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1、鄭南于莊東地塊前期市場研究謹呈：許昌東遠房地產開發有限公司2012年2月地塊認知1區域市場分析2整體發展戰略3新鄭市土地成交情況4目錄第一部分：地塊認知1新鄭產業帶基礎農田 項目位于新鄭北端與鄭州南端交合處，作為進出鄭州市區的南大門，同時是新鄭向鄭州靠攏的橋頭堡，未來將為本項目創造更大的價值空間未來將為本項目創造更大的價值空間!因為處于各種產業帶的交叉核心點，項目位置周邊環境較為復雜，既有相對混亂的工業區及物流區、同時也有相對豐富的自然資源和濃厚的教育氛圍。且毗鄰南水北調運河，未來河景資源等，利用項目自身的規劃，改變該區域的居住形象，打造城際“另類生活組團”.地塊位置本案南部防護林帶本案鄭州南2、區物流區在鄭州市建設區域性中心城市的發展中：鄭州向南發展的“橋頭堡”。龍湖鎮北側鄭州市城市建設用地的發展方向（20082020）“以東為主，兼顧西部，培育南部，控制北部。”地塊背景與東部的鄭東新區、新鄭大航空港區遙相呼應。鄭東新區CBD龍湖鎮新鄭大航空港區相呼應地塊四至南水北調工程施工現場于莊村南水北調路線廿里鋪村項目地塊現狀鄭州交運集團公司鄭新路施工現狀地塊西側緊鄰南水北調運河，地塊以東是廿里鋪村，村子東側緊鄰新鄭大道（目前擴寬中），地塊以南約2KM為新鄭龍湖組團；地塊現狀為農田。于莊廿里鋪鄭 新 大 道 項目區域擁有四通八達的交通網絡，107國道、102省道（鄭新快速通道雙向八車道城市道路3、）縱貫南北，鄭州西南繞城高速、鄭堯高速穿境而過，與京廣鐵路、京珠高速公路、新鄭機場相鄰。鄭州市規劃中的地鐵 2號線、BRT城市公交線路終點站都設在區域范圍內。區域交通交通優勢特別明顯外向型交通發達內向型交通需完善鄭州新密新鄭機場新鄭和許昌區域屬性本案鄭新大道雙湖大道建設路鄭州市向南發展的第一站鄭州南部的第二個白沙鎮是連接鄭州與新鄭的紐帶位于鄭州市管城區與新鄭市龍湖鎮的過渡地帶地塊SWOT分析優勢劣勢機會威脅T威脅（Threat）O機會（Opportunity）W劣勢（Weakness）S優勢（Strength）1234S1 位于鄭南、龍湖過度區，未來 此地段區域發展潛力較大；S2 周邊外在交通4、十分便利；S3 開發商實力雄厚；S4 距鄭州市區較近。W1 現有生活配套嚴重缺乏；W2 開發商本地知名度低；W3 項目地塊周邊暫無規劃道路；W4 地塊西側南水北調運河施工。O1 龍湖經濟持續快速發展O2 龍湖融入鄭州的速度加快O3 鄭州南區城市規劃的推動O4 龍湖區域及周邊投資熱潮05 長期持續的供不應求狀況06 地塊所在區域房產處于發展初期，銷售前景看好T1 項目地塊以南，鄭州國瑞園、綠 都丹石街區、龍湖御景、正弘御 苑、林溪灣、居易國際城、正商 城等眾多競爭項目，市場競爭日 趨激烈；T2 龍湖區域周邊房產市場的持續火 爆，將使地價持續攀升。基于SWOT分析積極融入鄭州南區，借勢龍湖區以龍湖5、鎮為跳板，強勢宣傳項目“鄭州南城”的開始與周邊樓盤功能上輻射、融合與互補項目與龍湖鎮熱點項目互動推廣，相互造勢第二部分：區域市場分析2區域分析區域競品市場發展階段龍湖房地產市場最大的特點龍湖房地產正處于發展初期，未來市場前景廣闊。其發展階段并不取決于本地居民的收入狀況，而是取決于鄭州市的發展規劃。外向型置業區區域分析區域競品市場各類特征競爭特征龍湖現階段房地產市場特征需求特征產品多樣化和高附加值供應特征市場供應量迅速上升大盤居多鄭州工薪層和高端人群置業者居多剛性需求依舊旺盛需求集中于中端、高端產品外商紛涌，市場目前成熟度低競爭目標：市場份額與品牌形象區域分析區域競品市場產品形式項目產品主力戶型6、面積區間鄭州國瑞城低層 多層 小高層 二房、三房、別墅94-161、321-479綠都丹石街區洋房、雙拼、聯排二房、三房78、90-120龍湖御景多層 小高層 高層二房、三房96-115、121-139正弘御苑多層、小高層、高層二房、三房、四房105、126、146林溪灣別墅、多層別墅200-400居易國際城多層二房、三房90-120正商紅河谷別墅、多層、高層別墅、三房120-140，230-370市場反饋不同戶型受歡迎程度二房（7090）三房（90120）大戶型、別墅小戶型（投資者居多）區域分析區域競品市場產品形式高層小高層多層別墅國瑞城丹石街區龍湖御景正弘御苑林溪灣居易國際城紅河谷高層：目7、前龍湖高層不多 主要是運用于高端樓盤的后期開發 做為多層的一種輔助產品形式。小高層：多出現在中高檔樓盤，高檔次的小高層將成為中高檔樓盤的重要選擇。別墅：龍湖主流產品之一實現龍湖規劃的“執行者”擁有廣闊的發展前景多層：目前龍湖市場最受歡迎的建筑形態 電梯洋房成為界定一個小區品質的重 要參考指標也是最具溢價能力的產品多 層 居 多別 墅 次 之高 層 后 續 輔 助價格特征龍湖房價持續走高升值空間大房價由南向北增加中高檔樓盤房價上漲快去化速度龍湖整體去化速度快于鄭州大三房其次，小戶型最慢(投資型)小三房、二房去化速度最快價格特征與去化速度價格特征與去化速度區域分析區域競品市場價格與去化區域分析區域8、競品市場價格與去化均價均價（年份）（年份）2006年50004000300020001000龍湖南北房價（不含別墅）走勢圖北部南部p 龍湖鎮的房價由南向北有明顯的遞增趨勢p 北部的房價上漲速度也明顯快于南部p 即越靠近鄭州房價上漲越快2007年2008年2009年2010年2011年2012年龍湖代表性樓盤的銷售分析優勢分析硬性條件：低密度大盤、高附加值，位置優越（緊鄰湖泊），客戶范圍廣泛。軟性條件：產品定位精確，形象極佳，營銷推廣到位。優勢分析硬性條件：社區配套齊全，位置優越（靠近十七里河，緊鄰環城繞城高速），規模較大。軟性條件：填補市場空白，搶占高端市場；營銷推廣手法嫻熟。區域分析區域競品9、市場銷售分析居易國際城鄭州國瑞城成功經驗：大盤+市場導向定位+優質產品p 大中型私企業主p 鄭州及各地市高端人士p 私營業主（當地或鄭州南三環附近）p 新鄭及鄭州企業中層管理p 教師、公務員p 炒房者p 鄭州上班族p 當地居民龍湖房產市場客戶群整體特征區域內中產階級鄭州市區尋求郊區享受型居所鄭州市及區域內剛性需求區域分析區域競品市場客群特征低端客戶中端客戶高端客戶改善居住環境首次置業投資避開鄭州房價，對樓盤品質要求不是很高，但要高于鄭州同規模樓盤。關注點：房價、戶型、交通和周邊配套享受高端生活對于目前居住條件不滿意，對樓盤品質要求較高。關注點：戶型、采光、社區環境及物業社會上層人士，渴望追求精10、神生活，對樓盤品質要求最高。關注點：樓盤檔次、社區配套、小區景觀及地段。投資者除來自鄭州、新鄭外，其他地市的都有。關注點：地段、周邊規劃用地、價格競區域分析區域競品市場客群特征客群意愿特征“特色化”人群對高級物業服務、個性景觀設計、完整社區配套等較為關注。目前龍湖客戶集中于“住區化”和“特色化”階段，中間出現了斷層現象。“住區化”人群對小區的環境、業主的品質、物業等較為關注。發展階段需求層次定制化：契合客戶的功能、個性需求自我實現需求特色化：滿足客戶個性特征和精神需求標準到自我品質化：關注產品細節、材質、工藝等粗放到精細住區化：開始考慮環境、景觀、安全、人群勻質化等局部到整體功能化：關注戶型、11、面積、朝向、通風等基本生活設施生存需求區域分析區域競品市場客群特征客群需求變化區域周邊競品項目分布本案紅河谷鄭州國瑞城綠都丹石街區正弘御苑龍湖御景林溪灣居易國際城項目名稱:鄭州國瑞城項目位置：新鄭市鄭州南龍湖宜居教育城.龍湖大道中段開發商：北京國瑞興業地產股份有限公司物業公司：香港戴德梁行物業管理顧問有限公司占地面積：800畝建筑面積：120.7萬建筑類別：低層 多層 小高層 物業類別：洋房、雙拼、聯排容積率：2.0綠化率：45%入住時間：2012年年底價格：小高層4000元/起；別墅12000元/自身配套：社區內規劃覆蓋中學、小學、幼兒院校的教育設施，即將引進京滬名校入住，另外還有外國語中學12、回民中學等。項目有16萬平方米商業、7500平方米五星級會所等。樓盤動態：鄭州國瑞城94161平學區房4000元/平起，國瑞城會員VIP火熱招募中，1萬抵2萬優惠限量放送。詳情咨詢售樓部。【2012.02.06】競品分析鄭州國瑞城項目名稱:綠都丹石街區項目位置：新鄭市龍湖軒轅路北段開發商：鄭州綠湖置業有限公司物業公司：河南綠都物業服務有限公司占地面積：400畝建筑面積：70萬建筑類別：多層 高層 別墅物業類別：洋房、雙拼、聯排容積率：2.5綠化率：42%入住時間：2012年年底價格：4000元/起；全款97折，按揭98折工程進度:一期剛開始施工(2012-02-16)戶 數:當期戶數120013、戶自身配套：幼兒園、會所、兒童游樂場、老年健身器械、街區商業。樓盤動態：綠都丹石街區78平米兩房，90平米三房，120平米三房，均價4000元/平米起，一次性付清優惠3個點，按揭優惠2個點，詳情咨詢售樓部。【2012.02.15】競品分析綠都丹石街區項目名稱:龍湖御景項目位置：龍湖御景位于雙湖大道和泰山路交叉口西南角開發商：鄭州正力置業有限公司物業公司：華盛物業占地面積：10.76萬建筑面積：20萬建筑類別：多層 小高層 高層物業類別：住宅、商業容積率：1.6綠化率：36%總樓棟：42棟交房時間：2012年年底價格：7層洋房均價4500元/平米，5層洋房均價5000元/平米簡介：項目共開發4214、棟樓，一共分四期開發，項目目前處于第一期開發的階段，本次推出的7層帶電梯的洋房，面積有90平米的兩房，116左右的三房兩廳一衛，125平米的三房兩廳兩衛，130平米的三房兩廳兩衛！樓盤動態：目前交1萬抵2萬，另外享受一次性付款優惠5個點，按揭優惠1個點，戶型涵蓋96-162平米兩房至四房。【2012.02.21】競品分析龍湖御景項目名稱:正弘御苑項目位置：新鄭市老107國道與學府路交叉口東100米開發商：新鄭市鄭弘房地產開發有限公司物業公司：新鄭市弘盛物業管理有限公司占地面積：15984建筑面積：50246建筑類別：多層、小高層、高層物業類別：住宅容積率：3.2綠化率：35%入住時間：201215、年下半年價格：均價4300元/平米，按揭98折，全款95折工程進度：1號樓已出地面多層(2012-02-09)樓盤動態：正弘御苑均價4300元/平，按揭98折，全款95折。另底層房源3800元/平起。預計2012年7月或8月交房，詳情咨詢售樓部【2012.02.09】競品分析正弘御苑項目名稱:林溪灣項目位置：新鄭市龍湖鎮軒轅路與學府路交匯處開發商：新鄭市鄭弘房地產開發有限公司占地面積：43.3萬（650畝）建筑面積：29.9萬建筑類別：聯排 獨棟 雙拼物業類別：別墅容積率：0.69綠化率：35%入住時間：2011年10月價格：均價18000元/平米，洋房6800-13000元/平米不等，別墅216、00-1700萬元/套樓盤動態：林溪灣83-140平米小高層洋房6800-13000元/平米，別墅200-1700萬元/套。詳詢售樓部。【2012.01.29】競品分析林溪灣第五期A區在售漫山組團半山組團半島組團溪上組團漫山組團：花園洋房半島組團：雙拼獨棟溪上組團：聯排別墅半山組團：聯排雙拼競品分析林溪灣89.56 2房2廳優點：南北通透，雙陽臺設計，采光較好。戶型緊湊，無空間浪費。缺點：入戶門正對著衛生間門口。退臺花園洋房，一梯二戶，共5層，這是頂層戶型，向下戶型面積依次增大。林溪灣戶型解析林溪灣戶型解析競品分析林溪灣林溪灣建筑風格由加拿大ADS建筑設計事務所構思而成。其主要亮點就是遵循現有17、地塊的原生地貌的同時，更將其最引以為豪的西班牙風格頂級豪宅的建筑棱角詮釋在林溪灣的奢華中。林溪灣建筑風格解析林溪灣建筑風格解析競品分析林溪灣林溪灣景觀由香港國際貝爾高林景觀設計院執筆。其主要亮點就是將全球頂級的全坡地峽谷景觀首次引入中原。起伏不平的綠地景觀更為貼近自然，充分考慮人審美的因素。林溪灣景觀設計解析林溪灣景觀設計解析項目名稱:居易國際城項目位置：新鄭市鄭新路與雙湖大道交叉口西300米開發商：居易置業物業公司：賓至新世紀物業聯盟占地面積：1000畝（119.99萬）建筑面積：143.99萬建筑類別：洋房物業類別：多層容積率：1.20綠化率：40%入住時間：預計2013年6月價格：均價518、200元/平米工程進度:即將封頂(2012-02-20)樓盤動態：居易國際城89-140平米房源在售，均價5200元/平米，優惠活動進行中，首付40%優惠5個點，首付60%優惠9個點，全款優惠12個點，預計2013年6月份交房。詳情請咨詢售樓部。【2012.01.20】競品分析居易國際城居易國際城戶型解析居易國際城戶型解析2房2廳88.77 2房2廳88.47 一梯兩戶優點：面積雖小，但卻可以做三房用，空間布局緊湊，利用率很高。廚房、客廳采光較好缺點：餐廳稍小優點：南北通透，采光較好。布局緊湊，空間利用率較高。房間用途可塑性較大。缺點：餐廳稍小。競品分析居易國際城優點：南北通透，采光較好。客廳19、面積較大，較寬松、舒適。缺點：入戶玄關面積過大，造成空間浪費。3房2廳137.6 3房2廳122.62 優點：南北雙陽臺設計，餐廳、客廳、臥室、都連有采光陽臺，采光較好。布局合理，動靜分區。缺點：陽臺面積占用過多。居易國際城戶型解析居易國際城戶型解析 一梯兩戶競品分析居易國際城居易國際城全部是6層不帶電梯或7層帶電梯的多層。其建筑風格不一，二期、四期和五期分別融入了羅馬格調、米蘭風尚和丹麥童話的元素。居易國際城建筑風格解析居易國際城建筑風格解析競品分析居易國際城居易國際城以奧林匹克公園、維也納公園、托斯卡納公園三大公園為主體、將居住區景觀全面展開，實現景觀與建筑的完美融合，除此之外，每棟樓前都20、有專屬的庭院景觀，達到“步步不離景”的效果。居易國際城景觀設計解析居易國際城景觀設計解析競品分析居易國際城項目名稱:正商紅河谷項目位置：鄭州西南繞城高速與中州大道交匯處南500米開發商：河南正商置業有限公司物業公司：第一太平戴維斯物業管理有限公司占地面積：500畝建筑面積：50萬建筑類別：雙拼、聯排、退臺洋房物業類別：別墅、洋房、高層容積率：1.49綠化率：40%入住時間：預計2012年年底價格：起價5000元/平米樓盤動態：正商紅河谷五層退臺花園洋房，139平米、170平米在售，價位5000-10000元/平米，優惠活動持續進行中，全款優惠3個點，按揭優惠1個點，預計2012年年底交房。【221、012.02.06】競品分析正商紅河谷 樓層地下室第一層第二層第三層面積127.3118.311976樓層第一層第二層第三、四層復式面積146140121173聯排別墅各層戶型及面積花園洋房各層戶型及面積電梯洋房各層戶型及面積 正商紅河谷建筑形態有別墅、花園洋房和高層，前期主推洋房和別墅。多層戶型的面積區間為93-173，跨度很大。別墅面積從230-420不等。建筑形態多樣，戶型面積跨度較大，滿足高端人士不同需求.樓層第一層第二層第三、四、五層第六層第七層面積14213912610593競品分析正商紅河谷正商紅河谷推出產品優點：南北通透，雙陽臺采光較好。缺點：餐廳較小加上中部過道過窄，讓人感到22、擁堵。3房2廳105 3房2廳126 優點：客廳餐廳全部朝南，客廳連著采光露臺，采光較好。動靜分離，布局合理缺點：廚房置于戶型中部，通風、排煙不暢 一梯兩戶正商正商紅河谷戶型解析紅河谷戶型解析競品分析正商紅河谷正商紅河谷引進西班牙風情建筑風格，其主要特點是以融洽自然的鄰里關系為出發點,講究形式的美感與空間的流暢,從而綻放明媚濃郁的“院落情懷”,這也是PATIO院落的生活特質。正商正商紅河谷建筑風格解析紅河谷建筑風格解析競品分析正商紅河谷第三部分：整體發展戰略3區域機會政府大力開發龍湖鎮，加快與鄭州南區的融合鄭州市向南發展的橋頭堡內外交通的逐步完善，城市化進程加快五大園區的開發，宇通工業園等國內23、知名公司落戶整合區域本身的資源和區位優勢（城市發展方向+市政主軸輻射區+七里河生態帶+南水北調運河河景風光+教育產業基地+日益完善的交通），重新定義鄭南與龍湖鎮交匯區域，另一高端板塊和居住體驗新都市+高尚居住+休閑，吸引鄭州南郊和周邊區域的客戶。市場機會以鄭州為消費參照體系的龍湖鎮地產發展空間較大產業的強大聚合能力和科研教育支撐，龍湖鎮及周邊開發速度加快城市化和逆城市化的雙重作用，區域供需矛盾將持續存在區域內各類產品都存在需求缺口，市場競爭度比鄭州市低把握主流客戶的品質需求，發揮大盤的強可塑性和復合型，掌握節奏，實現“價和量”的結合與突破。客戶機會區域客戶具有多樣性、差異性主流客戶為鄭州市上班24、中產階級和改善型知富階層交通和配套的日益完善及潛力板塊的規劃，客戶更愿意選擇在本區域置業目前的客戶中剛性需求所占比例較大，遠期棲居改善類產品看好把握好客戶結構的演變，以不斷滿足客戶需求的產品占領市場，通過多種手段增加產品附加值。供應機會區域內產品的多元化趨勢明顯鄭州市住宅市場房價依然過高區域居住氛圍愈加濃厚，各類產品均不能滿足需求區域內城中村可改造項目越來越少，土地稀缺也將使供需矛盾更加尖銳供需矛盾的長期存在，適宜最大程度的增加產品附加值。產品溢價能力可以依靠塑造品牌形象，產品創新、差異化等多種手段實現。第四部分：新鄭市土地成交情況4簽訂日期行政區位置土地用途供地方式容積率使用權人面積：公頃總25、價:萬元萬元/畝2011-1-7新鄭市港區中原路南側其他普通商品住房用地掛牌出讓1.2河南保利置業有限公司2.8919 5890.00 135.78 2011-1-7新鄭市港區云港路北側其他普通商品住房用地掛牌出讓2河南保利置業有限公司2.7978 5702.00 135.87 2011-1-7新鄭市港區新107快速通道東側其他商服用地掛牌出讓3鄭州天地人房地產開發有限公司3.4443 3616.00 69.99 2011-2-10新鄭市龍湖鎮學府路南側、中美純水有限公司西側其他普通商品住房用地掛牌出讓2.5陜西神袁投資有限公司1.1280 933.00 55.14 2011-3-4新鄭市薛店26、鎮S102省道北側、薛店大道西側其他普通商品住房用地掛牌出讓2河南華福房地產開發有限公司0.3900 151.00 25.81 2011-3-4新鄭市薛店鎮府前街南側、衛生路西側其他普通商品住房用地掛牌出讓2河南華福房地產開發有限公司0.8916 350.00 26.17 2011-3-4新鄭市薛店大道東側、文化路南側其他普通商品住房用地掛牌出讓2河南華福房地產開發有限公司3.5740 1380.00 25.74 2011-3-4新鄭市薛店鎮站前街東側、府前街北側其他普通商品住房用地掛牌出讓2河南華福房地產開發有限公司1.1158 445.00 26.59 2011-3-4新鄭市薛店鎮府后街南27、側、岳莊大道東側其他普通商品住房用地掛牌出讓2河南華福房地產開發有限公司1.9843 780.00 26.21 2011-3-4新鄭市孟莊鎮新孟公路東側，小石莊村西側其他普通商品住房用地掛牌出讓0鄭州君利置業有限公司0.9713 287.00 19.70 2011-3-4新鄭市孟莊鎮新孟公路東側、肖莊村北側其他普通商品住房用地掛牌出讓2鄭州君利置業有限公司1.6918 559.00 22.03 2011-3-4新鄭市孟莊鎮孟莊村道路北側、衛生院西側其他普通商品住房用地掛牌出讓2鄭州君利置業有限公司0.9677 278.00 19.15 2011-3-4新鄭市薛店鎮天途路北側、常劉莊土地西側其他28、普通商品住房用地掛牌出讓2.2河南天途置業有限公司2.8145 1260.00 29.85 2011-3-4新鄭市孟莊鎮新孟公路東側、河南裕達實業有限公司東側其他普通商品住房用地掛牌出讓2鄭州君利置業有限公司2.4693 1350.00 36.45 2011-3-4新鄭市薛店鎮府后街南側、大吳莊村土地東側其他普通商品住房用地掛牌出讓2河南華福房地產開發有限公司0.3580 157.00 29.24 2011-3-4新鄭市薛店鎮薛店大道東側、S102公路南側其他普通商品住房用地掛牌出讓2河南華福房地產開發有限公司0.1747 71.00 27.09 2011-3-4新鄭市薛店鎮文化路北側、岳莊大29、道東側其他普通商品住房用地掛牌出讓2河南華福房地產開發有限公司0.3405 102.00 19.97 2011-3-4新鄭市孟莊鎮新孟公路東側、孟少勇住宅東側其他普通商品住房用地掛牌出讓2鄭州君利置業有限公司0.6406 171.00 17.80 2011-3-4新鄭市薛店鎮神州路東側、天途路北側其他普通商品住房用地掛牌出讓2.2河南天途置業有限公司3.1755 1280.00 26.87 2011-3-4新鄭市孟莊鎮新孟公路西側、孟張路北側其他普通商品住房用地掛牌出讓2鄭州君利置業有限公司0.5000 165.00 22.00 2011-3-4新鄭市孟莊鎮東環路西側、小韓莊住宅南側其他普通商30、品住房用地掛牌出讓2鄭州君利置業有限公司0.2377 79.00 22.16 2011-3-4新鄭市孟莊鎮新孟公路東側、河南省土產進出口公司南側其他普通商品住房用地掛牌出讓2鄭州君利置業有限公司0.7848 245.00 20.81 2011-3-4新鄭市薛店鎮衛生路西側、府后街北側其他普通商品住房用地掛牌出讓2河南華福房地產開發有限公司1.0013 380.00 25.30 2011-3-4新鄭市薛店鎮薛店大道西側、毛少欽北側其他普通商品住房用地掛牌出讓2河南華福房地產開發有限公司0.1284 60.00 31.15 2011-3-4新鄭市孟莊村土地西側、新鄭市農村合作銀行東側其他普通商品住房用地掛牌出讓2鄭州君利置業有限公司1.2317 407.00 22.03 2011-3-4新鄭市薛店鎮衛生路東側其他普通商品住房用地掛牌出讓2河南華福房地產開發有限公司0.1239 48.00 25.83 2011-3-4新鄭市薛店鎮養心路東側、李書立北側其他普通商品住房用地掛牌出讓2河南華福房地產開發有限公司0.2927 124.00 28.24 2011-3-15新鄭市鄭州航空港區新107快速通道東側其他商服用地掛牌出讓3河南保利置業有限公司2.2324 7980.00 238.31