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1、2014年6月河南商丘市場項目定位分析報告1-本資料來自 -前言 目前，基于對項目了解和溝通的基礎階段，本次提報的主旨是針對專業市場的整體認識和理解及我公司多年商業操作經驗。提出項目操作的核心問題、以尋求相應策略、預見項目未來，為取得項目價值最大化前進！2-本資料來自 -目錄第一部分 市場調研 一、宏觀市場分析 1、商丘概況 2、經濟與城市發展 二、商丘及周邊市場調研 1、在售項目調研 2、開業項目調研第二部分 項目定位 一、項目分析 1、優勢分析 2、劣勢分析 3、項目操作建議 4、注意要點 二、項目定位 1、項目市場定位 2、項目業態定位 3、項目形象定位 4、項目客戶定位3-本資料來自 2、-第一部分 市場調研 一、宏觀市場分析 1、商丘概況 商丘市轄2區6縣，總面積8636平方千米、總人口586萬人、市區人口近90萬人。是享譽海內外的“三商之源、華商之都”，是經國務院批準的中國歷史文化名城，東與江蘇省相望、北與山東省接壤、南與安徽省相連，為中國東引西進、通達南北的橋頭堡，亞歐大陸橋中國段六大中心城市之一、中原經濟區“半小時緊密層”核心城市及對外開放前沿城市，豫魯蘇皖接合部區域性中心城市。4-本資料來自 -第一部分 市場調研 一、宏觀市場分析 2、經濟與城市發展 2013年商丘市生產總值完成1538.2億元，同比增長10.5%；城鎮居民人均可支配收入20250元，農民人均純收入73、100元，分別增長10.5%和10.8%；居民消費價格上漲2.3%；批發和零售業增加值82.68億元，比上年增長9.1%；全市經濟社會發展繼續保持了好的趨勢、好的態勢和好的氣勢。商丘市歷年20062007200820092010201120122013GDP（億元）646.46792.65931.391032.941143.81308.371418.301538.225-本資料來自 -第一部分 市場調研 一、宏觀市場分析 小結 商丘城市經濟發展進入加速期，雖目前人均收入偏低，消費力有限，但受其地理位置、人文習慣、支柱產業的影響，有濃厚的小城鎮特點，商業網點比較分散。商業消費主要是解決市民生活基4、本消費，屬中低檔消費層次，高檔消費群體較少，但從中長遠發展來看發展勢頭仍就可觀。商丘市是一個農業型向工業型過渡的城市，社會體系呈“金字塔”形，貧富差距較大。按照規劃和定位，隨著商丘城市發展，城市房商業發展前景良好，可發展空間巨大。6-本資料來自 -第一部分 市場調研 二、周邊市場調研 1、在售項目調研鄭州百榮世貿商城調研數據市場規模項目總建筑面積1500萬平方米，一期總建面400萬平米，其中260萬平米為批發建筑群建筑結構目前為臨時安置點，一層活動板房市場經營性質批發、零售，批發為主市場主營服裝、鞋業、食品、小商品、百 貨、玩具嬰童用品、針織、家紡、婚慶用品、箱包皮具皮草、電腦辦公、通訊器材、5、五金機電、酒店用品、汽摩配件等業態，目前以副食品，小五金，小百貨，家居用品為主。市場輻射半徑鄭州市及周邊地區，包含華北部分省市。市場配套物流健全，學校、醫院、城市公園、停車場、長途客運站、公交站 等配套設施市場交通狀況位于南四環大學路向東1000米路南，交通便利市場收費情況單鋪25，年租金10000-20000元商戶數量規劃臨時鋪位4946個，目前已入住4400多戶，市場簡介是北京百榮集團控股投資的大型商貿城市綜合體，經營品類主要以小商品及副食品為主，是鄭州市場外遷政策的承接地。7-本資料來自 -第一部分 市場調研 二、周邊市場調研 2、開業項目調研商丘光彩大世界市場調研數據市場規模27 萬平6、米，其中建材4萬平方米、家居8萬平方米、服裝鞋業12萬平方米 建筑結構標準鋪一拖三，家居大賣場8萬平米共83戶，倉儲商鋪4萬平共144戶 市場背景安徽南翔集團 市場經營性質批發、零售 市場主營建材、家居、服裝、鞋業市場輻射半徑商丘市及周邊縣市市場配套有市場專設物流，基礎設施齊全市場交通狀況310國道與京九鐵路交會處，距連霍、濟廣、商亳、商周高速均4000米左右 市場收費情況家居賣場內15-25平米/月，倉儲商鋪10-20/月；免租半年，其余鋪位出售商戶數量約1227戶8-本資料來自 -第一部分 市場調研 二、周邊市場調研 2、開業項目調研商丘京隴商貿城調研數據建筑結構標準鋪一拖二市場經營性質批7、發、零售市場主營文具、玩具、皮革包、化妝品、服裝健身器材、鮮花、鞋業等批發零售市場輻射半徑商丘市及周邊縣市市場交通狀況位于紅旗路與凱旋路交叉口，與310國道、火車站較近，交通便利。市場收費情況目前鋪位是業主自行出租，租金一年7000-1.5萬/鋪商戶數量約500戶 市場簡介市場1998年建立，商鋪已出售，管理混亂，有搬遷計劃，部分商戶預計搬遷至高鐵商業市場。9-本資料來自 -第一部分 市場調研 二、周邊市場調研 2、開業項目調研商丘東風市場調研數據建筑結構建筑規格新區一拖二，老區一樓單鋪市場經營性質批發、零售市場主營從事各種文具、玩具、鞭炮，小電子產品化妝品等小商品市場輻射半徑商丘市及周邊縣市8、市場交通狀況位于勝利路與解放路交叉口向北，交通便利。市場收費情況鋪位是業主自行出租，租金一年5000-2萬/鋪，部分商戶有考慮搬遷。商戶數量約200戶 市場簡介建成20多年，有搬遷計劃，部分商戶預計搬遷至高鐵商業市場。10-本資料來自 -第一部分 市場調研 二、周邊市場調研 2、開業項目調研菏澤魯西南五金建材大市場調研數據市場規模350畝，總面積35萬平方米建筑結構一拖二，單層面積25平，商鋪600余間。市場背景菏澤市強興房地產開發有限公司市場經營性質零售市場主營建筑材料、電動工具、玻璃制品、照明工具、電線電纜、水暖勞保、低壓電器、建筑工具、磨具磨料、油漆涂料、衛浴潔具、鋼材、消防材料市場輻射9、半徑山東省西、豫與皖兩省交界城市市場配套有市場專設物流，基礎設施齊全市場交通狀況牡丹黃河路9號市場收費情況租金1至5萬一年，商鋪出售自行出租。商戶數量約600戶市場簡介老市場客源穩定11-本資料來自 -第一部分 市場調研 二、周邊市場調研 2、開業項目調研菏澤義烏小商品城調研數據市場規模占地面積480畝，總建設面積超過50萬平米，總投資超過20億元。建筑結構適用面積約10平米/間市場背景菏澤中科房地產有限公司市場經營性質批發、零售市場主營文具、玩具、小電子產品化妝品等小商品的批發和零售市場輻射半徑當地市場交通狀況菏澤市黃河路與重慶路交匯處向東300米。緊靠菏澤市主干道黃河路，北依高速公路入口，10、南鄰菏澤汽車站，多條公交線路直達。市場收費情況每鋪押金1000，租期三年平均7000元，第四年起每年八千。外圍門面出售 第一期售價5000-6000元/平米，二期70000-8000元/平米。場內商鋪允許轉租。商戶數量約400戶12-本資料來自 -第一部分 市場調研 二、周邊市場調研 2、開業項目調研菏澤恒盛大市場調研數據市場規模項目總規劃1000畝，總建筑面積66萬余平方米，投資逾7億元。建筑結構一棟44戶，一拖三，共50棟商鋪，商戶總數2200多戶，80%出租率。市場經營性質批發市場主營經營業態包含小商品、餐飲、生活服務類、副食酒水、家裝材料、電動車摩托車、五金機電及綜合產品等市場輻射半徑11、菏澤市及周邊縣市市場配套倉儲配送、信息服務、展示交易與一體的現代化大型商貿物流中心。市場交通狀況菏澤市人民南路西側市場收費情況先賣后租，租金7000至10000元/年，無其他費用。商戶數量約1600戶市場簡介菏澤兩大物流園區之一13-本資料來自 -第一部分 市場調研 二、周邊市場調研 2、開業項目調研民權義烏綜合市場調研數據市場規模總占地約200畝，建筑面積10萬m2建筑結構一拖二、一拖三，單鋪60-90平米，商鋪300余間市場經營性質批發、零售市場主營食品、副食品、餐飲、蔬菜批發市場、肉食批發市場、建筑材料、家電、電動車、摩托車、小商品、服裝、鞋類、物流、家紡、家具等，商品種類繁多。市場輻射12、半徑民權當地市場配套有市場專設物流，快捷酒店等基礎設施市場交通狀況民權南華工業園區，與民權新建的長途汽車客運總站隔路相望市場收費情況商鋪售價5000-7000/平米，租金5000-7000/年商戶數量約200戶市場簡介已開業兩年，經營以先售后租的形式，出鋪70%。14-本資料來自 -第二部分 項目定位 一、項目分析 1、優勢分析交通便利：項目位于黃河路與商單路交匯處，有京九鐵路隴海鐵路交匯于此，正在建設中的鄭徐高速鐵路，高速公路也比較發達，連霍高速、濟廣高速，商周高速扼守豫魯蘇皖四省，為河南省東部的重要通道。交通便利，為發展商貿物流項目提供交通條件。政府規劃政策引導：項目位于黃河路與商單路交匯13、處，有京九鐵路隴海鐵路交匯于此，正在建設中的鄭徐高速鐵路，高速公路也比較發達，連霍高速、濟廣高速，商周高速扼守豫魯蘇皖四省，為河南省東部的重要通道。交通便利，為發展商貿物流項目提供交通條件。本項目位于商丘市梁園區的北部，根據商丘市梁園區特色商業區的發展規劃，未來該區域形成以商丘市為中心的輻射四省的現代商業服務集中區。另根據商丘市規劃，老的市場進行外遷升級改造為項目商貿發展提供了良好的政策基礎。15-本資料來自 -第二部分 項目定位 一、項目分析 2、劣勢分析商業環境薄弱：本項目位于道北商圈，基礎設施及配套并不完善。項目片區的發展以低端商品批零為主。依照政府特色商業區的規劃要求，需盡快提升形象及14、商業整合。項目規模受城市商貿空間限制：商丘2013年總人口為586萬人，但外出務工人口多，本地消費力有限，發展大型商貿物流項目缺乏消費基礎。而商丘市場長期被周邊城市徐州所輻射，在新規劃的特色商業區內具有大量的商業用地，如此大規模的商貿用地投向市場，將有數百萬平米的商業投向市場，遠遠超過商丘城市的承受能力。同時，同區域內大量的商業物業投向市場，競爭激烈，同質化現象嚴重，如何先期導入且進行差異化競爭是本項目成功運營的關鍵要素之一。16-本資料來自 -第二部分 項目定位 一、項目分析 3、項目操作建議 1）區域內擁有龐大的消費基礎 依托消費基礎發展大型消費品商貿平臺；項目位于四省交界的商丘，輻射商丘15、的同時，要加大對四省周邊市場的輻射力度，在特色商業區內尋找市場空白點，進行有效的商業定位，避免同區域內的同質化競爭是本項目成功的關鍵。2）區域內擁有良好的產業基礎 依托特色商業區的整體規劃，打造豫東地區輻射四省的服裝，電子，家居商貿物流中心。集服裝、紡織品、服裝輔料、電子、家居、物流倉儲、大型批發零售市場及休閑購物步行街等現代化服務于一體。重點是為豫東地區經濟發展提供現代化服務業創新模式。建議可深度挖掘區域內現有商業基礎及發展規劃，圍繞產業打造產業服務平臺（以商貿為主導）。從項目自身條件和當前市場環境來分析，如果對項目采用常規傳統的操作模式，必將面臨很大的風險，大型專業市場的發展通常依托兩大基16、礎：17-本資料來自 -第二部分 項目定位 一、項目分析 4、注意要點1）科學合理的業態規劃，完善的市場功能配套：項目體量大，一定是多業態經營、多建筑形態規劃的市場，任何一種業態都無法滿足項目需要。經營應做到“人無我有，人有我優”的競爭策略，業態的規劃和布局需要仔細斟酌，要注意業態的關聯性和互補性，至于業態品類的選擇，一定要在充分的調研之后才能進行規劃，否則貿然進入風險極大。另外，項目商業環境薄弱，市場配套設施缺失，這使得項目必須由自身來完善。2）爭取政府的扶持政策：大市場在發展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。市場的生存也常常受到城市發展和區域產業17、政策的影響，產業政策的調整對專業市場的發展往往是致命的。項目在完成準確定位后一定要盡可能的爭取政府層面的支持。18-本資料來自 -第二部分 項目定位 二、項目定位 1、項目市場定位 在對商丘專業市場進行詳細的調研分析的基礎之上，結合項目所在區域城市功能規劃定位，我們對本項目的市場定位經過仔細的規劃分析和研究討論，認為本項目市場定位為專業商貿批發市場。通過對目標市場的反復論證并深入分析項目競爭優劣勢，本項目的市場定位策略應選擇為市場領導者的角色，從而引領商丘市商業新的發展。鑒于上述認識，建議對本項目的市場定位為：商丘最大的專業商貿批發交易中心 項目涵蓋門類完善，業態齊全，如五金、機電、小商品、電18、子、農副食品、家居建材等。能夠“走出去、引進來”的小商品市場。“走出去”是指產品能夠輻射整個商丘兼及山東、安徽、江蘇部分地區，“引進來”是指能夠引進各地的商品，成為各地商品展示、銷售的平臺；19-本資料來自 -第二部分 項目定位 二、項目定位 1、項目市場定位交易中心物流中心配套服務電子商務商丘最大的商貿商丘最大的商貿批發交易中心批發交易中心20-本資料來自 -第二部分 項目定位 二、項目定位 2、業態定位結合市場調研情況和綜合因素的考量，我司建議項目業態定位為：一站式商貿批發市場五金機電系列小商品系列（副）食品系列干貨系列批發文體用品系列家居建材系列21-本資料來自 -第二部分 項目定位 二、項目定位 3、形象定位商丘專業商貿市場批發總站 本項目作為最新開發投建的綜合性商貿批發市場，產品可以輻射到河南、山東、安徽、江蘇四個省。項目規模大，配套設施齊全，其模式代表著商丘專業商貿批發市場未來的發展需要，加上政府的大力支持，項目可謂是高起點，前景不可估量。首先把項目拔到一定高度。因為本項目規模比較大，而經營類別也是大而全，不適宜用某一種業態去命名。22-本資料來自 -本次匯報結束23-本資料來自 -