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1、河南新鄉藍郡河南新鄉藍郡別墅項目別墅項目市場研究及市場研究及產品定位報告產品定位報告市場綜合研究處市場綜合研究處壹市場調查篇一、新鄉城市概況二、整體經濟特點三、房產市場概況四、別墅市場分析一、新鄉城市概況地理位置人口特征交通路網發展規劃 新鄉位于河南省北部，黃河以北，土地面積8169平方公里，平原占地78%；包含2個縣級市、6個縣城、4個區，是河南省乃至中原地區重要的糧、棉、菜基地、高新技術產業基地；并集河南省電子工業中心、重要的紡織、醫藥、建材工業，以及全國最大的鋁工業基地為一體，為接壤豫北和晉、冀、魯、豫地區經濟繁榮、交通和科技發達起著重要作用；是一個生產力布局合理的地域經濟中心和現代化經2、濟強市。城市概況地理位置鄭州新鄉山西省河北省山東省安徽省湖北省陜西省新鄉地處中原北側區位，工業產業發達新鄉地處中原北側區位，工業產業發達圖片來源：華廈偉業城市概況人口特征 新鄉2008年底總人口560.70萬，中心城區90萬人，城鎮60萬、市區30萬；主要以本市戶籍人口；人口自然增長率為1.5%；新鄉人口增長率較為穩定，為房地產發展提新鄉人口增長率較為穩定，為房地產發展提供了人口基礎。供了人口基礎。資料來源：華廈偉業城市概況交通路網 新鄉市地處中原腹地，緊鄰河南省會鄭州，襟帶輻射豫北，是國家二級交通樞紐，京廣、太石(太原山東石臼所)鐵路在此交匯，107國道、106國道、京珠高速公路及正在規劃建3、設的阿(內蒙古阿榮鎮)深(深圳)、濟(濟源)東(山東東明)、新(新鄉)陵(山西陵川)等高速公路穿境而過。方圓600公里以內重要城市有北京、天津、武漢、西安、石家莊、太原、濟南、合肥、徐州、保定、洛陽、襄樊等，從新鄉出發，1個半小時左右即可通達鄭州、安陽、焦作、鶴壁、濮陽、菏澤等城市，46個小時即可通達北京、天津、西安、濟南、武漢、石家莊等特大城市，沿京珠高速公路南行，距新鄭國際機場不足100公里，由此可達港、澳地區和歐、亞數國。鄭州新鄉鶴壁安陽濮陽菏澤1小時車程新鄉周邊交通便捷，輻射范圍廣新鄉周邊交通便捷，輻射范圍廣圖片來源：華廈偉業城市概況發展規劃 政府外闊，商圈東移，增加城市面積，構建中心4、城市與新區經濟兩大格局；推動房地產行業發展，把房產開發與舊城改造相結合，實現2010年人口人均用地90平方米；增加商品房供給，到2010年完成20個5萬平方米以上的住宅小區，人均居住建筑面積達到28平方米；調整商品住房供應結構，建設一批生態、智能小區；完成“城中村”改造工程，逐步提高市民居住生活質量；市中心南擴東移城市行政中心東移，居住板塊南擴，本項目處城市行政中心東移，居住板塊南擴，本項目處于城市東移范圍。于城市東移范圍。城市概況小結1、新鄉地處中原核心區位，輻射城市較多；、新鄉地處中原核心區位，輻射城市較多；2、新鄉人口發展穩定，為房地產發展提供良好的人口基礎；、新鄉人口發展穩定，為房地產5、發展提供良好的人口基礎；3、新鄉周邊國道、高速公路較多，各城市之間聯系緊密；、新鄉周邊國道、高速公路較多，各城市之間聯系緊密；4、未來城市規劃往東遷移，行政中心將帶動房地產發展。、未來城市規劃往東遷移，行政中心將帶動房地產發展。二、整體經濟特點經濟環境固定投資支柱產業經濟環境經濟特點新鄉新鄉GDP持續六年保持兩位數增長，城市發展迅速持續六年保持兩位數增長，城市發展迅速 全年全市生產總值949.49億元，比上年增長13.9%，增速比上年回落2.7個百分點，其中：第一產業增加值130.77億元，增長5.3%；第二產業增加值521.20億元，增長17.3%；第三產業增加值297.52億元，增長11.6、7%。三次產業結構為13.854.931.3，二三產業比重較上年提高1.1個百分點。資料來源：華廈偉業房地產投資固定投資額比例逐漸加大，房地產發展房地產投資固定投資額比例逐漸加大，房地產發展逐步成熟逐步成熟 2008年房地產開發投資71億元，比上年增長38.2%，其中，住宅投資53.6億元，增長36.7%。房屋施工面積652.3萬平方米，增長0.8%，其中，住宅558.3萬平方米，增長4.4%。房屋竣工面積221.6萬平方米，增長23.9%，其中，住宅205.5萬平方米，增長27.2%。商品房銷售面積195.9萬平方米，下降9.2%，其中，住宅181.7萬平方米，下降10.7%。2008年全社7、會固定資產投資767.42億元，比上年增長31.9%，增速回落5.0個百分點，其中：城鎮投資686.20億元，增長34.0%，回落2.9個百分點；農村投資75.22億元，增長7.8%，回落29.2個百分點在城鎮投資中，國有控股投資94億元，比上年下降14.8%；民間投資576.58億元，增長47.2%；港澳臺及外商投資6.2億元，增長30.8%。固定投資經濟特點三大產業結構優化合理，服務業仍有較大發展空間三大產業結構優化合理，服務業仍有較大發展空間 2008年人均收入接近13000元，同比增長16%；人均消費性支出9323元，同比增長13.5%。2008年全市生產總值949.49億元，比上年增8、長13.9%，增速比上年回落2.7個百分點，其中：第一產業增加值130.77億元，增長5.3%；第二產業增加值521.20億元，增長17.3%；第三產業增加值297.52億元，增長11.7%。三次產業結構為13.854.931.3，二三產業比重較上年提高1.1個百分點。支柱產業經濟特點u在經濟危機陰影下，新鄉整體經濟仍保持持續增長，但增長幅度有所回落；u工業占主導地位，第三產業仍存在較大發展空間；u房地產已成為支柱產業，未來前景看好；u整體經濟主要依托工業，形成十大支柱產業，在全國進出口大幅回落的情況下，以上行業高端人群將構成別墅主流消費群體；u國有企業占比較大、私企業主有限，說明高端別墅購買9、群體絕對數量有限。小結經濟特點三、房產市場概況房地產板塊概述房地產戶型分析房地產銷售分析房產市場板塊概述 根據樓盤分布的情況，我們將東北版塊與東南版塊的交接處即平原路沿線部分歸納為城市新區版塊；將西南版塊與東南版塊交接處即新飛大道沿線一帶歸納為開發區版塊；將西北版塊與西南版塊交接處即平原路、勝利路、人民路區域范圍內的歸納為衛濱區、紅旗區中心城區版塊；將項目地，東北版塊與西北版塊交接范圍歸納為牧野版塊。由于城市發展向東南偏移，新鄉的新建大盤主要集中分布在城市新區版塊和開發區版塊內，成為新鄉市樓市的新生地帶；其次仍然還是新鄉市的老城區：衛濱區、紅旗區中心城區版塊。項目所在地的西北版塊和鐵路西版塊新10、開發的項目不多，主要特點都是小型開發項目，以多層、小高層為主，戶型面積相對偏大。東區及南區為未來房地產發展方向東區及南區為未來房地產發展方向房產市場中心板塊 中心城區由于土地稀缺，所以房地產項目普遍規模較小，占地面積大多為100畝以下。產品形式融合高層住宅、公寓、底層商業，有的還附帶綜合寫字樓。房型主要有50-70一室，100左右兩房，150左右三房，180-200四房；高層價格多在2800-3400元/之間。銀馬寶利城維多利亞城中心板塊土地稀缺，產品豐富，大盤較少。中心板塊土地稀缺，產品豐富，大盤較少。房產市場開發區板塊青青家園金谷陽光地帶海域迪亞莊園 南區板塊房地產項目規模比中心城區大，并11、且形式多樣，業態形式有多層、小高層、高層、別墅等，一應俱全。目前，該區域主要在售項目有宏圖實業的青青家園、金谷集團金谷陽光地帶以及上海綠地的海域迪亞莊園。該區域項目房型面積跨越較大，70-110二房，120-130三房，160-170四房，200-300復式，300以上連排別墅和獨棟別墅，應有盡有。價格方面，多層價格在2200-2500元/之間，而較高檔的獨棟別墅則在6000元/左右。開發區產品檔次較高，形式多樣，價格日漸提升。開發區產品檔次較高，形式多樣，價格日漸提升。房產市場新區板塊新鄉理想城城市旺點世紀村偉業中央公園大景城 東區為市政府所在地，也是城市的發展方向。目前，該區域房地產項目比12、較多，項目規模也比較大。代表性的項目有新鄉理想城、城市旺點、世紀村、大景城以及偉業中央公園。產品形式主要以高層住宅為主，另有一部分的多層住宅。房型主要有80-100兩房、120-150三房等。高層均價在3000元/以上。規模較大的樓盤集中在新區，價格競爭較明顯。規模較大的樓盤集中在新區，價格競爭較明顯。從上圖可以看出：新鄉市商品住宅面積整體偏大，二房戶型面積普遍都在100左右，平均140為三房戶型；190為四房戶型，別墅則都在360左右。戶型面積偏大反映出目前新鄉消費者對居住要求是以舒適型為主，大面積的住宅受到客戶的青睞。但是，隨著國家“90/70”政策的嚴格實施，這種戶型偏大的情況會逐步得到13、改變。房產市場項目主力戶型總結對戶型的舒適度要求提高，市場房源面積較大。對戶型的舒適度要求提高，市場房源面積較大。房產市場區域去化分析 由于新鄉城市發展的基礎薄弱，居民收入水平較低，而且新鄉市對周邊縣市的居住消費匯聚力較弱，導致新鄉市房地產項目普遍銷售速度較慢。正常新鄉房地產市場單個項目的銷售速度普遍在10-20套/月，最好的能達到30余套/月，但是今年受市場影響較大，目前銷售狀況較差。就產品來說，目前，新鄉市場上銷售速度比較好的是多層住宅，其次為高層住宅，單價和總價均較高的別墅項目銷售最慢。就戶型來說，兩房的戶型比較受歡迎，一室的小戶型由于居住的舒適度有限而大戶型由于總價較高，銷售情況均不及14、前者。就區域來說，南區板塊的房地產項目銷售的最好，東區次之，而中心城區的項目銷售速度最慢。南區項目的熱銷，除了與區位有關之外，與其產品形式也有極大的關系：該區域主要為多層住宅，而且房型面積區間跨度比較大，既迎合了新鄉人對多層住宅的偏好，又有多種的戶型可供選擇。隨著中心區域房源降低，高性價比和高舒適度漸漸隨著中心區域房源降低，高性價比和高舒適度漸漸成為周邊區域樓盤快速去化的主要原因。成為周邊區域樓盤快速去化的主要原因。房產市場小結u 多層住宅、中等戶型的產品受到追捧多層住宅、中等戶型的產品受到追捧 多層住宅得房率高，居住舒適度也比較高，在高層成為發展趨勢的情況下，多層住宅勢必受到消費者的關注。而15、中等戶型的面積適中，總價較低，對于自住需求的消費者來說比較實惠。u 商品房價格不高，銷售速度比較慢商品房價格不高，銷售速度比較慢 目前新鄉市房地產項目總體價格較低，中檔項目價格2000-2300元/左右，高檔項目價格3000元/左右，價差比較小。銷售速度比較較慢，在市場氛圍比較差的08年，這種銷售速度緩慢的現象更加明顯。u 南區市場活躍，東區逐漸得到認可南區市場活躍，東區逐漸得到認可 根據新鄉的市政建設情況和區域發展的情況，政府的投資主要方向是南區和東區。包括高新區在內南區為新鄉市的高端項目聚集的區域。隨著新鄉市政府辦公大樓的投入使用，以及東區路網、綠化、市政配套管道的逐步完善，東區優良的居住16、環境優勢凸現，未來東區將成為新鄉房地產的高地。四、別墅市場分析市場概況產品分析建筑風格個案分析客源分析別墅市場市場概況森林半島麗景庭院迪亞莊園 目前新鄉在售別墅共有3個，均位于城市南邊開發區內，其中森林半島及迪亞莊園檔次較高。以雙拼、多聯排、花園洋房為主。個別項目有小高層、獨棟產品；絕大多數為聯排別墅產品。由于新鄉的消費水平決定，當前在售別墅樓盤絕少頂級別墅產品。全市僅一個純獨棟別墅（迪亞莊園），僅6棟。多數園區甚至沒有獨棟產品。市場可供應別墅產品較少，分布不均，檔次市場可供應別墅產品較少，分布不均，檔次參差不齊。參差不齊。別墅市場產品分析主力面積m2獨棟雙拼聯排花園洋房麗景庭院280森林半島17、291迪亞莊園350-580350145總價（萬）獨棟雙拼聯排花園洋房麗景庭院65-70森林半島110-130迪亞莊園230-400230-23535-40去化率獨棟雙拼聯排花園洋房麗景庭院88%森林半島80%迪亞莊園60%73%60%新鄉目前在售別墅產品主力面積聯排獨棟為600m2；雙拼為350m2；聯排為280-300m2；花園洋房為145m2。新鄉目前在售別墅產品去化率較高，市場接受度較好。新鄉目前在售別墅產品中獨棟總價為230-400萬；雙拼為230-235萬；聯排總價為120萬；花園洋房總價在40萬內。獨棟產品較少，市場去化較好。獨棟產品較少，市場去化較好。別墅市場建筑風格以歐式為主18、，還有少量的中式別墅。但風格并不明顯，做的不地道，缺乏特色，產品差異性不大。且品質粗糙，配套落后，園林、景觀皆不精美。風格特色不鮮明，別墅品質較低。風格特色不鮮明，別墅品質較低。項目名稱海域迪亞莊園和迪亞上郡項目位置新鄉市南環路和勞動路交叉口樓盤布局首席650畝上流生活城，集別墅、多層、高層、商業于一天的城市大型綜合體。分南北兩區，北區為6層的多層和111及171的小高層，南區為167棟獨立別墅及部分聯排、疊拼別墅。建筑風格西班牙建筑風格，外墻以淺米黃色輔以深色文化石，大面積采用落地玻璃窗，木材與石材的穿插運用，層高為3.03.3，外墻采用高檔涂料，具有優異的耐候性、憎水透氣性、柔韌性和抗沖擊19、性，與西班牙建筑的風格融為一體。項目占地650畝總建面20萬交通狀況緊鄰107國道和京珠高速，距離市中心約3公里周邊配套客運南站、新鄉一衛校、新鄉市一高自身配套幼兒園、名流活動中心、中西餐廳、康樂運動、海派商業街價格聯排5500,獨棟6500，小高與多層售價均價為3500開盤時間2008.6月開盤交房時間明年年底推廣主題家族榮耀 大宅生活投資商上海綠地集團開發商新鄉市隆基新上海置業有限公司整合推廣嘉毅地產設計公司上海同濟大學租售情況別墅一期開發周期三年完成銷售電話0373-3070000、3038008主力戶型別墅戶型從300到580平方米，以兩層為主，部分三層。目前推出北區9棟住宅：5棟1120、1、4棟51，戶型面積42-149，配比為42-44：30套；78：30套；80-89：60套；116：60套；126：50套；130：40套；138：20套；14920套。別墅市場個案點評項目優勢：項目優勢：1、規劃：占地面大，綠化率高，景觀理念打造西班牙風情；2、品牌：綠地集團，全國500強之一，雄厚的資力與品牌效應，將會該項目帶來極大信譽與影響力；3、戶型：設計較為合理，可利用空間較多，體現人性化；4、區內配套：品質較高，項目較多，滿足客戶生活需要。項目劣勢：項目劣勢：處在城市南端邊緣，周邊還未形成人氣，相應的生活配套設施不完善，交通也不太方便。別墅市場個案點評項目點評：項目點評：此項目21、無論在品牌上，還是在項目自身的打造上，可謂新鄉最閃亮的項目，大氣魄，大手筆，低密度的規劃設計，高生活水準的營造，都將為項目帶來亮點，但項目所在地過偏，雖然城市發展在逐步往東南偏移，但真正發展成為成熟的居住區，還有待一定時日，就目前針對新鄉購買群體所作的調查分析，有相應收入水平的人群多為新飛冰箱這樣大的企業或者外地投資企業的職工，以及部分鄭州的客源，購房目的是為了改善自身的居住環境，因此對于目前項目周邊的環境可能會存在一定的抗性。本案借鑒：本案借鑒：該項目為郊區花園洋房與別墅的大盤，從地段的所處等級優于本項目，迪亞所在區域開發區被規劃為別墅、花園洋房為主題的高檔次生活片區，周邊環境的改造無城區拆22、遷阻力，可根據項目的配套建設需要，逐步完善整體變遷。而本項目所在區域為牧野老工業區，城市遺留的臟亂差問題嚴重，項目的品質與形象都將受到影響，建議在本項目前期規劃時，內部環境的營造極為重要。別墅市場個案點評別墅市場客源分析新鄉高端客戶購買傾向與潛在需求分析 新鄉目前高端物業集中于人民公園和體育場為核心的城市中心和高新技術開發區東南一隅，且普遍受到歡迎，依附城市的中心位置、完善配套、稀缺地段和高層物業形式成為財富、身份的象征，但其居住舒適度和生活附加值則較為有限，有突破空間。綠茵河畔距離北環約10公里的距離，首期推出50戶聯排別墅在2008年房展會首次推出期間即排出34個強烈意向客戶號碼；小城故事23、正處于市場引導期，且缺乏有效的生活感知傳播，聯排2380元每平方，獨棟3980元/平方米，在三月份取得預售證以來，共銷售了12套。在城市中心土地供應越來越少，生活舒適度的被關注度越來越高的市場背景下，高生活品質的追尋和高舒適度生活的向往和想象使客戶逐漸從城市中心想城市郊區流動。客戶購房傾向由市中心向郊區轉移客戶購房傾向由市中心向郊區轉移 當前新鄉樓市缺乏獨棟別墅產品及高品質的聯排別墅；尤其是可當前新鄉樓市缺乏獨棟別墅產品及高品質的聯排別墅；尤其是可以作為第一居所的獨棟。以作為第一居所的獨棟。價格：總價在價格：總價在150150萬左右的聯排別墅最暢銷，但是同類產品較多。萬左右的聯排別墅最暢銷，但24、是同類產品較多。產品：聯排是市場主力，因價格較低，最受歡迎；產品：聯排是市場主力，因價格較低，最受歡迎；地塊區域具備做高檔物業的市場前景。地塊區域具備做高檔物業的市場前景。保守預測，總價在保守預測，總價在4 40000萬以上的中、大獨棟別墅市場壓力較大。萬以上的中、大獨棟別墅市場壓力較大。別墅市場小結貳產品定位篇一、項目基本概況二、產品定位及規劃建議一、項目基本情況地塊區位地塊四至地塊SOWT分析小店鎮新鄉市區本項目距離市區10公里；距離小店鎮1公里；緊鄰107國道及G4高速公路107國道G4高速項目情況地塊位置項目情況項目四至規 劃 緯 八 路新 長 北 線項目地塊分為東西兩塊，周邊交通通達25、性較好，地塊項目地塊分為東西兩塊，周邊交通通達性較好，地塊內部為毛地，無拆遷壓力。內部為毛地，無拆遷壓力。項目情況SWOT分析SWOT 地塊平整，無高低差；地塊內部無原住民，無拆遷壓力；項目緊鄰城市主干道、交通便捷，易引起買家關注，制造銷售機會，形成輻射力；地塊呈不規則形狀；東西地塊面積懸殊，為后期規劃帶來難度；地塊內部規劃道路過寬，地塊間很難形成聯系；由于項目處于新區，周邊人氣不旺，配套不全，居住氛圍還未形成，地塊價值尚未被完全挖掘。客戶購買猶豫心理較強，一定程度上增加銷售困難；新鄉中低端房地產市場同質化嚴重，高端產品缺乏；市政府的東移及對東區開發的大力引導，為區域物業提供了較大的市場升值空26、間和更為廣泛的客戶源基礎 新鄉房地產市場起步較慢；城東板塊項目集中上市，開發量較大，同質化嚴重；二、產品定位及規劃建議核心問題項目定位規劃布局產品建議風格建議景觀建議配套建議產品定位核心問題問題問題1 1：我們的競爭對手是誰？：我們的競爭對手是誰？競爭對手包括三個層面。一是區域內的別墅，目前區域1公里內無房地產項目；二是新鄉主要在售別墅，包括迪亞莊園、上海故事、森林半島等一批優秀的別墅園。新鄉別墅市場仍處于起步階段，并漸漸的走向成熟，別墅開發理念也越來越先進。外來優秀開發商（如綠地），對本地的市場是個強烈的沖擊；本地開發商如建業等對市場都有一定的引導性。我們的劣勢是明顯的！我們的劣勢是明顯的！27、與這些優秀的開發商比較，我們既缺乏足夠的品牌影響力，又沒有豐富的開發經驗。如何才能在強手如林的市場上奪得一席之地？如何形成差異化競爭？簡要的說，我們是在新鄉無數平庸的別墅堆里面在加上幾百棟同樣平庸的別墅，還是提供一種優質的有競爭力的別墅？這是問題的核心所在。問題無疑是肯定的：平庸的別墅，在這樣的市場里面沒有立足之地。做出優質的產品是我們立足市場的根本。產品定位核心問題問題問題2 2：我們的產品定位是怎么樣的？：我們的產品定位是怎么樣的？同樣是做好產品，卻有兩樣的選擇，簡要的說：我們的任務是搶市場，還是創市場？我們是做最高端的別墅，還是做有特色的別墅。根據市場調查的結論，我們覺得在新鄉創造市場是28、危險的。更高端的消費者不會青睞本地市場。因此，我們的結論是：我們要做：有高性價比的別墅。我們要做：有高性價比的別墅。產品定位核心問題問題問題3 3：什么是有特色的別墅？：什么是有特色的別墅？它不是最貴的，但同樣價格的別墅里，它是最好的；它不是最有品牌，但與更有品牌的別墅相比，它更實用；它不是最豪華的，但與同樣豪華的別墅相比，它是最便宜的。價格控制：在150200萬之間，搶占主流市場；1、良好的內部環境和景觀環境；2、人性化的戶型設計，高舒適度的居住體驗；產品定位核心問題產品定位核心問題問題問題4 4：園區的產品形態是怎么樣的？：園區的產品形態是怎么樣的？華廈偉業華廈偉業：是否可規劃為純別墅社區29、？：是否可規劃為純別墅社區？1 1、從競爭產品考慮：、從競爭產品考慮：以終端居住的獨棟產品為主，聯排、雙屏別墅為輔，組成低密度社區，以純別墅區提升項目競爭力；2 2、從市場角度考慮：、從市場角度考慮：新鄉別墅市場仍處于起步階段，中高端產品仍處于空白，市場機會點多。從景觀和戶型等角度進行多方位設計，達到高人性化、高舒適度。華廈偉業華廈偉業：是否可預留部分做多層、小高層？：是否可預留部分做多層、小高層？項目地塊位于新鄉市東側10公里處，緊鄰新鄉工業園區，目前項目地周邊1公里范圍內無任何住宅，可以說該區域并非傳統的住宅區域。我司通過調研發現河南居民對地段要求較高，這對本地塊內的普通公寓住宅的去化產生30、抗性，因此我司不建議在別墅區打造普通住宅，并且小高層及高層將會降低一個別墅區應有的舒適性；產品定位核心問題新鄉東區高端、高舒適度純別墅社區高端別墅的先行者舒適生活的開拓者我們的定位：規劃布局布局建議沿街商業沿街商業獨棟別墅獨棟別墅聯排聯排+雙拼雙拼A AB B新鄉情景洋房新鄉情景洋房普通情景洋房經濟型別墅介于普通情景洋房與經濟型別墅之間，向經濟性別墅親趨。具備普通情景洋房的外表特征、面積段、價格段；室內外情趣空間特征、環境的營造卻接近經濟型別墅。注重個性和變化，少量非標產品開發，個別款型產品制造供不應求。產品定位定位闡述新鄉高性價比別墅新鄉高性價比別墅普通經濟性別墅舒適豪華型別墅介于普通經濟型31、與舒適豪華型別墅之間，向經濟性別墅親趨。具備普通經濟性別墅的基本特征、面積段、價格段；在情趣空間開發等產品增值方面高于普通經濟型別墅。注重個性和變化，少量非標產品開發，個別款型產品制造供不應求。產品定位定位闡述產品定位產品規劃建議位置產品建筑體量建議（萬方）容積率項目西側聯排別墅0.8-1.20.5-0.6雙拼別墅0.8-1.2項目東側獨棟別墅3.5-4.50.3-0.35商業用房1.5-2產品定位戶型配比建議位置產品面積范圍（m2）體量比例項目西側聯排別墅220-22060%雙拼別墅240-26040%項目東側獨棟別墅280-32025%320-36050%380-42025%從市場數據及地32、塊現有條件來看，我司建議獨棟別墅產品為主，主力面積控制在320-360平方米，由于項目西側地塊總體面積偏小，主要以聯排和雙拼為主。別墅類少量非標雙拼建筑面積建筑面積270-290m270-290m產品定位雙拼戶型產品定位獨棟戶型建筑面積建筑面積350-380m350-380m產品定位獨棟戶型建筑面積建筑面積300-350m300-350m別墅類主流經典戶型仍是重中之重三室兩廳三衛+半下沉儲藏+首層私家花園+雙露臺+屋頂露臺，建面200m產品定位聯排戶型四室兩廳三衛+半下沉儲藏+首層私家花園+雙露臺+屋頂露臺，建面207m產品定位聯排戶型采用了歐洲古典宮廷的建筑風格，在立面上采用多種天然石材，房33、型設計上突出地下室的兩面采光。產品定位建筑風格建議規整化：構圖形式相對規則，講究工整和對襯。本案周邊有自然河道的天然優勢，但在園林景觀上一定要去生態化和自然化，呈現出規整、和諧的現代園林之美。典雅化：別墅具有尊貴典雅的氣質。園林設計要典雅和諧，表現出尊貴感。運用現代材質及工藝，演繹歐洲傳統文化的精髓。情趣化：要注意趣味性。在公共空間里布置石徑、曲廊等小品，滿足住戶的趣味，并產生一定的互動。產品定位綠化景觀建議具有一種儀式感的規整化園林（參考圖）具有一種儀式感的規整化園林（參考圖）產品定位綠化景觀建議水系參考圖水系參考圖產品定位綠化景觀建議水系參考圖水系參考圖產品定位綠化景觀建議小品參考圖小品參34、考圖產品定位綠化景觀建議組團間景觀參考圖組團間景觀參考圖產品定位綠化景觀建議別墅之所以作為住宅的終極形式，配套起到關鍵的作用，擁有優勢的資源和配套是別墅營銷成敗的關鍵。我們建議再增加一些園區內部生活配套，一則便利消費者生活，二則也是提升本項目作為高端住宅的一個方式。產品定位配套建議建議商業沿街設置，全部以一層商業為主，建筑形態符合整體建筑風格。1、會所、會所包括閱覽室、咖啡館、美容室等滿足休閑生活的配備；另外物業管理公司用房也設置在此。一動一靜雙會所是別墅區常見的規劃方式；但是不宜太大，總面積控制在7左右即可（約2000平方米）。產品定位配套建議2、超市為滿足園區內業主的生活便利，應規劃有超市35、；超市面積在300平方米左右即可，中高檔次。在郊區別墅千萬不要規劃購物廣場！3、園區巴士作為郊區樓盤，且周邊配套尚不成熟的情況下，是否有可能設置幾輛園區巴士？4、醫療機構作為一個5000余人的社區，應該有一個小型醫療設施，如診所、小藥店等；5、物管建議物管是高檔小區的一個指標。萬科、綠城等開發商非常重視對物管團隊的營建，萬科每年虧損1億去維持高素質的物管團隊。建議在項目正式推廣之前，與知名物管簽定合作協議，哪怕僅僅是物業顧問也好，對項目推廣也是一個賣點。產品定位配套建議叁經濟分析篇一、經濟指標二、價格定位三、成本核算四、收益預估 地塊總經濟技術指標用地面積:236843平方米建筑面積:693036、6平方米 其中：商業面積：15100平方米 會所面積：1100平方米 別墅面積：53106平方米 其中：獨棟面積：32386平方米 雙拼面積:6216平方米 聯排面積：14504平方米建筑密度：0.2綠化率：56.5%容積率：0.33經濟分析項目經濟指標經濟分析價格定位產品類型銷售單價（元/）獨棟別墅5000雙拼別墅4200聯排別墅3800商業配套4500本項目以迪亞莊園作為價格參考，初步估算項目靜態的銷售價格。經濟分析成本核算成本核算幾個重要依據：1、土地價格按照20萬元/畝來計算；2、獨棟別墅按照1100元/平方米來計算，其余按照1000元/平方米計算；配套商業按照800元/平方米來計算；37、景觀綠化配套按照150元/平方米來計算；成本投入在1.85億元成本項（元)（萬元）土地成本20萬元/畝7600建安成本獨棟別墅（單方1100）3562.46雙拼別墅（單方1000）621.6聯排別墅（單方1000）1450.4配套商業（單方800）1208會所（單方1000）110前期費用50346.53綠化景觀費用1501989.4812財務費用建安成本4%273.6984銷售費用銷售收入的3%933.3072管理費用建安成本的2.5%171.0615不可預見費用建安成本的3%205.2738總計18471.8121經濟分析總銷金額產品類型銷售單價（元/）銷售面積（）銷售金額（萬元）獨棟別墅38、50003238616193雙拼別墅420062162610.72聯排別墅3800145045511.52商業配套4500151006795合計31110.24項目總銷金額在3.11億元經濟分析收益預估總營成本（萬元）18471.8 總營收入（萬元）31110.2 利潤總額（萬元）12638.4 銷售稅金（萬元）3159.6 按總利潤25%計算銷售凈利潤（萬元）9478.8 利潤率30.5%回報率51.3%項目總體投入1.85億元，總銷金額在3.11億元。利潤總額為1.26億元，稅后利潤在0.95億元。利潤率在30.5%，回報率達到51.3%?？紤]項目未來價格的浮動，項目可操作性較好。謝謝聆聽！歡迎指正！市場綜合研究處2009.9.15