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1、百馬顧問鹽城濱海項目全程服務濱海真正的商業中心目目 錄錄p 市場現狀分析p 項目定位p 項目規劃布局、業態組合p 百馬商業資源整合(部分)p 市場現狀分析1、地標性城市綜合商業中心；2、中高檔精品購物場所；3、多功能的中高檔商務場所。濱海目前缺少 宏觀市場簡析【濱海縣概況濱海縣概況】2007 2007年，全年完成地區生產總值年，全年完成地區生產總值107.9107.9億元，按可比價計算比億元，按可比價計算比20062006年增長年增長15.6%15.6%。其中，第一產業為增加值。其中，第一產業為增加值26.726.7億元，增長億元，增長4.5%4.5%；第二產業增加值第二產業增加值46.2462、.2億元，增長億元，增長20.1%20.1%；第三產業增加值；第三產業增加值3535億元，增億元，增長長16.4%16.4%。人均地區生產總值人均地區生產總值1089010890元元，突破萬元大關。，突破萬元大關。【歷年居民年人均可支配收入狀況歷年居民年人均可支配收入狀況 】【歷年消費品市場增長情況歷年消費品市場增長情況】123457681-5、現有商業6、項目周邊商業，目前不成熟 商業布局分析7-8、在建商業項目歐堡利亞商業廣場商業現狀分析商業現狀分析1、阜東中路、阜東中路商鋪類型：臨街商鋪為主；少量商場式店鋪一般面積：30-50平米，雙層為主；100-300平米，單層為主；少數超過500平3、米。租金水平：1.2-3元/平米天代表商家：新時代超市商業現狀分析商業現狀分析2、銀廈廣場、銀廈廣場商鋪類型：沿街商鋪、內街商鋪一般面積：20-30；50左右；100左右。租金水平：內街：2.3-3.7元/平米天沿街：3.7-4.6元/平米天售價：預期2.6-3萬/平米代表商家：背靠背專賣店商業現狀分析商業現狀分析3、玉龍路街鋪、玉龍路街鋪商鋪類型：臨街商鋪一般面積：30-50為主租金水平：1.5-2.0元/天商業現狀分析商業現狀分析4、新時代廣場、新時代廣場商鋪類型：內街商鋪，雙層為主，但可分開租賃。一般面積：50單層，100-200雙層，500-1000平米雙層租金水平：0.7-0.8元/4、天8000-10000元/代表商家：開心小站、有意思連鎖餐飲商業現狀分析商業現狀分析5、通貿建材城、通貿建材城商鋪類型：臨街商鋪、內街鋪一般面積：50-100為主租金水平：1.1元/天；售價：6000-8000元/新興商業區新興商業區6、富康路、富康路商鋪類型：臨街商鋪，兩層為主一般面積：60-200為主租金水平：0.7-1.0元/天代表商家：世紀華聯超市橋緣房產中介在建商業項目在建商業項目7景湖路購物中心景湖路購物中心商鋪類型：臨街商鋪一般面積：200左右租金水平：1.6-1.7元/天8玉龍南路商業街玉龍南路商業街商鋪類型：臨街商鋪一般面積：50-200左右，有一幢4層的綜合商業，可分割出售5、。價格未定。濱海港建設是目前的一大機遇。濱海港建設是目前的一大機遇。經濟的快速發展，濱海港的建設，會帶來眾多外地投資者，帶動相關產業的發展，必將帶動城區的發展，商業也將面臨巨大機遇。房地產高速發展，商業有集中趨勢。房地產高速發展，商業有集中趨勢。濱海城區近兩年進入房地產的高速發展期，商業市場目前仍然處于早期分散經營的狀態，但銀廈廣場、新時代廣場等地方的出現，表明商業已經有集中的趨勢；當地居民對商業的檔次、規模有更高的需求。當地居民對商業的檔次、規模有更高的需求。例如大型超市、中高檔的購物中心。市場總量輻射能力有限，招商運營存在一定風險。市場總量輻射能力有限，招商運營存在一定風險。濱海市整體的人6、口、收入水平等有限，大中型商業的招商、運營等仍然會有一定的風險。因此，新形態的商業需要和當地人的消費習慣相適應。整體市場結論p 項目定位劣勢1、體量較大，招商運營有難度；2、建筑單體過多，不規則，連通性受影響，消費動線受影響；3、單層面積較小，業態布局受限；4、廣場靠內側，主干道交叉口沒有廣場，不利于人群導入；項目SWOT分析優勢：1、整體規劃布局，檔次高，起點高，具備商業中心的基礎；2、濱海唯一綜合性商業項目；3、濱海唯一五星級酒店配套；4、緊鄰縣政府，位于新區核心，地理位置優勢明顯；5、區域未來發展潛力巨大。機會：1、濱海港口建設，必將促進濱海的經濟發展；2、新區的房地產發展迅速，人口不斷7、進入，商業逐漸繁榮。威脅：1、濱海縣城的輻射能力有限；本區域的人口及消費能力有待進一步提升。目前國內一線、二線城市中的大型商業項目，都包含了酒店、大型購物中心、大型超市、餐飲娛樂等功能，成為城市的中心。歐堡利亞商業項目體量大、交通便利，如果配合合適的業態規劃，也將成為濱海城區的新城市中心。新城市中心新城市中心酒店酒店大型超市大型超市購物中心購物中心商務商務餐飲餐飲 項目定位方向歐堡利亞歐堡利亞“地標性地標性 城市綜合商業中心城市綜合商業中心”濱海缺少一個真正意義上的地標性城市綜合商業中心，而“歐堡利亞”正是彌補這一缺陷的最佳選擇，因此我們將“歐堡利亞”定位為：項目定位 設有五星級酒店、精品主題8、商業、大型超市及多項休閑娛樂、時尚餐飲等設施；4個特色主題：精品購物、特色餐飲、五星級酒店、休閑娛樂；1個大型主題休閑廣場、3個特色建筑體塊、整體開放式的布局；時尚特色的建筑外觀設計、內外景觀組團設計，共同營造濱海地標性的精品城市綜合商業中心；采取了將酒店會務區域和購物區域、休閑娛樂區域既相對隔離，而店、街、廣場又相互結合的新型商業模式。定位詮釋 市場定位 集精品購物、特色美食、休閑娛樂、酒店會精品購物、特色美食、休閑娛樂、酒店會務務等功能于一體。輻射鹽城地區、濱海下轄鄉鎮等城區域，包括響水、射陽等區域的城市綜合商業中心綜合商業中心。市場定位詮釋 用戰略眼光做市場定位 “歐堡利亞”位處濱海政務9、中心區域，享有得天獨厚的地理位置優勢和綜合交通優勢，未來發展潛力巨大。建筑總面積近11萬平方米，集五星級酒店、購物、休閑娛樂、美食餐飲于一體，真正滿足于現代品質生活的要求，加上其優越的位置，對濱海城區等周邊城區的商業輻射力，以及對鹽城北部和鄰近縣城（響水、射陽等）的商業輻射力，“歐堡利亞”勢必將成為濱海標志性的精品城市綜合商業中心。品牌定位濱海特色餐飲聚集地濱海特色餐飲聚集地時尚休閑娛樂中心時尚休閑娛樂中心濱海唯一的五星級酒店濱海唯一的五星級酒店中高檔精品購物中心中高檔精品購物中心“歐堡利亞歐堡利亞”品牌定位品牌定位差異化戰略差異化戰略特色化戰略特色化戰略 招商策略商業地產的開發，招商先行商業10、地產的開發，招商先行實施“以外帶內，以大打小”的整體招商戰略，即引進知名的有實力的品牌商家入駐，整合濱海優勢商業品牌，其他小規模商家跟進的模式。1、以“五星級酒店”為高檔次標桿，以“精品百貨、大型超市”為商業主力店，以時尚休閑特色類餐飲為業態組合互動，進行招商組合及商業運營。2、打造濱海標志性的精品購物休閑場所。3、整合當地特色餐飲及知名品牌連鎖餐飲，形成集群效應，吸引對區域內人群。4、整合經濟型酒店作為五星級酒店的有力補充；整合中檔百貨商業作為精品百貨的有力補充。商業運營管理模式 商業運營是商業地產開發的核心商業運營是商業地產開發的核心 1、由上海百馬進行“濱海歐堡利亞”的商業運營管理：統一11、規劃、統一定位、統一招商、統一運營。2、通過百馬團隊的整體商業運營，提高項目整體檔次和影響力，提升項目輻射力，對商業及時調整，優化品牌，提升品牌價值，細分市場，拉開與其它商業廣場的距離和檔次，錯位經營。p 定位延展、業態組合整體功能五星級大酒店高檔休閑餐飲中心精品百貨、特色餐飲、快捷酒店等大型超市、精品生活館整體功能規劃整體功能規劃歐堡利亞商業中心內有高檔的五星級酒店，根據濱海縣目前的消費水平，必須有一部歐堡利亞商業中心內有高檔的五星級酒店，根據濱海縣目前的消費水平，必須有一部分中檔商業進駐，在項目內所以在分中檔商業進駐，在項目內所以在“業態布局業態布局”和和“人流引導人流引導”方面，必須考慮12、整體方面，必須考慮整體的協調性，有以下業態分布建議。的協調性，有以下業態分布建議。人流量由多到少消費檔次由高檔到中檔整體業態布局1-41-4、經濟型快捷酒店精品百貨、電器、娛樂地方老字號特色餐飲5 5、1層品牌連鎖店、家居精品店、服飾等，預留超市入口2-3層，大型超市4-5層，大型家居生活館12345676 6、1層，特色輕餐、咖啡館等2層，平價海鮮酒樓3層，大型主題餐飲4-5層，量販式KTV，夜總會整體廣場及商業入口大型市民廣場五星級酒店廣場abca a經濟型酒店入口b b精品百貨入口c c大型超市、家居生活館北部入口及廣場引入五星級酒店管理公司，打造濱海的酒店標桿。五星級酒店五星級酒店商業13、商業B B棟棟B棟商業東半部分，每層約2200平米，其商業業態需要與五星級酒店相配合。建議1-2層，引入平價海鮮酒樓、特色輕餐、咖啡館等；3層引入大型主題餐飲；4-5層引入高檔休閑娛樂場所，KTV等。B棟商業西半部份：建議1層引入麥當勞、肯德基等連鎖餐飲；預留部分作為超市入口，2-3層引入大型超市；4-5層引入大型綜合家居生活館；如果層高允許，頂層可引入電影院線。1層和中間裙樓的1、2層引入精品購物（如家居生活專賣、時尚服飾、飾品等）、特色餐飲、快餐等。商業商業B B棟棟-1-1層層1、大型超市入口（700-800，加上2-3層，共約7500）例如：華聯吉買盛。2、精品購物、品牌連鎖餐飲、品牌14、家居用品（4500）例如：肯德基、麥當勞、時尚服飾等3、商務輕餐、咖啡廳等（2200）例如：星巴克等4、二層餐飲入口1234商業商業B B棟棟-2-2層層1、大型超市（4400）2、平價海鮮酒樓（1000-1200）121212商業商業B B棟棟-3-3層層1、大型超市（2200）2、大中型品牌餐飲店（2200，1-2家）例如：俏江南、粵珍軒等12商業商業B B棟棟-4-4層層1、大型綜合家居生活館（2200，加上5樓共4400）例如：品生活家居生活館等2、量販式KTV、休閑娛樂場所（2200，加上5樓一層，總共約4400平米）12商業商業B B棟棟-5-5層層1、大型綜合家居生活館（220015、）2、量販式KTV、休閑娛樂場所（2200）1239【“華聯華聯吉吉買買盛盛”介介紹紹 】華聯吉買盛是百聯集團旗下的大型連鎖綜合超市的知名品牌，成立于1998年12月29日。華聯吉買盛的門店數已達二十多家，不僅擁有一萬平方米以上的標準型大賣場，擁有8000平方米左右的超級生活購物廣場，同時也擁有4000平方米左右的類似生鮮加強型超市的鄰里生活中心。商業商業B B棟招商舉例棟招商舉例（百馬部分招商資源）（百馬部分招商資源）40【“華聯華聯吉吉買買盛盛”進駐進駐要求要求 】租租賃賃區域要求：區域要求：1-2F；要租要租賃賃的面的面積積：6000-8000平方米；電電量要求：量要求：200KW；免租16、期要求：免租期要求：1年；租租賃賃期：期：10-15年。41【“品生活品生活”介介紹紹 】“品生活”家居品牌創立于2007年，已開店近200家。是一個具美感和品位內涵的家居連鎖品牌。42【“品生活”進駐要求 】租租賃賃區域要求：區域要求：一層；要租要租賃賃的面的面積積：200-300平方米；物物業業要求：要求：層數為1層，層高為3.5米；電電量要求：量要求：正常普通照明；免租期要求：免租期要求：工程進駐裝修時間免租；租租賃賃期：期：5年。43【“肯德基肯德基”介介紹紹 】肯德基屬于百勝餐飲集團。百勝集團是世界上最大的餐飲集團，在全球100多個國家和地區擁有超過3.3萬家連鎖店和84萬名員工。旗17、下擁有肯德基、必勝客、東方既白（中式餐飲）等世界知名餐飲品牌，分別在烹雞、比薩、墨西哥風味食品及海鮮餐飲領域名列全球第一。44【“肯德基肯德基”進駐進駐要求要求 】租租賃賃區域要求：區域要求：首層租賃；要租要租賃賃的面的面積積：300-500平方米；物物業業要求：要求：層高4.5米以上；電電量要求：量要求：300KW以上；免租期要求：免租期要求：具體協商洽談，一般為3月以上；租租賃賃期：期：15年以上。45【“星巴克星巴克”介介紹紹】星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界領先的特種咖啡的零售商，烘焙者和星巴克品牌擁有者。1999年進入中國，現已開設430多家門店，其中約218、00家在大陸地區。目前星巴克正積極拓展大陸二線市場。46【“星巴克星巴克”進駐進駐要求要求】租租賃賃區域要求：區域要求：1層，好的迎客面；要租要租賃賃的面的面積積：200-250平方米；物物業業要求：要求：層數為1-2層，層高為4米以上；電電量要求：量要求：50千瓦；免租期要求：免租期要求：工程進駐裝修時間免租；租租賃賃期：期：10年。47【“棒！棒！約約翰翰”介介紹紹】PAPAJOHNS國際公司是全球三大比薩連鎖企業之一。由約翰施耐德于1984年創立，總部設在美國肯塔基州的路易斯維爾市。1985年PAPAJOHNS的第一家門店隆重開張，1993年股票在納斯達克上市。48【“棒！棒！約約翰翰”19、進駐進駐要求要求】租租賃賃區域要求：區域要求：一層或二層；要租要租賃賃的面的面積積：300-400平方米；物物業業要求：要求：層高為5米以上；電電量要求：量要求：250千瓦以上；免租期要求：免租期要求：具體協商洽談；租租賃賃期：期：8年。49【“巴巴貝貝拉拉”介介紹紹 】上海巴貝拉意舟餐飲管理有限公司于2005年7月創立。其后，在至2007年7月不到兩年的短短時間里，巴貝拉意式休閑餐廳在上海的門店數迅速擴張到9家，是上海經營最為成功、發展速度最快的連鎖餐飲集團之一。50【“巴貝拉”進駐要求 】租賃區域要求：獨立迎客面，獨立通道；要租賃的面積：300-500平方米；物業要求：不多于1層；電量要求20、：200千瓦；免租期要求：裝修期免租；租賃期：10年。4方案一：分層分布業態6、7層引入經濟型酒店（根據商家需求可適當增減）5層引入當地特色餐飲；大型電玩城、臺球城等休閑娛樂設施；1-4層引入精品百貨，分層設置主題，如1層化妝品、鞋帽，2層女裝、3層男裝、4層兒童服飾、鞋帽及兒童游樂園等。321商業商業A A棟棟精品百貨、特色餐飲、經濟型酒店精品百貨、特色餐飲、經濟型酒店4方案二：分棟分布業態1棟引入經濟型酒店2、3、4棟1-4層引入精品百貨2棟可加入蘇寧電器等賣場跟B棟超市配套；3、4棟可在5-7層引入餐飲、娛樂等設施321商業商業A A棟棟精品百貨、特色餐飲、經濟型酒店精品百貨、特色餐飲、21、經濟型酒店53【“復茂小復茂小龍蝦龍蝦”介介紹紹 】2002年夏天，復茂正式進入上海后，以奇特的口味和過硬的品質成為上海最負盛名的小龍蝦專食店在上海已經成功的擁有21家連鎖店公司在上海市場發展到50家門店。商業商業A A棟招商舉例棟招商舉例（百馬部分招商資源）（百馬部分招商資源）54租租賃賃區域要求：區域要求：1-2層；要租要租賃賃的面的面積積：150-300平方米；物物業業要求：要求：層高5.0米以上；電電量要求：量要求：150KW以上；免租期要求：免租期要求：具體協商洽談；租租賃賃期：期：3-5年。【“復茂小龍蝦”進駐要求 】55【“吉野家吉野家”介介紹紹 】吉野家是一家享有百年歷史的著名22、日本牛肉飯專門店，始創于1899年，在日本筑地魚市場開設第一間分店。56【“吉野家”進駐要求 】租租賃賃區域要求：區域要求：首層租賃；要租要租賃賃的面的面積積：150-300平方米；物物業業要求：要求：層高5.0米以上；電電量要求：量要求：250KW以上；免租期要求：免租期要求：具體協商洽談；租租賃賃期：期：10年以上。57【“真功夫真功夫”介介紹紹 】真功夫是知名的中式快餐品牌，主打美味、營養的原盅蒸湯、蒸飯，現在全國開設有300多家直營店。真功夫全球華人餐飲連鎖以“功夫不負有心人”的信念，傳承中華美食5000年蒸文化，用特色蒸品演繹中華美食的營養精髓。58租租賃賃區域要求：區域要求：2-423、層；要租要租賃賃的面的面積積：250-300平方米；物物業業要求：要求：層高4.5-5米；電電量要求：量要求：350千瓦；租租賃賃期：期：10年。【“真功夫”進駐要求 】59【“永和大王永和大王”介介紹紹 】永和大王是全國連鎖快餐企業，經營豆漿、油條、各種稀飯以及中式的小點心。2004年2月，永和大王與菲律賓快餐巨頭快樂蜂餐飲集團成功合并。永和大王將借助快樂蜂集團超過25年快餐業的成功經驗，力爭成為中式快餐第一品牌。60租租賃賃區域要求：區域要求：最好在底層；要租要租賃賃的面的面積積：250平方米；物物業業要求：要求：層高4.5米；電電量要求：量要求：350千瓦；租租賃賃期：期：8年。【“永和24、大王”進駐要求 】61【“一伍一拾一伍一拾”介介紹紹 】家居為王、生活為后，在王與后的領域中時時刻刻充滿驚奇和時尚！讓家居生活質量透過小小的用品，即感覺到一屋子的精彩！創意、生活、家，就是我們的夢想工場。62【“一伍一拾”進駐要求 】租賃區域要求：最好在輕軌站點出口旁；要租賃的面積：250平方米；物業要求：層高4.5米；電量要求：250千瓦；租賃期：10年。63【“集集小集集小鎮鎮”介介紹紹 】集集小鎮是中式快餐品牌，以小鎮風味為基礎的，溯自1996年開始發展。以全新、專業的形象面對消費大眾，目前展店開發已遍及上海、江蘇、浙江、福建、廣西、山東等地共60余家門市。64租賃區域要求：有好的迎客面25、，人流量；要租賃的面積：300平方米；物業要求：層高4米，層數不超過1層；電量要求：150千瓦；免租期要求：裝修期免租；租賃期：10年。【“集集小鎮”進駐要求 】人流動線建議在建議在A A棟西側增加兩個人行入口；棟西側增加兩個人行入口；將將A A棟和棟和B B棟之間的人行動線連通，至少有兩處棟之間的人行動線連通，至少有兩處連通處。將連通處。將B B棟和棟和C C棟之間至少有棟之間至少有1 1條連通動線。條連通動線。車流動線B B棟正面廣場、棟正面廣場、A A棟外圍的形車動線太長，會對棟外圍的形車動線太長，會對人流動線有影響。建議將車流動線都合并到外人流動線有影響。建議將車流動線都合并到外部道路26、上。只保留地下車庫入口和停車位附近部道路上。只保留地下車庫入口和停車位附近的車流動線。的車流動線。p 百馬商業資源整合(部分)68【“來必堡來必堡”介介紹紹 】來必堡餐飲管理有限公司系中國大型餐飲連鎖集團企業，總部位于上海徐匯區。公司自1999年成立以來，開創了全新的中式快餐經營模式，成為長三角地區快餐行業發展的領頭羊。來必堡擁有“來必堡”中式快餐和“翁山漁港”海鮮酒樓等餐飲品牌，在浙江、江蘇等地的重要城市以及上海成功開設了近百家連鎖店。69【“來必堡”進駐要求 】租租賃賃區域要求：區域要求：1-2層；要租要租賃賃的面的面積積：300-500平方米；物物業業要求：要求：層高5.0米以上；電電量27、要求：量要求：250KW以上；免租期要求：免租期要求：具體協商洽談；租租賃賃期：期：5-8年。70【“高點高點娛樂娛樂城城”介介紹紹 】高點娛樂城娛樂設施齊全，配套組合完備。一樓設有全市最大規模的庭院式臺球廣場，50張球臺。二樓為KTV包房區。三樓為美國AMF全進口楓木保齡球道區，以及趣味益智的游戲區，旁側溫馨的休閑咖啡區。四樓為棋牌天地，擁有16間包房，全自動麻將桌，即可玩麻將又可玩撲克和下棋。高點娛樂城是集娛樂、休閑、餐飲于一體的知名娛樂城。71租租賃賃區域要求：區域要求：無特別要求；要租要租賃賃的面的面積積：5000-6000平方米；物物業業要求：要求：層高4.5米；柱距保持在12米；電28、電量要求：量要求：350千瓦；租租賃賃期：期：15年。【“高點娛樂城”進駐要求 】72【“揮勝揮勝臺球俱臺球俱樂樂部部”介介紹紹 】揮勝臺球俱樂部位于聚豐園路，靠近上海大學，現附近有兩家店，一家從事專業美式桌球，另外一家是斯洛克桌球。俱樂部環境優雅，設施高檔。73【“揮勝臺球俱樂部”進駐要求 】租租賃賃區域要求：區域要求：除底層外都可以；要租要租賃賃的面的面積積：500-800平方米；物物業業要求：要求：層高不低于3.5米；電電量要求：量要求：正常普通照明；免租期要求：免租期要求：工程進駐裝修時間免租；租租賃賃期：期：5年。74【“一兆一兆韋韋德健身會所德健身會所”介介紹紹 】一兆韋德(上海)29、成立于2000年，目前有員工3000人，是業內發展速度最快、分店數量最多、會員數量最多的健身連鎖機構。目前在全國擁有63家會所，未來將繼續擴大再中國的會所數量。75租賃區域要求：單獨層；要租賃的面積：1000平方米；物業要求：層數1層，層高4-5米，柱距10米；電量要求：350千瓦；免租期要求：裝修期免租；租賃期：至少10年。【“一兆韋德健身會所”進駐要求 】76【“康康駿駿會會館館”介介紹紹 】康駿會館創建于2004年5月，是專業從事全身指壓推拿、足浴保健、全身精油按摩等保健治療的服務性企業。旗下已在上海徐匯區、長寧區、靜安區、閔行區、浦東新區和江蘇南京、北京等地設立了十八家規模不等的直營店30、！77【“康駿會館”進駐要求 】租租賃賃區域要求：區域要求：除底層外都可以；要租要租賃賃的面的面積積：600-800平方米；物物業業要求：要求：層高3.5米以上；電電量要求：量要求：1000千瓦；租租賃賃期：期：10年。78【“康友四季會所康友四季會所”介介紹紹 】康友四季會所成立于2001年，是一家專業從事推拿、足浴、精油SPA、美甲等保健業務的連鎖機構。康友四季發展至今，在上海已擁有12家分店，營業面積從300-1200平米不等，會所內部設有1-6人的獨立式包房，裝修精致，環境優雅。79租租賃賃區域要求：區域要求：除底層外都可以；要租要租賃賃的面的面積積：600-800平方米；物物業業要求：要求：層高4米左右；3.8公斤/平方厘米；電電量要求：量要求：400千瓦；租租賃賃期：期：10年。【“康友四季會所”進駐要求 】感謝聆聽！THANKS