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1、購物中心業態布局策略 人們不再滿足于在商場里來去匆匆的買單式目的性消費，購物中心的體驗日益顯得重要，其中，以上海K11、上海大寧國際商業廣場、北京芳草地、北京朝陽大悅城為代表的一批行業先鋒，開始率先探索實踐購物中心在新時代的創新與轉型之路，成為代表新生活方式的新型消費體驗中心；而購物中心的業態的有機組合也顯得越來越長重要。贏商網贏商網-運營中心，最專業運營中心，最專業“商業地產在線商學院商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：資料下載地址：http:/ 對不同的業態如何進行有效的劃分與統一規劃組合，不僅關系到商業項目定位的實現、客流的共享，更關系到2、經營收益的最大化。本次重點從百貨、超市、電器、數碼、大型建材、家居用品、大型書店、大型體育運動用品專門店、餐飲、娛樂10大業態，通過重點案例介紹其在購物中心的布局要點、業態匹配要點與業態結合過渡分析要點。業態分布概述1、百貨在購物中心的布局業態分布樓層一般貫穿購物中心的首層至四、五層在購物中心的作用往往在購物中心充當核心店或主力店的位置，成為吸引人流的主要商家、是購物中心的形象和檔次的主要代表之一。在購物中心的位置作為購物中心人流的主要拉動力之一，是們光顧較高的地點。百貨位置的安排一般分布在兩種情況：一種放置于購物中心的關鍵結點位置，最大限度地起到引導人流的走向，避免產生商場死角的情況；另一種3、放置于購物中心的最佳和展示面最好的位置，以體現整個商場的檔次和形象。在下面中國的萬象城購物中心平面圖中可以清楚的看到這一點。而美國Woodfild則采用小的零售商鋪則放置在兩個主力店之間，從而讓他們能夠更好的共享主力店的人流。需求面積大型綜合性百貨要求面積2000-3000平米，精品百貨面積要求比較靈活，一般在1000-150000平米之間由于受到電商的沖擊和同質化的競爭，現在購物中心的存在較大的業態變革，越來越注重體驗購物的理念，目前較多購物中心以休閑娛樂和特色餐飲類逐漸形成購物中心吸引人流的重要引擎，百貨業的重要的地位逐漸被弱化。業態分布1、百貨在購物中心的布局案例：美國Woodfild 4、Mal案例：華潤萬象城業態分布2、超市在購物中心的布局樓層一般設置于購物中心的負一樓在購物中心的作用在購物中心充當主力店的位置，是最聚人氣的商家，為一般購物中心部引進的業態，放置于負一樓，以聚集人氣，將人流往高樓引導，對整個商場的業態起到補充作用。在購物中心的位置作為購物中心人流主要的拉動力之一，為客戶提供日用必須品。由于承租水平相對低，一般被放置于購物中心的負一層，引導人流向上滲透。其業態的安排一般有兩種形式，一種是和另外的次主力店組合補充少許業態。如上海匯廣場的負一樓；另外一種充分利用超市的人流，安排眾多小店環繞周圍形成人流共享如廈門城市化廣場負一層的沃爾瑪，靠近超市旁邊往往有些便民的業態5、，如藥店、眼鏡店、干洗店等。需求面積大賣場10000-20000平米左右社區超市1000-5000平米左右精品超市2000-4000平米左右業態分布案例：上海港匯廣場2、超市在購物中心的布局案例：廈門SM城市廣場業態分布3、電器、數碼在購物中心的布局樓層一般設置于購物中心的4、5樓或者更高的樓層、也有作為主力店形式貫穿整個樓層或者設置到第一層。在購物中心的作用在購物中心充當主力店的位置，也是吸引人流的重要商家。但是相對承租能力較低，所喲一般至于較高樓層，引導向上人流，隨著消費者對數碼潮流的追求，同時由于此業態較大的面積需求，一般也是購物中心不缺少的業態。在購物中心的位置隨著科技的發展和生活水平6、的提高，數碼電器產品已經深深的影響到人們的生活。作為強有力的人氣聚集中心，數碼電器位置的安排一般有兩種情況：一種以磁珠點的形式置于購物中心的較高樓層，起到引導向上人流，拉丁周邊鋪面價值以及和餐飲、娛樂等業態形成互補的功能；另外一種則貫穿整個樓層形成真正意義以主力店。這兩種形式的代表分別有位居上海匯廣場6F的金數碼世界和以主力店形成存在貫穿整個樓層的上海美羅城。需求面積作為次主店形式面積在2000-5000平方之間。但是作為主力店存在的數碼城需求面積則在5000平方以上。業態分布3、電器、數碼在購物中心的布局案例：上海港匯廣場案例：上海美羅城業態分布4、大型建材、家居用品在購物中心的布局樓層一般7、設置于購物中心的4、5樓或者更高的樓層、也有作為主力店功能作為單體建筑和其他主力店橫向連接的形式。在購物中心的作用在購物中心充當主力店的位置，也是吸引人流的重要商家。但是相對承租能力較低，所喲一般至于較高樓層，引導向上人流，隨著消費者對數碼潮流的追求，同時由于此業態較大的面積需求，一般也是購物中心不缺少的業態。在購物中心的位置大型的家居生活廣場如果作為主力店形式一般置于購物中心的較高樓層，如位于深圳萬象城4F的生活本色家居廣場；而作為主力店形式的大型家居建材廣場由于所占的面積較大和方面貨運的原因，一般安排單獨的營業面積和其他主力店橫向連接引導人流東線，如迪拜最著名CITY CENTRE購物中心8、的宜家家居和深圳花園城的百安居；兩者的承租能力都比較低，且不能夠像百貨、超市一樣吸引足夠的人流，但因其較大的面積需求，作為購物中心業態的補充和豐富，以滿足購物紅心一站式購物功能的要求，一般也是購物中心所必須引進的。需求面積2000平方以上。業態分布4、大型建材、家居用品在購物中心的布局案例：迪拜CITY CENTRE案例：廈門SM 城市廣場業態分布5、大型書店在購物中心的布局樓層一般設置于購物中心的4、5樓或者更高的樓層在購物中心的作用在購物中心充當主力店的位置，是購物中心業態的補充。屬于目的性消費的商家，因此有較大輻射半徑可吸引人流。在購物中心的位置一般來說，書店屬于目的性消費。對于人流的引9、導作用是顯而易見的，作為購物中心業態的補充和豐富的業態，大型書店是購物中心最主要的文化體現因素，提升整個商場的形象和檔次，根據期較大的面積需求和較低的承租能力，一般至于較高的樓層，與周邊的數碼音響最為契合。需求面積1000-6000平方以上。業態分布5、大型書店在購物中心的布局案例：廈門SM 城市廣場案例：上海港匯廣場業態分布6、大型體育運動用品專門店在購物中心的布局樓層一般設置于購物中心的中間樓層，但是此業態可根據需求做不同安排在購物中心的作用隨著健康休閑越來越受到關注，作為次主力店形式的體育用品專賣店可吸引較多的人流，是體現購物中心全面性和檔次的一個方面。在購物中心的位置大型的體育用品專賣10、店位置選擇和其他業態的搭配比較靈活，可根據與其他業態的契合度安排不同的樓層，但是由于其相對其他服飾類型業態較低的租金和較大的面積需求。因此一般安排與購物中心較高的樓層，既滿足租金和面積需求，也話從分利用其對于人流的拉動作用，其位置安排一般有三種情況：第一，置業負一層與其他業態一起組合成人氣中心向上引導人流，如港匯廣場負一層的名店運動城；第二、置于3樓或者4樓，拉動人流向上通透，如深圳花園3F的領跑體育連鎖店和深圳華潤萬象城4F的SPORT100運動連鎖店；第三、大型的體育運動店可以貫穿好幾個樓層，與其他主力店橫向連接，從次主力店轉化為主力店形式，如深圳花園城和上海西郊百聯的迪卡儂，也作為主力店11、形式安排在較1樓層的情況。需求面積一般1000-4000平方之間，大型運動超市對一樓硬性要求。業態分布6、大型體育運動用品專門店在購物中心的布局案例：上海港匯廣場案例：深圳華潤萬象城案例：深圳花園城中心案例：上海百聯西郊樓層根據規劃不同有不同的安排在購物中心的作用作為購物中心零售、娛樂和餐飲三大要素的餐飲業來說，其作用肯定是巨大的，餐飲業態一般都起到了前期啟動和吸引力拉動的作用，是維持購物中心顧客長期停留從而制造更多消費分保證。在購物中心的位置餐飲作為購物中心的特殊作用也要，在購物中心位置的安排可以根據期自身細分種類的不同和規劃的差別占據不同的位置。一般來說可分為四種情況第一、部分面積不大的中12、小型餐飲，起到拉動人流，滿足消費需求，提供臨時休憩場所及能承受較高租金的作用可以在購物中心高價值的低樓層占據一定面積，這種做法在國外和臺灣的購物中心比較常見，如美國的MALL OF AMERICA，臺灣的老虎城、新竹風城等，期每個樓層都安排一定的餐飲，而另外一部分的小型餐飲依附于大型酒樓或美食廣場二存在，由于較大的面積需求，因此一般安置于購物中心的最高樓層或者負一層，預制形成餐飲區；第二、大型中式酒樓以主力店的形式存在，由于較大的面積需求因此一般安置于購物中心的最高樓層，與電影院、KTV等形城互補。第三、特色餐飲為商場消費者的主要飲食場所，一般至于最高層或者較高的樓層，拉動人流向上通透且與其他13、業態形成互補，是餐飲主力店的另一形式；第四、和地鐵連通的購物中心，會將低位較低端的美食廣場置業負一層，與其他零售形成互補。需求面積中小型餐飲面積一般在80-500之間，美食廣場1500-3000為主，大型酒樓500-5000業態分布7、餐飲在購物中心的布局隨著目前零售業受到沖擊，現在的購物中心的業態比例也在產生區別傳統購物中心的設置，為了吸引人流和增加足夠的客戶停留時間，餐飲設置的比例日益增加，地位變得越來越重要。業態分布7、餐飲在購物中心的布局案例：美國史丹佛購物中心案例：臺灣新竹風城購物中心案例：臺灣老虎城購物中心業態分布7、餐飲在購物中心的布局案例：深圳中信城市廣場案例：廈門SM城市廣場14、業態分布8、娛樂在購物中心的布局樓層購物中心最高層或貫通層商場的較高樓層在購物中心的作用娛樂能夠使購物中心產生強大的吸引力，在商業高度發達的今天，提升購物的軟環境成為每個運營商追求的目標，零售和餐飲及娛樂的結合適應時代發展的趨勢，就像迪士尼樂園將零售業大量引入一樣，現代的購物中心，也引入個各種娛樂設施，是購物與娛樂融為一體，相互促進。以加拿大的西埃德蒙頓購物中心為例，它的娛樂項目五花八門，在安排上也獨具匠心，為增加對消費者的吸引力，這些項目占地累計面積10萬平方米，可見娛樂在購物中心的作用。在購物中心的位置娛樂在國內購物中心的發展尚未成熟，一般僅為電影院，真冰溜冰場，電子游戲室等幾個有限的表現15、形式，KTV和酒吧由于其營業期段的不同也很難形成同購物中心的磨合，因此娛樂在國內購物中心的運用遠不如國外同行豐富，對于娛樂位置的確定我們可以從國內國外這兩種情況來分析研究：一、國外的娛樂表現形式十分豐富，如海底樂園、娛樂主題公園、恐怖博物館、親子樂園、汽車競技場、賭場、高爾夫人球場等等這些娛樂項目與整個購物中心有機結合起來，貫穿整個中心，典型代表有曾經“世界上最大的購物中心”西愛明頓MALL；二、在國內，購物中心為主要表現形式的電影院、真冰溜冰場、電子游戲室由于其對人流較好的吸引力，一般置于最高層或貫通商場的較高樓層，與餐飲搭配，在規劃中起到引導向上人流的作用，電影院一般以扣點的方式交納租金。16、需求面積電影院面積需求在3000-5000平方為主；電子游戲室需求面積在1000-2000平方之間；大型KTV需求面積在3000平方左右；溜冰場一般在4000平方左右。兒童主題的娛樂，在目前的購物中心業態功能打造也變得日益重要，越來越多的目光關注在有關兒童主題的業態設置，如萬達進軍兒童樂園等。業態分布8、娛樂在購物中心的布局案例：加拿大西愛德蒙頓MALL案例：臺灣新竹風城業態分布8、娛樂在購物中心的布局案例：深圳萬象城如何吸引客人來購物中心并反復來？現代社會，工作節奏越來越快，城市越來越大，商圈越來越密，商業項目越來越多，客流越來越分散，住房越來越舒適，私家車越來越普及，人越來越慵懶、越來越宅17、越來越精明(注重性價比)，大家的見識和興趣愛好越來越廣，和商場爭閑暇時間的各類場所越來越多，如何吸引客人來購物中心并反復來，成為各大購物中心共同面對的經營難題。如何抵抗電商時代的沖擊？另一方面，現代社會的物質和資訊極為豐富，消費者的眼界和要求越來越高，外加各類電商、海淘乃至海外旅游購物紛紛搶食，使得不少購物中心只得收縮戰線，餐飲娛樂業態占比越來越高，甚至基本放棄零售業態。但，如此嚴重的偏科偏食，無疑將對日后購物中心的業績和財務回報造成難以彌補的隱患。2014年開始，中國購物中心進入“自我實現”的階段，5.0時代商業，百貨商城和購物中心都在進行程度不一的創新轉型，各購物中心業態比例也顛覆了傳統的黃金業態比例進行調整，而代表新生活方式的新型全生活消費體驗中心和融個人生活及情感于一體的社交生活基地型購物中心正開始嶄露頭角。業態分布總結贏商網贏商網-運營中心，最專業運營中心，最專業“商業地產在線商學院商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：資料下載地址：http:/