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1、萬達(dá)商業(yè)管理有限公司萬達(dá)商業(yè)管理有限公司 2009年年2月月第一部分第一部分 商圈調(diào)研與分析商圈調(diào)研與分析 第二部分第二部分 步行街設(shè)計(jì)建議步行街設(shè)計(jì)建議 第三部分第三部分 項(xiàng)目管理建議項(xiàng)目管理建議 目目 錄錄o第一部分第一部分 商圈調(diào)研與分析商圈調(diào)研與分析萬達(dá)廣場(chǎng)中山路平安大街一、東購(gòu)商業(yè)區(qū)調(diào)研與分析石家莊最大的石家莊最大的綜合型成熟的綜合型成熟的核心商業(yè)區(qū)核心商業(yè)區(qū)1）總體情況東購(gòu)商業(yè)區(qū)代表了石家莊最完善的商業(yè)市場(chǎng)，其在新華集貿(mào)中心批發(fā)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上形成的一個(gè)零售商業(yè)區(qū)，有“火車站”、“服裝批發(fā)市場(chǎng)”、“大型購(gòu)物中心”三大特征。東購(gòu)商業(yè)區(qū)的范圍是指中山路（東至公里街，西至中華大街）和民族路沿2、線的零售商業(yè)積聚區(qū)，包括華聯(lián)等周邊的大型商業(yè)場(chǎng)所。2）業(yè)態(tài)分析 東購(gòu)商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)包括：東方城市購(gòu)物中心、新百購(gòu)物廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、王府井百貨四大購(gòu)物中心和百貨業(yè)態(tài)，福興閣服裝市場(chǎng)、灣里廟服裝市場(chǎng)、太和電子城、天元名品服飾廣場(chǎng)、金百麗時(shí)尚廣場(chǎng)等眾多的專業(yè)市場(chǎng)或主題商場(chǎng)，國(guó)美電器、蘇寧電器、大中電器、康寧醫(yī)藥商場(chǎng)、麗華音像城和大量臨街服裝等專買店，還有肯德基、麥當(dāng)勞等餐飲娛樂業(yè)態(tài)。新新 百百 廣廣 場(chǎng)場(chǎng)天天 元元 名名 品品東購(gòu)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)表東方購(gòu)物中心：東方購(gòu)物中心：租賃標(biāo)準(zhǔn)：租金在租賃標(biāo)準(zhǔn)：租金在120120元元-200200元元/月月/平方米平方米；物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)：費(fèi)：2525元元/月月/平3、方米（含空平方米（含空調(diào)費(fèi)、保潔等費(fèi)用調(diào)費(fèi)、保潔等費(fèi)用,按使用面按使用面積收費(fèi)）積收費(fèi)）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商業(yè)名稱商業(yè)名稱規(guī)模規(guī)模檔次檔次消費(fèi)群體消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況百貨百貨商場(chǎng)商場(chǎng)東購(gòu)東購(gòu)4.54.5萬萬中檔中檔衍射石家莊，主衍射石家莊，主要集中在橋西的要集中在橋西的消費(fèi)人群消費(fèi)人群石市零售業(yè)龍頭石市零售業(yè)龍頭王府井百貨王府井百貨3.83.8萬萬中檔中檔白領(lǐng)、中高收入白領(lǐng)、中高收入者者引進(jìn)新品牌，超前定位，進(jìn)而引進(jìn)新品牌，超前定位，進(jìn)而水土不服水土不服新百?gòu)V場(chǎng)新百?gòu)V場(chǎng)4 4萬萬中檔中檔橋西中產(chǎn)階級(jí)消橋西中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)群體費(fèi)群體按按MALLMALL模式升級(jí)不斷改進(jìn)，石模式升級(jí)不斷改進(jìn)，石市排名前列市排4、名前列華聯(lián)商廈華聯(lián)商廈4 4萬萬中低中低檔檔工薪收入階層工薪收入階層經(jīng)營(yíng)一般，暫時(shí)對(duì)此商圈不構(gòu)經(jīng)營(yíng)一般，暫時(shí)對(duì)此商圈不構(gòu)成影響成影響主題主題商城商城天元名品天元名品4 4萬萬中檔中檔石家莊年輕時(shí)尚石家莊年輕時(shí)尚群體群體南國(guó)時(shí)尚服飾廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況南國(guó)時(shí)尚服飾廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況良好，有趕超福興閣之勢(shì)良好，有趕超福興閣之勢(shì)專業(yè)專業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)福星閣福星閣2 2萬萬低檔低檔低收入，及工薪低收入，及工薪階層階層一度風(fēng)靡石市，以低價(jià)取勝，一度風(fēng)靡石市，以低價(jià)取勝，而今仍有市場(chǎng)而今仍有市場(chǎng)太和電子城太和電子城4 4萬萬批發(fā)市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)電子產(chǎn)品集散地電子產(chǎn)品集散地專賣專賣店店大中、國(guó)美、蘇大中、國(guó)美、蘇寧寧2 2萬萬5、電器電器知名家用電器零售商知名家用電器零售商李寧、班尼路、李寧、班尼路、以純以純各約各約100100時(shí)尚年輕群體時(shí)尚年輕群體品牌休閑服飾品牌休閑服飾配套配套商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)新華美食城新華美食城低檔低檔餐飲餐飲快速中餐消費(fèi)群快速中餐消費(fèi)群依托大客流量維持依托大客流量維持肯德基、必勝客肯德基、必勝客西餐西餐快速消費(fèi)群體快速消費(fèi)群體滿足人們時(shí)尚飲食消費(fèi)滿足人們時(shí)尚飲食消費(fèi)3）東購(gòu)商業(yè)區(qū)人流量和整體經(jīng)營(yíng)情況 東購(gòu)商業(yè)區(qū)平均日人流量為25萬人，其中東購(gòu)的客流量為10萬，本案所在地區(qū)人流量為東購(gòu)人流量的1/3為3萬人，說明本商業(yè)區(qū)的人流量目前還大部分集中在金橋路以東，以西客流量比較少。該地區(qū)東購(gòu)、天元和太6、和電子等百貨、主題商場(chǎng)、電子市場(chǎng)等新業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況良好；傳統(tǒng)新華集貿(mào)市場(chǎng)只有福興閣憑借位置和長(zhǎng)期的客戶認(rèn)同經(jīng)營(yíng)狀況沒有明顯下滑，其它傳統(tǒng)的批發(fā)或?qū)I(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)正逐漸走向衰落二、北國(guó)商業(yè)區(qū)調(diào)研與分析1）總體情況 北國(guó)商業(yè)區(qū)是在老燕春酒店之后北國(guó)商城建成后開始形成起來的，是石家莊中高檔消費(fèi)的商業(yè)區(qū)，其范圍主要是以北國(guó)商廈為中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影樂宮，東面一直延伸到世貿(mào)名品的區(qū)域。該商業(yè)區(qū)位于石家莊市政府各機(jī)關(guān)所在地，集中了燕春、世貿(mào)皇冠等高檔酒店，因此作為一個(gè)中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)尤其合適，但目前來看該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比較單一，主要市場(chǎng)份額還是北國(guó)商廈一支獨(dú)秀。2）業(yè)態(tài)分析北國(guó)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)表北國(guó)先天下7、購(gòu)物中心：租賃標(biāo)準(zhǔn)：租金在150-250元/月/平方米物業(yè)管理費(fèi)：9元/月/平方米 (含空調(diào)費(fèi)、保潔等費(fèi)用，按建筑面積加公攤面積收費(fèi)）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商業(yè)名稱商業(yè)名稱規(guī)模規(guī)模檔次檔次消費(fèi)群體消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況百貨商場(chǎng)百貨商場(chǎng)北國(guó)商城北國(guó)商城近近5 5萬萬中高檔中高檔橋東中高收入橋東中高收入北國(guó)品牌深入人心，定位明確。銷北國(guó)品牌深入人心，定位明確。銷售額屬石市百貨業(yè)之最售額屬石市百貨業(yè)之最北國(guó)先天下北國(guó)先天下4 4萬萬高檔高檔高收入群體高收入群體提升了石市形象，豐富了石市高端提升了石市形象，豐富了石市高端市場(chǎng)，滿足了高收入群體的需求市場(chǎng)，滿足了高收入群體的需求世貿(mào)名品世貿(mào)名品1 1萬萬高檔高檔高收8、入群體高收入群體世貿(mào)皇冠酒店底商，構(gòu)成高消費(fèi)區(qū)，世貿(mào)皇冠酒店底商，構(gòu)成高消費(fèi)區(qū)，狀況良好狀況良好專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)安鞋城長(zhǎng)安鞋城1.51.5萬萬中低檔中低檔工薪消費(fèi)工薪消費(fèi)經(jīng)營(yíng)單一，難以滿足經(jīng)營(yíng)單一，難以滿足專賣店專賣店三信三信300300中檔中檔工薪，白領(lǐng)消工薪，白領(lǐng)消費(fèi)費(fèi)石家莊本土品牌，定位準(zhǔn)確，有固石家莊本土品牌，定位準(zhǔn)確，有固定的本土客戶群體定的本土客戶群體時(shí)尚一條街時(shí)尚一條街30003000低檔低檔中低收入中低收入時(shí)尚飾品及服裝，逐漸淡出市場(chǎng)，時(shí)尚飾品及服裝，逐漸淡出市場(chǎng)，缺少競(jìng)爭(zhēng)力缺少競(jìng)爭(zhēng)力配套商業(yè)業(yè)配套商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)影樂宮影樂宮1 1萬萬中檔中檔工薪，白領(lǐng)消工薪，白領(lǐng)消費(fèi)費(fèi)省會(huì)知名娛9、樂場(chǎng)所集散地，餐飲省會(huì)知名娛樂場(chǎng)所集散地，餐飲KTVKTV酒吧影院等酒吧影院等 該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，除了兩家百貨店外，基本上就是各種專賣店和配套業(yè)態(tài)。3）商圈整體人流量情況 北國(guó)商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過測(cè)算日均人流量在10萬人，其中北國(guó)北國(guó)商城客流量為8萬人，占整體的80%，也就是說到北國(guó)商業(yè)區(qū)的客戶80%成為北國(guó)商城的客流量，這于東購(gòu)的客流量只占東購(gòu)商業(yè)區(qū)的50%有顯著區(qū)別。4）各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營(yíng)分析百貨店：北國(guó)商城是大型中高檔大賣場(chǎng)，逐漸形成了集超市、電器專賣店、服裝賣場(chǎng)、主題商城、餐飲配套等為一體購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，更好的占領(lǐng)了本商業(yè)區(qū)的各種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)，因此能夠在市場(chǎng)份額比較小、競(jìng)爭(zhēng)越來越激10、烈的石家莊商業(yè)市場(chǎng)立于不敗之地。三利國(guó)際百貨規(guī)模小，定位成單一的高檔化妝品、服裝商場(chǎng)，更向一家大型品牌專賣店，加上世貿(mào)名品和北國(guó)商城的競(jìng)爭(zhēng)，但其購(gòu)物環(huán)境吸引了石家莊一批高收入人群，其經(jīng)營(yíng)情況得以能夠持續(xù)維持。專賣店：北國(guó)商業(yè)區(qū)即輻射區(qū)的專賣店主要以中低檔品牌專賣為主，比如三信等服裝專賣店，其避開了北國(guó)高檔品牌的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)情況一般。配套業(yè)態(tài)：北國(guó)商業(yè)區(qū)的配套業(yè)態(tài)很成熟，也是石家莊中高檔餐飲、娛樂的積聚區(qū)，尤其是影樂宮已經(jīng)成為石家莊最成熟的娛樂商業(yè)區(qū)，這些配套業(yè)態(tài)與北國(guó)商城形成了相輔相成的關(guān)系，經(jīng)營(yíng)情況比較好。三、商業(yè)區(qū)消費(fèi)需求分析購(gòu)物人群劃分：購(gòu)物人群劃分：1）購(gòu)物人群分類（按收入）：中產(chǎn)階層（11、2000元/月以上）、工薪階層（6002000元/平方米）、低收入階層（600元/平方米以下，包括學(xué)生等年輕人群）2)居住或工作地區(qū)：橋西、橋東、郊縣購(gòu)物地點(diǎn)購(gòu)物地點(diǎn)選擇選擇：工薪階層及高收入的中產(chǎn)階層一般去東購(gòu)、北國(guó)等大型商場(chǎng)和品牌專賣店購(gòu)物，年輕人和低收入認(rèn)士主要選擇在新華集貿(mào)、南三條等專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物，購(gòu)物地點(diǎn)選擇有一定區(qū)域性。1）東購(gòu)：郊縣、橋西大部分中產(chǎn)階層、工薪階層主要選擇在東購(gòu)購(gòu)物，橋東工薪階層購(gòu)物也經(jīng)常去東購(gòu)。2）北國(guó)商城：橋東中產(chǎn)階層主要在北國(guó)商城購(gòu)物，橋西少部分中產(chǎn)階層選擇在北國(guó)購(gòu)物。3）福興閣、天元名品等專業(yè)市場(chǎng)、主題商城：年輕人、低收入人群購(gòu)物經(jīng)常性的選擇。4）新百、益友、12、建華等老字號(hào)商場(chǎng)：擁有一批忠實(shí)的企業(yè)老職工和周邊居住區(qū)購(gòu)物人群對(duì)兩大商業(yè)區(qū)對(duì)兩大商業(yè)區(qū)對(duì)比評(píng)價(jià)對(duì)比評(píng)價(jià)：1）大部分中低收入人群認(rèn)為東購(gòu)商業(yè)區(qū)既能逛東購(gòu)，有能逛新華集貿(mào)等批發(fā)市場(chǎng)，偏好東購(gòu)商業(yè)區(qū)，但覺得橋西餐飲、娛樂等設(shè)施不如橋東，一般餐飲、娛樂消費(fèi)都在橋東。2）中高收入人群尤其是橋西消費(fèi)者認(rèn)為東購(gòu)環(huán)境好、服務(wù)態(tài)度好、經(jīng)營(yíng)管理完善、商品價(jià)格中檔實(shí)惠。3）橋東中高收入人群比較認(rèn)可北國(guó)商城的商品中高檔次，人為在北國(guó)購(gòu)物顯檔次和身份，但同時(shí)并不排斥東購(gòu)。4）低收入和年輕消費(fèi)者更認(rèn)可東購(gòu)商業(yè)區(qū)，這里有老牌服裝市場(chǎng)福興閣，還有時(shí)尚、價(jià)廉物美、環(huán)境好的天元名品。兩商業(yè)區(qū)租金水平情況區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱經(jīng)13、營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)品種租金水平租金水平東購(gòu)商業(yè)區(qū)東購(gòu)商業(yè)區(qū)太和電子城太和電子城電子產(chǎn)品電子產(chǎn)品街鋪黃金地段街鋪黃金地段230-300230-300元元/平方米平方米福星閣福星閣服裝服裝街鋪黃金地段街鋪黃金地段210210元元/平方米平方米伊馬商城伊馬商城美發(fā)用具美發(fā)用具108108元元/平方米平方米東購(gòu)底商?hào)|購(gòu)底商服裝服裝230-270230-270元元/平方米平方米巴黎春天巴黎春天飾品飾品309309元元/平方米平方米新華集貿(mào)新華集貿(mào)服裝批發(fā)服裝批發(fā)批發(fā)商鋪每鋪位批發(fā)商鋪每鋪位5 5平方米，平方米，400-500400-500元元/平方米平方米天元名品天元名品時(shí)尚服飾時(shí)尚服飾180180元元/平方米14、平方米百信底商百信底商運(yùn)動(dòng)裝運(yùn)動(dòng)裝240240元元/平方米平方米金百利金百利130130元元/平方米平方米百信百信107107元元/平方米平方米北國(guó)商業(yè)區(qū)北國(guó)商業(yè)區(qū)長(zhǎng)安鞋城長(zhǎng)安鞋城鞋鞋138138元元/平方米平方米三信三信箱包，褲子箱包，褲子100100元元/平方米平方米西大街西大街飾品飾品210210元元/平方米平方米中山路青園街中山路青園街服裝服裝121121元元/平方米平方米青園街青園街美容街美容街105105元元/平方米平方米新天地新天地服裝服裝100100元元/平方米平方米對(duì)石家莊市商業(yè)情況總體評(píng)價(jià) 石家莊市的商業(yè)市場(chǎng)具有明顯的“省會(huì)經(jīng)濟(jì)”和“火車?yán)瓉淼某鞘小眱蓚€(gè)特征，主要表現(xiàn)在兩個(gè)15、方面，一是外縣市和本阜的集中消費(fèi)帶來零售商業(yè)的繁榮，二是以南三條和新華集貿(mào)兩大傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)為首的批發(fā)商業(yè)的發(fā)達(dá)。從市場(chǎng)調(diào)研的情況看來，石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)正在逐漸衰落，但隨著當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)水平的提高，零售商業(yè)卻正在蓬勃發(fā)展中，各種新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)在全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中還剛剛開始更新，但由于批發(fā)市場(chǎng)繁榮的年代形成的石市人的消費(fèi)習(xí)慣依然影響著新出現(xiàn)的眾多零售業(yè)態(tài)，這是石市商業(yè)市場(chǎng)的特殊性，不同于全國(guó)其他的城市。o第二部分第二部分 步行街設(shè)計(jì)建議步行街設(shè)計(jì)建議3.建議優(yōu)化調(diào)整扶梯的位置；步行街大中庭設(shè)置三部觀光電梯太多，建議采用減少一部,增加留下兩部承載能力的設(shè)計(jì)；西北角娛樂樓客梯位16、置在結(jié)構(gòu)內(nèi)部不方便，建議調(diào)至對(duì)外出入口附近；1.由于回遷商業(yè)產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，且業(yè)態(tài)尚不明朗，為保證項(xiàng)目大商業(yè)部分整體的業(yè)態(tài)布局、品質(zhì)檔次及經(jīng)營(yíng)水平的統(tǒng)一，該區(qū)域應(yīng)保持獨(dú)立封閉管理，不與大商業(yè)設(shè)置聯(lián)系的通道。2.應(yīng)盡量保證步行街大中庭的完整性，為日后該處用于會(huì)展場(chǎng)所提供可能，娛樂樓與步行街通道應(yīng)避免正對(duì)中庭，建議設(shè)置面向步行街通道，以減少與步行街錯(cuò)時(shí)經(jīng)營(yíng)、噪聲等相互干擾；超市應(yīng)獨(dú)立設(shè)置出入口，門口退還為鋪；娛樂樓北側(cè)出入口建議下移；大中庭店鋪面積大中庭店鋪面積過大；過大；百貨出入口可減少一個(gè)；百貨出入口可減少一個(gè)；步行街設(shè)計(jì)建議步行街設(shè)計(jì)建議5.鑒于各業(yè)態(tài)貨梯位置設(shè)計(jì)于同側(cè)，建議在步行街與回遷商業(yè)及百17、貨樓間增設(shè)夜間貨運(yùn)通道，特別是二、三層餐飲區(qū)域營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，特別是二、三層餐飲區(qū)域營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，建議相應(yīng)的通道設(shè)計(jì)可控卷簾通道或?qū)Ｓ猛ǖ溃苑奖阃黹g停業(yè)后建議相應(yīng)的通道設(shè)計(jì)可控卷簾通道或?qū)Ｓ猛ǖ溃苑奖阃黹g停業(yè)后顧客及加班員工離開；顧客及加班員工離開；4.整個(gè)步行街三層共計(jì)五萬多平米，共設(shè)有三組6部貨梯，恐難滿足日后運(yùn)營(yíng)的需要，建議增設(shè)一組貨梯或在此基礎(chǔ)上增大貨梯的載重量及轎廂尺寸；另，貨梯通道應(yīng)進(jìn)行優(yōu)化，盡量避免出現(xiàn)拐角；7.步行街各層與衛(wèi)生間配套的保潔儲(chǔ)物間，應(yīng)具有上下水功能，形成公共保潔點(diǎn)；步行街設(shè)計(jì)建議步行街設(shè)計(jì)建議6 6、應(yīng)保證目前商業(yè)地下平層停車位為應(yīng)保證目前商業(yè)地下平層停車位為118、0001000個(gè)的規(guī)劃。個(gè)的規(guī)劃。B2B2層約層約600 600 余個(gè)車位，僅一個(gè)出入口。建議增至余個(gè)車位，僅一個(gè)出入口。建議增至3 3個(gè)，其中至少保證一個(gè)車道個(gè)，其中至少保證一個(gè)車道可直接通往地上，高度需滿足貨運(yùn)及垃圾清運(yùn)的高度要求；可直接通往地上，高度需滿足貨運(yùn)及垃圾清運(yùn)的高度要求；o第三部分第三部分 項(xiàng)目管理建議項(xiàng)目管理建議1、鑒于項(xiàng)目非商業(yè)部分體量巨大，且存在多種業(yè)態(tài)，建議將項(xiàng)目整體按業(yè)態(tài)劃分出幾個(gè)物業(yè)管理區(qū)域或單元分區(qū)，并在辦理物管手續(xù)時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)證件辦理的過程，向政府提出該區(qū)域劃分的要求，以保證物業(yè)順利接管及后期運(yùn)行管理的穩(wěn)定；2、對(duì)于劃分出的各物業(yè)管理管理單元分區(qū)，建議應(yīng)各自19、具有獨(dú)立的進(jìn)出入口（人車行分開），且各分區(qū)主出入口間不臨近或相對(duì)設(shè)置，保持各分區(qū)動(dòng)線的相對(duì)獨(dú)立，以減少各區(qū)域間的相互干擾；項(xiàng)目管理建議項(xiàng)目管理建議注意3、由于回遷量相當(dāng)大，建議對(duì)該區(qū)域除分區(qū)規(guī)劃外，各系統(tǒng)亦應(yīng)與其他區(qū)域獨(dú)立。加之物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，建議可考慮將該組團(tuán)獨(dú)立實(shí)施封閉管理，以減少對(duì)其他部分商品房物業(yè)費(fèi)的定價(jià)和在管理上帶來的諸多干擾，以規(guī)避政策和管理風(fēng)險(xiǎn)。6、純住宅部分的物業(yè)管理用房，應(yīng)嚴(yán)格按照石家莊地方政府規(guī)定比例單獨(dú)配置。(新建商品住宅項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定，石房200683號(hào))5、商業(yè)管理用房的位置應(yīng)設(shè)置于樓20、上，辦公區(qū)面積應(yīng)不低于1500（另需設(shè)置不小于600的員工餐廳），由于有保安宿舍，建議在位置布局時(shí)需充分考慮通風(fēng)和采光。（綜合體應(yīng)考慮統(tǒng)一設(shè)置）。4、關(guān)于垃圾房的建造，均設(shè)于B2層，對(duì)標(biāo)高及運(yùn)輸線路提出較高要求；建議位置應(yīng)與各卸貨區(qū)組合設(shè)置，且盡量靠近主通道標(biāo)高最高區(qū)域；分設(shè)干、濕兩個(gè)部分，面積分別不小于60；項(xiàng)目管理建議項(xiàng)目管理建議返 回返 回960返 回返 回返 回返 回石家莊市物業(yè)管理用房暫行規(guī)定 石房200683號(hào) 實(shí)施日期：2006年11月28日1、新建商品住宅項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房：住宅小區(qū)建筑規(guī)模在5萬平方米（建筑面積，下同）以下的21、，物業(yè)管理用房面積不得少于40平方米，間數(shù)不少于2個(gè)自然間。住宅小區(qū)規(guī)模在萬平方米以上，應(yīng)當(dāng)配備獨(dú)立的物業(yè)管理用房。住宅小區(qū)建筑規(guī)模在15萬平方米以上的，為了方便管理，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房設(shè)置在小區(qū)業(yè)主便于找到的位置或小區(qū)主出入口附近。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫(kù)、人防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得計(jì)入物業(yè)管理用房面積；物業(yè)管理用房必須是獨(dú)用成套房屋，不得設(shè)置在地下；設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的使用通道。2、開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房：房屋內(nèi)墻面應(yīng)當(dāng)涂刷內(nèi)墻涂料，頂棚應(yīng)當(dāng)?shù)蹴敾蛲克⑼苛希孛驿佋O(shè)瓷磚，衛(wèi)生間墻地面應(yīng)當(dāng)鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具；物業(yè)管理用房應(yīng)具備獨(dú)立使用條件。必須符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求，上下水、供電、供暖等應(yīng)當(dāng)具備正常使用功能，并獨(dú)立計(jì)費(fèi)。小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房?jī)?nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。