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1、 蕪湖中江商場地塊調研分析報告蕪湖中江商場地塊調研分析報告2012年年5月月23日日中江商場地塊概況中江商場地塊概況偉星時代金融中心概況偉星時代金融中心概況華億廣場概況華億廣場概況中江商場地塊商業規劃建議中江商場地塊商業規劃建議周邊周邊周邊周邊環境環境環境環境調研調研調研調研分析分析分析分析市政規劃市政規劃中江商場地塊概況中江商場地塊概況地塊區位圖中江商場地塊概況中江商場地塊概況地塊現場現狀中江商場地塊概況中江商場地塊概況交通配套交通配套改地塊距離市中心中山路步行街約1公里，距離汽車站、火車站距離約為2公里公交：4路、6路、9路、10路、30路、102路、106路（晚間）、111路（晚間）周邊2、配套周邊配套醫院：市二院、中醫院學校：鏡湖小學、一中、安師大銀行：徽行、交行、農行、建行、浦發行、工行、中行、人民銀行商業：小九華商業街、華億廣場、偉星時代金融中心偉星時代金融中心偉星時代金融中心項目區位圖項目區位圖項目概況時代金時代金融中心融中心中江中江商場商場地塊地塊偉星時代金融中心偉星時代金融中心項目概況項目概況偉星時代金融中心偉星時代金融中心該項目占地1.3萬平米，總建筑面積80414.23，其中地上建筑面積61224.59，地下建筑面積19189.64。建筑總長133.8m,寬37.9m，建筑總高度99.6m。地下室二層，主樓二十八層，裙房四層。本工程采用鋼框架-鋼筋混凝土核心筒混合3、結構，建筑結構安全等級為二級，地基基礎設計等級為甲級，不作抗震設防，結構耐火等級為一級。定位：金融純寫字樓,打造企業集團總部，裙樓1F、2F金融服務，3F、4F配套餐飲。銷售概況：主樓銷售率達94%，主樓單層面積1980m，分割12間，面積115-280m，均價9932元/m，實際成交價約9000元/m；裙樓單層面積約2500m，整層銷售不分割，銷售價格1F5.5萬元/m，2F2-2.5萬元/m項目概況項目概況偉星時代金融中心偉星時代金融中心技術指標：技術指標：1.手扶梯：無（因群樓為單層銷售），垂梯12臺（包括2臺貨運）品牌：廣州日立2.冷水機組：2臺，品牌：遠大3.監控系統：主樓28層，群4、樓4層、底下2層共34層，每層約5臺紅外攝像機，共約：170臺紅外攝像機，周界防范安裝紅外對射4.配電房1個，3000千瓦5.底下共2層，總停車位約：560個項目概況項目概況華億廣場華億廣場項目區位圖項目區位圖項目概況項目概況中江商場中江商場地塊地塊時代金融時代金融中心中心華億華億廣場廣場華億廣場華億廣場項目概況項目概況華億廣場華億廣場華億廣場占地面積約2萬m（含廣場面積），建筑面積4.9萬m，地下2層，地上5層，13F為商業，45F為辦公寫字樓，面積3200m，租金為40元/月/m。開業時間2011年元月，主力店有大潤發超市2.1萬m，環球影城3200m，其他餐飲及配套約2萬m。外街租金605、元120元/月/m（含物管費），內鋪租金55元/月/m。地下停車位約450個，面積8830m，地上停車位約60個。項目概況項目概況中江商場地塊商業規劃建議中江商場地塊商業規劃建議根據宗地情況及規劃要求結合該地塊周邊環境，認為商業部分定位為購物中心，地下可設2層，地上5層，5層以上為辦公+酒店。商業定位：根據該地塊所處位置、周邊環境及道路交通情況，商業部分可定位為中高端。1、周邊住宅密度大且多為高端小區2、周邊企業多為金融業及事業單位收入較高3、該項目曾經為蕪湖主流娛樂業的發源地，故餐飲娛樂業態在改項目所占比重因加大，并要突出主題、提升檔次4、該地塊距兩站廣場（火車站、汽車站）距離（1.7公里）6、可考慮在主樓配套酒店。中江商場地塊商業規劃建議中江商場地塊商業規劃建議商業裙樓各層分布初設B2停車場B1停車場、設備用房及精品超市（如：BHG、OLE）1F、2F百貨零售3F餐飲4F娛樂5F影院中江商場地塊商業規劃建議中江商場地塊商業規劃建議租金定制區間零售類45元/天/m餐飲娛樂類1.52元/天/m物管費（不含能耗費）：5元/月/m記租面積為套內面積中江商場地塊商業規劃建議中江商場地塊商業規劃建議建筑總面積約為：67,000m裙樓單層面積約為：5,000m，總建筑面積約為20,000m主樓總面積約為：47，000m方案一：物業全部銷售方案二：裙樓自持，主樓銷售投資回報估算：投資回報估算：中江7、商場地塊商業規劃建議中江商場地塊商業規劃建議投資回報估算：投資回報估算：方案一：物業全部銷售方案一：物業全部銷售中江商場地塊商業規劃建議中江商場地塊商業規劃建議投資回報估算：投資回報估算：方案二：裙樓自持，主樓銷售方案二：裙樓自持，主樓銷售裙樓自持自營收入估算：樓層樓層租金單價租金單價（天（天/元元/m/m）租賃建筑面積租賃建筑面積（mm）年租金收入年租金收入B10.80 3,000 876,000 1F6.00 5,000 10,950,000 2F3.50 5,000 6,387,500 3F1.80 5,000 3,285,000 4F1.20 5,000 2,190,000 合計合計28、3,000 23,000 23,688,500 23,688,500 中江商場地塊商業規劃建議中江商場地塊商業規劃建議主樓銷售收入：138,180,000元裙樓租賃收入：23,688,500元（首年收入未考慮遞增，且租賃面積為建筑面積，實際租賃時應按套內面積計算，也未考慮各項稅費成本。）前期投入約為：400,000,000元，除去主樓銷售138,180,000元，如不考慮租金遞增整個投資回收期約為11年。投資回報估算：投資回報估算：方案二：裙樓自持，主樓銷售方案二：裙樓自持，主樓銷售市政規劃市政規劃政府2010年2月曾公布對于九華山路的改造方案，后因拆遷難度大加之市民對道路兩旁原有綠化特別是銀杏樹的拆除意見較大，故此改造方案至今未有進展。市政規劃市政規劃市政規劃市政規劃