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1、廣州正佳廣場市調報告一、正佳廣場基本資料及周邊分析二、正佳廣場定位及業態分布三、正佳廣場樓層布局及品牌30萬平方米2005年1月15日（03年9月開始招商）開業時間共計9層（地面7層，地下2層）樓層狀況營業面積42萬平方米建筑面積總投資40億元投資額廣州市天河路228號 項目地址內 容指標項目投 資 商：大鵬集團 發 展 商：廣州正佳企業有限公司 物 業 管 理：廣州市正佳物業管理有限公司 目標群體 3 至 60 歲/新時代家庭/年輕人/亞洲旅行團體一、正佳廣場基本資料及周邊分析一、正佳廣場基本資料及周邊分析總車位 1500個 天河是商住及寫字樓密集區，如中信廣場、大都會廣場、市長大廈、金利來2、中 心、建和中心、廣州國 際貿易中心、廣東外經貿大廈等高層寫字樓，據了解現 天河區總人口約 80 萬人，遠遠超過一般大型購物中心市場份額覆蓋面必須不少 于 50 萬人的固定消費群的標準，而且這部分人基本上是中高收入階層，經濟條 件比較好。這一居民結構，使正佳廣場擁有一個相當數量的中高收入消費群體。3 3、交通成熟、交通成熟 正佳廣場與天河城比鄰，正對體育中心，西通廣州第一市民廣場，具有優越的 地理位置及交通狀況。正佳廣場集地 鐵站、公交車站、巴士站、自駕車站、停車場、的士站、各大明盤上落車點、直通飛機場站、火車站站點八大交通 功能于一體，瞬間即通達全城與珠三 角。正佳廣場四面環路，有 60 多3、條公交線 路在廣場前設站，公交線路幅蓋廣州 八大區，在廣州的任何地方都可以輕 松到達 正佳 廣場。交通指南：18、50、78、89、242、289、549等路車；地鐵1號線和3號線體育中心站下。可乘坐地鐵一號線到體育中心站D3出口直達 周邊公交：（體育中心站）18 22 234 269 296 50 545 551 高峰快線18 高峰快線21 夜10 夜15 夜25 夜35 夜47 夜9 178 210 224A 224 235 242快 242 245 248 263 289快 289 33 540 549 561 78 810 89 高峰快線30 高峰期專線4 夜17 夜19 夜23 夜34、8 夜41 夜46（體育東路站）130 195 22 292 42 45 54 62 8134、亞洲最大的單體商業建筑正佳廣場由國際上最為著名的商業建筑設計機構-美國捷得國際建筑師事務所(The Jerde Partnership)設計。在全世界10大專業品牌購物中心里，即有5個為捷得公司設計。5、具有10個中庭的超級MALL 二、正佳廣場定位及業態分布二、正佳廣場定位及業態分布 正佳廣場以體驗式主題樂園為定位，設施配套引領潮流。包括空間層層遞增的劇場式設計、“金三角”客流引導體系、樓高七米的7000平方米園林生態中庭、廣州風情博物館、超五星級國際電影城、10000平方米大型室內主題樂園、超大5、型室內真冰溜冰場、環球“兒童反斗城”、室內水族館和水文瀑布噴泉世界、容納近20家餐廳的超大型美食廣場等，構建亞洲頂級休閑購物天堂。正佳廣場嚴格按照餐飲18%、娛樂30%、零售52%的黃金比例安排商業布局，締造了正佳廣場獨步中國的體驗式購物形態。上千家國際國內知名品牌同場熱買，主力店共有十四家，包括百貨巨頭廣州友誼商店、百佳亞洲旗艦超市、NOVO、H&M、季后風折扣店、恒生家居、護理專家屈臣氏、萬寧旗艦店、龍粵數碼、哇哇哇娛樂城、飛場影城、開心果玩具城等。正佳廣場面積近四萬平方米的主題餐飲店是正佳廣場的一道獨特風景，由必勝客、肯德基、麥當勞、星巴克、哈根達斯、拉丁餐廳、首家京川滬主題餐廳尚苑、新6、泰洋美食廣場、拉斯維加斯式自助餐廳等二十多家餐飲正佳廣場餐飲正佳廣場樓層布局及品牌正佳廣場樓層布局及品牌主力店：The MAIN STORES友誼:1D 2D 3D H&M:1A006-12 2A001-0031 2D115-116 NOVO:1A016-18 2A018 OYSHO:1A025-27 BERSHKA 1A028-30 STRADIVARIUS 1C088-90 PULL&BEAR 1D116X-119X UR 2B038-40/45-47/61-74屈臣氏 2C076-81 ESPRIT 2C090-92,2D127 季后風 3A020 勝道 4A166,4A168玩具反斗城7、 537 恒生家居 6A00-6B051正佳一樓外圍以時尚，個性化魅力的品牌為主，吸引周邊的高級白領及外地游客消費。美中不足的是外立面因為時間的關系會稍顯陳舊。正佳一樓主要以快時尚品牌，個性品牌，大淑裝為主，穿插一些珠寶精品，配以像哈根達斯，COSTA COFFEE類的高端休閑餐飲搭配。在各個通道拐角處以聯排落地玻璃，增加視野的通透性，并且在原本阻擋視線的立柱上給予一定的修飾，既保持了品牌之間的連貫性也吸引了消費者發現體驗式的購物體驗。正佳二樓主要以國內快時尚品牌，老字號休閑品牌為主，配以咖啡類，果吧，壽司，等年輕人喜愛的休閑輕餐。在各個通道拐角也是以國內休閑知名品牌為引導，品牌較全面，氛圍也8、不錯。正佳三樓主要以老字號休閑品牌，內衣為主，配以許留山，甜言物語等休閑輕餐及漢堡王，麥當勞這些洋快餐為吸引人流往上。在零售方面氛圍及品牌數明顯下降，加大餐飲的比例及精品玉石的比例。四樓主要以運動和數碼為主，配有部分配餐來吸引人流運動：勝道運動城數碼：龍粵通信、蘋果專賣 店、SONY專賣店、三星專賣店、摩托羅拉專賣 店餐飲：尚苑京川滬菜館、太興餐廳、味千拉面、吉野家、大家樂、72街、千味涮、江南味道、香港橋底辣蟹五樓主要以兒童、美容美發為主主力店：正佳快樂王國兒童館、玩具反斗城、冰河灣真冰溜冰場美容美發：必瘦站、八佰伴、皇家仙麗、芭曲發廊、歐亞美創等餐飲：黃記煌、卡撒濃湯、仙綜林、真功夫、金牌9、小龍、漢拿山、麥當勞、面點王等六樓:主要以家居和美食為主主力店：恒生家居餐飲：拉斯維加斯自助餐廳、金本臺灣涮涮鍋、大椰豐飯七樓:被打造成一個娛樂王國主力店：飛揚影城、哇哇哇游樂城、力美健健身俱樂部餐飲：媽子靚湯私廚家宴、伊太郎日本料理、泰滿冠泰國菜館、牛皇星海鮮火鍋、賽牛量販式灸燒牛排正佳廣場采取的環形（雙）模式，主要以內外兩個環形動線組成，同時內外兩個主要環形動線之間以放射形次要動線相互連接。由于正佳廣場的通道的不規則性，在通道內加設了許多的臨時鋪位，同時正佳廣場的中庭也略顯擁擠，造成其可見性回環度相當差，甚至出現了在主通道上都不能同時看到兩邊商鋪的情況。粗略估算正佳廣場的可見性回環度為7010、%，可達性回環度較可見性回環度低，約為50%。從正佳廣場的動線圖可以看出其動線設計的最大特點就是其不規則性，出入口也是西北、東北等此類的朝向，再配合通道內的臨時鋪位對視線的影響，很容易使得消費者找不到位置感，從而減少購物欲望。2:從目前的商戶組合來看，入駐正佳的是老字號的品牌商戶，和以個性特色獨樹一幟的魅力商戶，通過在不同的樓層放置不同類型的零售品牌及餐飲，更好的細分了消費人群 3:正佳廣場目標商戶定位，堅持招好租戶，而不是付最高租金的租戶，逐步轉變一味追求租金的做法。1：天河片區消費的多為白領階層和游客，正佳能夠滿足以購物為主，休閑、娛樂為輔的功能要求，體量及品類多樣性方面突出了優勢。4：根據自身格式布局的特點做出相應的調整。在通道視線不佳的情況下，利用天河強大的人流優勢，在各個顯眼的位置放置個性時尚品牌使人流互動起來，達到一種蔓延式或者說發現式推進人流的購物方式。6：正佳對于我們沙井項目是具有重大的借鑒意義和學習之處，不管是龐大的體量還是多品種的業態，我們可以根據周邊的消費習慣和地域優勢不斷的做出自身調整及修改，按照公司制定的長期目標堅持下去，我們堅信京基會越做越好，越做越強！5：在后期調整過程中還有很大的空間，采用網狀布局的話可以把品牌鏈接起來，達到更好的通透視角，形成整體的商業布局。THANK YOU