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1、寫字樓眾籌案例寫字樓眾籌案例-鈺龍時代中心鈺龍時代中心2 寫字樓眾籌模式分析目錄1 鈺龍時代中心項目簡介1 鈺龍時代中心項目簡介 項目區(qū)位 基礎(chǔ)指標 周邊概況 包裝展示 推售情況二橋二七項目區(qū)位項目位于青山區(qū)紅鋼城，和平大道與沿港一巷交匯處，緊臨和平大道與地鐵5號線青山公園站地鐵5號線(規(guī)劃)位置青山和平大道紅鋼城開發(fā)商武漢惠譽尚美置業(yè)有限公司占地面積/建筑面積6995.40/51415.88寫字樓/商業(yè)面積30070.55/9474.16綠化率/容積率30%/5.8層數(shù)38層，1-5層為商業(yè)裙樓，7-36為標準層37-38層為花架層大堂高7.2m層高商業(yè)4.8m寫字樓3.8m(全為平層，前期2、規(guī)劃loft產(chǎn)品取消)標準層面積1128，13戶面積區(qū)間55.65-181.19車位420個電梯進口日立10部，其中寫字樓7部商業(yè)2部，地下車庫擺渡梯1部商務(wù)配套員工餐廳、健身會所外立面干掛石材+玻璃幕墻特色設(shè)施幕墻自然通風系統(tǒng)物管開發(fā)商物業(yè)(正在接洽世邦魏理仕顧問)，物業(yè)費8.5代理商大家價格預計14000，開盤優(yōu)惠85折后約12000基礎(chǔ)經(jīng)濟指標項目為一棟39層的單體寫字樓，其中1-5層為商業(yè)裙樓，7-36層為寫字樓，37-39層為花架層開發(fā)背景項目由鈺龍集團旗下子公司武漢惠譽尚美置業(yè)有限公司開發(fā)，是青山區(qū)政府在香港重點招商引資的項目，用地為青山區(qū)委舊址區(qū)域規(guī)劃項目所在區(qū)域規(guī)劃為青山濱江商3、務(wù)區(qū)，是武漢“兩江四岸”濱江景觀體系的重要組成部分周邊概況周邊為成熟居民區(qū)，生活、金融配套齊全，商務(wù)氛圍欠缺，僅有少量陳舊辦公樓中百青山百貨青山公園青揚十街居民區(qū)周邊概況工行、農(nóng)行、郵儲招行、交行、中信蘇寧、工貿(mào)家電聚鑫賓館項目包裝展示營銷中心臨和平大道工地圍墻精神堡壘營銷中心墻體包裝開盤前期外圍包裝主打眾籌信息項目包裝展示區(qū)域沙盤LED屏看樓通道首層電梯間營銷中心基礎(chǔ)銷售道具齊全，可直通樣板層，看樓通道覆噴繪布，主打區(qū)域價值本體模型推售信息商業(yè)首批主推寫字樓中低區(qū)，部分樓層作保底返租推售產(chǎn)品：寫字樓：主推中低區(qū)7-20層，目前10-14層作為返租樓層，后續(xù)根據(jù)客戶情況進行調(diào)整；商業(yè)：自持招商4、；推售節(jié)點：自2014年3月起蓄客，總體蓄客情況不理想；2015年1月3日啟動眾籌活動暨內(nèi)部認購，銷售價格：寫字樓：預計均價14000，開盤85折，折后約12000；目前對外折扣88折，同時啟動全民營銷5提成；返租樓層返租期為3年，保底月租金80元/；商業(yè)：目前一樓租金380，二樓190，三至五樓待定。10-14F返租 眾籌目的 眾籌方式 活動效果及反思2 寫字樓眾籌模式分析眾籌活動目的為何采用眾籌模式？營銷費用相對有限蓄客周期過長上門量嚴重不足區(qū)域商務(wù)氛圍不足眾籌方式眾籌競拍方式活動時間：2014.12.12-2015.1.3共計3周參與者憑個人有效證件及個人30萬驗資證明報名(線上、線下均5、可)，繳付1萬競拍保證金獲得競拍資格，參與人數(shù)達200人時啟動，上限450人；拿出兩套特價房源(53、104，原價14000，兩套原總價220萬)以5折起拍，競拍結(jié)束后除返還競拍本金外，還將成交價超出5折溢價部分作為分紅參與眾籌客戶平均發(fā)放，預期收益20-40%；眾籌拍賣5折房源，溢價部分平均分紅16首個寫字樓眾籌項目，市場關(guān)注度高，實際成交慘淡活動效果通過特殊的形式、優(yōu)惠的價格和回報，引吸了大批的客戶及業(yè)內(nèi)人士關(guān)注，活動開始后日均上門量約20組，一周時間參與眾籌人數(shù)已接近200；青山發(fā)展投資論壇(邀請半求主講)暨眾籌拍賣活動于徐東光明萬麗酒店舉辦，1月3日當天有效到訪競拍客戶340組，特價房6、源實際成交價約11500元/(81折)，溢價分紅2023.5元/人；啟動內(nèi)部認購，總成交金額約600萬，成交并不理想。活動效果值得肯定的是，在整體寫字樓市場并不是很樂觀的情況下，項目采用未曾應(yīng)用于寫字樓項目的眾籌方式，吸引了業(yè)內(nèi)人士及客戶的關(guān)注，表面上解決了上門量不足的情況，但仍然存在一些未能突破的瓶頸：活動反思5、眾籌方式對客戶來說可作為一種短期的高回報理財產(chǎn)品，純分紅客戶比例遠高于目標客戶，對項目實際成交提升有限1、青山以居住和工業(yè)功能為主，與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)相距較遠，商務(wù)氛圍尚未形成2、區(qū)域內(nèi)以鋼鐵、石化等第二產(chǎn)業(yè)為主，與以第三產(chǎn)業(yè)為主的寫字樓客戶群體匹配度較低，僅對區(qū)域內(nèi)核心產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)有一定吸引力3、項目主打投資價值，與目前階段寫字樓以自用客戶為主的市場規(guī)律吻合度不高，且高租金回報的返租形式容易使客戶產(chǎn)生后期租金無法保證等疑慮4、寫字樓眾籌尚屬嘗試階段，該項目推出的眾籌房源面積較小、總價較低，適用性與風險存在不確定性形式新穎博眼球，成交推動效果有限，需慎重操作THANKS.