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1、*地下商業部分地下商業部分業態定位及規劃設計建議業態定位及規劃設計建議第一部分：項目本體條件分析第一部分：項目本體條件分析區位條件分析區位條件分析項目所處中牟縣新區板塊，主城區西鄰，屬于中牟項目所處中牟縣新區板塊，主城區西鄰，屬于中牟“西延、北擴、東改造西延、北擴、東改造”的空間發展戰略的重的空間發展戰略的重要組成部分，是未來城市房地產開發的熱點區域，發展潛力巨大。要組成部分，是未來城市房地產開發的熱點區域，發展潛力巨大。西延：西區以鄭東新區發展為契機，向西延伸，不斷拉大城市框架，擴大城市規模。北擴：依據縣城總體規劃，縣城在空間上分為東區、西區、遠景發展區、縣城跨越賈魯河向北發展，與鄭汴城市連2、接線和中央大道之間形成的鄭汴產業帶連接，作為其外延和補充，拓展新的發展空間。東改造：加大縣城東區的改造力。區位條件分析區位條件分析萬萬三三路路林林西西路路林林東東路路學苑路學苑路四四牟牟園園占占楊楊路路商都路商都路本地塊本地塊賈魯河生態廊道賈魯河生態廊道四牟園是中牟未來的休閑中心、生態示范中心、歷史人文中心、現代商業中心、高品質居住中四牟園是中牟未來的休閑中心、生態示范中心、歷史人文中心、現代商業中心、高品質居住中心，本地塊位于四牟園核心區域，認知度較高。心，本地塊位于四牟園核心區域，認知度較高。地塊處于規劃建設中的四牟園核心位置，一期用地與二期用地以林西路為界；四牟園整體規劃前景定位為集休閑3、生態、歷史人文、現代商業、綠色生活為一體的中牟最大的綜合性公園。區位條件分析區位條件分析白沙組團與鄭州高鐵站商圈及鄭州東區接壤，開發樓盤密集，但入住率不高，居住人口少，人口密度小；中牟新行政區自然環境優良，為中牟縣稀缺人文資源和自然資源的匯聚區域，目前該區域已建設入住的高端樓盤較為集中，與項目所在區域近鄰，但入住率不高，居住人口少。本項目所處區域輻射周邊白沙組團高端居住區與中牟行政新區高端居住區兩大生活區，兼有居住、本項目所處區域輻射周邊白沙組團高端居住區與中牟行政新區高端居住區兩大生活區，兼有居住、休閑、商務、商業功能，區域開發價值較高，可塑性強。休閑、商務、商業功能，區域開發價值較高，可4、塑性強。本地塊北臨交通主干道商都大道，林西路、學苑路從地塊整體穿過，將地塊分為四塊，地塊四周本地塊北臨交通主干道商都大道，林西路、學苑路從地塊整體穿過，將地塊分為四塊，地塊四周分布有建設中的道路，整體交通通達性較好。分布有建設中的道路，整體交通通達性較好。交通條件分析交通條件分析萬萬三三路路林林西西路路林林東東路路學苑路學苑路四四牟牟園園占占楊楊路路商都路商都路賈魯河生態廊道賈魯河生態廊道林西路四牟園往北至商都大道往南至學苑路林西路通達性通達性林西路連通商都大道與學苑路，且商都大道東西貫通中牟縣城，連接鄭州，地地塊的交通資源非常強勢。進入性進入性地塊內部有兩條道路穿過，與外部區域連通，進出較為5、方便。公交公交目前除商都大道有鄭州至中牟的城際公交和縣城內公交線路外，周邊道路均為規劃建設中的道路，無公交線路本地塊本地塊地塊周邊人流量分析地塊周邊人流量分析商都路中央御景雍景三和郡萬三路牟州街寬景一品通惠路鄭東新世界東潤華景東岸曦城白沙大道區域內目前沿商都大道兩側，區域內目前沿商都大道兩側，3 3公公里范圍內開發樓盤較多，以住宅里范圍內開發樓盤較多，以住宅為主，商業放量較少，但大部分為主，商業放量較少，但大部分樓盤入住率不足樓盤入住率不足10%10%，人口密度不，人口密度不大，缺乏基本的商業人流。大，缺乏基本的商業人流。規模分析規模分析南北長，東西寬，呈帶狀，商業體量大。南北長，東西寬，呈帶6、狀，商業體量大。上街地下室總建筑面積：7854.58下街地下室總建筑面積：10926.79上街地下室總建筑面積7854.58，長210米，寬43.5米；下街地下室總建筑面積10926.79，長243.6米，寬44.4米。地塊周邊配套分析地塊周邊配套分析地塊所在區域屬于城市新區核心區域，休閑、文化、醫療配套優質，但近期內缺乏優質購物、地塊所在區域屬于城市新區核心區域，休閑、文化、醫療配套優質，但近期內缺乏優質購物、教育、娛樂、餐飲配套，處于主城區商圈輻射范圍外。教育、娛樂、餐飲配套，處于主城區商圈輻射范圍外。現狀商業設施：現狀商業設施：地塊本身500米范圍內沒有什么大型的商業設施。目前地塊近鄰正7、在建設中的衛生局辦公樓和人民醫院周邊現狀教育配套設施：周邊現狀教育配套設施：規劃中的中學規劃中的體育用地地塊距縣城商圈地塊距縣城商圈解放路、青解放路、青年路商圈年路商圈直線距離約為8公里，車行時間約10分鐘。縣城商業中心地塊8公里區域未來規劃前景分析區域未來規劃前景分析四牟園景觀結構分為“一核、三區、五珠”。一核：為座擁學苑路的慶典廣場，文化館、展示館兩大館匯聚于此，商業街也將在這里拔地而起，是全園的核心。三區：全園由北至南分為歷史主題區、時代主題區、未來主題區，歷史主題區集中展示了中牟龍山時期、仰韶時期、斐李崗時期和賈魯河河道文化；時代主題區集中展示了現代城市文化、都市休閑文化、時尚攝影文化8、和特色商業文化；未來主題區主要為兒童游戲、青年運動場所和自然科普、成就暢想、地刻景墻展示區。五珠：全園按“水火金木土”劃為五個功能區，每個區塊綴以特色廣場，猶如散落的明珠，由貫穿全園流暢的園路將其組織成一個整體，錦線漣珠、龍御五行。東臨四牟園，北望賈魯河濱河公園，南鄰高爾夫模擬練習場。東臨四牟園，北望賈魯河濱河公園，南鄰高爾夫模擬練習場。綜合分析結論綜合分析結論地塊呈南北狹長帶狀，商業體量大。地塊呈南北狹長帶狀，商業體量大。外部環境優良，具有一定的聚客資源，但整體效應較弱外部環境優良，具有一定的聚客資源，但整體效應較弱。未來城市休閑中心，配套齊全。未來城市休閑中心，配套齊全。規模規模稀缺資源稀9、缺資源配套設施配套設施地塊外圍道路四通八達，通達性較好。地塊外圍道路四通八達，通達性較好。交通條件交通條件區域認知區域認知區域認知度較高，與市區的交通聯系便利。區域認知度較高，與市區的交通聯系便利。區域內常住人口較少，人口密度小，缺乏基礎商業人流。區域內常住人口較少，人口密度小，缺乏基礎商業人流。商業基礎商業基礎地下商業存在的類型很多，根據地下商業依托建筑的主要用途，可以將地下商業分為軌道交通、人防工程商業、新建獨立商業等，地上大型商業項目的地下層部分暫不列入。地下商業類型地下商業類型布局特征布局特征定位及業態特征定位及業態特征投資方投資方軌道交通商業點式或條式及時性消費商品，便利性商品或服務10、，流行性、時尚化商品軌道交通運營方專業投資公司大空間布局除去上述外，需與地上及商圈相結合，增加餐飲、休閑等人防工程商業大空間布局主題商業街/商城、專業市場、其他公共服務地方政府專業投資公司新建獨立商業通道式大空間布局地下超市為主的購物廣場、主題商城、敞開式發展的購物中心專業投資公司本項目屬于人防工程商業本項目屬于人防工程商業項目地下商業類型界定項目地下商業類型界定第二部分：地下人防商業研究第二部分：地下人防商業研究一、地下人防商業政策支持一、地下人防商業政策支持二、地下人防商業特征二、地下人防商業特征地理位置地理位置目前國內地下商業街主要處在傳統核心商圈的核心地段或依托火車站、軌道交通樞紐站點11、購物中心發展，周邊商業氛圍成熟，人流量大，創造商業經濟的同時也承載著緩解區域交通的城市功能，是商圈擴容的需求。規模規模單個主題定位的在2萬平方米左右，綜合性的在35萬平方米左右，甚至更大。空間結構空間結構目前北方多為2層甚至3層及多層，南方地鐵物業一般有2層，單通道寬度在46米，雙通道寬度在225米，樓層凈高在4米以內。隨著人們對購物環境要求的提高，樓層凈高在4米以上比較有利于地下空間的營造。定位定位多與商圈及地面商業互補或融入性定位，成主題化、時尚化的特點消費群體消費群體多以年青人為主，年齡段集中在1525歲業態組合業態組合一般以服飾、鞋帽、小商品為主，但基本都配有一定量的餐飲，且經營方式12、以零售、批發為主。轉讓方式轉讓方式地下人防商業轉讓方式有出租、轉讓使用權兩種，主要盈利來自租金，盈利模式略顯單一。政策支持政府鼓勵開發商投資人防商業，在稅費上、施工建設上、各部門配合上，給予大力支持。出入口的設計出入口的設計通過下沉式廣場、燈光舞臺演出廣場、自動扶梯以及各具特色造型的出入口設計來吸引消費者，提高消費者進入地下商業消費的幾率交通動線交通動線除規劃好自身的主次通道、中庭、室內小廣場、休息區等外，還需考慮與地上物業的連接便捷性，承擔城市公共交通的功能，以增加生意機會地下空間營造地下空間營造一般都會利用燈光效果、造型、個性化鋪位裝修、主題型定位來營造不同的商業氛圍和個性化主題，達到吸引13、人流的目的關于餐飲定位關于餐飲定位除便利快餐及休閑輕便食品外，一般集中布置餐飲區，不僅便于防災管理，而且可以利用餐飲的集中布局，形成規模效應的特色餐飲美食廣場，增加商業氛圍，增強吸引消費者的力度，及提升商鋪價值。因此，在規劃設計之初，應合理布置排煙、排油、排污設施。如根據環保部門的要求，在不具備高空排放油煙的情況下，提高油煙凈化設備的等級，使得凈化后的油煙達到低空排放的標準；或是排煙口盡量設置在空曠的人流稀少的區域，如綠化帶、廣場邊角區域等。同時著重考慮電力負荷大小以及煤氣管道的設計布置方案（其中煤氣管道設計布置需在人防要求基礎上綜合考慮煤氣、消防部門的細則規定，尤其煤氣部門的要求）。在不具備14、煤氣管道的情況下，引進無油煙、輕油煙的品類，采取電加熱的方式。第三部分：項目整體定位第三部分：項目整體定位一、本項目開發地下人防商業的整體戰略一、本項目開發地下人防商業的整體戰略優勢（優勢（S S）：）：外部環境優良，獨有市政休閑配套聚客資源；交通便捷，通達性及進入性較好；周邊居住人群消費水平較高；總體建筑規劃及定位與地下商業開發特征吻合。機遇（機遇（O O）：）：新區發展前景良好，區域認知度高，區域型消費中心缺失；傳統核心商圈正處在“拆而待建”的現狀，核心商圈的流失，為本項目創造了良好契機；地下人防商業的政策支持；整體商業地產市場空白，潛在需求旺盛。劣勢（劣勢（W W）：）：地上停車空間受限15、制；受地形限制，交通動線規劃設計難度大風險（風險（T T）：）：周邊常住人口少，基礎消費人流缺失，短期內商業氛圍難以形成；傳統核心商圈的重建對本項目是極大沖擊。本項目開發地下人防商業的本項目開發地下人防商業的SWOTSWOT分析分析本項目地下人防商業的開發，面臨著風險與機遇并存的局面，如何化解風險，規避劣勢，是本項目整體發展戰略的關鍵所在。綜合考慮本項目及市場情況，建議一期上街可實施地下人防商業開發，下街暫不開發人防商業，主要滿足停車需求。深度挖掘區域價值，塑造區域概念，區域概念營銷貫穿項目營銷、招商始終；在規劃設計上打造12個“震撼點”形成項目的核心競爭力；在業態定位及布局上，充分考慮與地面16、商業及城市其他區域商業的互補和差異性，形成本項目的核心價值主張；將方特、綠博園、雁鳴湖等客流資源引入本區域，增加人流量，保證項目的人氣聚集；營造項目的人文文化，產生更高附加值和歸屬感；政府政策支持的最大獲取。形成項目的核心競爭力，作為項目核心驅動力。形成項目的核心競爭力，作為項目核心驅動力。本項目整體發展戰略本項目整體發展戰略二、本項目整體定位二、本項目整體定位1、互補原則：地上經營商圈內業態或業種互補原則、互補原則：地上經營商圈內業態或業種互補原則地下商業物業必須具備有商圈內極少或較少有的業態或業種，抓住該商圈里的市場空白點，同時要注意該市場的消費群必須與現有商圈的消費群大部分能夠交叉，這樣17、才能使商業主題有足夠的生命力。有些地下商業物業的定位與地面商業類似，又缺乏具備城市部分交通功能，這種定位無疑難以成功。2、主題專業或特別鮮明原則、主題專業或特別鮮明原則地下商業物業必須同時具備較強的專業性，這個“專業”是指業種的專業性，通過專業業種來吸引地面人群進入地下商業場所進行消費。比如：一個1萬平米的小型地下商業城，可以做成一個專業市場；有如，一條1000米長的商業街可以分成4個主題的專業街，這樣的定位才能避免與地面商業業態或業種同質化。地下商業開發定位的原則地下商業開發定位的原則3、融入性原則、融入性原則部分地下商業的開發因為規模較小，不能夠單獨形成一種特色與地上獨立商業競爭，只能考慮18、以融入性為方向的功能定位，作為地上部分功能的延伸和發展。此外，部分地下商業的開發目的就是為了彌補地上發展空間的不足，該類地下商業更應該考慮融入為主。4、適宜地下經營的業態、適宜地下經營的業態適宜地下經營的業態主要包括：超市、電器、家居、主題商城（潮流前線、女性主題、兒童（母嬰）主題、數碼通訊主題、餐飲休閑文化娛樂主題等）。地下商業開發定位的原則地下商業開發定位的原則中牟特色商業領導者中牟特色商業領導者中牟市場地下商業街的補缺者中牟市場地下商業街的補缺者非行業老大，中大規模市場 挑戰者挑戰者 努力改變市場規則 強調產品差異 形成自身標準次/非主流市場追隨者追隨者 借助已有市場 企圖以小克大 以價19、格為自身優勢市場定位市場定位鄭東新城副中心級商業鄭東新城副中心級商業廣場廣場+商業街模式商業街模式廣場+商業街在國內地級市地下商業街是較常見的模式之一，國內地級市的商業街很多與市政廣場，公園或是火車站廣場相連，采取廣場+商業街的模式不僅有利于地下商業引進超市、電玩城、影院、大型餐飲等主力店次力店，同時輔以街區商業的形式，從而在國內地下商業中成為另一種主流產品。如：柳州龍城地下商業街就是采取廣場+商業街的形式，其中廣場為超市，它是目前國內經營狀況比較良好的地下商業項目之一。（業態：超市+女裝品牌+男裝品牌+休閑運動品牌+鞋包+餐飲）地下商業的幾種發展模式及業態選擇地下商業的幾種發展模式及業態選擇20、與本項目地與本項目地面商業定位面商業定位匹配度不高匹配度不高純商業街模式純商業街模式此類商業項目一般不是位于城市老步行街下方，便是位于核心商圈的商業街（地面含車行道）下方，由于受地面商業建筑的限制，其規劃只能依地面形狀而建，規劃為純地下商業街模式，一半地下整體寬度在16米左右，適合單通道步行街（通道4米+兩側商鋪進深6米）。如南寧流行的前線地下商業街就是純商業街形式。（業態：女裝品牌+男裝品牌+休閑運動品牌+鞋包+餐飲）。地下商業的幾種發展模式及業態選擇地下商業的幾種發展模式及業態選擇與本項目契合度較高與本項目契合度較高主題商城模式主題商城模式將廣場形式的地下商業地塊定位為主題化明確的主題商城21、，如女性主題、青少年主題、數碼主題、兒童主題類等。一般業態：女性主題+青少年主題+數碼主題+兒童主題一般業種：女性時裝、鞋、帽、飾品、配飾、掛件、日韓服裝、牛仔、童裝、玩具、手機、數碼、配件、MP3等。地下商業的幾種發展模式及業態選擇地下商業的幾種發展模式及業態選擇與本項目與本項目定位不符定位不符商業街商業街+主題商城模式主題商城模式混合模式一般視地塊寬度而定，如果地下整體寬度只有16米左右，則只適合單通道步行街（通道4米+兩側商鋪進深6米），如果有20米左右，根據需要可設計為雙通道形式。如荊州中央大道就是商業街+主題商城模式。一般業態：女裝品牌+男裝品牌+休閑運動品牌+鞋包+餐飲+女性主題+22、青少年主題+數碼主題+兒童主題商城地下商業的幾種發展模式及業態選擇地下商業的幾種發展模式及業態選擇與本項目與本項目建筑形態建筑形態不匹配不匹配本項目整體發展模式定位：本項目整體發展模式定位：純商業街模式純商業街模式本項目整體本項目整體業態定位：業態定位：女裝品牌女裝品牌+男裝品牌男裝品牌+休閑運動品牌休閑運動品牌+鞋包鞋包+餐飲餐飲第四部分：項目規劃設計建議第四部分：項目規劃設計建議一、整體平面布局建議一、整體平面布局建議人防工程的空間組織和平面布局主要分為以下三種形式：人防工程的空間組織和平面布局主要分為以下三種形式：通道式通道式又稱商業街式，是指在城市地下人行道、地鐵站之間形成的與地面連通23、的空間，地下商業街是又稱商業街式，是指在城市地下人行道、地鐵站之間形成的與地面連通的空間，地下商業街是這類空間的典型。通道串聯使地下空間有明確的交通空間，商業空間分列通道一側或兩側，通這類空間的典型。通道串聯使地下空間有明確的交通空間，商業空間分列通道一側或兩側，通道明顯，導向性強；內部人流容易組織，方向性強，人流通行不受干擾，有利于防災。當通道道明顯，導向性強；內部人流容易組織，方向性強，人流通行不受干擾，有利于防災。當通道串聯使地下空間流線過長時，主次通道必須進行良好的交通組織，以保證人流的通達，滿足疏串聯使地下空間流線過長時，主次通道必須進行良好的交通組織，以保證人流的通達，滿足疏散和安24、全的需要。在強調走道短捷、方向明確的同時應避免內部空間的單調和呆板，設計時應散和安全的需要。在強調走道短捷、方向明確的同時應避免內部空間的單調和呆板，設計時應注意在滿足功能使用的前提下，以求內部空間形式的多樣化，注重空間的過渡與銜接、對比與注意在滿足功能使用的前提下，以求內部空間形式的多樣化，注重空間的過渡與銜接、對比與變化以及空間序列與節奏的處理。變化以及空間序列與節奏的處理。大廳式大廳式的空間組織是以采光或不采光大廳式空間（如：中庭、下沉式廣場）為核心，其他空間圍繞其設置，這種空間組織方式具有明確的標志性和導向性，內部空間寬闊通暢，一般多有采光或外向景觀，有利于消除地下空間的黑暗和封閉感。25、綜合式融合通道式和大廳式建議以本項目采用綜合式建議以本項目采用綜合式共享共享中庭中庭 鋪位鋪位餐飲區餐飲區地下停車區地下停車區地下停車區地下停車區 鋪位 鋪位 主力店 主力店 主力店 主力店鋪位鋪位下沉下沉廣場廣場休閑餐飲區休閑餐飲區休閑餐飲區休閑餐飲區休閑區域休閑區域休閑區域休閑區域二、交通動線建議二、交通動線建議動線設計原則及手法動線設計原則及手法1、主動線布置應明晰簡捷，應避免迷宮式。2、垂直交通，直觀醒目，結合中庭布置，引導人流往地下消費。3、以主力店引導人流，將主力店出入口設置在動線的終端，達到吸引人流的目的，盡量延長購物人流的通過線。4、局部放大的節點、中庭，結合造景，吸引人流。526、集中設置餐飲休閑娛樂區來吸引人流。6、以出入口的數量及位置的設置，來調節人流量的均衡性。車流動線車流動線地庫車行入口地庫車行入口地庫車行出口地庫車行出口地下停車區地下停車區地下停車區地下停車區 人流動線人流動線地庫人流進出通道地庫人流進出通道地下人流動線地下人流動線三、業態布局建議三、業態布局建議1、零售業態位置首選，主力店需縱向分割，既與步行街保持聯系，又不能隔斷主動線不流暢，且不能占用太多面向步行街面寬。2、相鄰位置，盡量搭配目標顧客相近的業態。如真冰場均與美食廣場緊鄰，形成良好的消費者鏈條。3、一線品牌，租金承受能力強的業態放在主入口及節點處。餐飲區餐飲區休閑區休閑區品牌女裝、品牌女裝27、小商品、小商品、甜品店甜品店品牌男裝、品牌男裝、冷飲店冷飲店品牌童裝、品牌童裝、快餐快餐鞋帽、超鞋帽、超市市主題主題廣場廣場主題廣場潮店街輕餐飲風情美食街品牌連鎖餐飲生活家居品牌商場大食代美食四、鋪位分割建議四、鋪位分割建議1）根據項目定位及銷售的需要合理劃分鋪位的面積；2）進深比例結合定位的業態來確定適當的比例；3）合理利用區域內的面積，最大化得到使用；4）避免出現鋪位死角；5）避免通道中出現柱子；6）避免出現不規則的鋪位（如三角鋪）；7）通過公共部分與通道系統的劃分來提高各個區域的均好性；8）以柱點為自然分界點。餐飲類鋪位分割建議：餐飲類鋪位分割建議：開間：4米，多為812米進深：10米28、，多為1215米，一般25米開間進深比：多為1:2.5，一般1:5層高：4.5米，以67米為佳服飾類鋪位分割建議：服飾類鋪位分割建議：開間：3米，多為4.26米進深：6米，多為1012米，一般15米開間進深比：多為1:3，一般1:4層高：4.5米，以6米為佳五、關鍵設計要點建議五、關鍵設計要點建議1、商業街主通道寬度宜68米地下商業街主通道寬度應設置在6米以上，方能提升地下商業的品質感，營造寬敞明亮的空間，同時滿足人防需要，地下人防工程主通道應可以通過坦克、消防車之類車輛。2、商業街柱間距設為8.4米，一分為二可做品牌街，一分為三可為主題商城小鋪。如果項目圖紙設計時，還沒有確定最終各區域的經營29、定位和鋪位分割，則可將柱間距設為8.4米。這樣如果一分為二，可滿足品牌4.2米的開間需要，一分為三則可滿足主題商城散戶2.8米的開間需要。3、休閑運動區域商鋪進深不低于12米，1520米最佳對于休閑運動品牌商家而言，應為他們做的是大眾化生意，需要大開間和大進深的經營場所，因此此類商鋪開間進深應在12米以上。4、結構層高應為6米以上，凈高宜4米以上地下空間一直給消費者和投資者的印象就是“壓抑”，足夠的層高是消除地下空間壓抑感最掛件的因素。六、關鍵配套設施設計建議六、關鍵配套設施設計建議1、出入口的設置位置選擇：各地下出入口位置應與地面的主要交通干道、公交站等交通主動線對接，同時應與地面主要商業對30、接。2、煙道、排油煙系統應在餐飲集中區，計算大概所需容量，提前預留煙道、化油池和化糞池，同時應在地面有綠化帶的開闊地設置出風口。3、設置地面新風機房和空調外置機組一般來說，地下商業項目對于中央空調和新風系統要求較高，所以必須在地面上預留外置新風機房和空調外置機組，同時部分次主力店需要制冰機，也需要較大的外置排風機。4、設置中心廣場，以便日后做促銷活動等經營推廣在項目開闊處設置廣場，面積宜在5001000平方米，以便日后各商家、廠家利用此平臺做經營推廣，也可在節假日做促銷活動。5、設置下沉式廣場，打造成項目主形象入口由于空間格局的局限性，地下商業街需要通過設置下沉式廣場，設置重要景觀、標志性建筑等手段，打造項目的主形象入口，另一方面，下沉式廣場的設置有利于將人流自然引入地下。6、步行商業街的各個出入口附近應設置停車場地 7、按人員流線關系，中間為人流通道，兩側設置店鋪，在靠近過街附近設水電管理用房和風井，根據需要在一定距離內設置；8、40米一個出入口，街心出入口設計 Thanks Thanks！