系統結合人員觀察，了解消費者深層的心理需求#主推快餐食品和飲料，提供極具特色的便民服務 社區商鋪社區商鋪711便利店便利店店內提供的多種便民服務社區商鋪社區商鋪711便利店便利店#為讓顧客更容易看到貨柜下層的商品，所以愈往下層的棚板就愈突出。#像鮮肉包等無法看見內餡的商品，則將斷層面的照片貼在貨架上，讓顧客知道內容物。