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1、 1.1.項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目基本概況 2.2.項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 3.3.項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 4.4.項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌展示項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌展示 5.商務(wù)條件及物業(yè)條件配置商務(wù)條件及物業(yè)條件配置 6.6.招商策略及計(jì)劃表招商策略及計(jì)劃表 7.7.需要甲方配合事宜需要甲方配合事宜 項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目基本概況 總建筑面積（）126831.6商業(yè)總面積（）14746小區(qū)規(guī)劃戶(hù)數(shù)（戶(hù)）1000商商業(yè)業(yè)停停車(chē)車(chē)位位（不含住宅）地上（個(gè)）46地下（個(gè)）50商商業(yè)業(yè)指指標(biāo)標(biāo)建筑形式均均為為1-2層層，沿楓津路為獨(dú)立商業(yè)，廣建路為住宅底商層高一層均為4.4米；楓津路二層4.4米，廣建路二層42、米柱間距6-8米交付時(shí)間2013年9月1、其中一期商業(yè)約、其中一期商業(yè)約6450平方米平方米2、已經(jīng)出售面積為、已經(jīng)出售面積為1484.3平方平方米，均為純一層商鋪米，均為純一層商鋪3、目前一期項(xiàng)目中暫時(shí)、目前一期項(xiàng)目中暫時(shí)10#可可做餐飲做餐飲2 2、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 本案本案商城商業(yè)街商城商業(yè)街名宇廣場(chǎng)名宇廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)家華潤(rùn)萬(wàn)家陽(yáng)光水榭陽(yáng)光水榭吳中商城吳中商城城南印象城南印象商圈地圖商圈地圖2 2、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 商圈實(shí)景商圈實(shí)景名宇商務(wù)廣場(chǎng)名宇商務(wù)廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)家華潤(rùn)萬(wàn)家2 2、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 商圈實(shí)景商圈實(shí)景陽(yáng)光水榭生活廣場(chǎng)陽(yáng)光水榭生3、活廣場(chǎng)2 2、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 商圈實(shí)景商圈實(shí)景商城步行街商城步行街吳中商城吳中商城2 2、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 商圈實(shí)景商圈實(shí)景楓津路商業(yè)楓津路商業(yè)廣建路商業(yè)廣建路商業(yè)2 2、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)型商業(yè)類(lèi)型商業(yè)定位商業(yè)定位體量體量（）（）入駐時(shí)間入駐時(shí)間租金（元租金（元/月月/平米）平米）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀華潤(rùn)萬(wàn)家大賣(mài)場(chǎng)+5公里范圍內(nèi)的居民日常生活150002009.1290屬于半虧損狀態(tài)，生意一般城南印象生活廣場(chǎng)商務(wù)中心商務(wù)配套服務(wù)100002012.660部分空鋪，經(jīng)營(yíng)吃了名宇廣場(chǎng)寫(xiě)字樓底商寫(xiě)字樓配套40002011.1160只4、有三家營(yíng)業(yè)，屬于停滯經(jīng)營(yíng)狀態(tài)陽(yáng)光水榭生活廣場(chǎng)社區(qū)商業(yè)小區(qū)配套140002012.945基本滿(mǎn)鋪，目前屬于培養(yǎng)階段，開(kāi)發(fā)商支持力度比較大吳中商城綜合商業(yè)區(qū)域型一站式消費(fèi)中心250002010.960市場(chǎng)區(qū)經(jīng)營(yíng)正常，超市部分比較慘淡商城步行街步行街吳中區(qū)商業(yè)步行街300002007.685經(jīng)營(yíng)紅火，人流量較大2 2、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析 商業(yè)環(huán)境總結(jié)商業(yè)環(huán)境總結(jié);1 1、項(xiàng)目商圈、項(xiàng)目商圈2 2公里有超過(guò)公里有超過(guò)5 5個(gè)項(xiàng)目，近個(gè)項(xiàng)目，近1010萬(wàn)方的商業(yè)體量，商業(yè)萬(wàn)方的商業(yè)體量，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。2 2、周?chē)虡I(yè)氛圍不夠濃厚，商業(yè)定位偏中低檔，除陽(yáng)光水榭生、周?chē)虡I(yè)5、氛圍不夠濃厚，商業(yè)定位偏中低檔，除陽(yáng)光水榭生活廣場(chǎng)外，其余均是低檔，商業(yè)有待升級(jí)。活廣場(chǎng)外，其余均是低檔，商業(yè)有待升級(jí)。3 3、商圈范圍內(nèi)人流導(dǎo)入不足，除了吳中商城及步行街之外，其、商圈范圍內(nèi)人流導(dǎo)入不足，除了吳中商城及步行街之外，其余項(xiàng)目均處于培養(yǎng)或是虧損狀態(tài)。余項(xiàng)目均處于培養(yǎng)或是虧損狀態(tài)。4 4、周?chē)虡I(yè)環(huán)境租金水平偏低，商業(yè)中心的租金水平控制在、周?chē)虡I(yè)環(huán)境租金水平偏低，商業(yè)中心的租金水平控制在45-6045-60元元/平方米平方米/月，而本案周?chē)膹V建路和楓津路租金租金在月，而本案周?chē)膹V建路和楓津路租金租金在20-4020-40元元/p/p平方米平方米/月月3 3、項(xiàng)目商業(yè)定位、項(xiàng)目6、商業(yè)定位 郎詩(shī)東吳綠郡社區(qū)商業(yè)郎詩(shī)東吳綠郡社區(qū)商業(yè)SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)（S）1、交通優(yōu)勢(shì) 2、項(xiàng)目定位中端，項(xiàng)目形象較高 3、物業(yè)管理較為規(guī)范 4、周?chē)虅?wù)酒店較多、可充分利用商務(wù)人群機(jī)會(huì)(O)1、地鐵二號(hào)線(xiàn)和四號(hào)線(xiàn)開(kāi)通，增加人流量 2、廣建路向東延伸，增強(qiáng)交通能力劣勢(shì)(W)1、新項(xiàng)目引入、未來(lái)商業(yè)需要一定培育期 2、偏離主要商圈、商業(yè)氛圍不濃厚難以導(dǎo)入周?chē)倘腿?3、商業(yè)體量不足、難以形成影響力威脅(T)1、吳中商城商業(yè)升級(jí)改造周?chē)倘οM(fèi)高度集中 2、名宇廣場(chǎng)和城南印象商業(yè)成熟會(huì)分流一定的客群項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析3 3、項(xiàng)目商業(yè)定位、項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析 S7、WOTSWOT分析總結(jié)分析總結(jié) 1 1、住宅項(xiàng)目中高端人群，拉開(kāi)周?chē)南M(fèi)群體，總體的消費(fèi)能、住宅項(xiàng)目中高端人群，拉開(kāi)周?chē)南M(fèi)群體，總體的消費(fèi)能力較強(qiáng)，但是消費(fèi)人群總量較少。力較強(qiáng)，但是消費(fèi)人群總量較少。2 2、項(xiàng)目在主流商圈之外，與商圈的互動(dòng)和交流能力相對(duì)較差。、項(xiàng)目在主流商圈之外，與商圈的互動(dòng)和交流能力相對(duì)較差。3 3、項(xiàng)目周?chē)容^強(qiáng)的交通能力和周?chē)木频晟虅?wù)人群，是項(xiàng)目、項(xiàng)目周?chē)容^強(qiáng)的交通能力和周?chē)木频晟虅?wù)人群，是項(xiàng)目商業(yè)客群向外延伸的機(jī)會(huì)點(diǎn)商業(yè)客群向外延伸的機(jī)會(huì)點(diǎn) 4 4、項(xiàng)目屬于中端的消費(fèi)力，又是新項(xiàng)目，未來(lái)有一定的培育期，、項(xiàng)目屬于中端的消費(fèi)力，又是新項(xiàng)目，未來(lái)有一定的培育期8、，那么對(duì)于商鋪的投資將有一段時(shí)間地低回報(bào)期。那么對(duì)于商鋪的投資將有一段時(shí)間地低回報(bào)期。品牌連鎖品牌連鎖店（店（2-3家）家）小區(qū)入口小區(qū)入口楓楓津津路路地地上上停停車(chē)車(chē)地上停車(chē)地上停車(chē)麥當(dāng)麥當(dāng)勞勞主力店主力店零售零售服務(wù)配套服務(wù)配套母嬰母嬰/兒童兒童主題主題 4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃-北區(qū)一層北區(qū)一層 小區(qū)入口小區(qū)入口楓楓津津路路地上停車(chē) 4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃-北區(qū)二層北區(qū)二層 母嬰母嬰/兒童兒童教育教育/培訓(xùn)培訓(xùn)主力店主力店零售零售服務(wù)配套服務(wù)配套小區(qū)入口小區(qū)入口楓楓津津路路地下停車(chē)入口地下停車(chē)入口廣廣建建路路 4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃-南區(qū)一層南區(qū)一層 中型中型商務(wù)商務(wù)餐飲餐飲主9、力店主力店零售零售服務(wù)配套服務(wù)配套小區(qū)入口小區(qū)入口楓楓津津路路廣廣建建路路 4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃-南區(qū)二層南區(qū)二層 主力店主力店零售零售服務(wù)配套服務(wù)配套 4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌展示、業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌展示 業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)種面積面積占比占比主力店麥當(dāng)勞、咖啡西餐、中式主題餐飲、標(biāo)準(zhǔn)超市等2800平方米20%零售兒童/母嬰主題、面包、家居家紡、數(shù)碼電器展示館、酒窖、品牌服裝店等4200平方米30%配套服務(wù)通信營(yíng)業(yè)廳、金融金融機(jī)構(gòu)、足浴美容美發(fā)、彩票、便民服務(wù)等7000平方米50%4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌展示、業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌展示 業(yè)態(tài)規(guī)劃說(shuō)明：業(yè)態(tài)規(guī)劃說(shuō)明：1 1、業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)物業(yè)條10、件，交通流量，小區(qū)出入口、停車(chē)等綜、業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)物業(yè)條件，交通流量，小區(qū)出入口、停車(chē)等綜合條件而制定合條件而制定 2 2、業(yè)態(tài)規(guī)劃主要控制幾個(gè)點(diǎn)：四個(gè)主力店的位置（麥當(dāng)勞、中、業(yè)態(tài)規(guī)劃主要控制幾個(gè)點(diǎn)：四個(gè)主力店的位置（麥當(dāng)勞、中型餐飲、兩個(gè)轉(zhuǎn)角的位置），保證項(xiàng)目的基調(diào)和經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性型餐飲、兩個(gè)轉(zhuǎn)角的位置），保證項(xiàng)目的基調(diào)和經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性 3 3、之所以為標(biāo)明具體的業(yè)態(tài)，是因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的品牌沒(méi)有嚴(yán)謹(jǐn)、之所以為標(biāo)明具體的業(yè)態(tài)，是因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的品牌沒(méi)有嚴(yán)謹(jǐn)性，而眾多業(yè)態(tài)和品牌對(duì)項(xiàng)目的選擇臨時(shí)變動(dòng)性比較大，所以只表明業(yè)態(tài)，性，而眾多業(yè)態(tài)和品牌對(duì)項(xiàng)目的選擇臨時(shí)變動(dòng)性比較大，所以只表明業(yè)態(tài)，具體業(yè)種和品牌，11、根據(jù)客戶(hù)積累情況來(lái)到具體業(yè)種和品牌，根據(jù)客戶(hù)積累情況來(lái)到 4 4、業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌展示、業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌展示 品牌展示品牌展示5 5、商務(wù)條件及物業(yè)配置、商務(wù)條件及物業(yè)配置 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商務(wù)條件商務(wù)條件物業(yè)條件配置物業(yè)條件配置主力店35-45元/平方米/月，免租裝修期三個(gè)月，合同期五年以上，遞增5%/年電量充足、上下水、排煙、隔油池、網(wǎng)絡(luò)零售55-60元/平方米/月，免租裝修期一個(gè)月，合同期3年以上，遞增5%/年電量充足、網(wǎng)絡(luò)配套服務(wù)45-55元/平方米/月，免租裝修期一個(gè)月，合同期3年以上，遞增5%/年電量充足、網(wǎng)絡(luò) 6 6、招商策略及招商計(jì)劃表、招商策略及招商計(jì)劃表 1 1、主力店招商。、主力店招12、商。放寬主力店的招商條件，尤其是前幾年的商務(wù)條件，這樣能夠帶動(dòng)小商家的進(jìn)駐，同時(shí)利于項(xiàng)目的形象和美譽(yù)度的提升2 2、借助公司的品牌聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。、借助公司的品牌聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。整合公司的項(xiàng)目資源，提升協(xié)同效應(yīng)。4 4、渠道、資源定向招商。、渠道、資源定向招商。利用公司現(xiàn)有商家資源，進(jìn)行定向渠道招商。利用長(zhǎng)期積累的客戶(hù)資源，進(jìn)行電話(huà)邀約。5 5、銷(xiāo)售與招商相結(jié)合。、銷(xiāo)售與招商相結(jié)合。二者結(jié)合同時(shí)促進(jìn)招商和銷(xiāo)售。招商策略招商策略 6 6、招商策略及招商計(jì)劃表、招商策略及招商計(jì)劃表 招商計(jì)劃表招商計(jì)劃表階段階段時(shí)間時(shí)間事務(wù)事務(wù)目標(biāo)目標(biāo)準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期2013.4.15-4.302013.4.15-4.30進(jìn)行二次13、市調(diào)、梳進(jìn)行二次市調(diào)、梳理目標(biāo)客戶(hù)資源、理目標(biāo)客戶(hù)資源、進(jìn)行招商的宣傳和進(jìn)行招商的宣傳和準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作完成客戶(hù)的梳完成客戶(hù)的梳理，主力店的理，主力店的意向洽談意向洽談?wù)猩填A(yù)熱招商預(yù)熱期期2013.5.1-5.302013.5.1-5.30招商執(zhí)行、主力店招商執(zhí)行、主力店的深入洽談的深入洽談完成完成3-53-5家主力家主力店的意向溝通店的意向溝通全面招商全面招商2013.6.1-8.302013.6.1-8.30全面招商推進(jìn)全面招商推進(jìn)完成主力店的完成主力店的簽約，一期項(xiàng)簽約，一期項(xiàng)目完成目完成80%80%的進(jìn)的進(jìn)駐簽約駐簽約補(bǔ)續(xù)招商補(bǔ)續(xù)招商2013.9.1-10.302013.9.1-10.30合同流程的梳理，合同流程的梳理，品牌的進(jìn)場(chǎng)裝修、品牌的進(jìn)場(chǎng)裝修、補(bǔ)續(xù)招商補(bǔ)續(xù)招商60%60%品牌開(kāi)業(yè)，品牌開(kāi)業(yè)，招商完成率招商完成率90%90%6 6、需甲方配合事宜、需甲方配合事宜 1 1、現(xiàn)場(chǎng)招商場(chǎng)所及辦公文件配置、現(xiàn)場(chǎng)招商場(chǎng)所及辦公文件配置2 2、確定招商對(duì)接人和對(duì)接的流程、確定招商對(duì)接人和對(duì)接的流程3 3、確定相關(guān)文本文件版本、確定相關(guān)文本文件版本4 4、確定項(xiàng)目物業(yè)條件配置，以便于跟品牌商溝通、確定項(xiàng)目物業(yè)條件配置，以便于跟品牌商溝通 謝謝觀(guān)看謝謝觀(guān)看