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1、河南鄭州鴻寶園林地塊市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位研討會(huì)議一、市場(chǎng)背景。一河南1）2004年河南經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，在保持多年 平穩(wěn)發(fā)展基礎(chǔ)上，2004年增幅達(dá)到歷年最高，參考上 海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市發(fā)展軌跡，河南將進(jìn)入高速和轉(zhuǎn)型 的發(fā)展周期。2）從數(shù)據(jù)顯示可看出河南省居民存款增長幅度較大，這 一方面說明了河南居民收入在逐步提高，另一方面也 說明了由于目前投資渠道的單一、金融市場(chǎng)的萎靡、投資理念的相對(duì)落后，河南省消費(fèi)者的消費(fèi)觀念還需 引導(dǎo)。一河南3）河南人均消費(fèi)性支出逐年提升，但是它在人均可支配 收入中所占的比例有所下降，反應(yīng)出河南省人民的消 費(fèi)觀念仍然相對(duì)落后，另一方面說明包括娛樂業(yè)在內(nèi) 的消費(fèi)場(chǎng)所對(duì)2、居民消費(fèi)的拉動(dòng)性不強(qiáng)。4）從圖表可以看出，河南省房地產(chǎn)投資額與開發(fā)量逐年 提升，體現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。05年1-7月份，全省商品 房銷售高于同期竣工面積110.98萬平方米，首次出現(xiàn) 銷大于供的狀況，可以預(yù)見未來房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍 ，投資風(fēng)險(xiǎn)降低。二鄭州1）鄭州總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，依據(jù)國內(nèi)大致趨 同的城市發(fā)展脈絡(luò)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，從上海、杭 州、武漢等較發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)走勢(shì)判斷鄭州經(jīng)濟(jì)未來走勢(shì) ，預(yù)見鄭州未來將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。2）三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，第二產(chǎn)業(yè)增長幅度較大，導(dǎo)致第 一、第三產(chǎn)業(yè)所占比重降低，鄭州已經(jīng)確定未來以第二 產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，未來鄭州第三產(chǎn)業(yè)依 然是政府3、的重點(diǎn)支持產(chǎn)業(yè)，將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長。二鄭州3）旅游業(yè)整體走勢(shì)依然保持穩(wěn)定增長，觀光旅游人數(shù)與 旅游收入均達(dá)到歷史最高。根據(jù)與上海、杭州、長沙 、武漢五城市比較中，鄭州旅游業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) 值最低，可以預(yù)見，未來鄭州旅游業(yè)還有巨大的發(fā)展 空間，將繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)所占份額將進(jìn) 一步加大。4）娛樂業(yè)發(fā)展繁榮，居民娛樂支出在消費(fèi)性支出中所占 比重進(jìn)一步加大，但相對(duì)于上海、杭州等發(fā)達(dá)城市，其所占比重還比較低，因此鄭州娛樂業(yè)還存在較大發(fā) 展空間，未來發(fā)展前景比較樂觀。二鄭州5）以銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)為龍頭的金融產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù) 保持兩位數(shù)增長速度，其中保險(xiǎn)業(yè)收入增幅為存款余 額增幅的兩倍左右，側(cè)4、面反映了居民收入逐步提高。但隨著2005年是中國金融市場(chǎng)完全開放的第一年，全 國金融機(jī)構(gòu)將遭受重大沖擊，發(fā)展前景并不樂觀。6）城鄉(xiāng)居民生活進(jìn)一步提高，收入逐漸增加，消費(fèi)性支 出增幅高于可支配收入增幅，反映出鄭州消費(fèi)觀念逐 漸開放，用于娛樂教育文化的消費(fèi)支出增幅最大。可 以預(yù)見，隨著收入的進(jìn)一步增加，社會(huì)休閑娛樂事業(yè) 將得到穩(wěn)定發(fā)展。二鄭州7）根據(jù)數(shù)據(jù)顯示鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長，近幾年供需總量基本保持平衡，商品房價(jià)格漲幅創(chuàng)歷史新高。進(jìn)入05年以來銷售面積增幅超過投放量增幅，可以預(yù)見未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加活躍，房價(jià)將繼續(xù)保持增長。8）區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)明顯，北區(qū)在未來一段時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)占據(jù)供銷量首位，5、但隨著鄭東新區(qū)的規(guī)劃開發(fā)，及國內(nèi)品牌開發(fā)商的進(jìn)入，鄭東新區(qū)將成為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。二鄭州9）別墅類物業(yè)品質(zhì)較低，高檔別墅尤為稀缺，缺乏真正意義上的頂級(jí)物業(yè)。隨著別墅類土地資源的減少，市場(chǎng)的需求動(dòng)力將促進(jìn)高檔別墅的發(fā)展。10）傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸，新興商業(yè)地產(chǎn)必須依 托政府規(guī)劃與強(qiáng)有力的政策支持才能取得較大發(fā)展。辦公市場(chǎng)中商住樓占據(jù)較大比重，未來高檔純寫字樓 將會(huì)成為市場(chǎng)的主角。二鄭州11）二手房交易量高速增長，近四年每年增長的幅度都在 50%以上，隨著鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，必將帶動(dòng) 住房二級(jí)的發(fā)展，逐步與一級(jí)市場(chǎng)形成梯級(jí)消費(fèi)互動(dòng)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體健康運(yùn)行。12）通過數(shù)據(jù)模型的函比6、關(guān)系，我們發(fā)現(xiàn)鄭州人均GDP對(duì)房 價(jià)的貢獻(xiàn)值相對(duì)較低，因此鄭州市場(chǎng)杠桿彈性不大，在國民經(jīng)濟(jì)、人均GDP保證正常增長的前提下，未來房 價(jià)走勢(shì)將保持平穩(wěn)。二、項(xiàng)目資料。一地理位置本案地處鄭州市區(qū)西北角，北依黃河，南鄰鄭東新區(qū)。本案地塊二地貌 本案地塊原為園林培育基地，地勢(shì)平坦，目前被觀賞類花草、喬木所覆蓋，蜿蜒的水系貫穿其中，自然環(huán)境優(yōu)美。三交通狀況 本案地塊南依連霍高等級(jí)公路，東臨京珠高等級(jí)公路，交通方便，驅(qū)車到市區(qū)僅需15分鐘左右。四周邊項(xiàng)目 本案地塊周邊目前為園林、農(nóng)田，但毗鄰鄭東新區(qū)規(guī)劃中運(yùn)動(dòng)城、大學(xué)城，距鄭東新區(qū)規(guī)劃中CBD副中心車程只有幾分鐘。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)思念果7、嶺思念果嶺森林半島森林半島別墅、住宅區(qū)別墅、住宅區(qū)碧沙港商圈碧沙港商圈二七商圈二七商圈火車站商圈火車站商圈九郡弘CBD寫字樓寫字樓 龍湖商圈龍湖商圈大學(xué)城大學(xué)城東方經(jīng)典東方經(jīng)典鄭東新區(qū)起步區(qū)鄭東新區(qū)起步區(qū)物流區(qū)物流區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍湖居住區(qū)龍湖居住區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)思念果嶺思念果嶺森林半島森林半島別墅、住宅區(qū)別墅、住宅區(qū)碧沙港商圈碧沙港商圈二七商圈二七商圈火車站商圈火車站商圈CBD寫字樓寫字樓東方經(jīng)典東方經(jīng)典九郡弘 龍湖商圈龍湖商圈大學(xué)城大學(xué)城鄭東新區(qū)起步區(qū)鄭東新區(qū)起步區(qū)物流區(qū)物流區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍湖居住區(qū)龍湖居住8、區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)思念果嶺思念果嶺森林半島森林半島別墅、住宅區(qū)別墅、住宅區(qū)碧沙港商圈碧沙港商圈二七商圈二七商圈火車站商圈火車站商圈CBD寫字樓寫字樓東方經(jīng)典東方經(jīng)典三、同類產(chǎn)品。一羅店北歐新鎮(zhèn) 北歐新鎮(zhèn)是上海市政府根據(jù)“重點(diǎn)突破，有序推進(jìn)”的城鎮(zhèn)發(fā)展方針而確定的“一城九鎮(zhèn)”之一。羅店北歐新鎮(zhèn)規(guī)劃面積6.8平方公里，規(guī)劃建設(shè)美蘭湖、美蘭湖會(huì)議中心、諾貝爾科技公園、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、36洞高爾夫球場(chǎng)及商務(wù)廣場(chǎng)等公共活動(dòng)中心。新鎮(zhèn)內(nèi)還建有高標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施以及具有北歐特色的居住區(qū)。居住區(qū)分為現(xiàn)代城、花園城和生態(tài)城，以2-5層公寓、聯(lián)排或獨(dú)立別墅為主。二東方綠舟 東9、方綠舟占地面積5600畝，其中水域面積達(dá)2000畝。作為上海市最大的生態(tài)休閑旅游景點(diǎn)，園內(nèi)有17萬平方米四季常綠的大草坪、11萬棵大樹、400余種花卉樹種，有求知島、月亮灣、漁人碼頭等園林精品，還有地球廣場(chǎng)、知識(shí)大道和具有濃郁異國風(fēng)情的各國建筑，充分滿足了旅游觀光、休閑度假和教學(xué)實(shí)踐等多種需求，適應(yīng)了不同年齡、不同層次的游客的需要。東方綠舟由知識(shí)大道區(qū)、勇敢智慧區(qū)、國防教育區(qū)、生存挑戰(zhàn)區(qū)、科學(xué)探索區(qū)、水上運(yùn)動(dòng)區(qū)、體育訓(xùn)練區(qū)、生活實(shí)踐區(qū)共八大園區(qū)組成。三上海太陽島度假村 1997年被上海市建設(shè)委員會(huì)評(píng)為上海十大旅游景點(diǎn)。1997年被評(píng)為五星級(jí)度假村。2002年評(píng)為國家AAAA級(jí)旅游景點(diǎn)。上海太陽10、島渡假村俱樂部高爾夫俱樂部、太陽島歐式度假村、會(huì)議中心、和娛樂及餐飲中心組成。占全島面積一半以上的上海太陽島國際俱樂部被認(rèn)定為亞洲最好的球場(chǎng)之一，沿湖設(shè)計(jì)18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，以及30個(gè)發(fā)球臺(tái)的練習(xí)場(chǎng)，和18洞迷你高爾夫球場(chǎng)。太陽島還擁有沙灘沖浪浴場(chǎng)、天然溫泉SPA套餐、卡丁車、遛馬、水上摩托艇、游艇、射箭、沙狐球、沙灘排球等30余項(xiàng)豐富的休閑娛樂活動(dòng)，精彩紛呈。四泰晤士小鎮(zhèn) 總占地95.78萬平方米，其中湖泊水面總面積50萬平方米，別墅建筑面積15.48萬平方米，商業(yè)建筑面積5.5萬平方米。劃分為特色鮮明的個(gè)區(qū)域：婚慶服務(wù)區(qū)、藝術(shù)商業(yè)區(qū)、英國特色商品區(qū)、戶外用品區(qū)、主題餐飲區(qū)、娛樂休閑區(qū)和亞11、洲美食街。商業(yè)“TOWNHOUSE”在小鎮(zhèn)上共有199套，建筑面積從50平方米到300平方米不等，全部分布在核心商業(yè)區(qū)域的臨街位置。泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)總建筑面積約9萬平方米，共由24棟英式洋房、別墅、TOWNHOUSE組成。其中將引進(jìn)大中型餐飲、娛樂項(xiàng)目，單體面積在1000至3000平方米的大中型商鋪有35個(gè)；而另外199個(gè)總面積約42000平方米的商鋪就是頗受歡迎的“居家式商鋪”。五納帕溪谷 納帕溪谷位于北京市著名的溫泉休閑度假區(qū)溫榆河上游，本項(xiàng)目總占地面積80萬平方米，總建筑面積25萬平方米，以600余座風(fēng)格各異的美式花園別墅為主。設(shè)計(jì)單位美國著名的F+A設(shè)計(jì)公司綜合了法蘭西、意大利、西班牙12、等最具代表性的設(shè)計(jì)風(fēng)格，把美國正統(tǒng)的別墅概念引入北京地產(chǎn)界，體現(xiàn)了高檔、舒適、私密性強(qiáng)、景觀別致的特點(diǎn)和以人為本的設(shè)計(jì)理念。本項(xiàng)目在北京的正北方，上風(fēng)上水，是傳統(tǒng)的龍脈所在，位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)。六湘江綠谷 項(xiàng)目以一個(gè)全新的概念“集休閑、旅游、度假為一體的生態(tài)社區(qū)”來打破長沙市這種局面。建成一個(gè)集房地產(chǎn)開發(fā)、旅游度假、高科技農(nóng)業(yè)園、公共服務(wù)區(qū)為一體的綜合集鎮(zhèn)。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)50別墅、30排屋和20小高層。旅游度假區(qū)分為中心湖泊游覽區(qū)、游樂區(qū)、度假露營區(qū)、植物觀賞區(qū)。高科技農(nóng)業(yè)園區(qū)分為高新技術(shù)示范區(qū)、種植養(yǎng)殖區(qū)、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)、工貿(mào)區(qū)、管理區(qū)。公共服務(wù)區(qū)分為住宿區(qū)（星級(jí)酒店）、汽車轉(zhuǎn)運(yùn)站、商業(yè)街13、等,建成 帶鄉(xiāng)村風(fēng)味的小商業(yè)鎮(zhèn)。七帝都溫泉莊旅游區(qū) 帝都溫泉莊旅游區(qū)位于廣東省恩平市良西鎮(zhèn)，距廣州市160多公里。該區(qū)自然園林面積二百多萬平方米，溫泉園林面積十五萬平方米，運(yùn)用中國傳統(tǒng)文化以及地方文化進(jìn)行設(shè)計(jì)建造的大、中、小溫泉浴池80多個(gè)，內(nèi)有目前世界最大的溫泉瀑布群、溫泉舞臺(tái)和溫泉浴池：也是目前世界最大的山水文化溫泉。帝都溫泉是以溫泉康樂為主題的綜合區(qū)，溫泉浴區(qū)現(xiàn)可同時(shí)接待6000人進(jìn)行游泳健身、沐浴康樂、理療按摩、休閑品茗等活動(dòng)。風(fēng)閣食府可同時(shí)接待1000人就餐，會(huì)議廳召開500人的會(huì)議，玉樹宮、風(fēng)池宮客房可接待近600人住宿，是適合游樂、休閑、度假、會(huì)議、學(xué)習(xí)的綠色景區(qū)。八南湖旅游休閑14、度假區(qū) “南湖旅游休閑度假區(qū)”的規(guī)劃范圍，面積約2萬畝。南湖作為東笤溪流域重要的分洪滯洪區(qū)，規(guī)劃首先要做的是確保分洪面積不減少；分洪總量不減少；確保水利設(shè)施安全完整和運(yùn)行不受影響；確保分洪區(qū)運(yùn)行和調(diào)度不受干擾。在水利設(shè)施得以保護(hù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)和利用，規(guī)劃建設(shè)為具有國際水準(zhǔn)和獨(dú)特個(gè)性。分洪滯洪、風(fēng)景觀光、科學(xué)探索、康體健身、休閑度假和居住生活為一體的大型旅游休閑度假區(qū)，成為杭州市“旅游西進(jìn)”戰(zhàn)略的精品亮點(diǎn)和余杭區(qū)旅游業(yè)的扛鼎之作 四、產(chǎn)品思考。鄭州市場(chǎng)表現(xiàn)住宅商業(yè)辦公區(qū)域市場(chǎng)明顯，別墅類物業(yè)集中在北區(qū)，高端物業(yè)稀缺商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸，新興商業(yè)地產(chǎn)主要集中在鄭東新區(qū)目前商住樓所占比重較大市場(chǎng)缺15、什么？豪宅境外休閑概念養(yǎng)生概念商業(yè)小鎮(zhèn)商業(yè)小鎮(zhèn)溫泉+養(yǎng)生+酒店度假+休閑生態(tài)+莊園與項(xiàng)目結(jié)合總裁會(huì)所主題園+住宅溫泉?jiǎng)e墅地塊周邊缺乏人氣，商業(yè)氛圍沒有形成，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大國外風(fēng)格高檔別墅度假區(qū)+別墅+排屋別墅+酒店檀宮環(huán)球影城海游館賴特落水山莊參考項(xiàng)目產(chǎn)品定位核心價(jià)值休閑地產(chǎn)RV地產(chǎn)純高檔別墅以度假休閑為主題，帶動(dòng)別墅銷售以溫泉入戶為主題，帶動(dòng)別墅銷售休閑旅游度假房地產(chǎn)養(yǎng)生休閑運(yùn)動(dòng)復(fù)合型地產(chǎn)日本海游館美國落水山莊休閑旅游度假養(yǎng)生休閑運(yùn)動(dòng)案例思考休閑旅游度假養(yǎng)生休閑運(yùn)動(dòng)主題樂園（環(huán)球影城華納影城、海洋館、沖繩太陽樂園）游艇碼頭熱帶風(fēng)暴溫泉度假村結(jié)合少林寺黃河度假酒店商業(yè)小鎮(zhèn)溫泉SPA水療游艇碼頭 網(wǎng)球場(chǎng)入戶、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、貴族馬場(chǎng)、基本會(huì)所（壁球、保齡球等）五、思考點(diǎn)一以娛樂休閑為主題帶動(dòng)項(xiàng)目 銷售的可操作性研究及成功 案例剖析的思考。二養(yǎng)生概念別墅的市場(chǎng)現(xiàn)狀及 消費(fèi)者認(rèn)可度的思考。四目前以溫泉為主題的物業(yè)形態(tài) 及成功案例的思考，特別是別 墅市場(chǎng)。五特大房地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略開發(fā)步驟 及具體操作的思考。謝謝觀賞！