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1、 PART.1 鄭州市州市經(jīng)濟(jì)分析分析 PART.2 鄭州市商州市商業(yè)分析分析 PART.3 升升龍匯金廣金廣場周周邊商商業(yè)分析分析 PART.4 升升龍匯金廣金廣場項(xiàng)目分析目分析 PART.5 升升龍匯金廣金廣場項(xiàng)項(xiàng)目目定位定位 PART.6 升升龍匯金廣金廣場業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃 PART.7 升升龍匯金廣金廣場商商業(yè)返租年限建返租年限建議PART.1 鄭州城市州城市經(jīng)濟(jì)分析分析l鄭州，河南省省會，政治、經(jīng)濟(jì)、教育、科研、文化中心。l鄭州，號稱商都，商業(yè)快速發(fā)展是城市重要的符號。l鄭州，中原腹地，中國重要鐵路、公路、航空樞紐，中國中部經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市。l鄭州，區(qū)劃：6個市轄區(qū)、5個縣級市、1個縣、2、1個國家級新區(qū)，2個國家級開發(fā)區(qū)、1個國家級出口加工區(qū)，735.6萬人口，市委、市政府及市直機(jī)關(guān)駐地：中原區(qū)。l鄭州，2011年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值4912.7億元，增長13.2%，分別高于全省、全國1.5個和4個百分點(diǎn)。1.1 鄭州市概況1.3 惠濟(jì)區(qū)概述PART.1 鄭州城市州城市經(jīng)濟(jì)分析分析PART.2 鄭州商州商業(yè)分析分析2.1 鄭州市商圈分布3.1 南陽路商圈示意PART.3 升升龍匯金廣金廣場周周邊商商業(yè)分析分析3.2.1 周邊商業(yè)天旺廣場PART.3 升升龍匯金廣金廣場周周邊商商業(yè)分析分析3.2.1 周邊商業(yè)天旺廣場PART.3 升升龍匯金廣金廣場周周邊商商業(yè)分析分析3.2.2 周邊商業(yè)3、天旺優(yōu)庫PART.3 升升龍匯金廣金廣場周周邊商商業(yè)分析分析3.2.2 天旺優(yōu)庫樓層業(yè)態(tài)PART.3 升升龍匯金廣金廣場周周邊商商業(yè)分析分析333F培培訓(xùn)訓(xùn)機(jī)構(gòu)、健身會所（商機(jī)構(gòu)、健身會所（商戶購戶購置）置）精品女裝、箱包、文胸內(nèi)衣、精品女裝、箱包、文胸內(nèi)衣、輕輕餐餐飲飲、休、休閑娛樂閑娛樂滔博運(yùn)滔博運(yùn)動動、品牌女裝、西餐休、品牌女裝、西餐休閑閑潮流服潮流服飾飾、飾飾品、化品、化妝妝、珠寶、皮鞋皮具、美甲、珠寶、皮鞋皮具、美甲、小吃、甜品小吃、甜品3.2.2 天旺優(yōu)庫公共裝修主題PART.3 升升龍匯金廣金廣場周周邊商商業(yè)分析分析332F33B13.2.2 天旺優(yōu)庫公共裝修效果PART.3 升4、升龍匯金廣金廣場周周邊商商業(yè)分析分析3.2.2 天旺優(yōu)庫PART.3 升升龍匯金廣金廣場周周邊商商業(yè)分析分析3.2.3 周邊商業(yè)博金商貿(mào)城PART.3 升升龍匯金廣金廣場周周邊商商業(yè)分析分析3.2.3 周邊商業(yè)博金商貿(mào)城PART.3 升升龍匯金廣金廣場周周邊商商業(yè)分析分析3.3 各商業(yè)定位/特點(diǎn)對比PART.5升升龍匯匯金廣金廣場場項(xiàng)目定位目定位升龍匯金廣場4.1 升龍匯金廣場區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位 南陽路與東風(fēng)路交匯處向北300米路西；區(qū)位交通 便利性：地鐵3號線、公交T4、8路、27路、61路、78路、808路、86路等十余路線路途徑于此，緊鄰環(huán)城快速路、京沙快速；重要性：扼守南陽路北端，是惠濟(jì)5、區(qū)6個街道、兩個鎮(zhèn)居民入市 首選要道。消費(fèi)支撐 核心商圈內(nèi)含20多座中檔社區(qū)，中高消費(fèi)人群逾10萬，商圈輻射整個惠濟(jì)區(qū)及金水區(qū)北部區(qū)域，輻射人口達(dá)25萬之多。商業(yè)現(xiàn)狀 天旺廣場（含世紀(jì)聯(lián)華）一枝獨(dú)大，南陽路以南、東風(fēng)路以東均已臨街店鋪為主，品類包括電器賣場、餐飲、服裝服飾、便民配套等，其中輕工業(yè)學(xué)院街鋪則具有潮流特征；商業(yè)名片 6萬平方米商業(yè)體量，永輝超市、幸福藍(lán)海影城、餐飲旗艦、潮流店鋪、早教培訓(xùn)等多業(yè)態(tài)共存，打造北區(qū)品質(zhì)商業(yè)。PART.4 升升龍匯金廣金廣場項(xiàng)目分析目分析4.2 升龍匯金廣場輻射范圍示意PART.4 升升龍匯金廣金廣場項(xiàng)目分析目分析核心商圈包括升龍匯金廣場、亞新美好時(shí)光、鄭6、州清華園、同樂花園、華林都市家園、物華國際、建業(yè)森林半島、建業(yè)壹號城邦、昌建譽(yù)峰、思達(dá)大戶人家、豐樂花苑等20多座中檔社區(qū)、宋寨、張寨、劉寨都市村莊，逾10萬中高消費(fèi)群。次級商圈涵蓋農(nóng)業(yè)路起南陽路北段區(qū)域、東風(fēng)路輕工業(yè)學(xué)院起西段、豐慶路南段以西區(qū)域范圍、臨近北環(huán)王砦、南陽寨等都市村莊內(nèi)居民及流動人口。：邊緣商圈輻射北環(huán)以北，惠濟(jì)區(qū)轄區(qū)內(nèi)街道及鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)居民及流動人口。4.3 區(qū)域消費(fèi)群體分析消費(fèi)支撐PART.4 升升龍匯金廣金廣場項(xiàng)目分析目分析4.4 區(qū)域消費(fèi)群體分析客層分類PART.4 升升龍匯金廣金廣場項(xiàng)目分析目分析4.5 升龍匯金廣場SWOT分析PART.4 升升龍匯金廣金廣場項(xiàng)目分析目分析7、4.6 商業(yè)屬性PART.4 升升龍匯金廣金廣場項(xiàng)目分析目分析5.1 定位原則PART.5升升龍匯匯金廣金廣場場項(xiàng)目定位目定位5.2 核心定位（關(guān)鍵詞）PART.5升升龍匯匯金廣金廣場場項(xiàng)目定位目定位5.3 功能定位PART.5升升龍匯匯金廣金廣場場項(xiàng)目定位目定位5.4 升龍匯金廣場業(yè)態(tài)定位原則1、彰顯品質(zhì)，代言品質(zhì)生活，通過幸福藍(lán)海國際影城主力店引進(jìn)，特色餐飲及餐飲旗艦、星光大道、樂活街等版塊規(guī)劃，給消費(fèi)者提供品質(zhì)生活提案，同時(shí)兼顧商務(wù)型消費(fèi)需求；2、主題鮮明，針對特定目標(biāo)消費(fèi)客層主題定位，鎖定女人、孩子，分別打造女人街、迪士尼兩大主題版塊，增強(qiáng)競爭力；3、小而優(yōu)，“小”指品牌度低（甚至是無8、品牌）或店鋪面積小，“優(yōu)”指個性鮮明、品質(zhì)上乘，主要針對星光大道臨街店鋪及一層女人街獨(dú)立小鋪；4、便捷生活，B1F永輝超市進(jìn)駐、5#樓一層保障房商業(yè)及服飾、家居、早教、餐飲等業(yè)態(tài)規(guī)劃，以確保作為區(qū)域性商業(yè)所應(yīng)具備的便捷性；PART.5升升龍匯匯金廣金廣場場項(xiàng)目定位目定位5.5 品牌量級結(jié)構(gòu)PART.5升升龍匯匯金廣金廣場場項(xiàng)目定位目定位影院、超市、西式快餐服飾旗艦、化妝品、珠寶、名表、早教、餐飲大店、童裝 孕嬰、童裝、童玩、家居、電玩、餐飲、服飾集合店服裝服飾、潮流飾品、皮具、鞋帽、小食水吧等獨(dú)立店鋪咖啡吧、美容美發(fā)、西點(diǎn)甜品、時(shí)尚餐飲店等生活配套5.6 升龍匯金廣場定位建議PART.5升升龍9、匯匯金廣金廣場場項(xiàng)目定位目定位升升龍匯金廣金廣場整體商整體商業(yè)規(guī)劃劃商商務(wù)務(wù)EE街街商商務(wù)務(wù)西餐西餐/咖啡、西式快餐、商咖啡、西式快餐、商務(wù)簡務(wù)簡餐、茶樓餐、茶樓星光大道之旗星光大道之旗艦領(lǐng)艦領(lǐng)地地特色服特色服飾飾集合店、生活家居集合店集合店、生活家居集合店/趣玩店、品牌女裝、品牌男裝趣玩店、品牌女裝、品牌男裝迪士尼迪士尼孕孕嬰嬰、童裝、童玩、童裝、童玩、兒童鞋帽、兒童兒童鞋帽、兒童攝攝影、小型游影、小型游樂場樂場、水吧、小食水吧、小食MINIMINI尚特區(qū)尚特區(qū)1F1F：女人街女人街，服裝、服，服裝、服飾飾、化、化妝妝品、珠寶品、珠寶飾飾品、箱包、鞋帽、生活品、箱包、鞋帽、生活雜雜貨貨、個性10、寫真、美甲、水吧、個性寫真、美甲、水吧、進(jìn)進(jìn)口小食口小食2F2F：樂樂活街活街，早教培，早教培訓(xùn)訓(xùn)、親親子子樂樂園、童玩童園、童玩童樂樂、少兒培、少兒培訓(xùn)訓(xùn)、家居家家、家居家家飾飾、文胸內(nèi)衣、文胸內(nèi)衣、時(shí)時(shí)尚女裝、美容美尚女裝、美容美發(fā)發(fā)、水吧、水吧3F3F：歡歡享街享街，含幸福，含幸福藍(lán)藍(lán)海國海國際際影城、特色餐影城、特色餐飲飲、時(shí)時(shí)尚餐尚餐飲飲、電電玩等玩等4F4F：幸福幸福藍(lán)藍(lán)海國海國際際影城、大型餐影城、大型餐飲飲B1B1：永：永輝輝超市超市集中商業(yè)安置商業(yè)，建議引進(jìn)流行百貨（如：大商千盛百貨），規(guī)避專業(yè)批零市場型業(yè)態(tài)家庭家庭歡樂歡樂城城 早教、早教、兒童體兒童體驗(yàn)驗(yàn)店（星期八小店（星11、期八小鎮(zhèn)鎮(zhèn)/點(diǎn)點(diǎn)夢想點(diǎn)點(diǎn)夢想城）、城）、親親子子樂樂園、各園、各類類中小學(xué)培中小學(xué)培訓(xùn)訓(xùn)、文教器材、教育會所、家居主文教器材、教育會所、家居主題題店、店、品品質(zhì)質(zhì)生活配套生活配套不夜城不夜城休休閑閑、娛樂娛樂、康體、康體、戲戲樓等旗樓等旗艦艦店、概念店、店、概念店、時(shí)時(shí)尚店尚店多彩城多彩城中低檔小商品市中低檔小商品市場場，包括小，包括小電電器、家居生活用品、喜器、家居生活用品、喜慶慶用品、土特用品、土特產(chǎn)產(chǎn)、雜貨雜貨、飾飾品、家居品、家居擺擺件、服裝等件、服裝等眼眼鏡鏡城城眼眼鏡鏡等相關(guān)等相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)品批品批發(fā)發(fā)/零售形象店零售形象店A區(qū)B區(qū)C區(qū)abcA區(qū)區(qū) 核心商核心商業(yè) 小香港小香港 商商務(wù)E12、街街/MINI尚特區(qū)尚特區(qū)/迪士尼迪士尼/星光大道星光大道/時(shí)尚百尚百貨B區(qū)區(qū) 主主題商商業(yè) 家庭家庭歡樂城城 家庭家庭、兒童、教育等相關(guān)兒童、教育等相關(guān)業(yè)種主種主題集合集合C區(qū)區(qū) 主主題商商業(yè)/專業(yè)市市場 a 方案：不夜城方案：不夜城b 方案：多彩城方案：多彩城c 方案：眼方案：眼鏡城城迪士尼孕嬰、兒童品牌旗艦星光大道之品味生活星光大道之品味生活時(shí)時(shí)尚餐尚餐飲飲店、咖啡吧、店、咖啡吧、紅紅酒會所、酒會所、酒吧、面包西點(diǎn)、水吧、甜品店酒吧、面包西點(diǎn)、水吧、甜品店MINI尚特區(qū)尚特區(qū)升升龍匯金廣金廣場整體整體業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃休休閑閑生生活廣活廣場場多彩生多彩生活廣活廣場場有有車車生生活廣活廣場場C13、地地塊D地地塊A地地塊abcC地地塊 核心商核心商業(yè) 小香港小香港 商商務(wù)E街街/MINI尚特區(qū)尚特區(qū)/迪士尼迪士尼/星光大道星光大道/時(shí)尚百尚百貨/便捷生活便捷生活D地地塊 主主題商商業(yè) 家庭家庭歡樂城城 家庭家庭、兒童、教育等相關(guān)兒童、教育等相關(guān)業(yè)種主種主題集合集合A地地塊 主主題生活廣生活廣場a 方案：休方案：休閑生活廣生活廣場b 方案：多彩生活廣方案：多彩生活廣場c 方案：有方案：有車生活廣生活廣場家庭家庭歡樂城城集中商集中商業(yè)（時(shí)尚百尚百貨）MINI尚特區(qū)尚特區(qū)迪士尼迪士尼星光大道（旗艦領(lǐng)地）星光大道（品味生活）商務(wù)E街6.1 業(yè)態(tài)規(guī)劃總圖品牌旗艦PART.6升升龍匯匯金廣金廣場場業(yè)14、態(tài)規(guī)劃劃小香港小香港家庭家庭歡樂歡樂城城 文文文文便便捷捷生生活活安安安安保保6.2 業(yè)態(tài)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖PART.6升升龍匯匯金廣金廣場場業(yè)態(tài)規(guī)劃劃PART.6升升龍匯匯金廣金廣場場業(yè)態(tài)規(guī)劃劃MINI尚特區(qū)1F：女人街，服裝、服飾、化妝品、珠寶飾品、箱包、鞋帽、生活雜貨、個性寫真、美甲、水吧、進(jìn)口小食2F：樂活街，早教培訓(xùn)、親子樂園、童玩童樂、少兒培訓(xùn)、家居家飾、文胸內(nèi)衣、時(shí)尚女裝、美容美發(fā)、水吧3F：歡享街，含幸福藍(lán)海國際影城、特色餐飲、時(shí)尚餐飲、電玩等4F：品味盛宴，幸福藍(lán)海國際影城、大型餐飲B1：永輝超市6.4 小香港MINI尚特區(qū)6.4.1 MINI尚特區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位女人街定位：定位：時(shí)15、尚、潮流尚、潮流區(qū)域區(qū)域：1#2#樓集中商樓集中商業(yè)一一層客客戶群體群體:2038歲都市女性都市女性客客戶特征：追求特征：追求時(shí)尚、個性、品尚、個性、品質(zhì)業(yè)種種組合：合：服裝、服服裝、服飾、化、化妝品、珠寶品、珠寶飾品、箱包、鞋帽、生活品、箱包、鞋帽、生活雜貨、個性寫真、美甲、水吧、個性寫真、美甲、水吧、進(jìn)口小食口小食PART.6升升龍匯匯金廣金廣場場業(yè)態(tài)規(guī)劃劃PART.6升升龍匯匯金廣金廣場場業(yè)態(tài)規(guī)劃劃PART.6升升龍匯匯金廣金廣場場業(yè)態(tài)規(guī)劃劃6.3 小香港商務(wù)E街商務(wù)E街商務(wù)西餐/咖啡、中式快餐、特色餐飲、茶樓6.3.1 商務(wù)E街業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位定位：商定位：商務(wù)宴宴請區(qū)域區(qū)域：1#、2#16、樓沿劉砦路樓沿劉砦路臨街店街店鋪 客客戶群體群體:商商務(wù)人群、家庭消人群、家庭消費(fèi)客客戶特征：追求生活品特征：追求生活品質(zhì)、講究品味，消究品味，消費(fèi)能力能力較強(qiáng)業(yè)態(tài)組合：西餐咖啡、中西式快餐、特色餐合：西餐咖啡、中西式快餐、特色餐飲、茶樓、茶樓PART.6升升龍匯匯金廣金廣場場業(yè)態(tài)規(guī)劃劃6.7 小香港星光大道PART.6升升龍匯匯金廣金廣場場業(yè)態(tài)規(guī)劃劃星光大道之旗艦領(lǐng)地特色服飾集合店、生活家居集合店/趣玩店、品牌女裝、品牌男裝星光大道之品味生活時(shí)尚餐飲店、咖啡吧、紅酒會所、酒吧、面包西點(diǎn)、水吧、甜品店6.7.1 星光大道業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位旗艦領(lǐng)地定位：定位：品牌、品品牌、品質(zhì)、時(shí)尚尚區(qū)域區(qū)域：1#17、2#樓商樓商業(yè)北北側(cè)臨街店街店鋪客客戶群體群體:都市都市時(shí)尚一族尚一族客客戶特征：追求品牌與品特征：追求品牌與品質(zhì)，消，消費(fèi)能力能力較強(qiáng)業(yè)態(tài)組合：合：特色服特色服飾集合店、生活家居集合店集合店、生活家居集合店/趣玩店、品牌女裝、品牌男裝趣玩店、品牌女裝、品牌男裝PART.6升升龍匯匯金廣金廣場場業(yè)態(tài)規(guī)劃劃6.7.2 星光大道業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位品味生活定位：定位：品品質(zhì)品味品味i、生活配套、生活配套區(qū)域區(qū)域：3#4#樓商樓商業(yè)北北側(cè)臨街店街店鋪客客戶群體群體:都市都市時(shí)尚一族尚一族客客戶特征：追求品味與品特征：追求品味與品質(zhì)，消，消費(fèi)能力能力較強(qiáng)業(yè)種種組合：合：時(shí)尚餐尚餐飲店、咖啡吧、店、咖啡吧、紅18、酒會所、酒吧、面包西點(diǎn)、水吧、甜品店酒會所、酒吧、面包西點(diǎn)、水吧、甜品店P(guān)ART.6升升龍匯匯金廣金廣場場業(yè)態(tài)規(guī)劃劃PART.6 升升龍城全地城全地塊商商業(yè)規(guī)劃劃商業(yè)動線規(guī)劃升升龍匯金廣金廣場整體整體業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃C地地塊D地地塊A地地塊abc家庭家庭歡樂城城集中商集中商業(yè)（時(shí)尚百尚百貨）MINI尚特區(qū)尚特區(qū)迪士尼迪士尼星光大道（旗艦領(lǐng)地）星光大道（品味生活）商務(wù)E街品牌旗艦PART.6升升龍匯匯金廣金廣場場業(yè)態(tài)規(guī)劃劃文文文文保保障障房房安安安安6.12 商業(yè)動線圖C地地塊 核心商核心商業(yè) 小香港小香港 商商務(wù)E街街/MINI尚特區(qū)尚特區(qū)/迪士尼迪士尼/星光大道星光大道/時(shí)尚百尚百貨/便捷生活便捷生活D地地塊 主主題商商業(yè) 家庭家庭歡樂城城 家庭家庭、兒童、教育等相關(guān)兒童、教育等相關(guān)業(yè)種主種主題集合集合A地地塊 主主題生活廣生活廣場a 方案：休方案：休閑生活廣生活廣場b 方案：多彩生活廣方案：多彩生活廣場c 方案：有方案：有車生活廣生活廣場休休閑閑生生活廣活廣場場多彩生多彩生活廣活廣場場有有車車生生活廣活廣場場