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1、營業(yè)四部營業(yè)四部 項目組項目組 2012-12-12 2012-12-12平頂山大唐汝州項目定位報告平頂山大唐汝州項目定位報告 大唐汝州項目的工作階段劃分整體戰(zhàn)略及定位（中期匯報）整體戰(zhàn)略及定位 （匯總）市場調(diào)研階段汝州城市環(huán)境研究房地產(chǎn)市場環(huán)境研究房地產(chǎn)市場調(diào)研項目地塊分析市場調(diào)研報告回顧界定項目面臨問題項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究項目定位（1.市場、物業(yè)、檔次2.形象、3.客戶、產(chǎn)品、價格）建筑風(fēng)格及景觀專題配套、產(chǎn)品附加值及物業(yè)服務(wù)專題啟動區(qū)的選擇及定位整體報告匯總項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究界定項目面臨問題界定項目面臨問題 市場調(diào)研回顧市場調(diào)研回顧項目定位項目定位目錄目錄本體條件分2、析本體條件分析開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)目錄目錄項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究界定項目面臨問題界定項目面臨問題 市場調(diào)研回顧市場調(diào)研回顧市場調(diào)研回顧市場調(diào)研回顧項目定位項目定位本體條件分析本體條件分析開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)市場調(diào)研報告結(jié)論回顧市場調(diào)研報告結(jié)論回顧在未來的15年內(nèi)，汝州市將建設(shè)形成“北景、南區(qū)、東城、西村”的城市空間布局，本項目位于東南片區(qū)。工業(yè)聚集區(qū)南區(qū)東城西村北景城東新區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)旅游度假區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃北景：北景,即在汝州北部,以嵩箕山脈為依靠,以風(fēng)穴寺景區(qū)為依托,整合怪坡文化苑等單體景點,組合創(chuàng)建5A、4A、3A級風(fēng)景名勝區(qū)，形成北部綠色天然屏障南區(qū)：即克服土地瓶頸制3、約,集約、節(jié)約用地,在汝州南部地帶,高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)汝南工業(yè)集聚區(qū)、王寨工業(yè)集聚區(qū)、朝川循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)等功能區(qū)，形成南部現(xiàn)代工業(yè)承載區(qū)東城：即在汝州城區(qū)東部規(guī)劃建設(shè)城東新區(qū)和大商貿(mào)城，形成東部城市新區(qū)西村：即在汝州西部以溫泉鎮(zhèn)為中心,圍繞地?zé)豳Y源開發(fā)利用,規(guī)劃建設(shè)溫泉國際旅游休閑度假村，形成西部三產(chǎn)輻射帶動區(qū)本案本案市場調(diào)研報告結(jié)論回顧市場調(diào)研報告結(jié)論回顧本案本案l“一城兩片七區(qū)”的城市形態(tài)格局已經(jīng)形成，城市未來東向發(fā)展。“一城”指汝州主城區(qū)；“兩片”指汝州主城區(qū)、汝南片區(qū)。l這里將成為新老城區(qū)的緩沖地帶，將是未來南部城區(qū)生活居住的核心區(qū)域，隨著片區(qū)的集中開發(fā)，為項目的發(fā)展方向提供更多的機(jī)會。按照4、城市規(guī)劃，本項目位于行政文化生活區(qū)內(nèi)，北接近老城商業(yè)中心區(qū)，南接汝河景觀帶，為片區(qū)形成高尚居住區(qū)形成可能。n開發(fā)熱點區(qū)域：主要集中分布在朝陽路、城垣路兩側(cè)n從檔次方面：市場在售項目大多檔次中等，缺乏高端創(chuàng)新產(chǎn)品n從物業(yè)類型方面：市場在售項目多為多層、小高層、高層，缺少別墅、洋房物業(yè)類型n從價格方面：在售項目均價集中在3600-3800元/之間，漲幅平穩(wěn)n從潛在競爭方面：目前市場已推售項目余量及即將推售量共計近50萬方(不包含即將入市新樓盤推售量)，未來整體市場競爭激烈n從去化方面：每年去化量約18萬方，去化速度很慢n從客戶方面：以市區(qū)客戶為主，傾向多層產(chǎn)品，部分客戶對高端產(chǎn)品存在一定的需求市場5、調(diào)研報告結(jié)論回顧市場調(diào)研報告結(jié)論回顧目錄目錄項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究界定項目面臨問題界定項目面臨問題 市場調(diào)研回顧市場調(diào)研回顧項目定位項目定位本體條件分析本體條件分析本體條件分析本體條件分析開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)本體條件東南部片區(qū)本案本案所屬區(qū)位：本項目所處位置屬于城市東南部區(qū)域，緊鄰城市發(fā)展主流方向城市主流發(fā)展方向為東，項目所在片區(qū)為東南，緊鄰城市的發(fā)展主流方向本案本案l“一城兩片七區(qū)”的城市形態(tài)格局已經(jīng)形成，城市未來東向發(fā)展。項目位于“七區(qū)”中的行政文化生活區(qū)。l這里將成為新老城區(qū)的連接地帶，將是未來南部城區(qū)生活居住的核心區(qū)域，隨著片區(qū)的集中開發(fā)，為項目的發(fā)展方向提供更多的機(jī)會。6、按照城市規(guī)劃，本項目位于行政文化生活區(qū)內(nèi)，北接老城商業(yè)中心區(qū)，南接汝河景觀帶，為片區(qū)形成高尚居住區(qū)形成可能。本體條件本體條件占地面積：51822 總建筑面積：155466 容積率：3.0綠化率：30%建筑密度：25%建筑限高：80米本案東環(huán)南環(huán)地塊規(guī)模較小，占地面積小，容積率高，產(chǎn)品打造受限。北東南西南環(huán)路莊稼地村莊和莊稼地民房和莊稼地項目南側(cè)緊鄰南環(huán)，東西北側(cè)均為莊稼地，周邊配套設(shè)施十分匱乏。本體條件 本項目是一個位于城市東南，區(qū)域形象及認(rèn)知欠佳、周邊配套匱乏，地塊規(guī)模較小，產(chǎn)品打造受限。p區(qū)域?qū)傩裕簠^(qū)域?qū)傩裕耗壳绊椖恐苓吷钆涮自O(shè)施較少，生活便利性差目前項目周邊生活配套設(shè)施較少，生活便利性7、差配套資源較少配套資源較少項目位于城市東南，緊鄰城市及房地產(chǎn)發(fā)展方向項目位于城市東南，緊鄰城市及房地產(chǎn)發(fā)展方向城市東南區(qū)城市東南區(qū)環(huán)境嘈雜、配套少環(huán)境嘈雜、配套少區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知p地塊屬性：地塊屬性：規(guī)模較小，占地小容積率高規(guī)模較小，占地小容積率高技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)本體條件p市場競爭：市場競爭：市區(qū)面積小，面臨整體市場產(chǎn)品的競爭；需跳離市區(qū)面積小，面臨整體市場產(chǎn)品的競爭；需跳離市場項目檔次低、產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)狀市場項目檔次低、產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)狀競爭環(huán)境競爭環(huán)境目錄目錄項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究界定項目面臨問題界定項目面臨問題 市場調(diào)研回顧市場調(diào)研回顧項目定位項目定位本體條件分析本體條件8、分析開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)開發(fā)商戰(zhàn)略目標(biāo)開發(fā)商戰(zhàn)略目標(biāo)開發(fā)商戰(zhàn)略目標(biāo)開發(fā)商戰(zhàn)略目標(biāo)2年內(nèi)清盤盈利樹立企業(yè)品牌開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)樹立項目品牌每年銷售7.5萬方占年市場銷售40%開發(fā)商目標(biāo)，在汝州樹立企業(yè)品牌的同時，2年內(nèi)本項目去化完畢。項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究界定項目面臨問題界定項目面臨問題界定項目面臨問題界定項目面臨問題 市場調(diào)研回顧市場調(diào)研回顧項目定位項目定位目錄目錄本體條件分析本體條件分析開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)界定項目面臨問題如何快速占領(lǐng)市場年銷售總額的如何快速占領(lǐng)市場年銷售總額的40%40%？在這樣的市場環(huán)境下，如此一個項目，在這樣的市場環(huán)境下，如此一個9、項目，完成此目標(biāo)，肯定是有方法的！完成此目標(biāo)，肯定是有方法的！打造市場上打造市場上沒有的，稀沒有的，稀缺的缺的產(chǎn)品，以產(chǎn)品，以高端的高端的姿姿態(tài)，精良的態(tài)，精良的品質(zhì)品質(zhì)吸引市吸引市場，強(qiáng)勢的場，強(qiáng)勢的營銷展示營銷展示，以低于預(yù)期的價格銷售。以低于預(yù)期的價格銷售。突出其突出其性價比性價比。市場市場中等或低等中等或低等品品質(zhì)產(chǎn)品，以超低的質(zhì)產(chǎn)品，以超低的價格銷售，其實就價格銷售，其實就是是以價格取勝以價格取勝。方法一方法一方法二方法二看看他們是怎么做的？看看他們是怎么做的？可借鑒項目分析可借鑒項目分析金域藍(lán)灣（新密）金域藍(lán)灣（新密）美景菩提美景菩提(鄭州）鄭州）加州加州18851885（洛陽）（10、洛陽）項目概況項目概況項目名稱美景菩提物業(yè)地址高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科學(xué)大道19號（信息工程大學(xué)對面）開發(fā)商河南美景置業(yè)物業(yè)類型別墅、住宅占地面積3.14萬建筑面積10.95萬容積率3.5規(guī)劃戶數(shù)1099建筑類型33層高層建筑規(guī)模4棟高層44套別墅建筑密度綠地率31.32%目前價格6100停車位商業(yè)面積2000營銷代理美景項目環(huán)境分析項目環(huán)境分析鄭州美術(shù)館鄭州美術(shù)館信息工程大學(xué)信息工程大學(xué)鄭州大學(xué)鄭州大學(xué)鄭州外國語學(xué)校鄭州外國語學(xué)校金橋商務(wù)酒店金橋商務(wù)酒店項目交通比較方便，周邊項目交通比較方便，周邊整體配套相對較少，特別整體配套相對較少，特別是生活配套比較匱乏。是生活配套比較匱乏。公交公交68.72.11、B12公交公交68.72.315工行、浦發(fā)銀行工行、浦發(fā)銀行本案本案河南工業(yè)大學(xué)河南工業(yè)大學(xué)區(qū)檢察院區(qū)檢察院科學(xué)大道科學(xué)大道瑞達(dá)路瑞達(dá)路將地塊內(nèi)部容積率進(jìn)行兩極化調(diào)整，規(guī)劃高檔產(chǎn)品提升整個項目檔次開發(fā)模式開發(fā)模式u項目將內(nèi)部容積率按照高則更高、低則更低的原則進(jìn)行調(diào)整，規(guī)劃了別墅加高層產(chǎn)品，通過別墅產(chǎn)品提升了整個項目的檔次。u項目別墅和高層同時認(rèn)籌，但項目先將高層解籌，實現(xiàn)項目快速回款，而別墅產(chǎn)品將會采用實景現(xiàn)房銷售，以此來實現(xiàn)其價值的最大化。二期 44 套 別 墅一期4棟33層高層1235短期內(nèi)大量報廣引爆市場，迅速開盤銷售推售策略推售策略中原首家禪意居所中原首家禪意居所 “美景菩提美景菩提”12、2010.10.282010.10.28售樓部盛大開放售樓部盛大開放20102010年年1111月月2 2日，美景菩提產(chǎn)品說明會日，美景菩提產(chǎn)品說明會2010.11.72010.11.13-142010.11.13-14日，美景菩提項目日，美景菩提項目公開認(rèn)籌，當(dāng)天認(rèn)籌數(shù)量達(dá)到公開認(rèn)籌，當(dāng)天認(rèn)籌數(shù)量達(dá)到600600張。張。推售策略推售策略項目2010年12月25日開盤，推出4棟高層1040套房源，當(dāng)天銷售930套，截止2010年12月底，高層住宅已經(jīng)售罄。u美景菩提項目前期認(rèn)籌數(shù)量達(dá)到1300批左右，當(dāng)天銷售930套房源，并且成交均價為5900元/，創(chuàng)造了高新區(qū)商品住宅的最高紀(jì)錄。89兩房奇數(shù)13、層兩房奇數(shù)層89兩房偶數(shù)層兩房偶數(shù)層住宅戶型平面圖住宅戶型平面圖住宅戶型平面圖住宅戶型平面圖128三房送面積三房送面積1389兩房送面積兩房送面積10借鑒點：有限的容積率下，各物業(yè)的合有限的容積率下，各物業(yè)的合理選擇和布局，極大的提升了理選擇和布局，極大的提升了項目整體的檔次。項目整體的檔次。項目客戶和產(chǎn)品定位符合市場需項目客戶和產(chǎn)品定位符合市場需求是項目取得成功的關(guān)鍵。求是項目取得成功的關(guān)鍵。項目以中原首家禪意居所推廣，項目以中原首家禪意居所推廣，贏得了市場的認(rèn)可。贏得了市場的認(rèn)可。金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣新密第一個大型森林洋房新密第一個大型森林洋房新密第一個大型森林洋房新密第一個大14、型森林洋房別墅高檔社區(qū)別墅高檔社區(qū)別墅高檔社區(qū)別墅高檔社區(qū)金域藍(lán)灣項目名稱金域藍(lán)灣物業(yè)地址新密未來路與清屏路交匯處開發(fā)商鄭州永弘（永威）置業(yè)有限公司物業(yè)類型高層、洋房、別墅占地面積13.3萬建筑面積30萬容積率2.3綠化率40%目前價格6800建筑規(guī)模4棟洋房，17棟別墅，12棟高層D1D2D3D5D6D7D8D9V1V2V3V5V6V7V8V9V10V11V12V13V15一期一批一期二批一期分兩批推出，全部是低密度住宅為主，總共有4棟花園洋房、4棟疊加別墅，9棟3層半的聯(lián)排別墅和4棟獨(dú)棟別墅組成。以洋房和別墅產(chǎn)品提高項目整體檔次，目前在新密的市場占有率達(dá)到40%。借鑒點：區(qū)域位置較差，樹立15、高端產(chǎn)品，區(qū)域位置較差，樹立高端產(chǎn)品，引起市場關(guān)注。引起市場關(guān)注。高端產(chǎn)品先入市，對高層產(chǎn)品的高端產(chǎn)品先入市，對高層產(chǎn)品的溢價提供了基礎(chǔ)。溢價提供了基礎(chǔ)。項目品牌通過高端產(chǎn)品得到提升。項目品牌通過高端產(chǎn)品得到提升。營銷展示強(qiáng)勢，廣告鋪天蓋地，營銷展示強(qiáng)勢，廣告鋪天蓋地，開盤直升飛機(jī)乘坐、空中撒錢開盤直升飛機(jī)乘坐、空中撒錢等全城高調(diào)營銷活動。等全城高調(diào)營銷活動。洛陽加州洛陽加州洛陽加州洛陽加州1885188518851885北美風(fēng)情社區(qū)北美風(fēng)情社區(qū)北美風(fēng)情社區(qū)北美風(fēng)情社區(qū) 全配套綠色生活全配套綠色生活全配套綠色生活全配套綠色生活項目名稱加州1885物業(yè)地址洛陽澗西九都西路與天津路交匯處西100米16、開發(fā)商河南新恒順地產(chǎn)有限公司物業(yè)類型高層、洋房占地面積4.3萬建筑面積15萬容積率3.5綠化率30%規(guī)劃戶數(shù)1070建筑規(guī)模6棟洋房，6棟高層銷售情況目前前期咨詢中，客戶關(guān)注度較高借鑒點：容積率率較高，兩極化規(guī)劃物業(yè)。容積率率較高，兩極化規(guī)劃物業(yè)。區(qū)域位置較差，樹立高端產(chǎn)品，區(qū)域位置較差，樹立高端產(chǎn)品，引起市場關(guān)注。引起市場關(guān)注。銷售前持續(xù)性的營銷活動。銷售前持續(xù)性的營銷活動。案例總結(jié)案例總結(jié)案例總結(jié)案例總結(jié)uu容積率最大化充分利用容積率最大化充分利用容積率最大化充分利用容積率最大化充分利用uu樹立開發(fā)商良好品牌樹立開發(fā)商良好品牌樹立開發(fā)商良好品牌樹立開發(fā)商良好品牌uu去化速度提升去化速度提升17、去化速度提升去化速度提升uu通過高端物業(yè)提升物業(yè)整體價值通過高端物業(yè)提升物業(yè)整體價值通過高端物業(yè)提升物業(yè)整體價值通過高端物業(yè)提升物業(yè)整體價值營銷成果營銷成果營銷成果營銷成果項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究界定項目面臨問題界定項目面臨問題 市場調(diào)研回顧市場調(diào)研回顧項目定位項目定位目錄目錄本體條件分析本體條件分析開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)本地塊是否有打造高端產(chǎn)品的機(jī)會？本地塊是否有打造高端產(chǎn)品的機(jī)會？緊鄰城市發(fā)展主流方向，位于行政文化生活區(qū)內(nèi)，具有可能形成緊鄰城市發(fā)展主流方向，位于行政文化生活區(qū)內(nèi)，具有可能形成高尚居住區(qū)高尚居住區(qū)市場缺乏市場缺乏別墅、洋房別墅18、洋房等高端產(chǎn)品等高端產(chǎn)品客戶多傾向客戶多傾向多層多層產(chǎn)品，產(chǎn)品，高端高端產(chǎn)品存在一定的潛在產(chǎn)品存在一定的潛在需求需求市場發(fā)展機(jī)會市場發(fā)展機(jī)會從城市規(guī)劃方面從城市規(guī)劃方面從市場層面從市場層面 從客戶需求從客戶需求滿足打造滿足打造高端高端產(chǎn)品的土地性質(zhì)產(chǎn)品的土地性質(zhì)從地塊屬性從地塊屬性戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究項目戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會研究界定項目面臨問題界定項目面臨問題 市場調(diào)研回顧市場調(diào)研回顧項目定位項目定位項目定位項目定位目錄目錄本體條件分析本體條件分析開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)項目定位建議項目定位建議項目定位建議項目定位建議 項目檔次定位項目檔次定位項目檔次定位項目檔次定位項目物業(yè)定位項目物業(yè)定位19、項目市場定位項目市場定位項目市場定位項目市場定位既然存在發(fā)展機(jī)會，既然存在發(fā)展機(jī)會，我們就趁勢打造市場上稀缺的我們就趁勢打造市場上稀缺的高端產(chǎn)品！高端產(chǎn)品！檔次定位引領(lǐng)者引領(lǐng)者市場定位打造市場稀缺高端產(chǎn)品，打造市場稀缺高端產(chǎn)品，彌補(bǔ)市場空白，樹立項目彌補(bǔ)市場空白，樹立項目整體高端形象，占據(jù)市場整體高端形象，占據(jù)市場引領(lǐng)者引領(lǐng)者且不可復(fù)制的地位，且不可復(fù)制的地位，領(lǐng)先市場其他對手。領(lǐng)先市場其他對手。勢必要做市場的引領(lǐng)者引領(lǐng)者項目定位建議項目定位建議項目定位建議項目定位建議 項目檔次定位項目檔次定位項目物業(yè)定位項目物業(yè)定位項目物業(yè)定位項目物業(yè)定位項目市場定位項目市場定位什么樣的物業(yè)才能拔高拔高項目20、的整體形象，成為市場的引領(lǐng)者引領(lǐng)者？別墅花園洋房物業(yè)定位容積率容積率3.0別墅對配套資源需求較高；若自己打造配套資源，地塊較小，別墅建面少，整體成本較高；容積率低，迫使其他組合產(chǎn)品容積率拉高，降低產(chǎn)品品質(zhì)，其他產(chǎn)品銷售難度加大；花園洋房物業(yè)定位對配套資源需求較低；容積率略高，給其他產(chǎn)品的塑造留有一定空間；亦能拔高項目形象。物業(yè)定位最大限度的使用容積率，盈利最大化的組合：最大限度的使用容積率，盈利最大化的組合：花園洋房花園洋房+高層高層形象、標(biāo)桿產(chǎn)品樹立項目形象、樹立品質(zhì)樹立項目形象、樹立品質(zhì)和價值標(biāo)桿和價值標(biāo)桿現(xiàn)金流產(chǎn)品配套、價值產(chǎn)品項目的配套產(chǎn)品，提升區(qū)項目的配套產(chǎn)品，提升區(qū)域及項目的價值域21、及項目的價值高層高層風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街花園洋房花園洋房現(xiàn)金流產(chǎn)品，市場主流需現(xiàn)金流產(chǎn)品，市場主流需求產(chǎn)品，為項目盈利的主求產(chǎn)品，為項目盈利的主要產(chǎn)品要產(chǎn)品各物業(yè)定位最優(yōu)物業(yè)配比物業(yè)定位容積率與單一物業(yè)形態(tài)的關(guān)系雙拼別墅 0.4 0.5聯(lián)排別墅 0.6 0.8疊加別墅 0.8 1.0（34層）花園洋房 1.0 1.2（45層）多層 1.2 2.0（67層）小高層 1.6 2.2（811層）中高層 2.2 2.8（1218層）高層 2.8 4.5（1933層）占地面積：花園洋房：2萬高層：3.2萬 臨近工業(yè)用地規(guī)劃五星級酒店，品質(zhì)較高臨近南環(huán)路，噪音較大低檔城中村住宅影響高中低低低物業(yè)定位土地價22、值分析土地價值分析本項目規(guī)劃設(shè)計時要充分考慮地塊內(nèi)在價值的分布，挖掘土地的最大價值；本項目規(guī)劃設(shè)計時要充分考慮地塊內(nèi)在價值的分布，挖掘土地的最大價值；價值相對低的區(qū)域可通過后天的塑造進(jìn)行提升。價值相對低的區(qū)域可通過后天的塑造進(jìn)行提升。項目居住價值分析項目居住價值分析 居住價值低高 住宅分析模型指標(biāo)權(quán)重景觀視野35%噪音污染20%日照風(fēng)向20%出行便捷15%人流密度10%項目南側(cè)臨近對外交通主干道南環(huán)路，易受交通噪音影響，居住價值較低。物業(yè)定位物業(yè)組合物業(yè)組合排布一排布一物業(yè)定位高層 高層 花園洋房 高層高層洋房的采光面受影響考慮物業(yè)布局對采光影響考慮洋房的私密性物業(yè)組合排布二物業(yè)組合排布二物業(yè)23、定位高層 花園洋房洋房臨南環(huán)路，受噪音影響洋房退紅線較多，影響銷售建面考慮洋房的私密性物業(yè)組合排布三物業(yè)組合排布三物業(yè)定位高層 花園洋房洋房位于北面，不利于外部形象的展示地塊北側(cè)為城中村，居住環(huán)境較差洋房難免采光收到影響物業(yè)組合物業(yè)組合排布四排布四物業(yè)定位高層 高層 花園洋房有利于項目形象的展示采光基本不受影響滿足洋房的基本私密性緊鄰東側(cè)規(guī)劃的五星級酒店，提升洋房形象最優(yōu)物業(yè)排布最優(yōu)物業(yè)排布項目商業(yè)價值分析項目商業(yè)價值分析 商業(yè)價值低高商業(yè)分析模型指標(biāo)權(quán)重交通通達(dá)性40%建筑昭示性30%人流密度20%景觀視野10%項目南側(cè)臨近對外交通主干道南環(huán)路，交通通達(dá)性好，人流密度高，商業(yè)價值顯著。物業(yè)定24、位商業(yè)排布商業(yè)排布物業(yè)定位高層 高層 花園洋房會所會所會所商業(yè)商業(yè)項目地塊四面臨路，其中南面緊鄰城市主干道，商業(yè)價值較高，建議規(guī)劃2層，其余臨街1層，會所突出其昭示性及滿足其功能，建議規(guī)劃3層。各物業(yè)體量各物業(yè)體量物業(yè)定位物業(yè)類別物業(yè)類別體量（萬）體量（萬）花園洋房2.4高層11.5臨街商業(yè)1.4會所（3層）0.2合計15.5高層 高層 花園洋房會所會所會所商業(yè)商業(yè)高層中高層 花園洋房洋房內(nèi)部組團(tuán)景觀中心景觀軸線景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃物業(yè)定位 臨街商業(yè)會所通過內(nèi)部重要節(jié)點景觀通過內(nèi)部重要節(jié)點景觀的塑造的塑造，特別是洋房，特別是洋房內(nèi)內(nèi)部組團(tuán)部組團(tuán)景觀的打造，拔景觀的打造，拔高項目的整體形象，提高項目的整體形象，提升升、擴(kuò)大項目產(chǎn)品的均、擴(kuò)大項目產(chǎn)品的均好性好性。高層 高層 花園洋房交通規(guī)劃交通規(guī)劃物業(yè)定位人行主入口社區(qū)車行主干道及消防車道地下車庫開挖區(qū)域及人防地下車庫開挖區(qū)域建議人行次出入口 臨街商業(yè)會所外環(huán)內(nèi)支，形成整體、安全、便捷的交通路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。人車分流,盡可能降低交通對高品質(zhì)住宅的影響。形象定位客戶定位產(chǎn)品定位建筑風(fēng)格及景觀專題配套、產(chǎn)品附加值及物業(yè)服務(wù)專題啟動區(qū)的選擇及定位