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1、北京愛琴海項目前期亮點及經驗分享76主要內容1.規劃設計篇1.餐飲商戶獨立送排風系統的規劃設計餐飲商戶獨立送排風系統的規劃設計考慮到餐飲商戶的特性，從設計之初既要求每家餐飲商戶均為“獨立排油煙管道”，從啟始就規避了串味、責任界定的問題。同時，依據招商業態的確定，對燒烤類、火鍋類的商戶，在前廳就餐區域同樣規劃了排風管道，為后續經營提供了便利。建議：建議：鑒于即將開業及籌建中的項目，屋頂均設有草坪、高爾夫等場所，故此無論采用“獨立式排風”還是“公用式排風”，尤其是后者，在油煙凈化器、排油煙風機的選擇上，均需重點考慮設備的性能品質，以避免出現的油煙對其的影響。(如：可在用新型組合式等離子油煙凈化器)2、2.主力店獨立空調系統的規劃設計主力店獨立空調系統的規劃設計a)鑒于主力店多為“娛樂”業態，其營業時間與購物中心營業時間不同，若使用大廈中央空調系統，勢必對雙方的能耗成本造成極大的影響，故此對于相對獨立的主力店采取了獨立空調系統的設計方式，針對本改造項目，既便利了商戶的使用需求，又解決了現有系統對改造而言的制約。即：高爾夫3000，采用格力螺桿機；影城5500，采用克萊門特螺桿機，KTV5500，采用的數碼多聯機。b)冬季統一使用大廈集中供暖。高爾夫、高爾夫、PORORO影城影城 KTV83.餐飲商鋪空調系統改造餐飲商鋪空調系統改造購物中心與大賣場的區別在于，購物中心以獨立單元為主，相應的其空3、調、機電等設備設施的布置也隨之按獨立單元進行規劃設計。但北京愛琴海項目由賣場調整為購物中心模式，現已分為若干個獨立商鋪，故此需對空調、機電等預留條件重新進行分配，尤其是餐飲業態，以避免后期運營出現串味、無法獨立控制的問題。故此對四五六層的空調系統全部調整為“風機盤管+新風”的形式。94.室外廣場的規劃改造室外廣場的規劃改造門前廣場作為購物中心的臉面形象，務必進行系統的、專業的規劃。北京愛琴海項目在先天條件不足的情況下，經過與市政的多次溝通，在現有廣場的基礎上外擴，加大硬鋪裝面積，由原2100擴至4200，與市政綠地進行充分整合，既保留了市政綠地的規劃，又滿足了我司的門前廣場的需求。建議：建議：4、對廣場各面預留“多經點位電源”，既可滿足日常保潔需要，又可滿足廣場活動的需求。原現場原現場原現場原現場原現場原現場改造后現場改造后現場原規劃設計方案原規劃設計方案現實施規劃設計方案現實施規劃設計方案5.玻璃幕墻的規劃改造玻璃幕墻的規劃改造北京愛琴海項目原規劃為家居廣場，外立面的設計為“鳥巢鋁框”的設計形式，無法體現以“愛琴海”為主題的購物中心理念，經集團領導多輪研究討論，最終確定更換為雙層折板玻璃幕墻，凸顯了“海洋”的主題，成為了地標性建筑。改造后夜間照明效果改造后夜間照明效果建議：建議：玻璃幕墻的設計雖提升了項目的“日間”關注度，但在夜幕降臨時，整體建筑的亮化效果與日間反差較大，另幕墻爪件對5、幕墻效果也有影響。故此建議在今后的項目規劃中重點考慮夜景照明的效果，尤其是合圖效果。改造后白天效果改造后白天效果6.圓弧區增加遮陽簾設計圓弧區增加遮陽簾設計現采光頂無任何遮陽設備，對冬夏季能耗損失較大。建議建議：出于節能及安全考慮，所有玻璃采光頂建議增加遮陽措施，增加“外遮陽”，并帶有遙控裝置。現采光頂外現采光頂外現采光頂內現采光頂內7.停車場及管理系統的規劃設計停車場及管理系統的規劃設計各購物中心普遍存在的問題是顧客停完車好后找不到自己的車輛，北京愛琴海項目為規避此種現象，在設計之初即采用“空位引導系統”“反向尋車系統”功能，結合車道分級液晶顯示屏，引導顧客停至空位區域；顧客在購物結束后，通6、過電梯附近的查詢機上輸入車號，系統提示車主停車區域、當前車主位置、車輛停放位置以及中央收費處和停車場出入口等信息。由于現有停車場車位499個，在客流超過3萬時即不能滿足現有使用要求，造成室外交通擁堵，車流緩慢。建議建議：動線、地坪、引導、標識等各系統必須合圖8.無線免費無線免費WIFI系統的規劃設計系統的規劃設計無線網絡無處不在，人們也離不開網絡，故此在設計時對公共區域進行全面覆蓋，且免費開放，避免了后續增加對精裝的破壞。同時，在此系統平臺的基礎上，引入“貓酷”系統，為后期安裝各種APP客戶端提供便利條件。建議：購物中心全覆蓋，現場只在公區安裝，商鋪內未安裝。（即：公區+鋪內）9.弧形弧形LE7、D大屏的規劃設計大屏的規劃設計LED顯示屏現已作為了購物中心的標準配置，但北京愛琴海項目360環形屏幕，在北京各購物中心均屬“獨一無二”，在開業后收到各同行的贊譽，甚至爭相詢問、效仿。特點：可分屏播放不同內容文件，加入多種插入效果，個別文件延長播放時間，LED可播放格式圖片格式JPG，視屏格式要求采用WVA格式，三塊大屏可以分別播放不同內容，也可以播放同一個內容。（如：圖片停止不動，視頻可循環播放）缺點：不具備現場直播、播放有線電視功能；文件兼容性不好；無法同時播放同一視頻（三屏合一）；無音頻播放、分辨率低；LED底部未做裝飾處理；顯示屏不能遙控自動升降。LED屏屏10.兒童衛生間的規劃設計兒8、童衛生間的規劃設計兒童消費如今越來越成為各購物中心追捧的方向，且已成為主力的消費群體，故此配套設施的規劃設計的周到與否將成為購物中心比拼服務品質的細節體現。例如：在洗手盆及便池的高度設計上按照“人體工程學”的標準及要求進行設計、施工。11.配電系統改造的配合配電系統改造的配合改造項目的難度在于，既要滿足招商的需要，又要考慮現有設備的負荷能力，尤其是配電系統，不像新建項目可以按需予以規劃設計及預留。北京愛琴海項目由于經營模式的顛覆性改變，對用電需求有所大幅度的提升，甚至通過數據分析，已遠遠超出總配電負荷。鑒于此種情況，建設中心設計部連同設計院，現場勘查各配電系統，結合商戶需求，重新對現有各配電室9、的配電負荷進行整合、分配，避免了因設備原因影響整體招商的不利后果，以及配電增容的風險。復盤會附件資料S2低壓配電系統圖（根據地產提資要求修1）-Model.pdf293012現有扶梯無變頻控制，或不具備實際變頻功能（僅為“啟停“控制，無“變頻運行”功能）；觀光梯冬夏季冷暖反差明顯、舒適感不佳。31建議：建議：考慮到后期運行成本，建議所有扶梯增加變頻器；觀光梯內部增加空調；所有直梯具備“分時段選層停靠”的功能，同時軟硬件配置具備后期升級條件。3276主要內容2.現場施工篇1.鋼結構改造鋼結構改造由于原建筑對挑空區進行了大面積的設計，對購物中心的業態分布及面積利用造成了很大的制約，故此建設中心對其10、進行了大面積的拆改，尤其是對S2，1-6F圓弧收縮；S3的5F、6F整層進行了結構加固工作，確保了商家的工程需求。鑒于鋼結構工序、工藝要求較高，改造時間較長，在今后的工程中，建議統籌安排時間及工序要求，以確保商家的按時進場及開業。例如：在實際加固過程中，對個別商戶的進場造成了一個月的延遲。2.主力店交場的及時性及界面主力店交場的及時性及界面除上述的工程加固外，各商家尤其是主力店商戶的工程條件各不相同，但經過與工程部的溝通，甚至在上海進行專項對接，最終排除萬難，求同存異，如期交付了場地，并對場地進行了清潔，從而確保了最終一次性交場的順利進行。在施工過程中，由于雙方界面劃分、工藝要求，以及意識方面11、存在差異，導致部分工期有所影響，例如：影城臺階工藝要求、墻面/孔洞收口封堵；設備末端施工、設備調試等方面。復盤會附件資料院線工程技術條件界面（2013.02.21）.docx 3.標識系統施工標識系統施工在施工階段，標識方案設計需提前與施工單位進行對接交底，避免方案與實際施工工藝脫節，或設計和制作單位由一家公司完成，以確保方案與工藝的結合。每個單體需進行打樣制作，在現場進行確認，使單體和現場完美結合，之后在進行批量生產。排版圖冊需多個部門配合（招商、市場，物業等），保持信息的正確性，提前介入，能保證排版的效果及質量。在室內裝修施工階段，機電專業施工必須與精裝施工緊密配合，預留電源及網線線路必須12、保證能通電使用，施工點位必須與標識預留點位相一致，不能出現有電源線不能通電及預留電源太短不能與標識電源線相連接。公共區域導引指示牌的尺寸，要求施工單位現場打樣確定；現場安裝實樣現場安裝實樣現場安裝現場安裝現場安裝現場安裝安安裝裝效效果果現場安裝現場安裝施工前打樣現場核實施工前打樣現場核實標識排版審核標識排版審核圖冊排版審核圖冊排版審核76主要內容3.招商對接1.業態規劃業態規劃10月接場后隨即開始對招商業態規劃的討論，就業態定位與現有工程條件的對照，提出工程意見，以避免后續招商工作開展后因工程問題制約招商進度。例如：業態樓層位置規劃、商鋪分割、配套設施調整等（消防、水電、土建等）。業態布局定位13、后，與精裝設計公司就商鋪分割、公區配套設施隨動調整等進行討論、變更。例如：動線、公區分界、地下車庫出入口增設置玻璃雨篷、店招、導識等。業態布局定位業態布局定位業態布局定位業態布局定位地毯地毯木地板木地板地毯，木地板原分布于3、4、5、6層局部,現結合業態情況，與其它公共區統一鋪裝材質和風格。原動線原動線4米米 現動線現動線5米米一層圓挑空封板（一層圓挑空封板（2#挑空）挑空）五層六層方挑空封板（五層六層方挑空封板（1#挑空）挑空）地下車庫出入口雨篷地下車庫出入口雨篷店招店招2.商鋪條件商鋪條件：依據最新業態，根據經驗重新核算、預估各商鋪預留的工程條件，提前與各設計部門進行溝通，為后續配合招商中14、心的商戶談判及進場提前做好準備工作。原則上以預留工程條件為主，針對商戶超出部分，索要具體明細進行核算，確實需要增加的，酌情調整；針對于無理要求的，不予支持，或以簽署額外補充協議（即：需求與實際存在嚴重偏差時，大幅度提升懲處力度）進行要求。復盤會附件資料附件D-星巴克場地設施技術條件-標準版（20130602回復）.doc3.商管工程部、項目公司、設計院、商戶之間有效溝通商管工程部、項目公司、設計院、商戶之間有效溝通就與商戶對接后的工程技術條件，提報項目公司、設計院進行研討，必要時約商戶召開專題會共同商議確定。76主要內容4.商戶二裝篇1.交場簽收：交場簽收：商管與項目先行預驗收，對相應的工程條15、件加以標注，按交房標準、工程技術條件驗場，包括：預留位置、參數標準、空調設備、消防設施等；招商、工程、商戶，三方針對交場條件驗場、接收；現狀交場，現場清點鋪內設備設施。復盤會附件資料商鋪交鋪標準（項目）.xlsx針對商戶提出的面積差距，工程部不負責“合同面積”的核準，在確認非工程提供圖紙錯誤外，其他問題一律由招商人員解答；面積測繪圖紙面積測繪圖紙2.現場管控：現場管控：制定運貨通道及卸貨區，發生變化時，及時溝通；商戶提供裝修工期計劃表；商管公司對進度、材料進行管控；雙方提前確認與主系統對接的部位及要求；消防系統對接須提前通知商管公司協調；各系統調試，需提前通知商管公司配合；3.主力店的管控：主16、力店的管控：前期與商戶的對接：商管公司“招商”、“工程”，主力店“拓展”、“工程”四方專項對接，共同確認交場條件，作為改造的依據，避免后續出現的扯皮；主力店及時向商管公司提報相關設計圖紙，并進行技術對接；商管公司對主力店對接之初，提供其裝修手冊，要求其按手冊標準進行設計、選材；復盤會附件資料封面封底.jpg前期與項目公司的對接：就簽訂主力店工程交場條件，與項目公司設計部進行對接、溝通，必要時召開專題會，商戶、商管、項目三方商議、研討；商管公司及時將溝通結果反饋至商戶，以便其調整、商議設計方案；4.非主力店商鋪的管控：非主力店商鋪的管控：對內培訓：強化工程技工的培訓，對相關人員就“分工情況、檢查17、內容、溝通技巧、工作流程”等方面進行不斷的培訓，使之熟練掌握；對外協調：在商戶出設計圖紙之前，由招商營運部組織商戶進行裝修專題會，要求“商戶負責人、精裝設計人員、工程負責人”到場，就“裝修流程、材料選型、重點關注項”進行溝通、明確；5.圖紙、資料、店招審核圖紙、資料、店招審核審核圖紙的臨時性調整：結合招商業態、進度、開業時間，適當調整商鋪提交圖紙的要求，例如：餐飲商鋪在僅提供“平面圖、隔墻圖、材料表、施工進度表”等主要資料的情況下，可以先行進場，在施工過程中提供裝修手冊中要求的其他圖紙（在施工進展到該工序之前提供）。商鋪店招、店面，公區導引指示牌的審核：根據商戶提報的立面圖、效果圖，分析店面玻18、璃是否保留，及時與招商人員溝通、簽確，以便及時轉發項目部；商鋪店招，由營運部或市場部PS到一起，經公司領導班子討論后確定；商鋪店招的高度比例，協調項目公司現場打樣確定；店招審核店招審核店招施工圖紙店招施工圖紙6.材料管控：材料管控：特殊材料的把控：特殊材料的把控：北京項目結構樓板的特殊性，不建議使用“土建隔墻”，故此均要求采用“輕型防火材料”。與設計人員提前聯系、溝通，確定當地供貨狀況及基準價格，對其提供的樣品，與消防施工單位進行溝通，確定符合當地消防驗收部門的要求。重型裝修、裝飾材料的專項關注：重型裝修、裝飾材料的專項關注：例如：“外婆家”設計風格要求，現場澆筑混凝土裝飾墻，以及增加大量腳手19、架設計，大大增加了樓板的荷載，故此與其多輪專項研討，現場調整或打樣確定。細木工板細木工板阻燃板阻燃板木質裝飾材料使用的嚴格管控：木質裝飾材料使用的嚴格管控：審圖階段既對裝飾材料進行把關，施工過程中堅持使用的，除下發整改通知單外，要求其提供防火檢測報告，否則不予驗收、退還施工保證金。7.進度管控：進度管控：對外：對外：大品牌商戶的施工進度較為完善，對重點項關注即可；面積及品牌較小的商鋪，重點關注，要求其提供詳細的施工計劃，無法提供的，我司提供標準版本，由其進行調整；對內：對內：復盤會附件資料復盤會附件資料商戶裝修進度表（給營運商戶裝修進度表（給營運-模板）模板）制定商鋪裝修進度表，對每日的工程進20、度進行“數字量化”；樓層、鋪位責任制，分鋪到人，明確責任，加強溝通；溝通協調：溝通協調：緊抓“設計部門”：以確保商鋪預留工程條件的設計落實；溝通“工程部門”：設計落地，確保交場時間，必要時尋求高層領導的協助；接洽“商戶施工負責人”，適時調整、督促裝修工序及工期；建立“工程部自身溝通會機制”，每日溝通、匯總進度情況及發現存在問題；利用“公司進度例會”，通過“色塊標注”匯報商鋪進場狀況，通過“量化數據”闡述各鋪工程進展情況；.xlsx復盤會附件資復盤會附件資料料裝修詳細進度表裝修詳細進度表-（交燕總飄香（交燕總飄香進度）進度）.xlsx復盤會附件資料商鋪裝修進場色塊圖-3F.pdf8.特殊要求的設21、備設施：特殊要求的設備設施：燃氣：燃氣：（整體外委、通氣組織）復盤會附件資料F5002、F5003一花一葉（燃氣圖）-7.4.dwg維護好與燃氣設計部門（內、外）的關系，為后續的商鋪燃氣調整做好準備；與燃氣施工單位保持良好的協作，為后續商鋪的局部變動做好鋪墊；在商戶確定進場之初，開始索要廚房灶具落位圖，以便出具燃氣設計圖紙，避免制約燃氣施工；提交燃氣設計部門前，工程部先行對圖紙進行審核、報關，不可僅當“二傳手”，導致整體時間進度延誤；與燃氣設計部門保持良好的溝通，確定商戶可提交變動、調整圖紙的最終截止時間；檢查燃氣合格證防止有假的機電：機電：當商戶提出的電量遠遠超出我司預留，乃至常規標準時，結22、合整體配電分配情況考慮是否可以滿足或需要增容，均需征詢公司意見；對于同意調整的，要求商戶簽署電量提供補充協議，即：當商戶開業后實際使用電量在高峰時段達不到提報電量的一定比例時，電費加價收取，同時以起到約束該商戶的作用。復盤會附件資料增容附加條款（實例）.pdf商戶總開關，均須為“漏電保護開關”，不可為“空氣開關”；暖通：暖通：嚴格控制商戶自裝及增加空調冷量的的需求，原則不予批準，必須增加的，由商戶自行加裝VRV空調系統，嚴禁在原中央空調系統中添加；嚴查商戶自行在空調風道首端開空調送風口；ZARA原來圖紙原來圖紙ZARA現在圖紙現在圖紙商鋪分割時，將消防疏散通道包含在鋪內。建議：建議：消防疏散通23、道與商鋪進行分離；特殊要求時，須報公司批準，并提前與消防部門進行溝通，確保足夠的寬度及要求。消防改造：消防改造：有餐飲的樓層，必須按餐飲標準要求進行消防設計，現北京項目仍按普通商業予以防火分區設計，導致后期大量改造。原設計圖紙原設計圖紙新設計圖紙新設計圖紙建議：建議：關于消防分區，餐飲及特殊業態商戶按規范要求進行分割，如：北京餐飲業態按2000進行分區配置，其他地區按當地消防規范嚴格執行。疏散通道出口部位安裝通道門，造成未直通室外。影響：影響：疏散距離和疏散寬度的計算，造成后期再次拆改，以滿足消防驗收的要求。消防卷簾門滑軌未做細部處理，地面插座安裝影響行人，擋煙垂壁安裝不美觀，有缺口。消防卷簾24、立面收口不美觀。建議：建議：消防卷簾門滑軌需做細部處理；地面插座安裝方式需與地面平整；擋煙垂壁設計需采取安裝升降式；消防卷簾立面須美化收口，做不銹鋼收口。9.驗收驗收過程中的驗收：以裝修手冊為準；竣工驗收：應關注以下方面空調溫控器的接線；相應的對內、對外的封堵；施工收邊收口對公區的影響；商戶鋪內有無對過路管道、設施進行的私自加裝、改造；末端設備（如：排油煙管）對周邊環境（噪音、衛生等）的影響；特殊設備設施、裝飾材料的相關報告。防水及隱蔽驗收 76主要內容5.調試驗收篇1.提前介入設備摸底提前介入設備摸底按開業之需，對相關設備提前3月個月介入，與施工單位、建設單位進行對接，如：交付時間、人員培訓25、相關證照等，提前告知相關要求。提前2個月對相關設備進行摸排，以避免出現無發送電、設備無法啟動、設備設施運行不穩定等狀況，甚至影響開業。如：安裝進度、具備調試的時間計劃、現存問題、人員培訓、接管準備，乃至緊急備用方案等。現在狀態：現在狀態：2.配電室的提前接管配電室的提前接管由于北京愛琴海項目是已竣工建筑，配電室已是正式電源供電，鑒于供電局要求，以及項目公司管理配電室的力量，經綜合考慮，商管公司在不具備接管條件（設備系統未完工、不完善，存在安全隱患等）的情況下，提前近6個月進駐管理，納入正常管控，同時整理、摸排各配電室現狀、匯總問題清單。83接管前的最低要求：配電室內部施工全部完畢，包括出線壓26、接；內部設備設施運行正常，經過廠家調試，例如：空調、送排風、模擬屏、進戶高壓電纜防護、電纜橋架及防護等；相關手續資料齊全；正式發電完畢等。接管后接管后接管前接管前 3.熱力系統的維修、供暖熱力系統的維修、供暖超前介入供暖系統的管控，例如：熱力站竣工驗收/移交、供暖設備維修、供暖協議簽署、代管協議簽署等。供暖協議：至少供暖前2個月，完成協議簽署，確定供暖面積；代管協議：至少供暖前1個月，完成協議簽署，繳納首筆供暖費用（含：供暖費、代管費）；設備試運行：至少供暖前15天，完成所有供暖設備的調試、試運行，具備隨時供暖的條件。76主要內容六、成本流程篇 前后期工程改造，成本監管機制的建立前后期工程改造，成本監管機制的建立由于前期籌備期間，為配合招商需求，以確保商家及購物中心的如期開業，需適時調整，但工程改造的常規流程無法滿足時間的要求，故此北京愛琴海項目在籌備期間，與成本人員就改造的審批流程進行了專題溝通，確定一套籌備期工程改造審批流程，以避免出現違反集團管理制度的風險，以及確保后續手續辦理的順暢。