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1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。2023-11-232023-11-232023-11-232023-11-23謹呈：謹呈：智策地產智策地產 上海嘉定南翔項目住宅部分本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。2南翔鎮區域板塊劃分南翔鎮區域板塊劃分南翔分為銀南 翔文化商務區、大型居住社區、歷史風貌區為核心區域。綠洲星城大型居住區南翔老鎮南翔文化商務區南翔站銀南翔文化商務區是政府規劃的商務中心，在此興建了很多寫字樓和商務中心。南翔老鎮是南翔的行政、文化、旅游中心。綠洲星城主要是圍繞著菁青湖進行房產開發，華潤、路勁等眾多品牌開發商云集此處。此版塊將是未來的高檔住宅區2、。大型居住區現在有很多安置房在興建。本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。020000400006000080000100000020000040000060000080000010000001200000寶山 嘉定 松江 奉賢 南匯 浦東 閔行 青浦 金山 普陀 楊浦 閘北 崇明 虹口 徐匯 長寧 盧灣 黃浦 靜安 2011年1-10月上海各區縣商品住宅量價走勢圖總面積（）均價（元/）u上海2011年1-10月嘉定成交量位居全市第二，僅次于寶山區，成交量巨大，主要由于軌道交通的帶動和新城的有利規劃u價格方面，嘉定由于位于外郊環，較為偏遠，均價在20000元/，處于全市均價之下嘉定商品住3、宅成交量占據全市總成交的14.36%，去化驚人，每月保持8.5萬平方米平穩的去化量，整體均價有所下滑u上海2011年1-10月嘉定月均成交量保持在8.5萬平方米，在2011年較為僵持的樓市當中，成交可人集中供應在4-5月份u供求比基本維持在1.5,成交價格方面，受近期樓市降價打折影響，出現下滑局面，不足20000元/1400015000160001700018000190000500001000001500002000002500003000002015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月20114、年1-10月嘉定商品住宅量價走勢圖供應面積成交面積（）成交均價(元/)本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。嘉定新城三大板塊商品住宅供求博弈狀態，價格有走低趨勢，南翔板塊開發時期靠后，后期供應主要以南翔板塊為主，均價高于嘉定區整體水平，成交主要以公寓為主050001000015000200002500030000350000200004000060000800001000001200001400002015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2011年1-10月南翔板塊商品住宅月度量價走勢圖5、供應面積（）成交面積（）成交均價（元/）0200040006000800010000120001400016000180000200004000060000800001000001200002015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2011年1-10月安亭板塊商品住宅月度量價走勢圖供應面積（）成交面積（）成交均價（元/）050001000015000200000200004000060000800001000001200001400001600001800002015年1月2015年2月20156、年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2011年1-10月嘉定主城區商品住宅量價走勢圖供應面積（）成交面積（）成交均價（元/）月份公寓成交面積（）總體成交面積（）占比2011年1月152421714189%2011年2月3946445988%2011年3月4721497795%2011年4月88298829100%2011年5月344683809490%2011年6月183792322479%2011年7月8142951186%2011年8月2856513956%2011年9月113521330485%2011年10月89737、1152878%本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。51300015000170001900021000230002500027000290002016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月20122012年年7 7月月-2013-2013年年7 7月月上海、嘉定、南翔上海、嘉定、南翔商品住宅量價走勢圖商品住宅量價走勢圖上海嘉定南翔月份月份成交宗數成交宗數（塊）（塊）成交面積成交面積（）成交均價成交均價（元（元/）樓面價樓面價（元（元/）20128、-112012-11632178366.806694.2938672012-122012-12662762087.808542.1645162013-012013-01581727265.203502.9220482013-022013-02471674202.403794.3220472013-032013-03301158179.208802.2749452013-042013-04592252640.406424.393654上海供應數據上海供應數據0 02000200040004000600060008000800010000100000 050501001001501502002009、25025030030020122012年年1111月月20122012年年1212月月20132013年年1 1月月20132013年年2 2月月20132013年年3 3月月20132013年年4 4月月上海供應數據上海供應數據成交面積（萬）成交面積（萬）價格（元價格（元/）本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。6南翔已售樓盤匯總南翔已售樓盤匯總金地格林世界金地格林春曉茗馨公寓中冶祥騰菁英尚都金地格林世界綠洲古猗新苑金地格林春曉茗馨公寓漪園新村中冶祥騰菁英尚都駿豐嘉驪花園本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。7南翔已售樓盤匯總南翔已售樓盤匯總項目項目名稱名稱物業物業類型類型建筑10、面建筑面積積（）開盤開盤時間時間總戶數總戶數容積容積率率商業商業配套配套綠洲古猗綠洲古猗新苑新苑小高層370192011年2222郵局、銀行金地格林金地格林世界世界高層;小高層;多層；聯排15000002006年20000.67金域廣場茗馨公寓茗馨公寓小高層280662010-2月1571.87古猗園商圈駿豐嘉驪駿豐嘉驪花園花園小高層1860782009-103742.5古猗園商圈漪園新村漪園新村多層9572008-03121.2古猗園商圈金地格林金地格林春曉春曉聯排、雙拼、疊加別墅1400002004-014360.70 中冶祥騰城市廣場中冶祥騰中冶祥騰菁英尚都菁英尚都酒店式公寓33000211、012-06/2.75中冶祥騰城市廣場南翔已售樓盤區位都比較靠近老鎮，除了金地格林世界、金地格林春曉、駿豐嘉儷花園的建筑面積在10萬平米以上，其他的都在3萬左右；金地格林世界三期項目總建筑面積達到150萬平米，是最早進入南翔的品牌開發商，其優質品質在南翔形成了較好的口碑。金地的成功也吸引了更多的實力開發商紛至沓來。這些已售項目周邊的商業配套都比較齊全，至少有一個商圈來支撐。本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。8南翔在售樓盤匯總南翔在售樓盤匯總華潤中央公園朗詩綠色街區新城公館寶華櫟庭綠地葳廉公館路勁翡麗灣中建溪岸瀾庭駿豐嘉峰匯世盟壹天地板塊產品以改善型為導向，剛需產品較少，部分樓盤規劃有12、高端產品，板塊價格整體居高不下，樓盤去化能力有限，該區樓盤小戶型去化較快。南翔綠洲星城板塊圍繞菁青湖開展建設，云集了一大批像華潤、路勁、郎詩等品牌開發商，配套日益成熟，區位價值凸顯。這里將成為南翔甚至嘉定片區的高檔住宅區本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。9項目名稱建筑類型建筑面積（萬）價格（均價）開盤時間主力戶型總戶數容積率商業配套華潤中央公園高層+別墅46250002011.580-150平米30001.44金地格林食街路勁翡麗灣高層+聯排9.38260002012.1292-156平米2至3房，別墅230-290平米715184金地格林食街朗詩綠色街區小高層+高層8.22300013、2010.1284-100平米6661.8金地格林食街中建溪岸瀾庭塔樓+小高層+高層16210002012.1288平米16642.0無新城公館高層10.4226000大平局，19000SOHO2011.945-653401.6金域廣場綠地葳廉公館小高層+高層28.923000（毛坯，已優惠）2011.12二房85-88平米，三房130平米18002.0古猗園商圈、中冶祥騰城市廣場寶華櫟庭獨棟別墅2.82000萬/套2011.5400平米920.45金域廣場、中冶祥騰城市廣場世盟壹天地高層11.0176002013.630-89平米精裝公寓6002.0嘉天下廣場、古猗園商圈駿豐嘉峰匯小高層+板14、樓4.37140002010.1049-76/2.0嘉天下廣場、古猗園商圈南翔板塊在售項目在建的盤主要是以10萬方以上的中盤為主，大盤或者特大盤相對較少其中一半的盤容積率都在1.7、1.8左右，以公寓為主，配以少量的別墅項目本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。10南翔未來供應項目南翔未來供應項目湖畔天下季景銘郡通用國際同濟城市融景雅苑南翔未來的供應項目大都集中在西南部，即南翔文化商務區。這里空地多，方便開發，而且周邊興建了大量辦公樓和商業廣場，將為樓盤提供完善的生活配套。而且這里離老鎮更近，交通業十分便利，離規劃中的17號線非常近。湖畔天下位于菁英湖國際社區，這里聚集著大量的品牌開發商15、，和記黃埔將和華潤、路勁一起將這里打造成為南翔高檔住宅區。本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。11南翔未來供應項目南翔未來供應項目項目名項目名稱稱物業類物業類別別建筑面建筑面積（萬積（萬）價格價格預計開預計開盤時間盤時間主力戶主力戶型型總戶數總戶數商業配套商業配套湖畔天下湖畔天下普通住宅，普通住宅，別墅別墅4848400004000020132013下半下半年年/133133綠洲星城購綠洲星城購物中心，寶物中心，寶翔菜市場翔菜市場通用國際通用國際普通住宅，普通住宅，別墅，酒店別墅，酒店式公寓式公寓1313/20132013下半下半年年30-8030-8012001200中冶祥騰城中冶祥16、騰城市廣場市廣場季景銘郡季景銘郡公寓公寓1818/20132013下半下半年年90-12590-12512721272禧福匯廣場、禧福匯廣場、古猗園商圈古猗園商圈同濟城市融景雅苑普通住宅普通住宅9.49.4/78-13678-136/禧福匯廣場禧福匯廣場這四個項目中，除了湖畔天下有別墅外，其他的都是 普通住宅，而且開盤時間大都在2013年下半年，建面都在10萬平米以上，總戶數預計能達到3000戶，將會成為我們項目潛在的消費群體。本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。南翔核心客戶主要通過中環導入的普陀、閘北、虹口、楊浦、長寧、徐匯和閔行客戶，改善性需求，三口之家，年齡在30-40歲，穩定高17、收入從客戶來源地分析：均價20000元/以上的項目主要通過中環高架、地鐵11號線導入的普陀、閘北、虹口、楊浦、長寧、徐匯和閔行客戶，在20000元/以下樓盤主要是本區居民去化為主從年齡角度來看：中高端項目主要是30-40年齡段購買，中低端產品吸引著25-30歲年輕人剛性需求置業，這部分人經濟能力有限0%10%20%30%40%50%60%70%80%新城公館 寶華櫟庭 華潤置地菁英苑 朗詩綠色家園 茗馨公寓.中冶祥騰城市佳園駿豐嘉天下 上雋嘉苑金地格林風范城 所占比例南翔板塊內項目客戶來源占比市區 南翔本地嘉定其他 其他 0%10%20%30%40%50%60%25-30 30-40 40以上18、 客戶各年齡段所占比重本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。綜合比較綜合比較從整體規劃上來說：主打交通優勢，雙地鐵規劃，大多自帶商業配套，解決區域配套缺乏困境，社區規劃容積率在1.8左右，目前在售以精裝平層為主從建材裝修上來說：南翔板塊年內的項目多以精裝交房，報價在6000元/左右，但是從樣板間中不難發現，品牌家配較少，其精裝標準并不足6000元/，近期樓市降價風潮嚴重，開發商會選擇抬高精裝報價從主力戶型上來說：板塊內主力戶型基本在140左右，平層官邸，選擇贈送面積吸引客戶，主打改善性住房，但是從幾大樓盤中看出，該板塊內推出的小戶型70-90都一售而空，去化較快，說明板塊內剛需客較多本報告是嚴格保密的,版權歸深圳智策地產所有。區域較為成熟，客戶有一定認知度；區域已有產業支撐，具備客源基礎。11號線、17號線雙規配套優勢 Strength劣勢 Weak產品較為單一，客戶選擇度不高；周邊配套設施有待加強；周邊大范圍建設，渣土車出行。安全隱患區域內少有針對剛需客戶的戶型，在新政背景下非常具有競爭力；區域漸趨成熟，地鐵人口導入量大；地鐵沿線，可導入11、17號線市區首置、首改客戶。新政影響；周邊存在大量待開發土地，未來存在競爭；SWOT分析機會 Opportunity威脅 Threaten未來趨勢未來趨勢