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1、西部山前區項目溝通案謹呈：繁華的都市依舊喧囂，難得有一片清幽，一片樸拙；越過都市和鄉野，接近生活本質。序政策導向分析政策導向分析東拓：在高速公路以東地區，及在高新技術開發區和良村經 濟技術區的基礎上擴建新城。西優：西部生產優化。南延：延續之前的發展方向，向東南方向持續發展。北跨：遠期，跨過滹沱河向正定發展。中疏：疏減城市中心區人口。東南：競爭白熱化，大盤四起，價格飆升，多種建筑 形態聚集。購買者觀望態勢明顯。中心：無法改變的城市中心論，購買者中心概念嚴重。由此可見，政府的宣講效果不明顯。北部：雖屬遠期規劃。但已提上日程。西部：應該被重新認識和重視的地域。西部山前區現狀西部山前區現狀1.5億：建2、設山前大道和封龍山道路等工程，把動物園、龍泉寺、森林公園、封龍山等旅游景點連接起來，形成省會西部休閑旅游帶。1.3億：按照城市化道路雙向六車道標準建設的京贊線上莊段拓寬工程，把中 山路、槐安路和石獲南路南北貫通起來，將省會西部山前地帶連為一 體，推動西部生態新區的經濟發展和省會西部山前旅游帶的形成。1.2億：恢復“白茬山”，歷時三年。1600萬：建設槐安路跨青銀高速橋工程，徹底解決省會市民到山前區的卡脖 路問題，進一步加強鹿泉市西部山前生態新區與石家莊市的溝通。游7路：槐安路往西一直通到龍泉寺。1號線和6號線：未來輕軌1號線和6號線的興建，將帶來西部山前便捷的交通。7個公園：政府將斥巨資修建濕3、地公園、水景公園、休閑體育公園、生態公園 和森林公園等7個主題公園。第一步第一步第一步第一步/項目分析項目分析項目分析項目分析第二步第二步第二步第二步/推廣策略推廣策略推廣策略推廣策略第三步第三步第三步第三步/視覺部分視覺部分視覺部分視覺部分市場定位策略概念創意整體戰略溝通主線整體戰略溝通主線第一步第一步/項目分析項目分析項目分析項目分析1 1、產品概況、產品概況2 2、市場概狀、市場概狀3 3、競爭對手、競爭對手4 4、自我檢測、自我檢測5 5、目標群體、目標群體6 6、產品定位、產品定位產品概況產品概況項目分析項目分析市場概狀市場概狀 /競爭對手競爭對手 /自我檢測自我檢測 /目標群體目標4、群體 /產品定位產品定位 交通四通八達：位于城市西部山前大道西側，地處山前大道腹交通四通八達：位于城市西部山前大道西側，地處山前大道腹地，交通便利，沿公路、山前大道可直達市區。地，交通便利，沿公路、山前大道可直達市區。項目設計合理，外立面簡潔明快，較周邊項目更臨近市區，處項目設計合理，外立面簡潔明快，較周邊項目更臨近市區，處于上風上水的絕佳地段。于上風上水的絕佳地段。整體樓市整體樓市市場概狀市場概狀項目分析項目分析 產品概況產品概況 競爭對手競爭對手 /自我檢測自我檢測 /目標群體目標群體 /產品定位產品定位西部山前生態區的概念，早在西部山前生態區的概念，早在20052005年就受到關注，但其5、房地產開年就受到關注，但其房地產開發并沒有因規劃而提速。發并沒有因規劃而提速。20072007年，石環公路的修建通車和槐安路年，石環公路的修建通車和槐安路西延的順利竣工給西部山前的開發提供了前所未有的交通便利條西延的順利竣工給西部山前的開發提供了前所未有的交通便利條件。地產開發紛紛指向了件。地產開發紛紛指向了“城市綠肺城市綠肺”，隨著游，隨著游7 7路公交的開通。路公交的開通。交通更加便捷。至今，西部山前區已有數個品質樓盤，北美，歐交通更加便捷。至今，西部山前區已有數個品質樓盤，北美，歐式，中式式，中式風格各異。風格各異。依托地段優勢，資源較好，但較其他項賣點不充分依托地段優勢，資源較好，但較6、其他項賣點不充分。分分析析 要要點點產品概況產品概況 /市場狀況市場狀況 /競爭對手競爭對手 /自我檢測自我檢測 /目標群體目標群體 /產品定位產品定位 項目分析項目分析上山間上山間弗萊明戈弗萊明戈奧冠水悅龍庭奧冠水悅龍庭 西山一號西山一號 錦繡山城錦繡山城 恒大金碧天下恒大金碧天下 綠墅藍山綠墅藍山 吉溪莊園吉溪莊園悅榕悅榕香醍溪岸香醍溪岸 云鼎山莊別墅云鼎山莊別墅 西山渡西山渡 富達山莊富達山莊 江水西岸江水西岸物業類別 別墅 建筑類別 聯排 雙拼 裝修狀況 毛坯 環線位置 三環以外 所屬商圈 鹿泉 物業地址 西三環翠屏路交口西行200米路北 交通狀況 自駕開盤時間 2011-08-20 7、入住時間 2012-12-30容 積 率 0.86 綠 化 率 40%戶 數 總共 85 戶 預售許可證 201108 物 業 費 1.50元/平方米月 戶型面積 306-450平物業公司 黃驊市遠東房地產開發有限公司鹿泉分公司 開 發 商 黃驊市遠東房地產開發有限公司鹿泉分公司 售樓地址 中山路與西三環輔路北行200米迎賓翠屏路西行200米路北 江水西岸房價 最低價200萬元/套（約合6600/平）江水西岸打折優惠信息 5萬抵10萬貴賓卡 最新樓盤動態 江水西岸 5萬抵10萬元貴賓卡優惠中，十二月購房驚喜不斷，306平方米電梯別墅尊貴面市，贈送超大庭院。上山間 上山間物業類別 別墅、聯排 項8、目特色 低密居所 建筑類別 聯排 獨棟 雙拼 裝修狀況 毛坯 環線位置 三環以外 所屬商圈 鹿泉 物業地址 石家莊市西部山前生態區山前大道608號 交通狀況 驅車自駕開盤時間 預計2012年 入住時間 2011-12容 積 率 0.52 綠 化 率 52.13%戶 數 總共 1000 戶 預售許可證 201113 物 業 費 1.80元/平方米月 物業公司 石家莊宜家物業服務有限公司 開 發 商 石家莊市億城房地產開發有限公司 售樓地址 西部山前區地質公園南側，距市中心直線距離約15公里 上山間房價 最低價236萬元/套（約合10000/平）最新樓盤動態 上山間 二期“拾階”，330-500聯9、排、雙拼別墅新品236萬/套起。美達西山御園 美達西山御園物業類別 別墅 項目特色 特色別墅 建筑類別 聯排 雙拼 裝修狀況 毛坯 環線位置 三環以外 所屬商圈 鹿泉 物業地址 石家莊市鹿泉經濟技術開發區 交通狀況 301路、游5路，橫山站下車即到開盤時間 2011-04-16 入住時間 2012-10容 積 率 0.40 綠 化 率 70%戶 數 總共 376 戶 預售許可證 201044 物 業 費 暫無資料 物業公司 暫無資料 開 發 商 河北省省直紀元房地產開發有限公司售樓地址 河北省翠屏山迎賓館北側 美達西山御園房價 均價390萬元/套最新樓盤動態 美達西山御園 項目聯排別墅均價3010、0萬/套，庭院別墅均價600萬/套，新品“合院”別墅均價390萬元/套熱銷中。弗萊明戈 弗萊明戈物業類別 別墅、洋房 項目特色 西班牙風格別墅 建筑類別 聯排 裝修狀況 毛坯 環線位置 二至三環 所屬商圈 鹿泉 別墅購房圈 物業地址（鹿泉市）槐安路西行至山前旅游大道即到 交通狀況 驅車自駕 開盤時間 2010-08-31 入住時間 2011-12-31容 積 率 0.60 綠 化 率 88%戶 數 總共 400 戶 物 業 費 3.00元/平方米月 開 發 商 河北豪億房地產開發有限公司 售樓地址 西部山前旅游大道弗萊明戈會所 弗萊明戈房價 均價4270元/平方米弗萊明戈打折優惠信息 全款9811、折優惠 最新樓盤動態 弗萊明戈 準現房 聯排別墅均價4270元/平，付款方式：全款、按揭，全款購房98折。奧克蘭風情小鎮 奧克蘭風情小鎮物業類別 別墅、雙拼、四圍、聯排、花園洋房 項目特色 花園洋房 建筑類別 聯排 雙拼 裝修狀況 毛坯 環線位置 三環以外 所屬商圈 鹿泉 別墅購房圈 物業地址 鹿泉市大李莊村南 交通狀況 旅游5路開盤時間 2010-10-16 入住時間 2010-12-31容 積 率 0.40 綠 化 率 41%戶 數 總共 500 戶 預售許可證 鹿房預字第200715號物 業 費 1.70元/平方米月 戶型面積 192-448平物業公司 鹿泉市龍城物業管理有限公司 開 發12、 商 河北龍城房地產開發有限公司 售樓地址 鹿泉市獲鹿鎮大李莊村南 奧克蘭風情小鎮房價 最低價103萬元/套（約合5400/平）奧克蘭風情小鎮打折優惠信息 一次性北區優惠5萬，南區3萬 香醍溪岸 香醍溪岸物業類別 別墅 項目特色 特色別墅 建筑類別 聯排 雙拼 裝修狀況 毛坯 環線位置 三環以外 所屬商圈 鹿泉 物業地址 槐安西路西沿線與青銀高速交匯處西南方交通狀況 自駕前往 槐安路與山前大道交匯處開盤時間 2012-09 入住時間 一期2013年 容 積 率 0.60 綠 化 率 暫無資料 戶 數 總共 800 戶 當期 157 戶 戶型面積 雙拼 聯排270-380平 獨棟500平左右開 13、發 商 河北悅榕房地產開發有限公司 售樓地址 石家莊市裕華東路33號（裕華東路與平安南大街交叉口西行100米路北）香醍溪岸房價 咨詢起價200萬左右/套（約合7400/平2012年初開盤）最新樓盤動態 悅榕香醍溪岸，位于西部山前生態區，浪漫的地中海托斯卡納建筑風格，純山體別墅，創新型中庭院聯排別墅。奧冠水悅龍庭 奧冠水悅龍庭 物業類別 別墅 項目特色 特色別墅 建筑類別 聯排 獨棟 裝修狀況 毛坯環線位置 三環以外 所屬商圈 鹿泉 物業地址 山前大道上寨鳳凰山交通狀況 該項目位于山前大道鳳凰山，距省委省政府21公里，距市中心20分鐘車程。開盤時間 待定 入住時間 2013-03-13容 積 率14、 0.52 綠 化 率 60%戶 數 當期 213 戶 產 權 鹿泉縣產權開 發 商 河北奧冠房地產開發有限公司售樓地址 槐安路與平安大街交叉口東行100米路南 奧冠水悅龍庭房價 現咨詢價6000元/平左右（2012年初開盤）最新樓盤動態 奧冠水悅龍庭 200-400獨棟、聯排別墅接受咨詢，項目已開工。綠墅藍山 綠墅藍山物業類別 別墅 項目特色 特色別墅 建筑類別 聯排 雙拼 裝修狀況 毛坯環線位置 三環以外 所屬商圈 鹿泉 物業地址 槐安西路與山前大道交匯處北行800米 交通狀況 自駕可達，距離市中心15KM，距離西外環5KM。開盤時間 預計2012年1月 入住時間 2012-6容 積 率 15、0.80 物業公司 惠眾聯行 戶 數 總共 71 戶 預售許可證 鹿房預字第201121號戶型面積 雙拼330平 聯排260平開 發 商 河北高通房地產開發有限公司 售樓地址 槐安西路與山前大道交匯處北行800米 綠墅藍山房價 190萬-290萬/套（約合7300/平）最新樓盤動態 綠墅藍山 預計2012年1月份開盤，現接受咨詢。項目一期總占地面積27333平方米，總建筑面積20000平方米，由雙拼和連排產品組成，共計71套。西山一號 西山一號物業類別 別墅 項目特色 法式別墅 建筑類別 獨棟 雙拼 裝修狀況 毛坯 環線位置 三環以外 所屬商圈 鹿泉 物業地址 山前大道路西龍泉寺以南 交通狀況16、 西山一號位于西部山前生態區，“龍泉寺”以南，山前大道以西，距石家莊市僅15分鐘車程開盤時間 2011 入住時間 2012-12 容 積 率 0.46 綠 化 率 40%戶 數 總共 202 戶 物業公司 戴德梁行 開 發 商 河北江波房地產開發有限公司售樓地址 裕華東路平安大街平安公園旁（裕華東路43號）西山一號房價 咨詢8500-12000元/平（2012年初開盤）最新樓盤動態 西山一號 景觀樣板區封頂在即，320-500獨棟、雙拼別墅接受咨詢。恒大金碧天下 恒大金碧天下物業類別 別墅 項目特色 景觀居所 建筑類別 獨棟 雙拼 裝修狀況 毛坯 環線位置 三環以外 所屬商圈 鹿泉 物業地址 17、槐安西路西沿線與青銀高速交匯處西南方交通狀況 開車自到開盤時間 2011-07-03 入住時間 2013-6-30 容 積 率 0.60 綠 化 率 42%戶 數 總共 270 戶 預售許可證 鹿房預字第201112、201115號物 業 費 暫無資料 物業公司 金碧物業有限公司 開 發 商 恒大地產集團鹿泉有限公司售樓地址 石家莊槐安西路與維明街交叉口恒大華府運動中心 金碧天下房價 雙拼別墅950010000元/，獨棟別墅12500元/。80-160瞰海公寓5280元/起，送1600元/豪裝。最新樓盤動態 恒大金碧天下 首一期270套別墅全部售罄，二期新房源預計明年初推出。錦繡山城錦繡山城物18、業類別 別墅 項目特色 特色別墅,宜居生態地產 建筑類別 聯排 雙拼 裝修狀況 毛坯 環線位置 三環以外 所屬商圈 鹿泉 物業地址 西部山前開發區 交通狀況 驅車自駕前往開盤時間 2008-6-19 入住時間 2011-12-31 容 積 率 0.45 綠 化 率 96%戶 數 總共 500 戶 預售許可證 鹿房預字第200613號物 業 費 1.50元/平方米月 物業公司 石家莊日升房地產開發有限公司 開 發 商 石家莊日升房地產開發有限公司 售樓地址 西部山前開發區 參 考 價 4500元/平方米 付款方式 一次性、分期最新樓盤動態 錦繡山城滯銷林溪小鎮林溪小鎮物業類別 別墅 項目特色 低19、密居所 建筑類別 聯排 裝修狀況 毛坯 環線位置 三環以外 所屬商圈 鹿泉 別墅購房圈 物業地址 植物園北側（鹿泉）交通狀況 旅游1路 305路 在植物園下車開盤時間 2009-11-22 入住時間 2011-05-31容 積 率 1.10 綠 化 率 42.40%戶 數 總共 300 戶 預售許可證 200927 物 業 費 1.50元/平方米月 物業公司 北京華通鴻達物業服務有限公司 開 發 商 河北圣德房地產開發有限公司售樓地址 和平西路與西三莊交叉口西南角 林溪小鎮房價 均價4000元/平方米 林溪小鎮打折優惠信息 一次性98折優惠 最新樓盤動態 林溪小鎮，疊拼別墅均價4000元/平米20、，聯排別墅均價190萬元/套秀水歸墅秀水歸墅物業類別 別墅 項目特色 特色別墅 建筑類別 聯排 雙拼 裝修狀況 毛坯 環線位置 二至三環 所屬商圈 鹿泉 別墅購房圈 物業地址 植物園路與太平河交叉口西行800米（植物園南側，秀水公園西門）交通狀況 公交76路、游1、游11直達開盤時間 2011-10-16 入住時間 小高層預計2012年入住容 積 率 0.65 綠 化 率 60%戶 數 總共 400 戶 物 業 費 1.80元/平方米月 開 發 商 石家莊天都房地產開發有限公司 售樓地址 中華北大街與和平西路交叉口北行1000米路西 秀水歸墅房價 均價3980元/平方米 秀水歸墅打折優惠信息 21、全款優惠100元/最新樓盤動態 秀水歸墅 小高層正在熱賣，均價3980元/自我檢測自我檢測項目分析項目分析 產品概況產品概況 /市場概狀市場概狀 /競爭對手競爭對手 目標群體目標群體 /產品定位產品定位劣勢劣勢機會機會威脅威脅優勢優勢交通方便，游交通方便，游7 7公交直達并設有站點公交直達并設有站點綜合戶型與綜合戶型與園林景觀規劃的優勢園林景觀規劃的優勢高性價比，輕松靈活置業高性價比，輕松靈活置業要要點點利用大盤的規模特點，以創新的推廣概念配合針對利用大盤的規模特點，以創新的推廣概念配合針對性強的整合傳播手段，力爭在最短時間內完成銷售性強的整合傳播手段，力爭在最短時間內完成銷售分分析析優勢優勢22、機會機會威脅威脅劣勢劣勢樓盤周邊屬新區，大型景觀型樓盤云集且大區域生活優樓盤周邊屬新區，大型景觀型樓盤云集且大區域生活優勢顯現有待時間勢顯現有待時間周邊自然資源尚未開發充分周邊自然資源尚未開發充分屬新民居，屬新民居，貸款手續繁雜貸款手續繁雜交通、現有生活配套無法成熟交通、現有生活配套無法成熟要要點點通過對自身建筑品質通過對自身建筑品質/戶型與園林的宣傳，弱化配套戶型與園林的宣傳，弱化配套和周邊環境不良的形象，同時建議配置生活設施和周邊環境不良的形象，同時建議配置生活設施分分析析自我檢測自我檢測項目分析項目分析 產品概況產品概況 /市場概狀市場概狀 /競爭對手競爭對手 目標群體目標群體 /產品定23、位產品定位優勢優勢劣勢劣勢威脅威脅機會機會政策大方向影響，前景可觀政策大方向影響，前景可觀本區域周邊樓盤錯本區域周邊樓盤錯位競爭，臨近吉溪莊園已售完，直接威脅不大位競爭，臨近吉溪莊園已售完，直接威脅不大西西部山前區開發尚未飽和部山前區開發尚未飽和要要點點通過揚長避短的推廣，放大優勢，以巧以快取勝通過揚長避短的推廣，放大優勢，以巧以快取勝分分析析自我檢測自我檢測項目分析項目分析 產品概況產品概況 /市場概狀市場概狀 /競爭對手競爭對手 目標群體目標群體 /產品定位產品定位威脅威脅優勢優勢劣勢劣勢機會機會通過有的放矢推廣，弱化更弱的通過有的放矢推廣，弱化更弱的分分析析在售樓盤較多，風格各異，不乏有24、奧克蘭小鎮，在售樓盤較多，風格各異，不乏有奧克蘭小鎮，上山間，金碧天下等精品樓盤上山間，金碧天下等精品樓盤我項目特點不突出我項目特點不突出周邊樓盤現樓積壓存量較大周邊樓盤現樓積壓存量較大要要點點自我檢測自我檢測項目分析項目分析 產品概況產品概況 /市場概狀市場概狀 /競爭對手競爭對手 目標群體目標群體 /產品定位產品定位產品概況產品概況 /市場狀況市場狀況 /競爭對手競爭對手 /自我檢測自我檢測 /目標群體目標群體 /產品定位產品定位 項目分析項目分析你需要一個什么樣的空間？你需要一個什么樣的空間？是是這些嗎？這些嗎？居住空間、郊居空間、度假空間、居住空間、郊居空間、度假空間、會務空間會務空間25、產品概況產品概況 /市場狀況市場狀況 /競爭對手競爭對手 /自我檢測自我檢測 /目標群體目標群體 /產品定位產品定位 項目分析項目分析一個自己可以思考的獨立空間一個啟發自我思維的空間一個理解自己的地方一個可以包容你的地方一個處理自己認為最重要的空間一個自己樂趣的天堂一個自己最想去的地方一個自己可以失蹤的地方重要的是，這是一個真正完全屬于你的地方。她她應應該該是是產品概況產品概況 /市場狀況市場狀況 /競爭對手競爭對手 /自我檢測自我檢測 /目標群體目標群體 /產品定位產品定位 項目分析項目分析目標客戶剛需客及改善型客群經濟收入較高的人群內涵修養較高的政府官員胸中有丘壑的企業老板政府高官企業老板26、一般人群購買力地域消費觀念財富/中產階層石家莊市及鹿泉高收入人群個性明顯，注重精神層面的消費定義范圍較寬的目標客戶定義1 1、目標客群推導、目標客群推導產品概況產品概況 /市場狀況市場狀況 /競爭對手競爭對手 /自我檢測自我檢測 /目標群體目標群體 /產品定位產品定位 項目分析項目分析2 2、定位依據、定位依據購買力因素購買力因素針對收入高、消費能力強的群體。針對收入高、消費能力強的群體。地域因素地域因素主要客群在石家莊市區范圍內輻射。主要客群在石家莊市區范圍內輻射。鹿泉市客源不容忽視。鹿泉市客源不容忽視。消費觀念因素消費觀念因素哪個年齡層次的人比較容易購買第二居所？哪個年齡層次的人比較容易購27、買第二居所？哪個類群體比較注重自己的內心世界？哪個類群體比較注重自己的內心世界？產品概況產品概況 /市場狀況市場狀況 /競爭對手競爭對手 /自我檢測自我檢測 /目標群體目標群體 /產品定位產品定位 項目分析項目分析 新中式、新田園、現代新中式、新田園、現代“村落村落”“土地平曠，屋舍儼然，有良田美池桑竹之屬，阡陌交通，雞犬相聞，其中往來種作，男女衣著，悉如外人，黃發垂髫，并依然自樂?！薄笆抢硐胫械拇迓洹?。新中式，中國當代的傳統文化的表現。摒棄”以繁為美“的傳 統美學觀念，打造當代建筑形態。庭院中國小院，藏風聚氣，地潤天和。入戶花園院內茂林修竹，上揚的精神意境。徑徑：通往自己的家的便是磚鋪就的彎28、彎曲曲的小路。溪水順地勢而下，緩溪自成疊瀑。產品概況產品概況 /市場狀況市場狀況 /競爭對手競爭對手 /自我檢測自我檢測 /目標群體目標群體 /產品定位產品定位 項目分析項目分析項目賣點總結項目賣點總結新中式建筑形態，蘊涵深厚文化底蘊。（與周邊項目拉開形象）錯落有致的小區景觀，移步換景，景致庸雅。集私密性、景觀性、獨享性為一身的私家庭院自留地依山旁水，處于上風上水地域。貫穿地塊的溪流，使整個小區靈動起來綜合性會所及小區莊園合理面積，較低套價（一期）半地下和少量地上停車場，人車分流。便捷的交通產品概況產品概況 /市場狀況市場狀況 /競爭對手競爭對手 /自我檢測自我檢測 /目標群體目標群體 /產品29、定位產品定位 項目分析項目分析項目配套建議項目配套建議為彰顯項目中式風格，順利去化一期產品，提升后期產品品質，建議莊園內，臨近山前大道處，種植竹林?！拔闯鐾習r先有節，及凌云處尚虛心”依托地塊優勢，建議打造坡景園林，體現小區內景觀層次。清理后山上山沿途道路，修繕上山便道，山頂清理出一處平臺，供業主獨家享用。可晨練，可休閑。將來森林公園修建完成，可直通森林公園。小院里辟出一角，為業主先期種植竹子。打造庭院小景觀。也可設計成影壁墻功能。建議部分產品（一期洋房部分）簡裝，先期銷售終端輸出簡裝修，依照市場反應判斷是否全部簡裝。第二步第二步/推廣策略推廣策略推廣策略推廣策略1 1、推廣目標、推廣目標2 230、指導思想、指導思想3 3、核心概念、核心概念4 4、概念解構、概念解構5 5、推廣要素、推廣要素6 6、傳播策略、傳播策略1 1 1 1、導入階段、導入階段、導入階段、導入階段-預告賀年預告賀年預告賀年預告賀年（2011201120112011年年年年12121212月月月月25252525日日日日-2012-2012-2012-2012年年年年2 2 2 2月月月月15151515日）日）日）日）2 2 2 2、蓄勢階段、蓄勢階段、蓄勢階段、蓄勢階段-VIP-VIP-VIP-VIP認購認購認購認購（2012201220122012年年年年3 3 3 3月月月月1 1 1 1日日日日-4-431、-4-4月月月月1 1 1 1日）日）日）日）3 3 3 3、開售階段、開售階段、開售階段、開售階段-第一輪熱銷第一輪熱銷第一輪熱銷第一輪熱銷（2012201220122012年年年年4 4 4 4月月月月1 1 1 1日日日日-6-6-6-6月月月月30303030日）日）日）日）4 4 4 4、升華階段、升華階段、升華階段、升華階段-第二輪熱銷第二輪熱銷第二輪熱銷第二輪熱銷（2012201220122012年年年年9 9 9 9月月月月1 1 1 1日日日日-10-10-10-10月月月月30303030日）日）日）日）5 5 5 5、清尾階段、清尾階段、清尾階段、清尾階段-迎接第二期迎接32、第二期迎接第二期迎接第二期（2012201220122012年年年年11111111月月月月1 1 1 1日日日日-12-12-12-12月月月月31313131日）日）日）日）推廣目標推廣目標一期一期一年內售磬一年內售磬推廣目標推廣目標推廣策略推廣策略指導思想指導思想 /核心概念核心概念 /概念解構概念解構 /推廣要素推廣要素 /傳播策略傳播策略 完成一期完成一期200套住宅的銷售套住宅的銷售實現整體品牌形象與價值再提升實現整體品牌形象與價值再提升現房地產定價通用的定價方法有成本導向法和需求導向法。成本導向法 顧名思義是以總成本為中心來制定價格。即：價格=成本+利潤+稅金(其中利潤可用銷售利33、潤率計算也可用投資利潤率計算)需求導向定價法 需求導向定價法是依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，不是依據賣方的成本定價。是根據消費者的價格觀念，以較產權性質、房屋設計、完善的配套設施、美麗的庭園、優質服務等條件來影響消費者的購買行動。根據不同地區的房地產市場、不同的時間、不同地點離市區中心遠近程度、繁華程度、交通條件等適當定下不同價錢。推廣目標推廣目標推廣策略推廣策略指導思想指導思想 /核心概念核心概念 /概念解構概念解構 /推廣要素推廣要素 /傳播策略傳播策略 我公司綜合兩種定價方式，結合市調，本著低開高走的價格銷售策略，擬定本項目一期整體銷售均價為4200元/，入市銷售均價為37034、0元/（毛坯）。依據銷售走勢進行價格控制使之符合市場定價的原則，在此基礎上進行價格控制，可上浮或下調。推廣目標推廣目標推廣策略推廣策略指導思想指導思想 /核心概念核心概念 /概念解構概念解構 /推廣要素推廣要素 /傳播策略傳播策略 一期的推廣讓市場從品牌、品質、社區文化等方面認識我們，那么我們認為二期的推廣，應該在一期溝通基礎之上，在生活方式，社區人文等內涵方面，做全面和深入的溝通，即從眼中所看，到心里所想的溝通，來推動后期產品銷售，通過產品附加值，拉升價格，實現利潤最大化。隨著社區的生活形態、人文環境成型，為品牌形象做相應的升級與深入的挖掘，給品牌一個具有人文與思想價值更高的發展平臺和定義。35、推廣目標推廣目標推廣策略推廣策略指導思想指導思想 /核心概念核心概念 /概念解構概念解構 /推廣要素推廣要素 /傳播策略傳播策略推廣策略推廣策略推廣目標推廣目標 /核心概念核心概念 /概念解構概念解構 /推廣要素推廣要素 /傳播策略傳播策略指導思想指導思想一期一期“新中式新中式/新田園新田園”概念，二期需要深化！概念，二期需要深化！自然自然 格調格調 隨性隨性 舒舒適適新城市人文榜樣新城市人文榜樣推廣策略推廣策略推廣目標推廣目標 /指導思想指導思想 /概念解構概念解構 /推廣要素推廣要素 /傳播策略傳播策略核心概念核心概念推廣策略推廣策略推廣目標推廣目標 /指導思想指導思想 /概念解構概念解構36、 /推廣要素推廣要素 /傳播策略傳播策略核心概念核心概念新城市人文榜樣新城市人文榜樣 關鍵詞：關鍵詞：新的生活方式新的生活方式 新的價值取向新的價值取向 新的心靈歸屬新的心靈歸屬提升以居住為基準的住宅價值，發掘住宅新內涵。提升以居住為基準的住宅價值，發掘住宅新內涵。概念解構概念解構推廣策略推廣策略推廣目標推廣目標 /指導思想指導思想 /核心概念核心概念 /推廣要素推廣要素 /傳播策略傳播策略在一期注入自然、格調、隨性、舒適的生活體驗完成從房子到家；從情景描繪到生活的心靈體驗與演變。將建筑/景觀/生活形態/品質層面的認同，轉化成一個可以口號化/形象化/符號化傳播的定義。推廣要素推廣要素推廣策略推37、廣策略推廣目標推廣目標 /指導思想指導思想 /核心概念核心概念 /概念解構概念解構 /傳播策略傳播策略主 題：新中式 新田園生活方式：舒適、隨性、自然傳播關鍵詞：西部山前區的新人文主義生活圈 整合傳播緊扣推廣核心為原則，主要以自由媒體整合傳播緊扣推廣核心為原則，主要以自由媒體整合傳播緊扣推廣核心為原則，主要以自由媒體整合傳播緊扣推廣核心為原則，主要以自由媒體為主，以軟文炒作深化提升區域品質和社區文化內涵，為主，以軟文炒作深化提升區域品質和社區文化內涵，為主，以軟文炒作深化提升區域品質和社區文化內涵，為主，以軟文炒作深化提升區域品質和社區文化內涵，以戶外和現場的包裝配合，通過整合貫穿和積累傳達以戶外和現場的包裝配合，通過整合貫穿和積累傳達以戶外和現場的包裝配合，通過整合貫穿和積累傳達以戶外和現場的包裝配合，通過整合貫穿和積累傳達品牌價值。品牌價值。品牌價值。品牌價值。傳播策略傳播策略推廣策略推廣策略推廣目標推廣目標 /指導思想指導思想 /核心概念核心概念 /概念解構概念解構 /推廣要素推廣要素第三步第三步/視覺部分視覺部分西華世家西華世家 陽光里陽光里Thanks for you time!