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1、安岳首席一站式購物中心 一檸都新城財(cái)富中心運(yùn)營管理方案 u下半年8000萬商業(yè)銷售任務(wù)u主力商家入駐裝修中，諸多問題推進(jìn)困難u項(xiàng)目整體開業(yè)倒計(jì)時(shí)，商業(yè)熱點(diǎn)一觸即發(fā).前言 啟動(dòng)運(yùn)營迫在眉睫 This Presentation目錄 運(yùn)營目標(biāo) 運(yùn)營模式 經(jīng)營計(jì)劃 投資回報(bào) 資金管控 交付標(biāo)準(zhǔn) 管理商家經(jīng)營活動(dòng)，順利開業(yè)維護(hù)商家利益，開業(yè)興隆，持續(xù)旺場物業(yè)增值收益穩(wěn)定n運(yùn)營目標(biāo)核心目標(biāo)發(fā)展商消費(fèi)者商家小業(yè)主運(yùn)營公司舒適高尚購物、休閑、娛樂文化交流平臺(tái)營造商業(yè)氛圍，樹立投資環(huán)境，促使商業(yè)快速溢價(jià)銷售，達(dá)成銷售目標(biāo)物業(yè)保持增值、打造商業(yè)標(biāo)桿、樹立區(qū)域商業(yè)樣板達(dá)成以上三者目標(biāo)獲取額外服務(wù)價(jià)值This Pre2、sentation目錄 運(yùn)營目標(biāo) 運(yùn)營模式 經(jīng)營計(jì)劃 投資回報(bào) 資金管控 交付標(biāo)準(zhǔn) n運(yùn)營區(qū)域37277 8045 7839 6773 8479 3785 717 924 715 37277同時(shí)大誠也在思考 什么樣的商業(yè)運(yùn)營模式 才適合財(cái)富中心大體量商業(yè)運(yùn)營？運(yùn)營模式思考運(yùn)營等級(jí)商業(yè)模式運(yùn)營模式案例A第四代商業(yè)體驗(yàn)式購物公園持有全部物業(yè)收益：商家經(jīng)營抽成華潤萬象城COCO PARKB第三代商業(yè)大型城市綜合體持有大量物業(yè)收益：商家租金收益萬達(dá)廣場寶龍廣場大悅城C第二代商業(yè)中小型商業(yè)綜合體持有少量物業(yè)收益：商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)費(fèi)藍(lán)色加勒比金色夏威夷耍都春江花月D第一代商業(yè)社區(qū)輻射型商業(yè)出售全部物業(yè)收益3、：物業(yè)管理費(fèi)社區(qū)配套商業(yè)金碧城萬象城 萬達(dá)廣場 藍(lán)光藍(lán)色加勒比金碧城壹號(hào)大街第四代商業(yè) 第三代商業(yè) 第二代商業(yè) 第一代商業(yè) 適合財(cái)富中心的商業(yè)運(yùn)營模式？第四代商業(yè)萬象城模式根本原因：產(chǎn)權(quán)+經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一或經(jīng)營權(quán)的高度集中 第四代商業(yè)萬象城模式 第一代商業(yè)金碧城模式第四代商業(yè)萬象城模式第三代商業(yè)萬達(dá)廣場模式第二代商業(yè)藍(lán)光商業(yè)模式主要的管理內(nèi)容：強(qiáng)調(diào)對(duì)經(jīng)營環(huán)節(jié)的控制核心定位：業(yè)態(tài)的布局、控制和銷售環(huán)節(jié)的掌控等重要內(nèi)容，輔以商業(yè)服務(wù)此類的運(yùn)營管理能夠做大限度做到對(duì)經(jīng)營者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果主要管理內(nèi)容：檸都新城財(cái)富中心的運(yùn)營管理只能是C類等級(jí)的運(yùn)營管理財(cái)富中心：產(chǎn)權(quán)大多數(shù)已出售，并會(huì)4、分散在許多個(gè)經(jīng)營者與投資者手里，后期通過項(xiàng)目的開業(yè)也只能做到通過委托的形式，短期收回部分經(jīng)營權(quán)。核心定位只能是:商業(yè)服務(wù) 主要的管理內(nèi)容：基礎(chǔ)物業(yè)管理根本原因：商業(yè)體量小，產(chǎn)權(quán)全部出售，后期無法收回，無法做到經(jīng)營權(quán)或者產(chǎn)權(quán)的集中，運(yùn)營投資回報(bào)低商業(yè)銷售單價(jià)較低，商業(yè)升值速度慢第二代商業(yè)模式第二代商業(yè)模式藍(lán)光商業(yè)模式（典型案列分析）藍(lán)光商業(yè)模式（典型案列分析）藍(lán)色加勒比 第二代商業(yè)模式第二代商業(yè)模式藍(lán)光商業(yè)模式（典型案列分析）藍(lán)光商業(yè)模式（典型案列分析）金色夏威夷 第二代商業(yè)模式第二代商業(yè)模式藍(lán)光商業(yè)模式（典型案列分析）藍(lán)光商業(yè)模式（典型案列分析）耍都春江花月 第二代商業(yè)模式第二代商業(yè)模式藍(lán)光商5、業(yè)模式藍(lán)光商業(yè)模式商業(yè)運(yùn)營模式分析總結(jié)物業(yè)總面積：2.5萬平米4萬平米產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)步行街+廣場租售模式：裸賣為主，極少量持有運(yùn)營模式：商業(yè)服務(wù)管理為主，協(xié)助業(yè)主商鋪?zhàn)馐奂吧碳医?jīng)營營銷推廣：前五年200400萬元/年推廣費(fèi)用管理費(fèi)用：6元/平米/月收入渠道：管理費(fèi)，租售中介費(fèi)，廣告、場地費(fèi)商業(yè)體量產(chǎn)品形態(tài)租售模式服務(wù)內(nèi)容收入渠道導(dǎo)入運(yùn)營 不導(dǎo)入運(yùn)營 1、促進(jìn)商業(yè)產(chǎn)品快速增值，縮短新市場培育期2、樹立投資者信心，加快銷售速度3、打造區(qū)域商業(yè)消費(fèi)平臺(tái) 市場區(qū)域商業(yè)快速繁榮，4、快速復(fù)制運(yùn)營模式，企業(yè)迅速擴(kuò)張1、入駐商家撤場，后續(xù)招商難度較大2、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品增值困難，銷售困難，資源浪費(fèi)嚴(yán)重3、阻礙企業(yè)長6、期的商業(yè)模式發(fā)展未導(dǎo)入運(yùn)營的項(xiàng)目（典型案列分析）未導(dǎo)入運(yùn)營的項(xiàng)目（典型案列分析）遂寧不夜城 商業(yè)體量：67萬平米位置：成都遂寧下高速路1000米產(chǎn)品形態(tài)：綜合體商業(yè)，裙樓+步行街現(xiàn)狀：1、發(fā)展商在前期售出大面積商業(yè)后未導(dǎo)入運(yùn)營2、商鋪大面積閑置，商家品質(zhì)較低3、產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)分散，再次招商難度非常大4、因目前存少量鋪面未售，發(fā)展商正在四處尋找運(yùn)營公司盤活市場找到了適合財(cái)富中心的運(yùn)營模式后 大誠又在思考 如何來對(duì)項(xiàng)目展開運(yùn)營管理？運(yùn)營主要職能市場招商銷售管理四大工作職能 市場l項(xiàng)目商家經(jīng)營情況審核l區(qū)域市場、競爭對(duì)手的調(diào)查分析l商業(yè)應(yīng)對(duì)策略制定l項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系維護(hù)和協(xié)調(diào)l項(xiàng)目營銷推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組7、織和執(zhí)行招商l項(xiàng)目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓l經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等l項(xiàng)目開業(yè)后的補(bǔ)位招商l商家的儲(chǔ)備工作l對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)估工作銷售l協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目所處區(qū)域的消費(fèi)市場，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率l提供專業(yè)培訓(xùn)和知識(shí)講座，提高商家的市場競爭力，保持營業(yè)收入的穩(wěn)定提升l項(xiàng)目區(qū)域市場細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略l通過加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等多種形式，為具備實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式管理物業(yè)管理 經(jīng)營行為管理 經(jīng)營行為管理消費(fèi)行為管理委托第三方鹽都物業(yè)目前雙方已達(dá)成合作協(xié)議(物業(yè)公司另案說明）（商家）（消費(fèi)者）經(jīng)營行為管理l8、商家檔案管理l建立評(píng)估體系，對(duì)商家進(jìn)行等級(jí)評(píng)定l建立商業(yè)經(jīng)營的各項(xiàng)規(guī)章制度l建立和完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程l代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦理l特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)l租金等費(fèi)用收繳l對(duì)工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防、行政等事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和管理，提供商業(yè)配套（公共座椅、茶座）等l廣告位的合理布局消費(fèi)行為管理l宣傳促銷管理l建立完善項(xiàng)目VI系統(tǒng)l經(jīng)營秩序和公共安全管理l退換貨、投訴等售后服務(wù)管理l助學(xué)、文化等公關(guān)公益活動(dòng)l“財(cái)富中心一卡通”會(huì)員的管理和維護(hù)l項(xiàng)目網(wǎng)站、電子商務(wù)平臺(tái)的管理和維護(hù)收入渠道分析1.管理費(fèi)2.廣告位發(fā)布費(fèi)用（外立面和商業(yè)步行街內(nèi)廣告位）3.場地使用費(fèi)(主力店、商業(yè)街內(nèi)外公共9、場地部分)4.租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介費(fèi)）5.活動(dòng)贊助費(fèi)用6.刊物宣傳收費(fèi)（財(cái)富周刊、DM單頁、會(huì)員刊物等）7.項(xiàng)目電子商務(wù)網(wǎng)站宣傳收費(fèi)（財(cái)富中心網(wǎng)站、電子商務(wù)平臺(tái)等）8.培訓(xùn)講座收費(fèi)（舉行消防、工商、投資等講座）9.代理廠商公關(guān)活動(dòng)策劃執(zhí)行收費(fèi)（新產(chǎn)品推介會(huì)、酬賓會(huì)等）10.代理設(shè)計(jì)制作廠商刊物及DM刊設(shè)計(jì)收費(fèi)（商家自行設(shè)計(jì)制作的宣傳物品等）重點(diǎn)工作流程商鋪交驗(yàn)流程（交房驗(yàn)收）商家進(jìn)場裝修流程（裝修審圖、保證金、入場證辦理）商家開業(yè)申報(bào)管理流程（開業(yè)時(shí)間、地點(diǎn)、活動(dòng)規(guī)模和形式）商家促銷活動(dòng)申請(qǐng)流程（促銷活動(dòng)審核、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防）商家特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評(píng)估等）公關(guān)活動(dòng)、10、促銷活動(dòng)流程（公關(guān)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費(fèi)者投訴事件的受理、處置、反饋等）退換貨流程（消費(fèi)者退換貨的受理、處置、反饋等）重要管理制度財(cái)富中心業(yè)主公約與銷售合同捆綁的合同和協(xié)議性質(zhì)文件財(cái)富中心商家服務(wù)手冊(cè) 涵蓋從商家進(jìn)場裝修到開業(yè)營業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)財(cái)富中心會(huì)員服務(wù)手冊(cè) 財(cái)富中心一卡通會(huì)員服務(wù)，聯(lián)盟商家手冊(cè)財(cái)富中心經(jīng)營管理公約對(duì)商家日常經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理財(cái)富中心商家經(jīng)營承諾書 要求商家針對(duì)經(jīng)營管理制度及業(yè)主公約進(jìn)行承諾確定財(cái)富中心消費(fèi)者投訴管理制度結(jié)合安岳相關(guān)工商規(guī)定執(zhí)行財(cái)富中心消防安全管理制度結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)行商業(yè)運(yùn)營我們已經(jīng)落在大悅城、萬達(dá)廣場、藍(lán)光商旅之后，但短暫的落伍11、并不代表失去了競爭力大誠還在思考 我們需要怎么樣來提升核心競爭力？我們?nèi)绾伪Ｕ线\(yùn)營的成功？返租區(qū)域運(yùn)營管理發(fā)展商商業(yè)公司業(yè)主商家銷售合同 委托合同 租賃合同 委托合同 返租合同 運(yùn)營宗旨返租金額管控暫以現(xiàn)行方式執(zhí)行 統(tǒng)一經(jīng)營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一服務(wù)管理統(tǒng)一項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局 為商家提供專業(yè)的服務(wù)咨詢，設(shè)立客服服務(wù)中心，提高客戶服務(wù)提升服務(wù)水平，代行部分工商行政職能，對(duì)商家經(jīng)營行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提高項(xiàng)目知名度前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制、統(tǒng)一品牌審核、以及12、統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動(dòng)，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并聚集人氣的活動(dòng)，使項(xiàng)目成為傳播文化的咨詢平臺(tái)統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境運(yùn)營宗旨運(yùn)營成功保障商業(yè)的生存之本 聚集旺盛的人氣，有效的消費(fèi)人流，保證商家消費(fèi)客源、維持商家經(jīng)營活動(dòng)運(yùn)營管理的核心保障 營造有效的消費(fèi)人流、確保商家持續(xù)旺場把財(cái)富中心當(dāng)作廣場，把每個(gè)商家都作做一個(gè)場地，通過持續(xù)的營銷活動(dòng)把人流帶動(dòng)起來，形成商家聯(lián)動(dòng)、消費(fèi)聯(lián)動(dòng)運(yùn)營保障.1“天天有促銷，周周有活動(dòng)，月月有亮點(diǎn)，季季有主題，年年有高潮”通過不斷組織各種促銷活動(dòng)把人流帶動(dòng)起來運(yùn)營保障.2定期13、的舉行大型主題似營銷活動(dòng)拓寬項(xiàng)目內(nèi)外的知名度、美譽(yù)度。吸納省內(nèi)外各層次消費(fèi)人流例如；“每年引進(jìn)大型自貢恐龍燈會(huì)項(xiàng)目”，“每年財(cái)富中心周年慶典大型演繹活動(dòng)”等運(yùn)營保障.3建立財(cái)富中心電子商務(wù)平臺(tái)，通過電子平臺(tái)優(yōu)先享有各商品優(yōu)惠折扣，消費(fèi)客戶即可在網(wǎng)絡(luò)全程瀏覽及購買財(cái)富中心商家經(jīng)營的商品運(yùn)營保障.4創(chuàng)辦財(cái)富中心一卡通聯(lián)營優(yōu)惠卡，消費(fèi)客戶憑借此卡享受財(cái)富中心所有在售商品折扣優(yōu)惠、電子積分換取實(shí)際商品等優(yōu)惠，3年運(yùn)營管理中累計(jì)捆綁終端消費(fèi)會(huì)員10000個(gè)我們還需要一支裝備精良的團(tuán)隊(duì) 去完成我們的宏大事業(yè)管理團(tuán)隊(duì)構(gòu)架項(xiàng)目總監(jiān)招商部經(jīng)理策劃部經(jīng)理運(yùn)營部經(jīng)理財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)1人文員招商人員3人客服專員1人運(yùn)營管理14、人員1人（暫不招聘）物業(yè)公司保安/保潔/工程維護(hù)前期10人 后期8人 項(xiàng)目總監(jiān)策劃部經(jīng)理運(yùn)營部經(jīng)理財(cái)務(wù)部（不設(shè)經(jīng)理）文員客服專員1人（兼招商）運(yùn)營管理人員1人（兼招商）會(huì)計(jì)出納各1人物業(yè)公司保安/保潔/工程維護(hù)科學(xué)的運(yùn)營理念 +裝備精良的團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)我們的終極戰(zhàn)略目標(biāo)運(yùn)營戰(zhàn)略目標(biāo)1、積累運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，完善運(yùn)營模式，提升運(yùn)營水平，為集團(tuán)公司商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供支持、服務(wù)。2、在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)探索成功的，可復(fù)制的模式，為集團(tuán)公司持有商業(yè)物業(yè)溢價(jià)提供支持，為集團(tuán)公司下一步第三代商業(yè)物業(yè)開發(fā)提供信心保障，1、全面展開檸都新城財(cái)富中心的運(yùn)營工作，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)增值，營造商業(yè)氛圍，達(dá)成下半年商業(yè)快速溢價(jià)銷售目標(biāo)215、為入駐商家提供完備的商業(yè)服務(wù)，項(xiàng)目快速投入運(yùn)營，聚集有效人氣，樹立核心商業(yè)形象，打造核心商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目，為發(fā)展商第三代商業(yè)模式提供樣板短期戰(zhàn)略 長期戰(zhàn)略 不能忽視的是 機(jī)遇面前我們還存在風(fēng)險(xiǎn)可控的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)l主力店流失l散戶退場l商鋪大面積閑置l管理費(fèi)收繳l裝修費(fèi)用收取l代收代繳費(fèi)用應(yīng)對(duì)措施 l提高招商水平，加強(qiáng)主力店客戶評(píng)估，專人對(duì)接服務(wù)l增加營銷活動(dòng)力度，增加商家儲(chǔ)備，調(diào)整經(jīng)營思路l銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營權(quán)收回的法律責(zé)任，增加控制手段，強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣l提升管理服務(wù)水平，幫助商家提高銷售適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題 l幫助商家成功開業(yè)經(jīng)營，完善16、服務(wù)，資源整合l充分估計(jì)代收代繳費(fèi)用的衍生和損耗，防止透漏現(xiàn)象不可控的風(fēng)險(xiǎn)及造成的后果不可控的風(fēng)險(xiǎn)及造成的后果建筑工程延期發(fā)展商對(duì)運(yùn)營費(fèi)用投入不足運(yùn)營團(tuán)隊(duì)流失造成的后果延誤主力商家入場，主力商家不能及時(shí)開業(yè)，主力商家撤場，引發(fā)法律糾紛，造成負(fù)面影響。導(dǎo)致運(yùn)營不能持續(xù)，商業(yè)的快速溢價(jià)銷售遇阻，下半年商業(yè)銷售目標(biāo)不能及時(shí)完成專業(yè)人才流失，商家資源流失，商業(yè)發(fā)展道路遇阻This Presentation目錄 運(yùn)營目標(biāo) 運(yùn)營模式 經(jīng)營計(jì)劃 投資回報(bào) 資金管控 交付標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)營計(jì)劃說明 從兩個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)營指標(biāo)經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測 年份指標(biāo)第一年第二年第三年備注商家入駐率80%85%95%日常17、流量分析200030004000服務(wù)滿意度75%85%95%費(fèi)用收取率80%85%95%一卡通會(huì)員數(shù)量200030005000累計(jì)10000經(jīng)濟(jì)指標(biāo)固定支出說明：物業(yè)管理類固定支出包括：人力資源成本、物業(yè)日常維護(hù)、公共區(qū)域能耗、日常辦公費(fèi)用、管理成本 商業(yè)經(jīng)營管理類固定支出包括：人力資源成本、項(xiàng)目宣傳推廣、項(xiàng)目營銷活動(dòng)、日常辦公費(fèi)用、公關(guān)費(fèi)用、商家消費(fèi)者停車費(fèi)用補(bǔ)貼第三方鹽都物業(yè)、管理成本 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)固定支出單位（萬元）1003.4萬元 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)固定收益單位（萬元）理論收益：765萬元實(shí)際收益：386.4萬元 未售未出租鋪面由發(fā)展商支付已售未出租鋪面由業(yè)主支付理論運(yùn)營收益理論運(yùn)營收益：765萬元18、實(shí)際運(yùn)營收益：386.4萬元 固定支出1003.4萬元 投入238.4萬元 投入617萬元 原因？1、發(fā)展商前期促進(jìn)招商管理費(fèi)減免2、促進(jìn)主力商家簽約（合同約定管理費(fèi)低于制定的市場管理費(fèi)）3、快速繁榮市場，支持商家經(jīng)營（2、3年促銷費(fèi)、管理費(fèi)折扣優(yōu)惠）4、現(xiàn)有剩余商業(yè)推廣，促進(jìn)現(xiàn)有商業(yè)溢價(jià)銷售、獲取增值價(jià)值介入運(yùn)營對(duì)持有物業(yè)受益分析介入運(yùn)營對(duì)持有物業(yè)受益分析目前管理區(qū)域未售商鋪面積1、商業(yè)街步行街1、2號(hào)1、2層2、主力店3號(hào)樓1、2、3層3、主力店4號(hào)樓1、2、3、4層4、克拉斯公寓1F 總面積近2.5萬平米左右 總產(chǎn)值2萬元/平米2.5萬平米=5億元商家？業(yè)主？受益者受益者發(fā)展商受益者受益19、者納入項(xiàng)目本身營銷費(fèi)用剩余5個(gè)億商業(yè)產(chǎn)值商業(yè)推廣費(fèi)用投入1%保值情況下銷售 500萬元推廣投入假設(shè)不介入運(yùn)營 剩余5個(gè)億商業(yè)產(chǎn)值商業(yè)推廣費(fèi)用投入1.234%促進(jìn)銷售情況下每年增值30%介入運(yùn)營 617萬元投入11億元介入運(yùn)營真正實(shí)際投入：617萬元-500萬元=117萬元物業(yè)每年增值30%，5億元11億元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)每年運(yùn)營投入單位（萬元）377.2193.446.4投入差額 This Presentation目錄 運(yùn)營目標(biāo) 運(yùn)營模式 經(jīng)營計(jì)劃 投資回報(bào) 資金管控 交付標(biāo)準(zhǔn) 資金管控模式1、設(shè)立運(yùn)營專用賬戶2、前期運(yùn)營合作服務(wù)時(shí)間暫定為3年，發(fā)展商每年初（12月）直接向賬戶劃撥運(yùn)營投入費(fèi)用 3、大20、誠公司設(shè)立獨(dú)立財(cái)務(wù)部管理賬務(wù)收支，集團(tuán)公司監(jiān)管資金管控模式運(yùn)營投入第一年第二年第三年每年投入2012年1月2012年12月2013年1月2014年12月2015年1月2016年2月投入時(shí)間1月2月1月2月1月2月投入金額377.2萬元193.4萬元46.4萬元This Presentation目錄 運(yùn)營目標(biāo) 運(yùn)營模式 經(jīng)營計(jì)劃 投資回報(bào) 資金管控 交付標(biāo)準(zhǔn) 投資回報(bào)測算常規(guī)市場物業(yè)增值表現(xiàn)價(jià)增值幅度第一年第二年第三年達(dá)到目標(biāo)2AA10%110%121%133.1%8年專業(yè)運(yùn)營市場物業(yè)增值表現(xiàn)價(jià)增值幅度第一年第二年第三年達(dá)到目標(biāo)2AA30%130%169%219.7%3年88.6%金色夏威夷售價(jià)21、：1.52萬元/平米運(yùn)營5、6年售價(jià)56萬元/平米 金碧城住宅售價(jià)：3500元/平米商業(yè)2、3層：3000不到/平米 投資回報(bào)測算88.6%？單價(jià)A=2萬/平米2萬/平米0.886=1.772萬元 運(yùn)營總投入：617萬元 單鋪投入：165.52元/平米運(yùn)營管理165.52元/平米 1.772萬元/平米 This Presentation目錄 運(yùn)營目標(biāo) 運(yùn)營模式 經(jīng)營計(jì)劃 投資回報(bào) 資金管控 交付標(biāo)準(zhǔn) 說明：1、為增加商業(yè)空間的豐富性與多樣性，快速聚集有效的消費(fèi)人流，促進(jìn)商業(yè)快速繁榮，大誠建議將商業(yè)硬件進(jìn)行打造，商業(yè)氛圍包裝，有效留住消費(fèi)人流，實(shí)現(xiàn)最大化的商業(yè)價(jià)值。以下為大誠公司對(duì)一些知名商業(yè)項(xiàng)22、目的硬件包裝及商業(yè)氛圍調(diào)研采集精神堡壘、步行街座椅、報(bào)亭精神堡壘、步行街座椅、報(bào)亭精神堡壘、導(dǎo)師系統(tǒng)景觀小品打造步行街雕塑、廣告牌交付標(biāo)準(zhǔn)建議3#樓、4#樓樓體廣告位3#樓、4#樓LED廣告位（至少1塊）步行街樓體廣告位（至少10塊）步行街燈桿廣告（22塊）1.廣告位交付標(biāo)準(zhǔn)3#樓、4#樓小廣場精神堡壘、指示牌項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)項(xiàng)目安防系統(tǒng)2.形象導(dǎo)視系統(tǒng)交付標(biāo)準(zhǔn)步行街銅人雕塑（46個(gè)）步行街休閑座椅（810個(gè)）步行街垃圾桶（810個(gè)）步行街前后花車（各1輛）商業(yè)步行街保安亭（至少1個(gè)）項(xiàng)目光亮系統(tǒng)工程3.氛圍營造道具建議由專業(yè)廣告包裝公司提案制作 本案意在達(dá)成：簽訂運(yùn)營管理合作協(xié)議預(yù)祝檸都新城財(cái)富中心運(yùn)營管理順利開展 謝謝聆聽！大誠商業(yè) We serve.You enjoy.