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1、購物中心商物中心商業布局布局規劃劃學學學學習習要點要點要點要點總結總結關于關于凈凈出租面出租面積積占占購購物中心整體建筑面物中心整體建筑面積積（不含停（不含停車場車場）指）指標標：n n綜綜合平均合平均65%65%70%70%。其中大型主力店（。其中大型主力店（單單店面店面積積占占40004000以上）以上）凈凈出租面出租面積積占比占比為為85%85%；次主；次主力店（力店（單單店面店面積積占占20020040004000之之間間）凈凈出租出租面面積積占比占比為為65%65%85%85%；類類百百貨貨店店鋪鋪（單單店面店面積積在在5050200200之之間間）凈凈出租面出租面積積占比占比為為52、0%50%65%65%。這樣這樣，整個，整個購購物中心平均下來，物中心平均下來，凈凈出租面出租面積約為積約為65%65%70%70%。在做招商布局。在做招商布局圖圖之前，需要之前，需要對對建筑方案的建筑方案的凈凈出租面出租面積進積進行勘定，如行勘定，如發現凈發現凈出租出租面面積積達不到達不到65%65%的，需要的，需要對對建筑平面的通道建筑平面的通道寬寬度、度、中庭大小、中庭大小、輔輔助面助面積積、設備設備用房等等用房等等進進行行優優化，確化，確保保購購物中心物中心凈凈出租面出租面積積占占購購物中心整體建筑面物中心整體建筑面積積（不含停（不含停車場車場）指）指標標達到達到65%65%。關于關于3、關于關于購購物中心商物中心商物中心商物中心商戶業態類別組戶業態類別組合占比指合占比指合占比指合占比指標標：n n五、三五、三 、二原、二原則則，就是各，就是各類類零售零售類類主次主力店占主次主力店占比比50%50%、餐、餐飲飲文化體育健身文化體育健身娛樂娛樂休休閑類閑類占比占比30%30%、類類百百貨貨各各類類店店鋪鋪占比占比20%20%。關于關于購購物中心商物中心商場場布局布局設計設計需要解決的三大需要解決的三大問題問題：（如何（如何對對確定的商確定的商業業態組業業態組合合進進行合理行合理優優化布局？）化布局？）n n第一個第一個問題問題是怎是怎樣樣通通過過各種各種業態業態商商業業吸引人氣的4、多吸引人氣的多寡而使他寡而使他們們坐落在不同的位置把人流引坐落在不同的位置把人流引導導到各個樓到各個樓層層各個角落，是整個各個角落，是整個購購物中心所有的商物中心所有的商鋪鋪成成為為活活鋪鋪而不留死角？而不留死角？n n第二個第二個問題問題是如何在不同的地點布置商是如何在不同的地點布置商業業亮點，使亮點，使顧顧客不斷客不斷產產生逛完整個生逛完整個購購物中心的欲望，感物中心的欲望，感覺覺不到不到累，累，還還要使要使顧顧客感客感覺覺意猶未盡下次意猶未盡下次還還要來？要來？n n第三個第三個問題問題是如何平衡租金收益，在做活的前提下是如何平衡租金收益，在做活的前提下使租金收益最大化？使租金收益最大化5、？n n1 1）一般來）一般來說說，主力店中，大，主力店中，大賣場賣場最聚人氣，百最聚人氣，百貨貨店次之；次主力店中，數店次之；次主力店中，數碼碼廣廣場場最聚人氣，家最聚人氣，家電賣電賣場場次之；休次之；休閑閑餐餐飲業飲業中，咖啡、西式快餐、茶中，咖啡、西式快餐、茶館館、美食廣美食廣場場最聚人氣，中式品牌餐最聚人氣，中式品牌餐飲飲次之；休次之；休閑娛樂閑娛樂、運運動動健身、品牌中餐周末和晚健身、品牌中餐周末和晚間間最聚人氣；各式品最聚人氣；各式品牌牌專賣專賣店最不聚人氣。從樓店最不聚人氣。從樓層層角度來角度來說說，一樓最聚，一樓最聚人氣，二樓次之，三樓更次，四樓再次，五樓最次，人氣，二樓次之，6、三樓更次，四樓再次，五樓最次，商商業業地地產產界行界行話話所所謂謂的一樓是金、二樓是的一樓是金、二樓是銀銀、三樓、三樓是是銅銅、四樓是、四樓是鐵鐵、五樓是、五樓是錫講錫講的就是的就是這這個道理。從個道理。從交通位置角度來交通位置角度來講講，交通要道的拐角，交通要道的拐角處處最聚人氣，最聚人氣，通道通道長邊長邊次之，商次之，商場場的的縱縱深地深地帶帶更次，所更次，所謂謂金角、金角、銀邊銀邊、草肚皮。、草肚皮。n n2 2）在）在購購物中心的商物中心的商業業布局中必布局中必須須要要貫徹貫徹的的專業專業理理念：念：n n“扁擔扛扁擔扛”原理原理把人氣多的主力店放在兩把人氣多的主力店放在兩側側，把人氣7、差的把人氣差的專賣專賣店店店店鋪鋪布置在布置在圍繞圍繞大中庭的四周，大中庭的四周，也就是中也就是中間間，讓讓出入主力店的人流先出入主力店的人流先經過專賣經過專賣店店店店鋪鋪通道，把通道，把專賣專賣店店鋪帶鋪帶旺，提升旺，提升專賣專賣店店店店鋪鋪的價的價值值，出入兩出入兩側側主力店的一道道人流，就像一根根扁擔，主力店的一道道人流，就像一根根扁擔，把中把中間間的的專賣專賣店店店店鋪鋪的價的價值值扛起來；扛起來；n n“提升機提升機”原理原理一般來一般來說說，樓，樓層層越高，去的人越高，去的人越少，那么在越少，那么在購購物中心高的樓物中心高的樓層層上，布置一些吸引上，布置一些吸引人氣的商家，吸引逛人8、氣的商家，吸引逛購購物中心的物中心的顧顧客往高樓客往高樓層層的商的商場場去，去，這這就需要一些商家扮演人流提升機的角色；就需要一些商家扮演人流提升機的角色；n n“通透性通透性”原理原理通道通道設設置要通透，置要通透，讓顧讓顧客站在客站在通道的一端可以看到通道的一端可以看到遠處遠處另一端的商另一端的商鋪鋪，在沿中庭，在沿中庭四周布置低柜，四周布置低柜，讓顧讓顧客通客通過過中庭的自中庭的自動動扶梯到達每扶梯到達每一個樓一個樓層層可以清晰地看到可以清晰地看到遠處遠處的商的商鋪標識鋪標識；n n“光光顧顧性性”原理原理購購物中心內部水平通道物中心內部水平通道規規劃劃設計設計，必必須須盡量使每個干道都9、能循盡量使每個干道都能循環環往復，往復，帶帶回人流，減少回人流，減少死角，好的平面交通死角，好的平面交通設設置能使消置能使消費費者沿著商家事先者沿著商家事先設設計計好的交通流好的交通流線進線進行消行消費費，使不是，使不是處處于于“金角金角銀邊銀邊”的的商商鋪鋪，也能得到充足的客流；，也能得到充足的客流；n n“五、三、二五、三、二”原理原理講講的是要做活的是要做活購購物中心需要物中心需要安排的各安排的各業態業態大大類類商家所占面商家所占面積積的比例，即在一個大的比例，即在一個大型封型封閉閉式式購購物中心內，安排的主力店和次主力店的理物中心內，安排的主力店和次主力店的理想占用面想占用面積應為積應10、為50%50%，文化、休，文化、休閑閑、娛樂娛樂、健身、餐、健身、餐飲飲商家理想占用面商家理想占用面積應為積應為30%30%，專賣專賣店店組組成的成的風風情商情商鋪組鋪組合理想占用面合理想占用面積應為積應為20%20%；n n“方便性方便性”原理原理在布局在布局設計設計中體中體現現人性化理念，人性化理念，盡可能最大限度的盡可能最大限度的為為消消費費者提供便利性服者提供便利性服務務，為為其在其在消消費費的同的同時帶時帶來身心上的舒適感和被尊重感。來身心上的舒適感和被尊重感。3 3）為為把把購購物中心做旺，在做旺的基物中心做旺，在做旺的基礎礎上上實現實現租金收益最大化，一般采用四個策略租金收益最大11、化，一般采用四個策略：n n特惠策略特惠策略對對某些能某些能夠夠大量吸引人氣商家放到商大量吸引人氣商家放到商場場高一點的樓高一點的樓層層或商或商場縱場縱深一點的地方，租金深一點的地方，租金給給與與優優惠；惠；n n遞遞增策略增策略在起步在起步階階段，租金低一點，段，租金低一點，經營經營走向走向成熟成熟過過程中逐步程中逐步遞遞增；增；n n共共贏贏策略策略對對于某些商家于某些商家對對入入駐購駐購物中心物中心經營經營前景看好，但需要一個培育期，前景看好，但需要一個培育期，購購物中心物中心經營經營者可者可以與以與該該商家商家簽訂簽訂一種一種風險風險共擔的扣點付租金的方式，共擔的扣點付租金的方式，商家12、與商家與購購物中心物中心經營經營者分享者分享銷銷售毛利，共同承擔培售毛利，共同承擔培育期育期風險風險；n n差價策略差價策略對對于不同的于不同的業態業態、在不同的位置、在不同的位置、樓樓層實層實行差價招租，行差價招租，對對吸引人流吸引人流貢貢獻大的商家、位獻大的商家、位于于縱縱深的商家、樓深的商家、樓層層高的商家高的商家實實行低價，行低價，對對于位于于位于低樓低樓層層和交通要道的商和交通要道的商鋪實鋪實行高價，利用租金杠桿行高價，利用租金杠桿將合適的商家布置到合適的位置。將合適的商家布置到合適的位置。n n4 4）開）開發發商和使用者在商和使用者在購購物中心物中心商商業組業組合布局合布局設計設13、計和招商和招商過過程中程中必必須須做到做到“一個一個堅堅持和兩個反持和兩個反對對”：堅堅持持購購物中心合理物中心合理優優化商化商業業布布局不局不動搖動搖，堅堅決反決反對對屈服于商家屈服于商家自自選選位置要求，位置要求，堅堅決反決反對誰對誰出租出租金高就金高就讓誰進讓誰進來的租金唯上的來的租金唯上的選選商家商家標標準。準。四、制定符合四、制定符合購購物中心價物中心價值值提升提升發發展客展客觀規觀規律的招租和律的招租和營銷戰營銷戰略和策略，有如下幾點略和策略，有如下幾點：n n1 1）招租和租金策略必）招租和租金策略必須須是自己掌握是自己掌握實實施而不是有招商施而不是有招商代理公司來掌握和代理公司14、來掌握和實實施的。成功施的。成功購購物中心物中心項項目公目公認認的的標標準是恒隆集準是恒隆集團團董事董事長陳長陳啟宗提出來的：啟宗提出來的：購購物中心開物中心開業頭業頭五年是培育期，初始五年是培育期，初始總總租金從租金從總總投投資資的的4-5%4-5%開始往上提開始往上提升，到第六年收來的租金可以做到盈升，到第六年收來的租金可以做到盈虧虧平衡，就是平衡，就是總總的的租金可以支付當年的投租金可以支付當年的投資資利息和利息和營營運成本，第七年開始運成本，第七年開始有有還還本了，到第十五年以后，每年本了，到第十五年以后，每年還還本本額額達初期投達初期投資資的的30%30%以上，基本上是每三年回收一次15、初期投以上，基本上是每三年回收一次初期投資資，從，從長遠長遠來看，收益是非常可來看，收益是非常可觀觀的。一個的。一個1515萬平米的萬平米的購購物中心，物中心，平均每平米建筑面平均每平米建筑面積積租金是租金是1 1元，年租金可達元，年租金可達54005400萬；萬；每平米建筑面每平米建筑面積積租金是租金是2 2元，租金可達元，租金可達1.081.08億億；每平米；每平米建筑面建筑面積積租金是租金是4 4元，租金可達元，租金可達2.162.16億億；每平米建筑面；每平米建筑面積積租金是租金是5 5元，租金可達元，租金可達2.72.7億億；每平米建筑面；每平米建筑面積積租金是租金是6 6元，租金可16、達元，租金可達3.243.24億億；2 2）關于租恁合同條款）關于租恁合同條款設計設計中中預預留留購購物中心租物中心租金提升空金提升空間間策略策略：n n 租恁合同期限租恁合同期限設計為設計為租金提升租金提升讓讓路，占路，占總總租金面租金面積積20%20%的的購購物物中心內位于中庭和主通道兩中心內位于中庭和主通道兩側側的的類類百百貨貨商商鋪鋪的租金的租金單單價高，起租價高，起租期初期期初期為為2 2年，年，2 2年以后年以后購購物中心物中心熱鬧熱鬧起來以后，租金起來以后，租金視視情況提高，情況提高，往后往后這這部分商部分商鋪鋪的商的商戶戶檔次逐年檔次逐年調調整提升，租整提升，租約約1 1年一年17、一簽簽，這這部分部分商商鋪對鋪對整個整個購購物中心的租金占比逐年提高，從起始期的租金物中心的租金占比逐年提高，從起始期的租金貢貢獻獻占比月占比月50%50%逐步提升到逐步提升到70%70%；小；小規規模的餐模的餐飲飲、娛樂娛樂、健身、休、健身、休閑閑次主力店起始租期次主力店起始租期為為5 5年，到期后檔次年，到期后檔次調調整，租金提升，往后租期整，租金提升，往后租期調調整整為為3 3年；中等年；中等規規模的次主力店如中式大餐模的次主力店如中式大餐飲飲一般起始租期一般起始租期為為8 8年，到期后檔次年，到期后檔次調調整，租金提升，往后租期整，租金提升，往后租期調調整整為為5 5年；打主力店年；打18、主力店如大如大賣場賣場、百、百貨貨店一般他店一般他們們要求的起始租期要求的起始租期為為2020年，我年，我們們可以通可以通過談過談判判談談到到1515年，到期后檔次年，到期后檔次調調整，租金提升，往后租期整，租金提升，往后租期調調整整為為5 5年。年。對對于主力店和占用面于主力店和占用面積積大的次主力店租期大的次主力店租期長長，還還可以可以設計設計周周期租金提升條款，一般每三年提升租金期租金提升條款，一般每三年提升租金6-8%6-8%，這樣這樣的的設計設計，基本，基本上到上到1515年，主力店租金提升十分可年，主力店租金提升十分可觀觀。n n 保底保底+提成提成+銷銷售售額節額節點保底租金點保19、底租金調調整條款，一般外整條款，一般外資資的咖啡的咖啡館館和洋快餐喜和洋快餐喜歡這樣歡這樣的的設計設計。n n3 3）關于通）關于通過競過競爭手段來提升租金策略：爭手段來提升租金策略：購購物中心網站每年會物中心網站每年會發發布商布商鋪鋪招租廣告，提招租廣告，提出招租要求和起點租金出招租要求和起點租金單單價，價，熱門熱門部位的部位的熱門熱門商商鋪鋪往往會收到數倍于起點租金往往會收到數倍于起點租金單單價價的的報報價，只要符合價，只要符合購購物中心物中心業態調業態調整整規規劃劃要求，一般會同出價高的商要求，一般會同出價高的商戶簽約戶簽約。n n4 4）關于逐步提升商）關于逐步提升商戶戶的檔次逐步提升20、整個的檔次逐步提升整個購購物中心的檔次從而提升物中心的檔次從而提升購購物中心整體租金收益物中心整體租金收益的策略：初期培育期的策略：初期培育期過過后，后，購購物中心逐物中心逐漸漸成熟，成熟，人氣日益旺盛，人氣日益旺盛，這樣這樣首先在首先在類類百百貨貨區域有目的區域有目的引引進進幾個國幾個國際際品牌的商家入品牌的商家入駐駐（哪怕（哪怕貼貼裝修裝修費費），這樣這樣往往有一批國內往往有一批國內頂級頂級品牌的商家跟品牌的商家跟進進；這這種做法再種做法再擴擴大到主力店的大到主力店的調調整，會取得相似整，會取得相似的效果；再要求大型餐的效果；再要求大型餐飲飲重新裝修提升形象或重新裝修提升形象或更更換換檔次21、更高的商家，檔次更高的商家，進進而要求大而要求大賣場賣場或百或百貨貨店提升商品店提升商品結結構，重新裝修提升形象。構，重新裝修提升形象。這樣這樣逐逐步將步將購購物中心的整體檔次和形象提升。物中心的整體檔次和形象提升。購購物中物中心整體檔次和形象提升以后，提哦啊正心整體檔次和形象提升以后，提哦啊正類類百百貨貨部分的小商部分的小商鋪鋪租金更容易了。租金更容易了。n n5 5）關于逐步）關于逐步擴擴大高租金的大高租金的類類百百貨貨店店鋪鋪范范圍圍和租恁和租恁面面積積的占比提升租金的策略：初期培育期的占比提升租金的策略：初期培育期過過后，后，購購物中心逐物中心逐漸漸成熟，人氣日益旺盛，成熟，人氣日益旺22、盛，這樣這樣首先在首先在類類百百貨貨區域有目的引區域有目的引進進幾個國幾個國際際品牌的商家入品牌的商家入駐駐（哪怕（哪怕貼貼裝修裝修費費），），這樣這樣往往有一批國內往往有一批國內頂級頂級品牌的商家品牌的商家跟跟進進，當，當這這種種現現象出象出現時現時，部分次主力店吸引人氣，部分次主力店吸引人氣的的歷歷史使命完成了，史使命完成了，這這就需要逐步減少次主力店的就需要逐步減少次主力店的租恁面租恁面積積占比來占比來擴擴大大類類百百貨貨高租金店高租金店鋪鋪租恁面租恁面積積占占比。通比。通過過逐步蠶食次主力店面逐步蠶食次主力店面積積同同時擴時擴大大類類百百貨貨商商家數量和提升他家數量和提升他們們的租金的23、租金單單價，使得整個價，使得整個購購物中心物中心的的總總體租金收益大幅提升。體租金收益大幅提升。n n6 6）關于制定、）關于制定、實實施施調調整提升整提升戰戰略和策略的關略和策略的關鍵鍵因因素素人的因素：打造精英人的因素：打造精英營營運管理運管理團隊團隊是是購購物中物中心提升心提升戰戰略目略目標標得以得以實現實現的關的關鍵鍵。高。高團隊團隊的的領頭領頭人人需要有極高的需要有極高的職業職業素養、極素養、極強強的溝通、的溝通、協調協調、管控、管控、領導領導能力、秉公能力、秉公辦辦事忠于企事忠于企業業的的職業職業操守、敏操守、敏銳銳洞洞察市察市場場和極和極強強的的應變應變能力，能力，還還要有一群要有一群執執行力極行力極強強的高效精干的的高效精干的員員工，完善工，完善縝縝密的密的營營運流程、良好的運流程、良好的企企業業文化和考核機制。文化和考核機制。版權所有！