午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、華鑫商業華鑫商業項目定位項目定位與與營銷策略營銷策略提報提報20112011年年8 8月月1第一部份：項目定位探討21 1、北國商圈商業分析、北國商圈商業分析3本項目地理位置示意圖本項目地理位置示意圖4項目名稱項目名稱北國先天下廣場北國先天下廣場地理位置地理位置中山東路與育才街交叉口中山東路與育才街交叉口開發商開發商河北開元房地產河北開元房地產商業物業管理商業物業管理公司公司北人集團北人集團項項目目規規劃劃總體規劃總體規劃商業、住宅、辦公商業、住宅、辦公營業面積營業面積2020多萬平方米多萬平方米建筑特色建筑特色河北首家采用全鋼結構的建筑群，其中寫字樓河北首家采用全鋼結構的建筑群，其中寫字樓52、 5萬平方米、公寓萬平方米、公寓1717萬平方米、商業萬平方米、商業2020萬平方米，商業為整體萬平方米，商業為整體性建筑和少部分底層商鋪性建筑和少部分底層商鋪配套設施配套設施5A5A級寫字樓（級寫字樓（BASFASCPSCASOACABASFASCPSCASOACA）形成樓宇集成智能系統）形成樓宇集成智能系統車位數量車位數量地上地下地上地下200200個停車位個停車位周邊配套周邊配套國際大廈、世貿皇冠、文化廣場、博物館等國際大廈、世貿皇冠、文化廣場、博物館等主力店、次主主力店、次主力店力店先天下購物中心、北國超市、肯德基、金棕櫚影城等等先天下購物中心、北國超市、肯德基、金棕櫚影城等等總體功能3、總體功能購物（百貨、超市、家電）、商務、會展、休閑、娛樂、康體、旅游等購物（百貨、超市、家電）、商務、會展、休閑、娛樂、康體、旅游等5北國先天下業態配比北國先天下業態配比6項目名稱項目名稱北國商城北國商城地理位地理位置置中山東路與建設大街交叉口中山東路與建設大街交叉口商業物業管理商業物業管理公司公司北人集團北人集團項項目目規規劃劃總體規總體規劃劃時尚、潮流購物百時尚、潮流購物百貨貨營業面營業面積積6 6萬多平方米萬多平方米配套設配套設施施周邊與燕春、燕華、華庭時尚、西美等高檔酒店、寫字樓為鄰周邊與燕春、燕華、華庭時尚、西美等高檔酒店、寫字樓為鄰車位數車位數量量鋼結構立體停車場含鋼結構立體停車場4、含478478個車位、個車位、主力店、次主主力店、次主力店力店北國超市、肯德基、和味拉面、屈臣氏等等北國超市、肯德基、和味拉面、屈臣氏等等總體功能總體功能購物（百貨、超市、家電）、會展、休閑、娛樂、康體、旅游等購物（百貨、超市、家電）、會展、休閑、娛樂、康體、旅游等7北國商城業態配比北國商城業態配比8項目名稱項目名稱北國東尚北國東尚MALLMALL地理位地理位置置中山東路，緊鄰博物館中山東路，緊鄰博物館商業物業管理商業物業管理公司公司北人集團北人集團項項目目規規劃劃總體規劃總體規劃商業、住宅、辦公商業、住宅、辦公營業面營業面積積6.56.5萬平方米萬平方米配套設施配套設施5A5A級寫字樓（級寫5、字樓（BASFASCPSCASOACABASFASCPSCASOACA）形成樓宇集成智能系統）形成樓宇集成智能系統車位數量車位數量地上地下地上地下210210個停車位個停車位周邊配套周邊配套國際大廈、世貿皇冠、文化廣場、博物館等國際大廈、世貿皇冠、文化廣場、博物館等主力店、次主主力店、次主力店力店屈臣氏、必勝客、和味拉面、屈臣氏、必勝客、和味拉面、COSTACOSTA咖啡、想唱就唱、中國黃金、愛慕集合店等等咖啡、想唱就唱、中國黃金、愛慕集合店等等總體功能總體功能購物（百貨、超市、家電）、商務、會展、休閑、娛樂、康體、旅游等購物（百貨、超市、家電）、商務、會展、休閑、娛樂、康體、旅游等9北國東尚6、北國東尚MallMall業態配比業態配比10項目名稱項目名稱大洋百貨大洋百貨地理位置地理位置中山東路與休門街街交叉口中山東路與休門街街交叉口開發商開發商河北濱江房地產河北濱江房地產商業物業管理公司商業物業管理公司大洋百貨大洋百貨項項目目規規劃劃總體規劃總體規劃商業、住宅、辦公商業、住宅、辦公總建面總建面積積1010萬平方米其中商業萬平方米其中商業2.22.2萬平方米萬平方米配套設施配套設施5A5A級寫字樓（級寫字樓（BASFASCPSCASOACABASFASCPSCASOACA）形成樓宇集成智能系統）形成樓宇集成智能系統車位數量車位數量地上地下地上地下180180個停車位個停車位主力店、次主7、力店主力店、次主力店大洋百貨公司、麥當勞餐廳、吉野家餐廳、大洋百貨公司、麥當勞餐廳、吉野家餐廳、COSTACOSTA咖啡等等咖啡等等總體功能總體功能購物、休閑、娛樂、康體等購物、休閑、娛樂、康體等11大洋百貨業態配比大洋百貨業態配比12項目名稱項目名稱勒泰中心勒泰中心地理位地理位置置中山東路與育才街交叉口中山東路與育才街交叉口開發商開發商河北勒泰房地產河北勒泰房地產商業物業管理商業物業管理公司公司勒泰商業管理公司勒泰商業管理公司項項目目規規劃劃總體規劃總體規劃商業、住宅、辦公商業、住宅、辦公總建面總建面積積6262萬平方米，商業部分萬平方米，商業部分2222萬平方米萬平方米配套設施配套設施5A8、5A級寫字樓（級寫字樓（BASFASCPSCASOACABASFASCPSCASOACA）形成樓宇集成智能系統）形成樓宇集成智能系統車位數量車位數量地上地下地上地下800800多個停車位多個停車位主力店、次主主力店、次主力店力店意向主力引進萬豪國際酒店、香港新世界百貨、意向主力引進萬豪國際酒店、香港新世界百貨、UMEUME影院等影院等總體功能總體功能購物（百貨、超市、家電）、商務、會展、休閑、娛樂、康體、旅游等一站式服務功能購物（百貨、超市、家電）、商務、會展、休閑、娛樂、康體、旅游等一站式服務功能13勒泰中心業態配比勒泰中心業態配比14項目名稱項目名稱新源新源NASANASA地理位地理位置置9、中山東路與大經街交叉口中山東路與大經街交叉口開發商開發商河北新源發房地產開發有限公司河北新源發房地產開發有限公司商業物業管理商業物業管理公司公司新源集團新源集團項項目目規規劃劃總體規劃總體規劃商業、辦公商業、辦公總建面總建面積積1818萬平方米、商業面積萬平方米、商業面積6.66.6萬平方米萬平方米配套設施配套設施5A5A級寫字樓（級寫字樓（BASFASCPSCASOACABASFASCPSCASOACA）形成樓宇集成智能系統）形成樓宇集成智能系統車位數量車位數量地上地下地上地下500500個停車位個停車位主力店、次主主力店、次主力店力店意向主力洲際酒店、星美國際影院等意向主力洲際酒店、星美國10、際影院等總體功能總體功能購物中心、商務、等購物中心、商務、等15新源新源NASANASA業態配比業態配比16項目項目項目整體定位項目整體定位總體量總體量兒童、少兒產業部分兒童、少兒產業部分兒童、少兒所占比例兒童、少兒所占比例北國商城北國商城囊括百貨、家電、超囊括百貨、家電、超市、珠寶四大零售業市、珠寶四大零售業態的綜合購物中心態的綜合購物中心營業面積營業面積9338893388平方米平方米北國六樓兒童中心營業面積北國六樓兒童中心營業面積30003000多平方米，吸納了耐克、阿迪達多平方米，吸納了耐克、阿迪達斯、衣戀、斯、衣戀、Paw in pawPaw in paw、好孩子、好孩子、jeepj11、eep、經典泰迪、小熊維尼、經典泰迪、小熊維尼、史努比、史努比、ElleElle、奧迪、反斗城、芭比娃娃、洪恩、斯乃納、巴布、奧迪、反斗城、芭比娃娃、洪恩、斯乃納、巴布豆、豆、DorDor dordor horse horse、麗嬰方、黃色小鴨、拉比、圣寶度倫、戈、麗嬰方、黃色小鴨、拉比、圣寶度倫、戈比兔、卡拉貝熊等知名品牌。北國兒童中心一直是全市經營效益比兔、卡拉貝熊等知名品牌。北國兒童中心一直是全市經營效益最好的市場，受到全國許多品牌供應商的青睞。最好的市場，受到全國許多品牌供應商的青睞。3%3%北國東尚北國東尚MALLMALL集餐飲、購物、休閑、集餐飲、購物、休閑、娛樂于一體的娛樂于一體12、的SHOPPING MALLSHOPPING MALL“年輕、健康、時尚、年輕、健康、時尚、樂活樂活”營業面積營業面積6.56.5萬萬平米平米量生活家居館，商業規劃中暫時沒有兒童區域。量生活家居館，商業規劃中暫時沒有兒童區域。北國先天下北國先天下購物中心購物中心匯聚國際名品購物中匯聚國際名品購物中心，時尚百貨、電器心，時尚百貨、電器廣場、大型生活超市、廣場、大型生活超市、現代餐飲娛樂休閑機現代餐飲娛樂休閑機構，現代消費全新體構，現代消費全新體驗驗商業營業面積商業營業面積2020余萬平方米余萬平方米僅在五層規劃了好孩子、僅在五層規劃了好孩子、HILL MARKHILL MARK、OSHKOSHO13、SHKOSH、青青果幾家品牌童裝賣場和一家淘氣堡兒童娛樂城，兒童區域營青青果幾家品牌童裝賣場和一家淘氣堡兒童娛樂城，兒童區域營業面積不足業面積不足3 3千平方米千平方米1.5%1.5%新天地新天地商城商城2000020000暫時沒有兒童消費區域暫時沒有兒童消費區域勒泰中心勒泰中心高檔寫字樓、公寓、高檔寫字樓、公寓、購物中心等城市綜合購物中心等城市綜合體體商業營業面積商業營業面積2020余萬平方米余萬平方米勒泰中心商業規劃了兒童業態作為購物中心的組成部分，區域計勒泰中心商業規劃了兒童業態作為購物中心的組成部分，區域計劃引進部分兒童服裝、玩具、游樂園等等。劃引進部分兒童服裝、玩具、游樂園等等。大洋14、百貨大洋百貨標榜追求年輕、時尚、標榜追求年輕、時尚、潮流、個性的一種正潮流、個性的一種正面的生活態度及價值面的生活態度及價值觀觀營業面積營業面積2.22.2萬萬平方米平方米大洋百貨以年輕女性、職業白領為其消費群體大洋百貨以年輕女性、職業白領為其消費群體，沒有兒童區域的規劃。，沒有兒童區域的規劃。17調查觀點：調查觀點：1.1.北國商圈作為石家莊影響力最大的商圈，北國商圈作為石家莊影響力最大的商圈，商業氛圍良好，消費人群及消費能力最旺盛；商業氛圍良好，消費人群及消費能力最旺盛；2.2.作為石家莊消費力最旺綜合性商業區域，區域內作為石家莊消費力最旺綜合性商業區域，區域內沒有以兒童消費為主導的家庭式15、消費場所沒有以兒童消費為主導的家庭式消費場所；3.3.兒童市場呈現出：兒童市場呈現出：消費場所少、業態經營單一、市場狹窄消費場所少、業態經營單一、市場狹窄的特點。的特點。18定位方向：定位方向：1.1.商圈內百貨類商業已趨飽和，且本項目體量不適宜做百貨商圈內百貨類商業已趨飽和，且本項目體量不適宜做百貨主題商城成為定位主線主題商城成為定位主線2.2.區域內沒有以兒童消費為主導的家庭式消費場所區域內沒有以兒童消費為主導的家庭式消費場所兒童、青少年、家庭生活配套服務類兒童、青少年、家庭生活配套服務類主題商城成為定位方向主題商城成為定位方向3.3.兒童市場呈現出：消費場所少、業態經營單一、市場狹窄的特16、點兒童市場呈現出：消費場所少、業態經營單一、市場狹窄的特點以兒童、家庭生活服以兒童、家庭生活服務產業為鮮明主題的商城成為定位要點務產業為鮮明主題的商城成為定位要點192 2、本案定位探討、本案定位探討20本項目定位遵循原則：本項目定位遵循原則：A A、緊跟當前市場火爆業態，同時結合周邊物業進行前瞻性規劃；、緊跟當前市場火爆業態，同時結合周邊物業進行前瞻性規劃；B B、補充當前市場空白產業，最大化降低項目入市風險；、補充當前市場空白產業，最大化降低項目入市風險；21本項目的定位方向：本項目的定位方向：少兒產業、少兒品牌旗艦、家庭式消費產業少兒產業、少兒品牌旗艦、家庭式消費產業22本案定位：本案定17、位：華北首家家庭親子游樂產業高地華北首家家庭親子游樂產業高地23定位優勢：定位優勢：1 1、緊跟當前市場、緊跟當前市場主流成熟主流成熟業態，降低入市風險；業態，降低入市風險；2 2、補充當前市場空白，為、補充當前市場空白，為商業火爆商業火爆打下基礎；打下基礎；3 3、與北國、新天地等已成型商業形成、與北國、新天地等已成型商業形成錯位競爭錯位競爭，最大限度的降低風險。，最大限度的降低風險。24消費力研究：消費力研究：1 1、直接消費、直接消費北國商圈消費力北國商圈消費力保證；保證；2 2、轉移消費、轉移消費市場空白帶來的市場空白帶來的潛在附加消費；潛在附加消費；3 3、未來商圈潛在消費、未來商圈18、潛在消費勒泰、北國女人世界勒泰、北國女人世界開業帶來的開業帶來的補充消費；補充消費；25形象定位：形象定位：省會唯一家庭式少兒主題歡樂城省會唯一家庭式少兒主題歡樂城唯一唯一兒童主題兒童主題歡樂城、唯一歡樂城、唯一家庭主題家庭主題歡樂城、唯一歡樂城、唯一家庭消費全業態家庭消費全業態商城商城263 3、項目各樓層具體定位、項目各樓層具體定位27-1F-1F：家庭主題餐飲及休閑餐飲：家庭主題餐飲及休閑餐飲1F1F：一線品牌旗艦店：一線品牌旗艦店2F2F：少男少女品牌旗艦店：少男少女品牌旗艦店3F3F：育嬰、女人風尚服飾店：育嬰、女人風尚服飾店4F4F：兒童玩具自選超市：兒童玩具自選超市5F5F：電玩19、娛樂城：電玩娛樂城各樓層具體定位各樓層具體定位6F6F：益智俱樂部：益智俱樂部28-1F-1F：家庭主題餐飲及快餐：家庭主題餐飲及快餐主要消費人群：家庭、父母帶孩子、年輕時尚一族主要消費人群：家庭、父母帶孩子、年輕時尚一族29301F/2F1F/2F：兒童、青少年服飾、玩具、攝影、教育旗艦店：兒童、青少年服飾、玩具、攝影、教育旗艦店消費人群：家庭、消費人群：家庭、3 31818歲少兒及其父母歲少兒及其父母31323F3F：育嬰產品、女人風尚街區：育嬰產品、女人風尚街區消費人群：家庭、消費人群：家庭、1 13 3歲育嬰產業、帶孩子逛街的父母歲育嬰產業、帶孩子逛街的父母33344F4F：兒童玩具自20、選超市：兒童玩具自選超市消費人群：家庭、消費人群：家庭、3 31212歲少兒及父母歲少兒及父母35365F5F：益智、時尚電玩娛樂城：益智、時尚電玩娛樂城消費人群：消費人群：6 61616歲少兒、家庭、時尚青年一族歲少兒、家庭、時尚青年一族37386F6F：益智俱樂部：益智俱樂部消費人群：消費人群：6 61616歲少兒、家庭、時尚青年一族歲少兒、家庭、時尚青年一族39408 812F 12F 主樓定位：主樓定位：中央總部級寫字樓中央總部級寫字樓定位由來：定位由來：A A、單層面積、單層面積482482平米，適合企業總部；平米，適合企業總部；2 2、合計、合計5 5層的可銷售面積，城市中層的可銷21、售面積，城市中心稀缺價值；心稀缺價值；3 3、總部級，能夠全面提升此類產品價值，理由實現銷售溢價。、總部級，能夠全面提升此類產品價值，理由實現銷售溢價。41第二部份：項目價格定位第二部份：項目價格定位421 1、銷售方式確定銷售方式確定43可選擇銷售方式：可選擇銷售方式：A A、根據實際使用進行分割，按照單位面積價格進行銷售、根據實際使用進行分割，按照單位面積價格進行銷售問題：鋪位總價較高，對購買者的資金要求較大，銷售會較為緩慢。問題：鋪位總價較高，對購買者的資金要求較大，銷售會較為緩慢。優勢：后期經營管理可以直接委托物業管理公司。優勢：后期經營管理可以直接委托物業管理公司。B B、銷售分割式22、產權、銷售分割式產權問題：后期必須統一經營管理問題：后期必須統一經營管理優勢：購買者資金要求較低，具備廣闊的客戶群，銷售進度相對第一種方式較快。優勢：購買者資金要求較低，具備廣闊的客戶群，銷售進度相對第一種方式較快。44銷售方式定位：銷售方式定位：A A、負一層至、負一層至4 4層層直接銷售產權直接銷售產權B B、五層至六層、五層至六層返租銷售返租銷售452 2、銷售價格定位銷售價格定位46周邊大型商業類租金情況周邊大型商業類租金情況商業名稱商業樓層租金方式基礎租金（月/）扣點率月租金合算（均價）日租金合算（均價）北國商城1-4層基礎+扣點125025%31210.45-6層85025%21223、7先天下1-3層基礎+扣點89025%2227.44-6層752.5北國東尚1-3層基礎1806新天地1層基礎360122層21073層21074層1655.55層自持作為商業配套47負一層至四層銷售基價計算：負一層至四層銷售基價計算：-1-4-1-4層銷售均價計算：市場單位面積年租金層銷售均價計算：市場單位面積年租金 預期預期1212年收回成本期限年收回成本期限=3500035000元元/5-65-6層銷售均價計算：市場單位面積年租金層銷售均價計算：市場單位面積年租金 預期預期1212年收回成本期限年收回成本期限=1500015000元元/華鑫整體均價計算：約華鑫整體均價計算：約29000224、9000元元/48華鑫商業南裙樓負一層至四層價格體系華鑫商業南裙樓負一層至四層價格體系樓層樓層南裙樓（單位：）南裙樓（單位：）入市期均價（單位：元入市期均價（單位：元/）預期銷售額（單位：萬元）預期銷售額（單位：萬元）負一層負一層1437.041437.0436000360005173.35173.3一層一層1553.681553.6849000490007613.17613.1二層二層1722.021722.0236000360006199.36199.3三層三層1722.021722.0230000300005166.15166.1四層四層1722.021722.022400024000425、132.84132.8合計合計8156.788156.78347003470028284.628284.649五層至六層返租銷售價格：五層至六層返租銷售價格：實行五年返租，每年返租的比例依次為總房款的實行五年返租，每年返租的比例依次為總房款的10%10%、10%10%、12%12%、12%12%、14%14%，合計，合計58%58%。前二年租金一次性返還，直接沖抵總房款。前二年租金一次性返還，直接沖抵總房款。5 5、6 6層返租銷售價格分別為：層返租銷售價格分別為：3900039000元元/、3200032000元元/50華鑫商業南裙樓華鑫商業南裙樓5-65-6層價格體系層價格體系樓層樓層南裙26、樓（單位：）南裙樓（單位：）返祖價格（單位：元返祖價格（單位：元/）實際價格（單位：元實際價格（單位：元/）返租銷售額（單位：萬元）返租銷售額（單位：萬元）實際銷售額（單位：萬元）實際銷售額（單位：萬元）五層五層1722.021722.02390003900017800178006715.96715.93065.23065.2六層六層1722.021722.02320003200014600146005510.55510.52514.12514.1合計合計3444.043444.043550035500162001620012226.412226.45579.35579.3備注備注 返租成交價27、格測算中，均包含4年預期租金收益（5層按1元/天、6層按照0.8元/天）51北裙樓銷售價格：北裙樓銷售價格：根據項目進程，北裙樓銷售價格按照南裙樓單價基礎增長根據項目進程，北裙樓銷售價格按照南裙樓單價基礎增長10%10%的比例。的比例。華鑫商業北裙樓價格體系華鑫商業北裙樓價格體系樓層樓層北裙樓（單位：）北裙樓（單位：）入市期均價（單位：元入市期均價（單位：元/）預期銷售額（單位：萬元）預期銷售額（單位：萬元）負一層負一層1887.961887.9639000390007363.17363.1一層一層1771.321771.3253000530009388.19388.1二層二層1834.98128、834.9839000390007156.47156.4三層三層1834.981834.9833000330006055.46055.4四層四層1834.981834.9827000270004954.44954.4五層五層1834.981834.9819600196003596.63596.6六層六層1834.981834.9816000160002936.12936.1合計合計12834.1812834.1841450.141450.152八層至十二層寫字樓銷售價格：八層至十二層寫字樓銷售價格：中央總部寫字樓銷售價格預期：中央總部寫字樓銷售價格預期：85008500元元/平米平米533 329、整體銷售額測算整體銷售額測算54華鑫整樓實售額測算華鑫整樓實售額測算樓層樓層南裙樓南裙樓北裙樓北裙樓寫字樓寫字樓商業商業-1-6-1-6層層33863.933863.9萬萬41450.141450.1萬萬主樓主樓7-127-12層層2458.22458.2萬萬合計合計77772.277772.2萬萬554 4、運營方式運營方式56運營方式運營方式購買客戶購買客戶開發商開發商租賃方租賃方/自營自營委托委托經營管理公司經營管理公司57第三部份：項目銷售執行策略第三部份：項目銷售執行策略58品牌招商執行策略：品牌招商執行策略：1.1.利用我司所積累的商戶品牌資源，同時面向國內一線各類品牌（成人、商30、務服飾）利用我司所積累的商戶品牌資源，同時面向國內一線各類品牌（成人、商務服飾）進行招商；進行招商；2.2.商戶選擇列舉：原世貿名品商戶、國內一線商務服飾、國內一線成人品牌服飾商戶選擇列舉：原世貿名品商戶、國內一線商務服飾、國內一線成人品牌服飾59四、銷售政策及銷售步驟四、銷售政策及銷售步驟 銷售付款政策：銷售付款政策：1.1.一次性付款全款：定金一萬，一次性付款全款：定金一萬，7 7日內繳清全款。日內繳清全款。2.2.分期付款：定金一萬，首付分期付款：定金一萬，首付60%60%，9090天內付清余款。天內付清余款。銷售步驟：銷售步驟：第一階段推出第一階段推出-1-1、3 3層，第二階段推出層31、，第二階段推出2 2、6 6層；第三階段推出層；第三階段推出1 1、4 4層；第四階層；第四階段消化段消化5 5層及主樓（層及主樓（8-12F8-12F）。）。60南裙樓、南裙樓、寫字樓回款計劃寫字樓回款計劃時間時間第一第一月月第二第二月月第三第三月月第四第四月月第五第五月月第六第六月月第七第七月月第八第八月月第九第九月月第十第十月月第十一第十一月月第十二第十二月月預計消化平米預計消化平米數數50050080080020002000200020002000200020002000200020001500150010001000800800800800332.84332.84月銷售金額月銷售金額13901390萬萬22242224萬萬55605560萬萬55605560萬萬55605560萬萬55605560萬萬55605560萬萬41704170萬萬27802780萬萬22242224萬萬22242224萬萬925925萬萬總銷金額總銷金額約約 3.73.7億億61本次提報結束！THANKS！62