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1、南京周邊皮革市場案例展示南京周邊皮革市場案例展示及調研分析及調研分析 調研目的：主要是了解我項目周邊市場現階段的運營情況調研內容：項目基本參數，租金標準及實際運營情況調研項目：南京本地市場 南京周邊市場調研方式：現場看盤、電話咨詢和網絡調查調研時間：2011年4月15日-4月30日銀橋市場銀橋市場94年開業，經營模式為出租，市場入駐商戶950戶，入駐率為98%。正常營業940戶，租金標準季付3萬左右/年（以3樓為例），物業300-500元/年，配套有電梯、銀行存儲一體機等。宣傳渠道主要以報紙和電臺為主。現人流量較少，主要以批發零售為主。本地市場分析本地市場分析銀橋市場銀橋市場環北市場環北市場22、001年開業，經營模式出租，市場入駐商戶1600戶，入駐率98%，正常營業1580，租金標準一樓13-14萬/年，三、四樓10-12萬/年。物業標準1300/年，配套設施電梯、存取款機、餐飲等。宣傳渠道以戶外及公交為主?，F人流量很大，主要以服裝批發為主，負一樓為在裝修。本地市場分析本地市場分析環北市場環北市場金寶市場金寶市場1994年開業，經營模式為出租，市場入駐商戶830戶，入駐率9 7%，正常營業800，租金標準120元/月，租金包含物管費，現市場配有公交專線。宣傳渠道以戶外及電視?，F人流量較大。本地市場分析本地市場分析金寶市場金寶市場義烏小商品城義烏小商品城2006年開業，經營模式為出租3、和出售反租，市場入駐商戶2300戶，入駐率85%，正常營業1850，租金標準3萬/年（以30），物管費大概為4000元/年。配套設施有公交、地鐵、取款機等。宣傳渠道以戶外及電視媒體為主。現人流量較少，其中皮革市場已經基本關門。本地市場分析本地市場分析義烏小商品城義烏小商品城鑫橋市場鑫橋市場2005年開業，經營模式為出租，市場入駐商戶500余戶，入駐率100%，租金標準3萬/年（以30-40）含在內。配套設施有倉儲、物流等。宣傳渠道以戶外及公交為主。本地市場分析本地市場分析鑫橋市場鑫橋市場金盛邁皋橋店金盛邁皋橋店2010年開業，經營模式為出租，市場入駐商戶400戶，入駐率60%，正常營業300戶4、，租金標準40元/月，物管費大概為2元左右/月。配套設施有公交、地鐵、餐飲、存取款機等。宣傳渠道以戶外及公交為主。本地市場分析本地市場分析金盛邁皋橋店金盛邁皋橋店金橋市場金橋市場1992年開業，經營模式為出租，市場入駐商戶2000余戶，入駐率100%，租金標準40元/月，物管費大概為2元左右/月。配套設施有倉儲、物流、公交、地鐵、餐飲、存取款機等。宣傳渠道以戶外及公交為主。本地市場分析本地市場分析金橋市場金橋市場金盛邁中央門店金盛邁中央門店2008年開業，經營模式為出租，市場入駐商戶600余戶，入駐率70%，正常營業600余戶，租金標準3萬/年/20，含物管費。配套設施有公交、地鐵、餐飲、存取5、款機等。宣傳渠道以戶外及公交為主。本地市場分析本地市場分析金盛中央門店金盛中央門店玉橋市場玉橋市場2004年開業，經營模式為出租，市場入駐商戶1000余戶，入駐率100%，租金標準3萬/年/20 ，含物管費。配套設施有公交、地鐵、餐飲、存取款機等。宣傳渠道以戶外、電臺媒體及公交為主。玉橋國際公寓玉橋國際公寓1-5樓 商業 6樓以上 住宅 商業面積：19-62 商業價格：1樓臨街6-7萬元/，2樓5萬元/，3-5樓2-4萬元/。（現只剩大面積50-60 ）住宅價格（毛胚）：挑高2.3萬元/，平層1.9萬元/。交房時間：2012年年底產權：65年本地市場分析本地市場分析玉橋市場玉橋市場湖塘皮革城生6、意慘淡，超過8成店面處于關門歇業狀態，市場基本沒有運營管理措施，也無宣傳推廣計劃。租金標準 由原來的每天1.08元一個平方，降到每天0.6元一個平方。分析：湖塘皮革城市場運營管理公司實際是租用 南洋市場店鋪進行商業運作，轉租給皮革經營戶，運營公司資金實力及商業運作能力不足。其次，市場受皮革皮草市場淡季沖擊嚴重，導致客流量銳減，與經營戶矛盾重重。外地市場分析外地市場分析常州湖塘皮革城常州湖塘皮革城萬和奧特萊斯：總規劃占地面積約870畝，總投資9.8億人民幣。已建成可營業面積10萬平米。純框架結構店面，以國際、國內一二線品牌為核心，銷售各類高檔服裝、皮具箱包、家紡。配以休閑景觀、影院、星級酒店、倉7、儲物流、電子商務、美食風情街，是集購物、餐飲、娛樂休閑、旅游觀光為一體的現代化購物公園。江東福地、服裝名城！市場目前針對皮革皮草商戶招商工作已經完成，皮革區僅剩一棟在售，但大部分商鋪處于關門停業狀態，開門的也處于半營業狀態，市場幾乎沒有客流量，受皮草經營淡季沖擊嚴重。外地市場分析外地市場分析常州萬和奧特萊斯廣場常州萬和奧特萊斯廣場無錫皮革城坐落于無錫市錫山區東亭北路，總建筑面積達30萬平方米，是江蘇省、無錫市現代服務業重點項目。主營皮衣、裘皮、箱包、鞋類、家紡、窗簾及各種時尚服飾，集旅游觀光、休閑娛樂、時尚購物等功能于一體，號稱是江蘇省首席皮革專業大市場。目前，無錫皮革城內聚集了木林森、希爾頓8、蘋果、達芙妮、雪豹、奧王、花花公子、金狐貍、啄木鳥、七匹狼、都彭、雷豹、阿巴圖斯、稻草人等千余家知名品牌，已成為國內規模最大、品種最全、價格最低、品質最優的皮革集散交易中心。無錫皮革城已于2008年10月開業，入駐品牌超過一千家。分析：無錫皮革城，無論市場體量，市場硬件配套，還是后期的軟件服務、政策扶持均優于我市場，但市場目前運營狀況仍不勝理想?，F場客群主要靠旅游大巴支撐。開業三年，從事水貂商戶逐年遞減，由第一年的96家減少到目前僅剩18家。外地市場分析外地市場分析無錫皮革城無錫皮革城金盛百貨、玉橋市場、金橋市場、環北市場均為南京本土老牌專業市場，無論在市場區位及客群量上與本項目無直接競爭關9、系，且產品定位不同，我項目可以借鑒這三個項目的市場環境改造和內部中庭結構設計。義烏小商品城，金寶市場在客群上與本項目會產生競爭，但是義烏小商品城屬于綜合業態，整體配套，景觀、產品線路、區位都優于我項目，在規模、產品、租金價格上是主要競爭對手。常州萬和奧特萊斯項目從產品結構和市場布局方面，是與我項目相似度最高的商業地產項目，體量略大于我項目，但目前的實際招商運營情況仍然不理想，且商業招商運作與商業銷售為兩個獨立團隊。此項目目前仍然以銷售回款為主要工作重點，運營管理薄弱，導致市場內沒有人氣。我項目應借鑒該項目團隊建設的失誤之處，避免出現項目對外信息不一致的情況。無錫皮革城，無論從市場內部環境、市場10、區位還是配套服務，均優于我項目。在商戶群、消費客群等方面均會與我項目產生直接競爭。無錫皮革城目前人氣主要靠旅游業支撐，行業運作淡旺季區分明顯。我項目應借鑒無錫皮革城，著重思考解決皮革業淡季市場人氣的問題。受市場環境和季節等因素影響，周遍市場內皮革業近期很少有廣告投放，來訪客戶也非常少，成交也明顯下降；主要是受到皮革皮草淡季沖擊，商戶轉移經營重點，以批發加工為主，特別是水貂類產品最近1個月銷售幾乎為0。目前市場對各種優惠或反季節促銷信息很少，市場相對閑散，所以在經過一輪冬季的促銷后，進入夏季各家市場的促銷優惠政策減少，區域內的老市場的經營戶下半年零售計劃都未定，基本處于半歇業狀態。本項目的市場定位無論批發、零售，周邊均有類似項目存在競爭，且我項目在先天條件上無突出優勢，后期市場運營難度更大，對后期投入，無論是人力還是財力均提出更高的要求。推廣費用高低不一，效果都不太理想，但根據規模比較，本項目的推廣費用相對較大。商業的類似項目不論是從整個南京市場還是區域市場都很多，直接的對比項目是南京國際小商品城，目前此項目招商情況很差，口碑也差，我們應多吸取其失敗的經驗教訓。