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1、工業廠房及物流園推廣方案工業廠房及物流園推廣方案2013/3/20園區服務業務定制園區服務業務定制2 2園區體系平臺搭建園區體系平臺搭建4 4工業廠房及物流園概述工業廠房及物流園概述3 3 1 1園區設施管理園區設施管理3 3 3 32013/3/20物業特點物業特點包括標準廠房、科研廠房、生產廠房，歸納說：近年來逐漸發展起來的新技術產業用房、研究發展用房。工業物業既有一般物業位置的固定或不移動性、經濟壽命的可延續性、適應性、不一致性、需要管理、能在周圍環境的改善中獲得利益等基本特征，又有要求工業廠房適應行業比較寬、從業人員專業知識要求比較高的特點。園區功能園區功能以研發、生產為主導的基本功能2、，以專業大型的設施設備及供電系統為核心的專業性強的配套，已滿足生產和研發需要。服務對象服務對象一般為生產企業和研發生產為一體的園區，客戶群較為單一、穩定。但隨著經濟的發展和社會的進步，入駐企業不再僅僅滿足解決生產問題，逐漸開始關注建筑群體的人性化需求（如環境需求、運動需求、安全需求、購物需求等），要求改善生活質量。運行時間運行時間一般較有規律，同時有一定的間歇時間。在工業生產中，有部分是需要連續生產的企業，因此工業廠房的管理服務必須保持持續的供水、供電、供氣，如果是確實需要維修、搶修而需臨時中斷時，必須要做好安排。工業廠房2013/3/20物業特點物業特點倉庫、停車場、裝配車間、辦公樓等。隨著3、物流行業的不斷發展，物流園承擔了越來越多的功能，甚至一些簡單的裝配都會在物流園內完成。園區功能園區功能集倉儲、貨運、貨物配送、裝卸、信息咨詢等功能于一身。服務對象服務對象客戶群非常復雜，如國際、國內大型倉儲企業，來自全國各地的物流企業、信息服務企業，民航、鐵路、公路運輸代理機構，運送貨物的客戶，裝卸企業、裝卸工，個體商戶等等。大量的人流、車流、物品流動、信息流動，這是物流園最突出的特點。運行時間運行時間基本是全天候運行。這是與物流園的位置與城市交通管制有關。物流園占地面積大，為了減少投資成本，同時減少物流運輸給城市交通帶來的壓力，物流園的位置一般建于遠離城市中心的地方，或是城鄉結合部，而且城市4、交通管制對于大貨車的通行在一些繁華路段只允許夜間通行，所以物流園的運營不僅僅是白天，有時甚至會集中在夜間進行。物流園2013/3/20園區服務業務定制園區服務業務定制2 2園區體系平臺搭建園區體系平臺搭建4 4工業廠房及物流園概述工業廠房及物流園概述3 3 1 1園區設施管理園區設施管理3 3 3 32013/3/20物業特點物業特點園區功能園區功能服務對象服務對象確定業務類型確定業務類型確定業務類型確定業務類型確定服務內容確定服務內容確定服務內容確定服務內容確定客戶策略確定客戶策略確定客戶策略確定客戶策略確定管理核心確定管理核心確定管理核心確定管理核心運行時間運行時間2013/3/20業務定5、位業務定位:進行園區類別分析，根據園區類型制定服務內容。比如，生產型的服務內容、研發型的服務內容、科研型的服務內容等，包括各種產業類型。功能定位功能定位:根據特定園區承擔的業務功能進行設計，如物流園除了傳統的貨物配送功能外，還要承擔商品的博覽功能、交易功能、信息功能、綜合服務功能等。形象定位形象定位:針對園區特性樹立特色形象，它涉及到企業的品牌、聲譽和競爭實力。針對不同園區設計不同的服務內容、服務方式、員工的語言行為及廣告、環境等的宣傳。客戶定位客戶定位:特定園區的服務對象是誰，目標顧客就是誰。不同的目標顧客具有不同的業務需求和滿足需求所需要的特定服務方式，這直接決定了特定園區的經營磨損和服務6、方式的選擇。市場定位市場定位:關注特定園區經營的市場區域范圍是定位服務內容的基本要素。如物流園需要提供快速、準時、高速服務的本地配送服務系統；工業廠房以生產或研發為市場傾斜。2013/3/20室內空間規劃室內空間規劃及空間管理及空間管理 新的建筑物新的建筑物及修復及修復高新科技運用高新科技運用及質量管理及質量管理 建筑和改造工程建筑和改造工程公司不動產管理公司不動產管理行政支援服行政支援服務務保安與通訊保安與通訊 能源安全管理能源安全管理保養與運作保養與運作資產管理資產管理租賃管理租賃管理停車場管理停車場管理消防管理消防管理應急管理應急管理安保管理安保管理保潔綠化服務管理保潔綠化服務管理工程維7、修管理工程維修管理墻面維護與保養墻面維護與保養工程安裝與評估工程安裝與評估設備保養與運營服務設備保養與運營服務建筑物維繕服務建筑物維繕服務安裝與改造工程服務安裝與改造工程服務代購服務代購服務配套服務配套服務會議服務會議服務行政服務行政服務生產安全管理生產安全管理實驗室服務管理實驗室服務管理應急服務處理應急服務處理能源管理能源管理空間規劃空間規劃空間管理空間管理評估與咨詢服務評估與咨詢服務服務內容2013/3/20空間空間管理管理會議會議服務服務樓宇外樓宇外立面粉立面粉刷刷建筑物修繕建筑物修繕資產資產管理管理業務服務項設施管理業務分類照明系照明系統改造統改造服務服務危險品危險品倉庫選倉庫選址服務8、址服務代購代購服務服務消防系消防系統改造統改造服務服務空間空間管理管理會議會議服務服務資產資產管理管理工程工程安裝安裝評估評估行政行政服務服務能源能源管理管理空間空間規劃規劃墻面墻面維護維護保養保養工程工程維修維修管理管理 送水服送水服務務墻體保墻體保溫大中溫大中修修通勤車通勤車服務服務危險品危險品倉庫選倉庫選址服務址服務會議設會議設備租賃備租賃服務服務辦公用辦公用品采供品采供服務服務員工餐員工餐廳服務廳服務 養護修養護修補辦公補辦公家具服家具服務務保安與通訊保安與通訊行政支援服務能源安全管理公司不動產公司不動產管理管理 U模塊長名單BU：公司不動產管理保安與通訊保養與運作建筑和改造工程行政支9、援服務能源安全管理室內空間規劃及空間管理新建筑物及修復高新科技運用及質量管理BU業務建筑物修繕2013/3/20園區服務業務定制園區服務業務定制2 2園區體系平臺搭建園區體系平臺搭建4 4工業廠房及物流園概述工業廠房及物流園概述3 3 1 1園區設施管理園區設施管理3 3 3 32013/3/20以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類生活環境、工作環境進行有效的規劃、整理和維護管理的工作。它將人們的工作場所和工作任務有機結合起來，是一門綜合了工商管理、建筑科學、工程技術以及人體工程學的綜合學科。設施管理 Facilities Management，FM 設施管理的定10、義2013/3/20設施管理為產業提供專業化配套服務，有利于產業集群和專業園的發展。與傳統物業管理不同，設施管理主要目的是改善客戶營運能力，提高園區收益。對高新區來說，設施管理必須圍繞園區產業發展這一最終目的來提供相關服務，它與園區產業的發展密切相關。針對某一產業領域，提供各種專業化的特殊服務是園區設施管理的重要內容之一。通過為產業發展提供專業化配套服務，創造高端招商引資的環境，成為吸引專業領域企業和資源集聚的重要手段，將加快促進產業集群和專業園的形成和發展。設施管理遵循生態工業園理念，是園區節能降耗、效率提升的重要手段。設施管理關注資源能源的集約利用，它遵循生態工業園發展理念，通過在園區開展11、設施管理，能更有效的進行能源管理，降低能耗。例如，德國赫斯特工業園的設施管理中僅通過采用能源管理系統一項就使得園區能耗降低 3%-5%。可見，設施管理是園區節能降耗、效率提升的重要手段，是建設一流園區和創新型園區的需要。設施管理更加精細化、專業化，能滿足日益復雜的園區硬環境發展需求。面對園區日益復雜的基礎設施和設備，以及高新技術企業對基礎設施的特殊要求，傳統的物業管理方式很難滿足園區日益復雜的基礎設施和設施設備管理要求，需要進行更加精細化、專業化的管理。設施管理是一種專業化、精細化的管理方式，它能針對企業的需求提供特殊的水、電、氣、熱等基礎設施服務，并實現提高設施管網效率、改善環境、提高能源集12、約利用率的目的，通過專業的管理服務能滿足特殊的產業服務設施管理要求。設施管理是全生命周期管理，有利于園區開發建設和管理運營的統籌考慮。設施管理關注物業的整個生命周期，針對性提供策略性長期規劃，貫穿到物業或設施的可行性研究、設計、建造、維修及運營管理的全過程之中。設施管理有利于在園區前期戰略規劃中，對園區開發建設和管理運營進行通盤規劃、設計，從而能提高后期管理運營的效率。2013/3/20園區設施管理主要包括園區不動產管理、基礎設施管理、公共服務設施管理和基礎物業管理等四方面內容：2013/3/20不動產所有人決策機構自身部門自身外包實施部門CRE部門設施管理公司FMA選址B估值C運營D處置具體13、業務ABCD顧問（項目管理）測量師、物業師（建筑物管理）產業服務專業代理（CRE評估、CRE處置）自有不動產管理自有不動產管理外包不動產管理外包不動產管理CRE管理實施外包外因：企業人力資源成本越來越昂貴專業公司可以提供大量優秀的技術人員專業管理，高效運作成本節省，時間節約lCRE管理實施外包為設施管理公司提供了從業空間lCRE管理實施外包的內因：優化產業鏈條專注于核心能力2013/3/20園區服務業務定制園區服務業務定制2 2園區體系平臺搭建園區體系平臺搭建4 4工業廠房及物流園概述工業廠房及物流園概述3 3 1 1園區設施管理園區設施管理3 3 3 32013/3/20政策人才的稀缺，策劃14、管理、運營人才物流人才的引入，包含外語人才、海關知識、稅收知識等，這是企業人力資源部門的主要壓力；1、稅收政策的減、免；2、其它政策的扶持。入駐企業能夠獲得政府的產業扶持和實實在在的稅收、人事、補貼貸款等多方面的優惠政策。1、ITO信息技術外包（Informantion Technology Outsourcing)2、BPO業務流程外包(Business Process Outsourcing)3、KPO知識處理外包(Knowledge Process Outsourcing)4、合理配送降低物流成本5、利用物流外包隆低成本6、物流金融服務7、交易創新（電子商務）8、綜合服務1、園區的空間15、布局、功能確定明確，對物流園區整體的健康發展將產生有利影響；2、明確物流園區的整體和單個功能與發展方向，提升物流園區的發展。3、物流園區強大的物；信息化建設；4、物流園區的示范性強的體現；5、物流園區之間的合作功能強。人才資源資本1、聚集效應，聚集大批企業；2、產業鏈上下游實行的全過程供應，提高了物流服務水平，控制了物流成本，達到了物流的效率化；3、專業的物流能力降低價格，縮短商品周轉的時期，迅速、準確高效地進行商品管理；4、通過服務提升品牌價值的溢價能力。從單純運輸向著倉儲、分檢、分裝、配送等全方位服務延伸，配送、加工、包裝等現代物流業務突出，專業管理人員，中高層管理人才，一線人員需求強烈，16、例如：司機。內部企業產業服務平臺 入駐企業提供“一站式”物業服務，提供完整的商務服務，根據入駐企業行業的自身特點，提供專業型的行業服務，同時需要產業服務平臺，協調與其他企業及客戶，運輸者之間的關系，實現整個供應鏈活動的效率化。提高服務也是有效降低成本的方法。需求驅動規劃驅動客戶服務中心招商引資中心物流信息中心客戶服務中心園區建設空間規劃金融服務體系交易平臺體系綜合服務體系服務范圍服務范圍：綜合服務區、普通加工物流區、電子商務物流區、保稅區2013/3/20管理模式需要考慮以下幾方面：管理模式需要考慮以下幾方面：1、按市場規律運作；2、政府應該參與決策；3、重視軟環境的投入。執行層管理層決策層217、013/3/201 12 23 3功能：主要是協調各方面的利益關系投資人政府企業客戶消費者制定產業服務平臺推導產業服務平臺管理層次園區管理模式的種類管理委員會制協會制其它業主委員會制房東制股份公司制基于管理模式種類影響因素基于平臺的運營管理物流園的運營模式：物流園的運營模式：1、由企業為主體的市場化運營方式；2、公司化經營管理；3、由入駐企業自主經營。2013/3/20行政服務系統平臺地產策劃物流信息中心堆場倉庫信息查詢碼頭船舶信息查詢法律法規查詢入駐項目招商引資中心重點項目招商中心在線咨詢客戶服務中心物流服務注冊服務營運服務物業服務交易平臺1、為客戶提供第三方物流服務、相關咨詢等；2、進出庫18、貨物的倉儲、分揀、代辦相關的報關報檢等3、提供第三方物流解決方案，幫助客戶節約操作成本。商務咨詢：幫助客戶辦理在物流園區注冊成立公司的手續。主要服務于保稅區查驗服務，海關直通裝卸堆存、加工、進口等功能輸出功能輸出借助物流信息系統，建立物流信息平臺，通過網絡傳輸，使生產、流通全過程的企業分享由此帶來的收益。戰略規劃園區建設空間規劃產業規劃空間規劃專項規劃基建工程產業支援系統平臺金融服務主要服務于電子商務物流區，拓展電子商務，將交易程序和操作過程集中化，規模化和程序化使貨物流通更加快捷和順暢，形成覆蓋全國的網上分銷網絡系統。主要有兩種類型：一是以銀行（資金出借方）、生產流通企業（資金需求方）、物流19、企業+物流園區（中介方）為主體的庫存商品融資業務，通過直接解決生產流通企業的資金問題，帶動物流園區和物流企業的發展。二是以銀行（資金出借方）、物流企業（資金需求方）、物流園區（中介方）為主體的訂單融資業務，通過直接解決物流企業的資金問題，促進生產流通企業和物流園區的共同發展。人才市場2013/3/20產業支援系統平臺公共基礎設施設施管理中心產業基礎設施生活服務設施設施管理部物業運營部物業客服部物業工程部物業服務中心園區項目部為各企業服務內容：選址咨詢即根據區域地理環境的特點，綜合考慮資源配置、市場潛力、交通條件、地形特征、生態環境等因素，為園區入園企業或新園區規劃選取最佳位置。建筑項目規劃建筑20、物設計、景觀規劃、設施設備規劃等。房地產投資與租賃包括資產管理、財務管理、房地產評估、成本分析、空間規劃、風險規避、投資策略，以及廠房、寫字樓的空間管理、出租、出售等。設施設備管理主要指建筑系統內的給排水、采暖、通風、空調和建筑電氣等設備的保養、維護工作，也包括企業的設施設備維護、車間管理等。基礎設施管理 供水管理根據企業的要求，提供不同標準的生活用水和生產用水，如中水、井水、凈化水、飲用水、純凈水、去離子水等。能源解決方案為園區提供合理的能源解決方案，并輔以先進的能源管理系統，優化園區能源利用結構，提高利用效率，在實現經濟利益的同時，最大限度的實現園區的生態利益。IT服務提供園區所需的基礎辦21、公、商業IT服務平臺，構建園區網絡，提供多媒體服務，機房配置及維護等。政府職能范疇：道路、水、電、氣、通信、有線電視等、環境清潔管理、非市政道路管理公共配套服務設施的管理。如：辦公樓、宿舍、總部基地、員工餐廳、加油站、車輛維修站、醫療診所、信貸、銀行、郵政、超市、餐飲、休閑設備設施的物業管理。娛樂、星級酒店等配套設施管理等。功能輸出功能輸出 依據入駐企業的需求，及各業態的性質，分別設置不同業態的項目部，為入駐企業及企業服務人員生活居住場所提供專項服務及延伸服務。物業服務基建工程共用設備設施及硬件平臺MAIXO管理樂天物業系統2013/3/20物流功能交易功能信息功能物流服務概概 念念 設設 計22、計實實 施施、物流服務：提供配送、倉儲、區域性時效性運輸、快遞、貨代等服務項目。、信息服務：提供國內外物流業權威信息和運輸、倉庫、市場等信息，并通過物流中心的信息網絡為客戶進行信息傳遞、收集、分析、處理、發送、統計等信息服務；、金融服務：為客戶提供稅務登記、銀行投融資、財務咨詢和管理、訂單管理、結算管理等服務；、技術服務：為客戶提供各種先進物流技術裝備，如衛星定位、遙控監視、控制技術等，實現貨物全程在線跟蹤，幫助客戶維修運輸設備及通訊設施等；、管理服務：為在物流中心創辦企業者提供工商注冊登記、優惠政策咨詢、法律咨詢等服務；履行對物流中心的行政事務管理、車輛調度、人員指揮、受理投訴、過程監管以及23、售后服務等管理服務職責，并提供物流人才培訓等服務；、項目服務：根據特定項目的特殊要求提供一整套物流解決方案及服務，幫助客戶辦理項目申報、鑒定以及高技術產品和成果轉化項目認定等業務；、加工服務：為客戶提供拆包、套裁、剪切、配套裝配、原材料初加工、條碼生成、標簽印刷、貼標簽、消費品二次包裝等流通加工服務。許多加工服務可以看作是物流園區為客戶提供的增值服務，是增強市場競爭力的有效手段。、市場服務：為供求雙方提供交易平臺、宣傳平臺和市場供求信息，有效銜接供需雙方成市場交易；還可以幫助客戶進行市場調查與預測；、投資服務：為客戶提供投資分析和物流方案咨詢，如配送、運輸方案的規劃與選擇、庫存控制的策略、供應鏈集成方案等；、生活服務：為物流園工作人員及客戶提供商務辦公樓和配套餐飲、通訊、郵政、住宿等生活服務。信息服務博覽功能服務功能金融服務技術服務管理服務項目服務加工服務市場服務投資服務生活服務五大功能具體體現為十大服務，形成一個復雜的龐大的服務體系。CRECRE不動產服務平臺不動產服務平臺能源管控能源管控產業服服務行政服行政服務設施管理設施管理空空間規劃劃N服服務N服服務2013/3/20